Cour d'Appel · Chambre 1-7 — 3 octobre 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7



ARRÊT AU FOND 

DU 03 OCTOBRE 2024



N° 2024/ 355









Rôle N° RG 21/07193 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHOK2







S.D.C. [6]





C/



[V] [Y]



























Copie exécutoire délivrée 

le :

à : 



Me Anne Cécile NAUDIN 







Me Marie-adélaide BOIRON

















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Juridiction de proximité de Marseille en date du 26 Février 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/01268.





APPELANTE





S.D.C. [6] représenté par son syndic en exercice , la société SIGA [Adresse 5] poursuites et diligences d son représentant légal en exercice, demeurant [Adresse 2] et [Adresse 3] - [Localité 1]



représentée par Me Anne Cécile NAUDIN de l'ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIMÉ



Monsieur [V] [Y]

né le 13 Janvier 1963 à [Localité 7] (13), demeurant [Adresse 4]



représenté par Me Marie-Adélaide BOIRON, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant













*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Juillet 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller







Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Octobre 2024.







ARRÊT



Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Octobre 2024



Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***







































































EXPOSÉ DU LITIGE



Monsieur [Y] est propriétaire du lot n°92 dans l'immeuble « [6] », sis à [Localité 7], soumis au régime de la copropriété.



Suivant exploit d'huissier en date du 2 avril 2019, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [6] » a fait délivrer à Monsieur [Y] une sommation de payer la somme de 3. 055,62 euros au titre des charges de copropriété dues au 25 mars 2019.



Suivant exploit d'huissier en date du 25 février 2020, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [6] », pris en la personne de son syndic, la SARL SIGA PROVENCE, a fait assigner Monsieur [Y] devant le Tribunal judiciaire de Marseille afin de voir condamner ce dernier au paiement de la somme de 4.493,91 € au titre des charges de copropriété dues au 20 février 2020 avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer sur les sommes commandées et l'intégralité de la réclamation à compter des présentes, celle de 3.000 € à titre de dommages-intérêts outre celle de 1.500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens et frais d'exécution forcée retenus par huissier en application de l'article 10 du décret du 8 mars 2001.



L'affaire était évoquée à l'audience du 15 janvier 2021.



Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [6] », pris en la personne de son syndic, la SARL SIGA PROVENCE demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d'instance et produisait un décompte actualisé de sa créance au 14 janvier 2021 d'un montant de 4.839,84 €.



Monsieur [Y] demandait au tribunal d'annuler la somme de 2.129,24 € au titre de frais imputés sur la période du 1er janvier 2013 au 21 mai 2019, celle de 1.173,70 € au titre de frais imputés sur la période du 22 mai 2019 au 27 octobre 2020, celle de 1.791,88 € en fraude au jugement du 19 janvier 2012 ainsi que les frais du 27 octobre 2020 au jour du jugement.

Il sollicitait par ailleurs l'indemnisation des loyers perdus soit la somme de 11.000 € et des dommages-intérêts à hauteur de 15. 000 € ainsi que celle de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre la condamnation du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [6] », pris en la personne de son syndic, la SARL SIGA PROVENCE aux dépens. 



Par jugement contradictoire en date du 26 février 2021, le tribunal judiciaire de Marseille a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : 



*débouté le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [6] », [Adresse 2] et [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, la SARL SIGA PROVENCE, de ses demandes,

*débouté Monsieur [Y] de ses demandes reconventionnelles ;

*dit n'y avoir lieu à indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

*condamné le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [6] », [Adresse 2] et [Adresse 3], [Localité 1], pris en la personne de son syndic, la SARL SIGA PROVENCE aux dépens ;

*débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.





