Cour d'Appel · Chambre 1-7 — 3 octobre 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7



ARRÊT AU FOND 

DU 03 OCTOBRE 2024



N°2024/348













Rôle N° RG 21/14859 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIIGL







S.C.I. DU PAYS D'AIX





C/



Syndic. de copro. [Adresse 5] PRINCIPAL [Adresse 5] PRINCIPAL

S.A.R.L. MD CONSEIL IMMO





































Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Wilfried BIGENWALD

Me Nicolas MERGER





Décision déférée à la Cour :



Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'AIX EN PROVENCE en date du 21 Septembre 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 19/06158.





APPELANTE



S.C.I. DU PAYS D'AIX LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU PAYS D'AIX, Société civile immobilière au capital de 500 000 €, immatriculée au R.C.S d'Aix-en-Provence sous le n°449 643 485, dont le siège est sis à [Localité 1], [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 3] - [Localité 1]



représentée par Me Wilfried BIGENWALD, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE





INTIMEES



Syndic. de copro. [Adresse 5] PRINCIPAL Représenté par son Syndic la Société MD CONSEIL IMMO exerçant sous l'enseigne ORPI AGENCE DES OLIVIERS, dont le siège social est [Adresse 2], [Localité 1], demeurant [Adresse 3] - [Localité 1]



représentée par Me Nicolas MERGER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE





S.A.R.L. MD CONSEIL IMMO

demeurant [Adresse 2] - [Localité 1]



Assignation portant signification de la DA le 25/11/2021 à personne morale, 

défaillante













*-*-*-*-*

















COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Juin 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :



Madame Carole DAUX-HARAND, Président Rapporteur, 

et Madame Carole MENDOZA, Conseiller- Rapporteur, 



chargées du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :



Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller







Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Octobre 2024.







ARRÊT



Réputé contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Octobre 2024.



Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





























































EXPOSÉ DU LITIGE



La SCI DU PAYS D'AIX est propriétaire des lots de copropriété n° 56 et 211 constituant une cave et un appartement dans le bâtiment A de la résidence [Adresse 5] à Aix-en-Provence.



Par jugement du 20 octobre 2020, confirmé par un arrêt du 22 février 2024, le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence a débouté la SCI PAYS D'AIX de sa demande d'annulation d'une assemblée générale du 28 juin 2018 et de sa demande subsidiaire des résolutions n° 20, 23 et 24, ainsi que de ses autres demandes. La SCI DU PAYS D'AIX a formé un pourvoi en cassation.



Une nouvelle assemblée générale s'est tenue le 25 septembre 2019.



Contestant notamment l'existence d'une division de la copropriété en un syndicat principal des copropriétaires et deux syndicats secondaires, la SCI LE PAYS D'AIX a fait assigner le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] principal, représenté par son syndic, la société LDIC Legay Druelle et la SARL LDIC Legay Druelle, par acte du 02 décembre 2019, aux fins principalement de voir dire que les mandants de syndic de la société LDIC Legay Druelle sont nuls, de voir condamner cette société à restituer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] les honoraires de syndic qu'elle a perçus sur le fondement d'un mandat nul, de voir annuler l'assemblée générale du 25 septembre 2019 et de voir condamner la société LDIC Legay Druelle à lui verser des dommages et intérêts.



Par jugement réputé contradictoire du 21 septembre 2021, le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence a :

- débouté la SCI DU PAYS D'AIX de ses demandes,

- condamné la SCI DU PAYS D'AIX à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] Principal 1000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et 3000 euos sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SCI DU PAYS D'AIX à supporter la charge des dépens,

- attribué à Maître Nicolas MERGER le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

- ordonné l'exécution provisoire.



Le premier juge a rejeté la demande de nullité de l'assemblée du 25 septembre 2019 en indiquant que le règlement de copropriété corroborait la composition de l'ensemble immobilier en deux entités nettement distinctes, en rappelant qu'un syndicat existe de droit dès lors que la propriété d'un immeuble est divisée en plusieurs propriétaires entraînant l'existence de parties privatives et communes et en précisant que l'absence de mention, dans le règlement de copropriété, de l'existence d'un syndicat principal et de syndicats secondaires ne faisait pas obstacle à une telle organisation ab initio.

