Cour d'Appel · Chambre 1-5 — 3 octobre 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5



ARRÊT AU FOND 

DU 03 OCTOBRE 2024

MM

N° 2024/ 299













N° RG 21/06483 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHL3O







[J] [L] [C] [F] épouse [I]

[MM] [H] [E] [X] [I]

[W] [U] [A] [I]

[Y] [Z] [B] [G] [I]

[V] [I]



C/



[O] [R] [N]















Copie exécutoire délivrée le :







à : 



SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN



l'ASSOCIATION CHAMLA MONIQUE / CHAMLA FRANCK-CLEMENT





















Décision déférée à la Cour :



Jugement du tribunal judiciaire de MARSEILLE en date du 06 Avril 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 18/08585.



APPELANTS



Madame [J] [L] [C] [F] épouse [I]

demeurant [Adresse 10]



Monsieur [MM] [H] [E] [X] [I]

demeurant [Adresse 4]



Monsieur [W] [U] [A] [I]

demeurant [Adresse 4]



Madame [Y] [Z] [B] [G] [I]

demeurant [Adresse 7]



Monsieur [V] [I]

demeurant [Adresse 6]



Tous représentés par Me Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et assistés Me Alain XOUAL, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant 



INTIMÉ



Monsieur [O] [R] [N]

demeurant [Adresse 1]



représenté par Me Franck-Clément CHAMLA de l'ASSOCIATION CHAMLA MONIQUE / CHAMLA FRANCK-CLEMENT, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant 









*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Juin 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Marc MAGNON, Président, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller





Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Octobre 2024.



ARRÊT



Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Octobre 2024 





Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



RAPPEL DES FAITS ET PROCEDURE :



Aux termes d'un acte notarié d'échange du 13 mars 2007, reçu par Maître [S], notaire à [Localité 11], [J] [L] [C] [F] épouse [I], [MM] [H] [E] [I], [W] [U] [I], [Y] [I] et [V] [H] [I], ci-après les consorts [I], d'une part, et [O] [R] [N], divorcée de M [P] [K] d'autre part, ont convenu des engagements suivants :



« BIENS ET DROITS ECHANGES PAR MONSIEUR ET MADAME [K] AU PROFIT DE L'INDIVISION [I] :



Mme [O] [N] cède à titre d'échange, en s'obligeant à toutes les garanties ordinaires et de droit au profit de Mme [J] [F], M. [MM] [I], M. [W] [I], Melle [Y] [I], M. [V] [I] qui acceptent dans les parts et portions indiqués ensuite de leurs qualités, les biens et droits ci-après :



I-A [Localité 11]( BOUCHES DU RHÔNE) [Adresse 14], une bande de terrain détachée d'une parcelle de plus grande importance d'une surface d'environ 21 m², cadastrée BI n° [Cadastre 9] ' [Localité 12]' surface 00ha00a21ca.

Pour parvenir au présent échange, Mme [O] [N] a décidé la division, en deux parcelles nouvelles, de la parcelle sise à [Localité 11](Bouches du Rhône) [Adresse 14] cadastrée de la façon suivante : section BI numéro [Cadastre 2] lieudit '[Localité 12]' pour une contenance cadastrale de 04a50ca.



Document d'arpentage:A cet effet un document d'arpentage a été dressé par Monsieur [T] [M], géomètre expert à [Localité 11](B.d.R.), le 26 septembre 2006 , sous le numéro 5836 C et visé par le Centre des Impôts Fonciers de [Localité 13] SUD.



Ce document d'arpentage sera déposé au troisième bureau des Hypothèques de [Localité 13], en même temps que la copie hypothécaire des présentes et l'extrait cadastral modèle 1.



Parcelle objet de la division : BI [Cadastre 2] 00ha04a50ca.

Parcelles issues de la parcelle cadastrée :

BI [Cadastre 8], 00ha03a95ca

BI [Cadastre 9],00ha00a21ca

Contenance totale : 00ha 04a16ca( erreur cadastrale:34ca).

Cette contenance totale est inférieure à celle figurant sur les titres de propriété de l'ancien propriétaire.

[']

II- UNE SERVITUDE DE VUE :

Fonds dominant :

Identification du ou des propriétaires du fonds dominant : l'indivision [I],

Commune : [Localité 11],

Désignation cadastrale : Section BI numéro [Cadastre 5] lieudit « [Localité 12] »...