Par déclaration d'appel en date du 12 mai 2021, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [6] », pris en la personne de son syndic, la SARL SIGA PROVENCE interjetait appel de ladite décision en ce qu'elle a dit : 

- déboute de l'intégralité de ses demandes à savoir la condamnation de Monsieur [Y] au paiement de la somme de 4.493,91 € en principal, au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 20 février 2020, avec intérêts de droit à compter de la sommation de payer sur les sommes commandées et l'intégralité de la réclamation à compter des présentes ; la condamnation de Monsieur [Y] au paiement d'une somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts ; la condamnation de Monsieur [Y] à payer la somme de 1.500 € en application des dispositions de l'Article 700 du Code de procédure civile ; la condamnation de Monsieur [Y] aux entiers dépens, la condamnation de Monsieur [Y] à supporter les frais d'exécution et dans l'hypothèse ou à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir, l'exécution forcée devra être réalisée par l'intermédiaire d'un huissier, le montant des sommes retenues par ce dernier par application de l'article 10 du Décret du 8 mars1, devra être supporté par le débiteur en sus de l'article 700 du Code de Procédure Civile.





Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 18 juin 2024 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [6] » pris en la personne de son syndic, la SARL SIGA PROVENCE demande à la cour de : 

*confirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Marseille le 26 février 2021 en ce qu'il a débouté Monsieur [Y] de ses demandes reconventionnelles, 

Pour le surplus :

*infirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Marseille le 26 février 2021. 

Et par conséquent en déboutant Monsieur [Y] de son appel incident,

*condamner Monsieur [Y] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé « [6] » sis à [Localité 1], [Adresse 2] et [Adresse 3], représenté par son Syndic en exercice la Société SIGA PROVENCE, la somme de 7.262,95 € en principal, au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 20 janvier 2023 (articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965), avec intérêts de droit à compter de la sommation de payer sur les sommes commandées et l'intégralité de la réclamation à compter des présentes (articles 1231-6 et 1344 du Code civil). 

*condamner Monsieur [Y] au paiement d'une somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts, l'attitude répétée de Monsieur [Y] ayant aggravé la situation du syndicat des copropriétaires (article 1231-6 du Code Civil). 

*dire qu'il ne lui sera accordé aucun délai éventuel de paiement. 

* condamner Monsieur [Y] au paiement à payer la somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, sauf application de l'article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965. 

*condamner Monsieur [Y] au paiement des entiers dépens (article 696 du CPC) dont distraction au profit de Me NAUDIN. 

*condamner Monsieur [Y] à supporter les frais d'exécution et dans l'hypothèse ou à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir, l'exécution forcée devra être réalisée par l'intermédiaire d'un huissier, le montant des sommes retenues par ce dernier par application de l'article 10 du Décret du 8 mars 2001, devra être supporté par le débiteur en sus de l'article 700 du Code de Procédure Civile.



A l'appui de ses demandes, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [6] » , pris en la personne de son syndic, la SARL SIGA PROVENCE rappelle que la Société SIGA PROVENCE justifie de sa qualité de syndic en produisant l'assemblée générale portant son élection à cette fonction pour la période concernée et son contrat de syndic en cours. 

Il indique que l'approbation des comptes par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Il justifie la créance du fait de la production des procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes et voté les budgets des 5 exercices pour lesquels les charges sont réclamées, des décomptes et situations de comptes individuels de charge établis lot par lot. 

Il relève que les frais exposés par le syndicat des copropriétaires postérieurement à la mise en demeure ont été rendus nécessaires par le comportement du copropriétaire débiteur et ne sauraient, en application des différents textes d'ordre public, être imputables au syndicat des copropriétaires requérant. 

Il demande l'octroi de dommages et intérêts en soutenant que l'attitude répétée de Monsieur [Y] a contraint les autres copropriétaires, malgré l'absence de solidarité entre copropriétaires, à faire l'avance des charges en ses lieu et place, ajoutant que la somme particulièrement importante due par celui-ci a mis en péril l'entier équilibre financier et physique de la copropriété.

Il précise qu'il n'entend pas accorder de délai à Monsieur [Y] qui a déjà été condamné pour un impayé de charges de copropriété. 