Le premier juge a rejeté la demande de nullité des mandats du syndic en précisant que la SARL LDIC Legay Druelle justifiait avoir ouvert un compte auprès de l'établissement bancaire CIC Lyonnaise de Banque. Il a rejeté les demandes de dommages et intérêts formées par les parties.





Par déclaration du 19 octobre 2021, la SCI DU PAYS D'AIX a relevé appel de tous les chefs de cette décision.

Par déclaration du 25 octobre 2021, la SCI DU PAYS D'AIX a relevé appel de tous les chefs de cette décision en intimant notamment la SARL MD CONSEIL IMMO venant aux droits de la SARL LDIC Legay Druelle.



Les deux procédures ont fait l'objet d'une jonction.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] principal a constitué avocat.

La société MD CONSEIL IMMO n'a pas constitué avocat.



Par conclusions notifiées par RPVA le 07 juin 2024 auxquelles il convient de se reporter, la SCI DU PAYS D'AIX demande à la cour :

- de suspendre l'instance jusqu'à la décision de la Cour de cassation sur le pourvoi contre l'arrêt du 22 février 2024 (RG N°20/11668) rendu par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; 

A titre subsidiaire, si par extraordinaire la demande de sursis à statuer était rejetée, 

- d'infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions 

Et statuant à nouveau : 

- de dire et juger que les mandats de syndic la société LDIC LEGAY DRUELLE, aux droits de laquelle vient la société MD CONSEIL IMMO, sont nuls,

- de condamner la société MD CONSEIL IMMO, qui vient aux droits de la société LDIC LEGAY DRUELLE, à restituer au syndicat des copropriétaires « [Adresse 5] PRINCIPAL » l'intégralité des honoraires de syndic qu'elle a perçus sur le fondement de ses 

mandats nuls,

- d'annuler l'assemblée générale du 25 septembre 2019, 

- d'ordonner la désignation d'un administrateur provisoire pour une durée de 3 mois, avec pour mission de : 

' se faire remettre par la société MD CONSEIL IMMO, les fonds et l'ensemble des documents et archives du syndicat dans le délai de 15 jours à compter de la notification du jugement à intervenir ; 

' convoquer l'assemblée générale en vue de la désignation d'un nouveau syndic dans le délai de 3 mois suivant la remise des fonds, documents et archives et administrer la copropriété dans cet intervalle avec les pouvoirs définis à l'article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 

' faire exécuter la décision à intervenir à l'encontre de la société MD CONSEIL IMMO en procédant au recouvrement des honoraires indûment perçus par ladite société et, à défaut de règlement spontané des condamnations, de poursuivre une procédure judiciaire en paiement à l'encontre de celle-ci, 

- de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires «[Adresse 5] PRINCIPAL» et la société MD CONSEIL IMMO à verser à la SCI DU PAYS D'AIX la somme de 2.000 euros en réparation de son préjudice moral,

- de dispenser la SCI DU PAYS D'AIX de toute participation financière à la dépense commune 

des frais que représente la présente procédure pour le syndicat dont la charge sera en conséquence répartie entre les autres copropriétaires,

- de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires «[Adresse 5] PRINCIPAL» et la société MD CONSEIL IMMO à verser à la SCI DU PAYS D'AIX la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre entiers dépens,

- de débouter le syndicat des copropriétaires «[Adresse 5] PRINCIPAL» et la société MD CONSEIL IMMO de toutes leurs demandes. 





Elle sollicite un sursis à statuer en l'attente de l'arrêt de la Cour de cassation à intervenir à la suite du pourvoi qu'elle a formé contre l'arrêt du 22 février 2024. Elle précise que les motifs d'annulation de l'assemblée générale du 18 juin 2018 sont les mêmes que ceux qu'elle présente pour voir annuler l'assemblée générale du 25 septembre 2019.

Elle soutient que l'effet dévolutif a joué pour l'intégralité des chefs du jugement critiqué. Elle relève que l'absence de mention, dans le dispositif de ses premières conclusions, d'une demande d'infirmation totale, est une simple erreur matérielle alors que sa demande d'infirmation était clairement énoncée dans le corps de ses conclusions. Elle explique avoir mentionné dans ses nouvelles conclusions sa demande d'infirmation.