Fonds servant :



Identification du ou des propriétaires du fonds servant : Mme [O] [N],

Commune:[Localité 11],

Désignation cadastrale : section BI numéro [Cadastre 8] lieudit '[Localité 12]'...



A titre de servitude réelle et perpétuelle, le propriétaire du fonds servant constitue au profit du fonds dominant et de ses propriétaires successifs un droit de jour au travers d'une ouverture existante sur le bâtiment mitoyen entre les deux parcelles et tel que désigné sur le plan ci-annexé approuvé par les parties sous la lettre ' S2 '. Ce droit de vue profitera aux propriétaires successifs du fonds dominant, à leur famille, ayants-droit et préposés, pour leurs besoins personnels et le cas échéant pour le besoin de leurs activités.

Ce droit de vue s'exercera exclusivement par la pose de pavés de verre dormants sur châssis fixe, équivalant au fenestron existant...



BIENS ET DROITS ECHANGES par l'indivision [I] au profit de M. et Mme [K]:



EN CONTRE ÉCHANGE, [J] [F], [MM] [I], [W] [I], [Y] [I] et [V] [I] cèdent à titre d' échange, en s'obligeant à toutes les garanties ordinaires et de droit, et dans les proportions sus indiquées au profit de Madame [O] [N] qui accepte.



I UNE SERVITUDE DE PASSAGE



Fonds dominant :

Identification du ou des propriétaires du fonds dominant : Madame [O] [N],

Commune : [Localité 11],

Désignation cadastrale : Section BI numéro [Cadastre 8] Lieudit  « [Localité 12] »...



Fonds servant :



Identification du ou des propriétaires du fonds servant : l'indivision [I],

Commune : [Localité 11],

Désignation cadastrale : Section BI numéro [Cadastre 9] Lieudit « [Localité 12] »



A titre de servitude réelle et perpétuelle, l'indivision [I], les propriétaires du fonds servant, constitue au profit du fonds dominant et de ses propriétaires successifs une servitude de tour d'échelle. Ce droit de passage profitera à Mme [O] [N], ainsi qu'aux propriétaires successifs du fonds dominant, à leur famille, ayants-droit et préposés.



Ce droit de poser une échelle, un échafaudage, des outils, s'exercera sur la totalité du fonds servant. Il permettra l'entretien , la réparation, voire la reconstruction des bâtiments du fonds dominant se trouvant à ladite limite séparative '



II ENGAGEMENTS PARTICULIERS :



L'indivision [I] s'engage également en contrepartie à :



-Condamner les ouvertures situées sur le mur mitoyen entre la parcelle cadastrée BI [Cadastre 5] et la BI [Cadastre 8], autre que celle faisant l'objet de la servitude de vue , ci-dessus constituée.

Il s'agit donc de condamner purement et simplement les fenestrons existant au rez-de-chaussée de l'immeuble bâti en mitoyenneté sur la parcelle BI [Cadastre 3], et figurant sur le plan annexé sous les lettres A,B,C et D.

De même , il s'agira de condamner les ouvertures existantes au premier étage dudit bâtiment, et figurant sur le plan annexé sous les lettres E et F.



Etant ici précisé que les ouvertures de l'étage doivent seulement être murées, et que le fait pour les propriétaires dudit immeuble de conserver des volets en lieu et place de ces ouvertures , pour des raisons d'esthétique, de cohérence architecturale ou d'urbanisme, ne nuit pas à l'accomplissement de leur engagement.



-S'engage par suite de ce qui précède à effectuer une réfection et faire appliquer un enduit de façade sur le mur mitoyen nord dudit bâtiment, du côté de la parcelle BI [Cadastre 8], sur toute la longueur de celui-ci, comprise entre les points G et H, tel que désigné au plan ci annexé.



Pour permettre un état de situation et pour déterminer les points et les lettres évoqués ci-dessus, il sera annexé aux présentes ensuite de mentions , un plan dressé par Monsieur [M], géomètre expert, auquel il sera joint la convention dont l'acte est la conséquence , régularisée entre les parties avec le concours dudit géomètre.



Par arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 1er septembre 2017, infirmatif d'une ordonnance de référé du 28 juillet 2016, les consorts [I] ont été condamnés à murer les deux fenêtres E et F désignées au plan annexé à l'acte d'échange du 13 mars 2007, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé le délai de 3 mois à compter de la signification de l'arrêt.