Il soutient que la somme de 1.791,88 euros a été mise au débit de son compte le 14 août 2012 et que le syndic lui a adressé u courrier le 15 février 2017 lui expliquant que les sommes sollicitées étaient bien dues, rappelant que si Monsieur [Y] est propriétaire de plusieurs lots, la précédente procédure ne concerne que le lot n° 92 à savoir le garage.

Enfin il relève qu'il incombe au demandeur de prouver les faits nécessaires au succès de ses prétentions présentées dans le cadre de son appel incident.

 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 1er juillet 2024 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, Monsieur [Y] demande à la cour de : 

*ordonner le rabat de l'ordonnance de clôture du 20 juin 2024,

*confirmer les dispositions du jugement en date du 26.02.2021 rendu par le Tribunal Judiciaire de Marseille qui ont : 

- débouté le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [6] », [Adresse 2] et [Adresse 3], [Localité 1] pris en la personne de son syndic, la SARL SIGA PROVENCE, de ses demandes ; 

- condamné le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [6] » , [Adresse 2] et [Adresse 3], [Localité 1], pris en la personne de son syndic, la SARL SIGA PROVENCE aux entiers dépens. 

*débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [6] » sis à [Localité 1], [Adresse 2] et [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL SIGA PROVENCE de toutes ses demandes fins et prétentions à l'encontre de Monsieur [Y],

*dire recevable et bien fondé l'appel incident de Monsieur [Y], 

*condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [6] » sis à [Localité 1], [Adresse 2] et [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL SIGA PROVENCE à payer à Monsieur [Y] la somme de 11.000 € au titre de la perte des loyers sur la location de son garage et la somme de 15.000 € en réparation des actes d'incivilité et d'intimidation subis. 

*débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier« [6] » sis à [Localité 1], [Adresse 2] et [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL SIGA PROVENCE de sa demande de condamnation de Monsieur [Y] à payer la somme de 7.262,95 € en principal, au titre des charges de copropriété impayée. 

*condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [6] » sis à [Localité 1], [Adresse 2] et [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL SIGA PROVENCE à payer à Monsieur [Y] la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

*condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [6] » sis à [Localité 1], [Adresse 2] et [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL SIGA PROVENCE aux entiers dépens distraits au profit de Maître M-Adélaïde BOIRON.



A l'appui de ses demandes, Monsieur [Y] soutient que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas plus en appel qu'en 1ère instance le fondement de ses demandes financières.

Il considère que le syndic lui a imputé à tort les sommes de 813,85 €, de 415,87 € et de 328,90€ soit un total de 1.791,88 €. 

Monsieur [Y] indique avoir pris connaissance sur le site du syndic d'un extrait de compte du 1.01.2019 au 27.10.2020 dans lequel le syndic facture 35 € par mois pour « un dossier contentieux » sans aucun justificatif et cela depuis 2017, soit du 22.05.2019 au 27.10.2020 la somme de 1.173,70 €. 

Il soutient payer régulièrement ses charges et n'être débiteur au 20.01.2023 que de la somme de 391,61 €.

Il maintient ses demandes de dommages et intérêts en raison de la perte de loyer qu'il a subie pendant 55 mois à raison de 200 € / mois soit la somme de 11.000 € et des actes d'incivilité et d'intimidation subis soit la somme de 15.000 €.

Il soutient que sa demande est étayée par des annonces de location de box de garage comparables à son garage, situés dans le [Localité 1] qui sont présentées à la location pour un montant mensuel allant de 145 € charges comprises à la somme de 159 € charges comprises. 



 ******



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 4 juillet 2024. 



L'affaire a été fixée à l'audience du 4 juillet 2024 et mise en délibéré au 3 octobre 2024. 



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1°) Sur le paiement des charges



Attendu que l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version en vigueur du 1er janvier 2017 au 1er juin 2020 énonce que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. 

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. 

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. 

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »



Que l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version en vigueur du 1er janvier 2002 au 1er janvier 2023 dispose en outre que 'pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. »



Que l'article 14-2 de ladite loi dans sa version en vigueur du 25 novembre 2018 au 1er janvier 2023 stipule que « I. - Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat.

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.

II. - Dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L'assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des travaux mentionnés aux 1° et 2° du présent II. Cette affectation doit tenir compte de l'existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges.

Par exception, lorsque, en application de l'article 18, le syndic a, dans un cas d'urgence, fait procéder de sa propre initiative à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, l'assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement de ces travaux.

Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l'assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. Ce montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1.

Si le diagnostic technique global prévu à l'article L. 731-1 du code de la construction et de l'habitation a été réalisé et qu'il ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le syndicat est dispensé de l'obligation de constituer un fonds de travaux pendant la durée de validité du diagnostic.

Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l'occasion de la cession d'un lot.

III. - Lorsque l'immeuble comporte moins de dix lots, le syndicat peut décider de ne pas constituer de fonds de travaux par une décision unanime de l'assemblée générale.

IV. - Lorsque le montant du fonds de travaux atteint un montant supérieur au budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale :

1° La question de l'élaboration du plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article L. 731-2 du code de la construction et de l'habitation ;

2° La question de la suspension des cotisations au fonds de travaux, en fonction des décisions prises par l'assemblée générale sur le plan pluriannuel de travaux. »



Que l'article 19-2 de la même loi dans sa version en vigueur du 25 novembre 2018 au 1er janvier 2020 précise qu''à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2.

Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance.

Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22. »





Attendu que l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. 

Que cependant, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s'il s'avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l'assemblée générale. 

Qu'il appartient ainsi à tout créancier réclamant paiement d'établir la preuve de l'obligation à la dette conformément à l'article 1353 nouveau du code civil et au copropriétaire qui se prétend libéré de l'obligation, de justifier du paiement ou de fait qui a produit son extinction



Attendu que le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [6] » , [Adresse 2] et [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, la SARL SIGA PROVENCE sollicite la condamnation de Monsieur [Y] au paiement de la somme de 7.262,95 € en principal, au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 20 janvier 2023 (articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965), avec intérêts de droit à compter de la sommation de payer sur les sommes commandées et l'intégralité de la réclamation à compter des présentes (articles 1231-6 et 1344 du Code civil). 

Qu'il produit au soutien de sa demande :

- un relevé de propriété attestant de ce que Monsieur [Y] est propriétaire du lot n°92 dans un immeuble situé « [6] » , sis à [Localité 7]

- un extrait de compte de Monsieur [Y] arrêté au 20 février 2020 

- un extrait de compte de Monsieur [Y] arrêté au 15 juin 2020

- un extrait de compte de Monsieur [Y] arrêté au 20 janvier 2023

- un extrait de compte frais Article 10-1 / dépens /article 700 arrêté au 20 janvier 2023

- une situation du compte de Monsieur [Y] du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2013 

- une situation du compte de Monsieur [Y] du 1er janvier 2014 au 31 décembre 2014 

-une lettre de rappel en date du 7 juin 2019 adressée à Monsieur [Y] avec AR signé, demeurée infructueuse 

-une lettre de la SARL SIGA PROVENCE adressée à Monsieur [Y] en date du 15 févier 2017 et ses annexes

-une sommation de payer les charges de copropriété en date du 2 avril 2019. 