Sur le fond, elle soulève l'annulation de l'assemblée générale du 25 septembre 2019 en faisant valoir la nullité du mandat du syndic, au motif que celui-ci n'avait pas ouvert de compte bancaire séparé dédié au fonds de travaux au nom du syndicat des copropriétaires. Elle ajoute que le compte bancaire dédié à la gestion courante mentionne que le bénéficiaire du compte est 'ASL [Adresse 4]', que la convention d'ouverture de compte a été faite au nom de 'ASL [Adresse 4](SYNDICT DE PROPRIETAIRES', soit deux libellés qui ne correspondent pas au nom du syndicat de copropriété '[Adresse 5] PRINCIPAL'. Elle fait observer que la seule mention '[Adresse 5]' est insuffisante pour désigner sans ambiguïté le syndicat des copropriétaires comme titulaire du compte bancaire en question. Elle affirme que la mention d'une ASL n'est pas une erreur matérielle isolée mais procède d'une confusion entretenue par le syndic. Elle demande également la le remboursement de l'intégralité des honoraires perçus sur la base de mandats nuls.

Soutenant la nullité des mandats de syndic de la société MD CONSEIL IMMO, elle sollicite la désignation d'un administrateur provisoire.

Elle soulève enfin l'annulation de l'assemblée générale du 25 septembre 2019 en raison d'une violation du règlement de copropriété qui ne fait pas état d'une organisation de la copropriété en un syndicat principal et des syndicats secondaires. Elle fait valoir que le syndic LIDC Legay Druelle n'avait pas compétence pour convoquer en assemblée générale ordinaire un syndicat des copropriétaires 'principal' qui n'avait aucune existence juridique. Elle déclare qu'il n'existe aucun élément de fait ou de droit justifiant l'existence d'un syndicat principal et de syndicats secondaires. Elle explique que la décision de créer des syndicat secondaires et principaux est expresse et doit être faite selon des formes impératives. Elle conteste le fait que le jugement du 08 août 1995 ait ordonné la désignation de deux syndics secondaires et souligne que la loi ne prévoit pas qu'un jugement soit un mode de création de syndicats secondaires.

Elle sollicite des dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral. Elle relève que son gérant a dû se substituer au syndic professionnel pour faire respecter le règlement de copropriété et fait état des manquement du syndic. Elle évoque une procédure judiciaire coûteuse, chronophage et source d'anxiété chronique.





Par conclusions notifiées par RPVA le 13 juin 2024 auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires de immeuble [Adresse 5] principal demande à la cour :

- d'ordonner la révocation de l'ordonnance de clôture,

- de rejeter la demande de sursis à statuer,

- de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

- de rejeter les demandes de la SCI DU PAYS D'AIX,

- de condamner la SCI DU PAYS D'AIX à lui verser 3000 euros de dommages et intérêts pour préjudice moral et 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile

-de condamner la SCI DU PAYS D'AIX aux dépens distraits au profit de Maître Nicolas MERGER,

- d'ordonner l'exécution provisoire.



Il indique que l'assemblée générale des copropriétaires du 22 septembre 2021 a désigné la société CITYA SAINTE-VICTOIRE en qualité de nouveau syndic, dont le mandat a été renouvelé à deux reprises.



Il s'oppose à tout sursis à statuer. Il note que l'arrêt dont il est fait état évoquait une assemblée générale du 28 juin 2018, sans rapport avec celle du 25 septembre 2019. Il conteste le fait que les motifs d'annulation de l'assemblée générale du 25 septembre 2019 seraient identiques à celle du 28 juin 2018.

Il sollicite la confirmation du jugement déféré en relevant que l'appelante n'a pas précisé ce qu'elle entendait demander à la cour.

Par ailleurs, il conteste tout motif d'annulation de l'assemblée générale. Il soutient l'existence d'un syndicat principal et de syndicats secondaires. Il s'en rapporte au règlement de copropriété, qui note que l'ensemble immobilier est composé de deux immeubles collectifs, qui fait une distinction entre les parties communes générales et les parties communes de chaque corps de bâtiment et qui prévoit la possibilité d'organiser et de créer des syndicats secondaires. Il note que le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence a rappelé ce principe dans un jugement du 08 août 1995 et relève qu'une assemblée générale du 20 mars 1996 a désigné deux syndics pour les bâtiments A et B et renvoyé à une assemblée ultérieure pour la désignation du syndic général pour la copropriété. Il ajoute que ce principe est inscrit dans le règlement de copropriété et dans un modificatif de l'état descriptif de division du règlement qui a été approuvé a par une assemblée générale du 15 mai 2013 puis publié le 10 juin 2015 pour définir les tantièmes de chacune des parties communes spéciales. Il conclut à la validité du mandat du syndic.