La cour a dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes des parties, notamment sur la demande reconventionnelle des consorts [I] tendant à obtenir la fermeture d'une fenêtre ouverte dans le mur contigu à leur propriété.



Par acte d'huissier du 26 juillet 2018, les consorts [I] ont fait assigner Madame [O] [N] devant le tribunal de grande instance de Marseille a'n de voir condamner la requise à supprimer la fenêtre ouverte dans le mur contigu à la propriété [I] en violation de l'article 678 du code civil ainsi qu' à mettre en conformité le jour de souffrance remplaçant 1 'ancienne porte, avec les articles 676 et 677 du code civil, le tout dans le délai d'un mois de la signification de la décision à intervenir, sous peine d'une astreinte de 250 € par jour de retard. passé ce délai ;



Condamner à payer à Madame [J] [I] née [F], Monsieur [MM] [I]. Monsieur [W] [I], Mademoiselle [Y] [I], Monsieur [V] [I] la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice subi du fait de la création d'une vue droite sur leur fonds.

 

Condamner à payer à Madame [J] [I] née [F], Monsieur [MM] [I], Monsieur [W] [I], Mademoiselle [Y] [I], Monsieur [V] [I] la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens distraits au profit de Maître Alain XOUAL sur son affirmation de droit et qui en a fait l'avance.



Les consorts [I] ont fait valoir en substance que, récemment, Madame [N] avait ouvert une fenêtre avec vitre transparente et un châssis mobile vers l'intérieur, protégée par une grille en ferronnerie comme cela ressort d'un procès-verbal de constat de la SCP Andrieux, Huissiers de justice, en date du 11 avril 2016 réalisé à l'occasion du contentieux entre les mêmes parties devant le Juge des référés ; qu'avant que Madame [N] n'aménage en pièce habitable ce rez-de -chaussée, celui-ci n'était pas habité et il n'y avait donc pas d'ouverture, autre que la porte condamnée, donnant sur cette parcelle.

 

C'est sur le fondement de l'article 677 du code civil que l'indivision [I] sollicitait la suppression des pavés de verre posés en jour de souffrance en remplacement de l'ancienne porte et sur le fondement de l'article 678 du code civil qu'elle sollicitait la suppression de la fenêtre.

Madame [N] s'est opposée à ces demandes au motif que ces vues existaient au moment où l'acte d'échange a été contracté en 2007 ; que ces ouvertures existent depuis la construction de la bâtisse qui, avant d'être une habitation, était un cochonnier.



Par jugement du 6 avril 2021, le tribunal judiciaire de Marseille a :

Débouté les consorts [I] de toutes leurs demandes ;

Condamné les consorts [I] à payer à Madame [O] [N] la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance



Par déclaration du 29 avril 2021, les consorts [I] ont relevé appel de ce jugement.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 mai 2024.



Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous.



PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:



Vu les conclusions notifiées le 17 novembre 2022 par les consorts [I] qui demandent à la cour de :



Déclarer l'appel des consorts [I] régulier.

 

Le déclarer bien fondé.

 

INFIRMER le jugement en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau, 

 

Condamner Madame [O] [N] à supprimer la fenêtre ouverte dans le mur contigu à la propriété [I] en violation de l'article 678 du code civil, le tout dans le délai d'un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, sous peine d'une astreinte de 250 € par jour de retard, passé ce délai.

 

La condamner à payer à Madame [J] [I] née [F], Monsieur [MM] [I], Monsieur [W] [I], Mademoiselle [Y] [I], Monsieur [V] [I] la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice subi du fait de la création d'une vue droite sur leur fonds.

 

En tout état de cause, 

 

DEBOUTER l'intimée de toutes ses demandes, fins et conclusions, 

 

La condamner à payer à madame [J] [I] née [F], monsieur [MM] [I], monsieur [W] [I], mademoiselle [Y] [I], monsieur [V] [I] la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.



Vu les conclusions notifiées le 8 octobre 2021 par Madame [O] [N] qui demande à la cour de :



Vu l'acte d'échange du 13 mars 2007.



Vu les articles 676 et suivants du code civil.

 

CONFIRMER LE JUGEMENT rendu le 06 avril 2021 par le Tribunal Judiciaire de Marseille.