- un appel de fonds du 1er janvier 2020 au 31 mars 2020

 - un appel de fonds du 1er octobre 2019 au 31 décembre 2019

- un appel de fonds du 1er avril 2014 au 30 juin 2014

- un appel de fonds du 1er juillet 2014 au 30 septembre 2014

- un appel de fonds du 1er octobre 2014 au 31 décembre 2014

- un appel de fonds du 1er janvier 2015 au 31 mars 2015

- un appel de fonds du 1er avril 2015 au 30 juin 2015

- un appel de fonds du 1er juillet 2015 au 30 septembre 2015

- un appel de fonds du 1er octobre 2015 au 31 décembre 2015

- un appel de fonds du 1er janvier 2016 au 31 mars 2016

- un appel de fonds du 1er avril 2016 au 30 juin 2016

- un appel de fonds du 1er janvier 2016 au 31 mars 2016

- un appel de fonds en date du 29 juin 2016

- un appel de fonds du 1er juillet 2016 au 30 septembre 2016

- un appel de fonds du 1er octobre 2016 au 31 décembre 2016

- un appel de fonds du 1er janvier 2017 au 31 mars 2017

- un appel de fonds du 1er avril 2017 au 30 juin 2017

- un appel de fonds du 1er juillet 2017 au 30 septembre 2017

- un appel de fonds en date du 28 août 2017

- un appel de fonds du 1er octobre 2017 au 31 décembre 2017

- un appel de fonds en date du 18 septembre 2017

- un appel de fonds du 1er janvier 2018 au 31 mars 2018

- un appel de fonds en date du 14 décembre 2017

- un appel de fonds du 1er avril 2018 au 30 juin 2018

- un appel de fonds en date du 21 mars 2018

- un appel de fonds du 1er juillet 2018 au 30 septembre 2018

- un appel de fonds du 1er octobre 2018 au 31 décembre 2018

- un appel de fonds en date du 6 décembre 2018

- un appel de fonds du 1er janvier 2019 au 31 mars 2019

- un appel de fonds du 1er avril 2019 au 30 juin 2019

- un appel de fonds du 1er juillet 2019 au 30 septembre 2019

- un appel de fonds en date du 21 mai 2019

- une reddition des comptes pour l'exercice 2014

- une reddition des comptes pour l'exercice 2015

- une reddition des comptes pour l'exercice 2016

- une reddition des comptes pour l'exercice 2017

- une reddition des comptes pour l'exercice 2018

- un état des dépenses pour l'exercice 2014

- un état des dépenses pour l'exercice 2015

- un état des dépenses pour l'exercice 2016

- un état des dépenses pour l'exercice 2017

- un état des dépenses pour l'exercice 2018

- un état des dépenses pour l'exercice 2019

- la convocation à l'assemblée générale du 19 juin 2014 avec l'AR signé

- le procès-verbal d'assemblée générale en date du 19 juin 2014 ayant approuvé les comptes avec AR signé

- la convocation à l'assemblée générale du 18 mai 2015 avec l'AR signé

-le procès-verbal d'assemblée générale en date du 18 mai 2015 ayant approuvé les comptes avec l'AR signé 

- la convocation à l'assemblée générale du 9 mai 2016 avec l'AR signé

-le procès-verbal d'assemblée générale en date du 9 mai 2016 ayant approuvé les comptes avec l'AR signé 

- la convocation à l'assemblée générale du 16 juin 2017 avec l'AR signé

-le procès-verbal d'assemblée générale en date du 16 juin 2017 ayant approuvé les comptes avec l'AR signé 

- la convocation à l'assemblée générale du 17 mai 2018 avec l'AR signé

-le procès-verbal d'assemblée générale en date du 17 mai 2018 ayant approuvé les comptes avec l'AR signé 

- la convocation à l'assemblée générale du 20 juin 2019 avec l'AR signé

-le procès-verbal d'assemblée générale en date du 20 juin 2019 ayant approuvé les comptes avec l'AR signé 

- la convocation à l'assemblée générale du 2 décembre 2020 

-le procès-verbal d'assemblée générale en date du 2 décembre 2020 ayant approuvé les comptes

- attestation de non recours concernant l'assemblée générale du 2 décembre 2020

-le contrat de syndic établi entre le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [6] et la SARL SIGA PROVENCE en date du 16 juin 2017

- une fiche immeuble. 



Attendu que Monsieur [Y] soutient qu'a été enregistré à son débit la somme de 813,85 € sans justificatif. 

Que le syndicat des copropriétaires indique qu'il résulte du grand livre pour la période du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2013 que le 18 février 2013 le syndic de l'époque avait crédité au compte de Monsieur [Y] la somme de 1.616,39 € suite à l'encaissement du chèque n° 0000511 alors que cette somme ne correspondait pas au montant du chèque avant de régulariser ensuite cette erreur en débitant la somme de 813,85 €.

Qu'il convient de relever que la cour est dans l'incapacité de vérifier le montant exact du chèque n° 0000511.

Que par ailleurs si une telle erreur avait été commise, il appartenait au syndic CITYA d'inscrire une écriture d'annulation ce qui n'est pas le cas en l'espèce.

Qu'il convient par conséquent de faire droit à la demande de Monsieur [Y] et de dire que la somme de 813,85 € inscrite au débit de son compte n'est pas justifiée.

Que Monsieur [Y] soutient que des sommes se révélant trop versées sur les appels de charges de 2012 résultant de l'assemblée générale de 2013 soit 99,28 € et 527,51 € n'ont jamais été inscrites au crédit de son compte.

Qu'il résulte du grand livre pour la période du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2012 que le 31 décembre 2012 , ces deux somme ont été portées au crédit du compte de Monsieur [Y] 

Que Monsieur [Y] fait valoir que la somme de 967,34 € a été ajoutée au solde de son compte, sans aucune explication.

Que le syndicat des copropriétaire soutient que cette somme était due tel que cela ressort de l'état financier pour la période du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2012, indiquant que le Cabinet Citya répartissait les lots sur des comptes différents.

Qu'il résulte effectivement du grand livre pour la période du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2013 qu'au 1er janvier 2013, Monsieur [Y] était redevable de cette somme ( somme de 3.407,56 euros portée au débit ' somme de 2.440,22 euros portée au débit).

Que Monsieur [Y] reproche au syndic de lui avoir imputé à tort la somme de 415,87 € et celle de 328,90 €.

Qu'il résulte du grand livre pour la période du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2012 que la somme de de 415,87 € correspondant à la régularisation des frais du jugement du 11 janvier 2012 et celle de 328,90 correspondant à la régularisation des honoraires d'avocat du jugement du 11 janvier 2012 ont été portées au crédit du compte de Monsieur [Y] avant d'être portés au débit de ce dernier. 

Qu'il convient d'observer que le jugement du 11 janvier 2012 avait jugé que chacune des parties conserverait la charge de ses frais irrépétibles. 

Que dés lors ces deux sommes n'avaient pas été portées au crédit de Monsieur [Y].

Qu'elles ont été ensuite portées très justement au débit du compte de ce dernier

Que dés lors ce dernier ne saurait soutenir que le syndic lui a imputé à tort la somme de 415,87€ et celle de 328,90 €.



Alors qu'il résulte des pièces produites au débat par le syndicat des copropriétaires notamment les procès-verbaux d'assemblée générale approuvant les comptes pour les années en cause, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance arrêté au 20 janvier 2023 , que ce dernier a établi la réalité de sa créance pour la période allant du 1er janvier 2014 au 2 janvier 2023.

Qu'il convient par conséquent d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [6] » , [Adresse 2] et [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, la SARL SIGA PROVENCE, de ses demandes.

Que la lecture de l'extrait de compte du 20 janvier 2023 fait apparaitre des sommes débitées aux titre des charges mais également des sommes débitées au titre de frais de procédures et honoraires.

Que Monsieur [Y] conteste ces sommes au motif que le tribunal judiciaire de Marseille dans son jugement du 26 février 2021 a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes de condamnation à paiement et a condamné ce dernier aux dépens de l'instance.

Qu'il soutient qu'en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 , il doit être dispensé de de toute participation à la dépense commune des frais de procédure puisque ses prétentions ont été déclarées fondées par le tribunal.



Attendu que l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur »

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret;

c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

Qu'en l'état il convient de constater que la présente instance a infirmé le jugement déféré jugeant que le syndicat des copropriétaire avait établi la réalité de sa créance pour la période allant du 1er janvier 2014 au 2 janvier 2023.

Que dés lors les sommes portées à l'extrait de compte du 20 janvier 2023 au titre de frais de procédures et honoraires sont parfaitement justifiées au regard des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Qu'il convient par conséquent de condamner Monsieur [Y] au paiement de la somme de 7.262,95 € moins la somme de 813,85 € , soit la somme de 6.449,10 euros. 