 

DEBOUTER les consorts [I] de toutes leurs demandes.

 

CONDAMNER les consorts [I] à payer à Madame [N] la somme de 2500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.



MOTIVATION :



A hauteur d'appel , les consorts [I] font valoir que le but du protocole de 2007 était d'échanger des parcelles de terrain pour rendre les espaces libres des propriétés plus homogènes, mais aussi de supprimer les vues donnant sur les propriétés respectives résultant de l'échange ; s'il y avait eu une fenêtre donnant sur la nouvelle parcelle de 21 m² attribuée aux consorts [I], constituant une vue directe, elle aurait été supprimée. C'est le sens du courrier de M [M], géomètre-expert qui est intervenu pour établir les plans de l'acte d'échange, qui se prononce en tant que professionnel et non en tant que témoin. Son courrier a une force probante supérieure à une attestation et ne pouvait être écarté.



Ils ajoutent que le fonds [I] n'est pas grevé d'une servitude de passage mais de tour d'échelle qui a vocation à disparaître en cas de constructions en mitoyenneté. Sur les photographies annexées à l'attestation de M [D], qui a réalisé les travaux de 2002 pour le compte de madame [N], ce qui est indiqué comme étant une fenêtre est un ancien trou d'aération qui n'a pas d'huisserie et qui est muré de l'intérieur. Enfin, le permis de construire obtenu en 2001 a autorisé des travaux qui ne prévoyaient pas cette ouverture comme l'indiquent les plans joints au dossier de permis de construire.

Ils considèrent que la fenêtre créée postérieurement à 2001 l'a été en violation de l'article 678 du code civil car elle donne sur le jardin de la propriété [I] à proximité de l'aire de jeu des enfants [I].



Madame [N] réplique en substance que la fenêtre litigieuse existait dans ce bâtiment avant les travaux autorisés par permis de construire en 2001 et avant l'acte d'échange de 2007.



Sur ce :



Il convient de constater que l'acte d'échange de 2007 ne comporte aucune disposition concernant la condamnation de la porte figurant au rez de chaussée de la façade Ouest du bâtiment situé en limite de parcelle BI n° [Cadastre 8], qui apparaît pourtant sur le plan établi par M. [M], de sorte que l'argument qui consiste à dire que si la fenêtre litigieuse avait existé, elle aurait fait l'objet d'une disposition spécifique de l'acte d'échange , soit pour la supprimer soit pour créer une servitude de vue, n'est pas pertinent.



En réalité, la comparaison des photographies des procès- verbaux de constats d'huissier des 11 avril 2016 et 28 septembre 2022, avec celles annexées à l'attestation de M [D] qui a réalisé les travaux de transformation du bâtiment en question en 2002, montrent qu'existait à cette époque une ouverture munie de barreaux de condamnation et d'un volet intérieur amovible de couleur bleue permettant à la fois une aération, un jour et, de facto, une vue, lorsque le volet était ouvert. Cette ouverture sur la façade Ouest, qualifiée de fenestron par l'intimée préexistait à l'acte d'échange. Elle a été équipée, lors de la transformation de cet ancien bâtiment agricole en habitation, d'un châssis de fenêtre muni d'un ouvrant, après réalisation d'un linteau et d'un support de fenêtre maçonnés, mais sans augmentation de l'ouverture préexistante qui apparaît de même format.



L'ouverture litigieuse n'est donc pas postérieure à l'acte d'échange de 2007, ce qui indique que les parties ont entendu exclure celle-ci, qui ne créait pas une vue droite nouvelle, de leur convention.



La demande concernant la porte obturée qui a été remplacée par un jour, fait de pavés de verre, n'est pas maintenue.



Il s'ensuit que le jugement sera confirmé, aucune vue droite nouvelle irrégulière n 'ayant été créée par Madame [N], au sens de l'article 678 du code civil.



Les consorts [I] qui succombent supporteront la charge des dépens de l'entière procédure. L'équité justifie de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS :



La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,



Confirme le jugement,



Y ajoutant,



Condamne les consorts [I] aux dépens d'appel,



Vu l'article 700 du code de procédure civile,



Les condamne à payer à Madame [O] [N] la somme de 2500 euros au titre des frais non compris dans les dépens d'appel.



LE GREFFIER LE PRESIDENT