2°) Sur la demande de dommages et intérêts de Monsieur [Y] 



Attendu que Monsieur [Y] demande à la Cour de condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [6] » sis à [Localité 1], [Adresse 2] et [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL SIGA PROVENCE à lui payer la somme de 11.000 € au titre de la perte des loyers sur la location de son garage et la somme de 15.000 € en réparation des actes d'incivilité et d'intimidation subis. 

Qu'il fait valoir que des représentants du syndicat des copropriétaires ont empêché son accès tant à son garage qu'à son compteur électrique empêchant sa mise en location.

Qu'il produit des factures EDF du 22 septembre 2019, du 5 mai 2019 et du 4 janvier 2019 sur lesquels apparaît l'absence de consommations d'électricité.

Qu'il explique avoir subi une perte de loyer pendant 55 mois à hauteur de 200 € par mois et verse à l'appui de sa demande des annonces de location de box de garage comparables au sien.



Attendu qu'il convient de constater que Monsieur [Y] ne justifie pas avoir signalé la difficulté au syndic.

Que ce dernier ne produit aux débats aucun élément démontrant un quelconque acte d'incivilité et d'intimidation, ni plainte déposée.

Qu'il y a lieu de débouter Monsieur [Y] de sa demande et de confirmer le jugement déféré sur ce point.



3°) Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [6] » 



Attendu que l'article 1231-1 du code civil énonce que « le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. »

Attendu que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier «[6] » demande à la cour de condamner Monsieur [Y] au paiement d'une somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts, l'attitude répétée de Monsieur [Y] ayant aggravé la situation du syndicat des copropriétaires .



Attendu qu'il convient de relever que Monsieur [Y] est débiteur récurrent de charges de copropriété puisque ce dernier a déjà été condamné pour des faits identiques par jugement du 12 janvier 2011.

Qu'il est incontestable que ces manquements répétés constituent une faute causant au syndicat des copropriétaires un préjudice puisque le privant de sommes importantes nécessaires à la gestion de l'entretien de l'immeuble.

Qu'il y a lieu par conséquent d'infirmer le jugement déféré sur point et de condamner Monsieur [Y] au paiement d'une somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts











4°) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.'

Qu'il convient d'infirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner Monsieur [Y] aux dépens de première instance et en cause d'appel.



Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.

Qu'il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point, de condamner Monsieur [Y] au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel et à supporter les frais d'exécution et dans l'hypothèse ou à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir, l'exécution forcée devra être réalisée par l'intermédiaire d'un huissier, le montant des sommes retenues par ce dernier par application de l'article 10 du Décret du 8 Mars 2001, devra être supporté par le débiteur en sus de l'article 700 du Code de Procédure Civile.



PAR CES MOTIFS



Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,



INFIRME le jugement contradictoire en date du 26 février 2021 du tribunal judiciaire de Marseille en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a débouté Monsieur [Y] de ses demandes reconventionnelles et dit n'y avoir lieu à indemnité sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



STATUANT A NOUVEAU :



CONDAMNE Monsieur [Y] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé «  [6] «  sis à [Localité 1], [Adresse 2] et [Adresse 3], représenté par son Syndic en exercice la Société SIGA PROVENCE, la somme de 6.449,10 euros en principal, au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 20 janvier 2023 avec intérêts de droit à compter de la sommation de payer sur les sommes commandées,



CONDAMNE Monsieur [Y] au paiement d'une somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts,

 

Y AJOUTANT, 



CONDAMNE Monsieur [Y] au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel,



CONDAMNE Monsieur [Y] à supporter les frais d'exécution et dans l'hypothèse ou à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir, l'exécution forcée devra être réalisée par l'intermédiaire d'un huissier, le montant des sommes retenues par ce dernier par application de l'article 10 du Décret du 8 Mars 2001, devra être supporté par le débiteur en sus de l'article 700 du Code de Procédure Civile.



CONDAMNE Monsieur [Y] aux dépens de première instance et en cause d'appel.



LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

 

























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