Il indique qu'ont été ouverts des comptes bancaires séparés pour la gestion courante et pour le fonds de travaux sans possibilité d'erreur sur le bénéficiaire. Il relève que le syndic a ouvert un nouveau compte dans un autre établissement bancaire sous le nom du 'SDC [Adresse 5] PRINCIPAL'.

Il soutient n'avoir commis aucune faute et conteste tout préjudice à la SCI DU PAYS D'AIX.

Il demande la condamnation de cette dernière à des dommages et intérêts en raison du préjudice moral qu'il a subi lié au fait que ce copropriétaire veut remettre en cause depuis des années une situation juridique et factuelle bien établie.





Le conseiller de la mise en état a prononcé la révocation de l'ordonnance de clôture du 12 juin 2024. La clôture a été prononcée le 26 juin 2024.





MOTIVATION



Sur les demandes dont la cour est saisie



Les déclarations d'appel des 19 et 25 octobre 2021 sont ainsi libellées :

'Les chefs de jugement critiqués sont les suivants, en ce qu'ils ont : -Débouté la SCI du PAYS

d'AIX de sa demande d'annulation de l'Assemblée Générale du 25 septembre 2019, - Débouté la SCI du PAYS D'AIX

de sa demande de nullité des mandats de syndic et de sa condamnation d'avoir à restituer au syndicat des

copropriétaires les honoraires perçus sur la base de mandats nuls, - Débouté la SCI du PAYS D'AIX de sa demande

tendant à voir condamner le syndic à lui verser la somme de 2.000 € au titre de son préjudice moral, - Débouté la SCI

du PAYS D'AIX de sa demande tendant à voir condamner le syndic à lui verser la somme de 2.000 € au titre de l'article

700 du code de procédure civile, - Condamné la SCI DU PAYS D'AIX à payer au Syndicat des copropriétaires de la

résidence [Adresse 5] PRINCIPAL la somme de 1.000 euros de dommages-intérêts en réparation de son préjudice

moral, - Condamné la SCI DU PAYS D'AIX à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5]

PRINCIPAL la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, -

Condamné la SCI DU PAYS D'AIX à supporter la charge des dépens'



Elles visent ainsi l'ensemble des chefs du jugement déféré.



Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] principal ne sollicite, dans le dispositif de ses conclusions, ni la caducité, ni l'irrecevabilité de l'appel liées à l'absence de mention d'une infirmation dans les conclusions de l'appelante remises dans le délai imparti par l'article 908 du code de procédure civile.



Le dispositif des dernières conclusions de l'appelante fait état d'une demande d'infirmation en visant les chefs du jugement critiqué. Dès lors, la cour ne peut confirmer le jugement déféré au motif que l'appelante ne préciserait pas ce qu'elle entend demander à la cour. La cour est saisie des demandes formées par l'appelant dans le dispositif de ses dernières conclusions, conformément à l'article 954 du code de procédure civile.



Sur la demande de sursis à statuer 



L'article 110 du code de procédure civile énonce que le juge peut également suspendre l'instance lorsque l'une des parties invoque une décision, frappée de tierce opposition, de recours en révision ou de pourvoi en cassation.



La cour ignore quels sont les moyens développés devant la Cour de cassation pour voir casser l'arrêt rendu le 22 février 2024. En conséquence, en l'absence de démonstration que l'arrêt à venir de la Cour de cassation pourra avoir une influence sur la procédure pendante, il convient de rejeter la demande de sursis à statuer.



Sur la demande tendant à voir déclarer nuls les mandats de syndic de la société LDIC LEGAY DRUELLE aux droits de laquelle vient la société MD CONSEIL IMMO; sur la demande de désignation d'un administrateur provisoire et sur la demande tendant à voir condamner la société MD CONSEIL IMMO, venant aux droits de la société LDIC LEGAY DRUELLE, à restituer au syndicat des copropriétaires '[Adresse 5] Principal' l'intégralité des honoraires de syndic perçue sur fondements de ses mandats nuls



Selon l'article 18 II de la loi du 10 juillet 1965 alinéa 3 dans sa version applicable depuis le 24 mars 2015, le syndic est chargé d'ouvrir, dans l'établissement bancaire qu'il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L'assemblée générale peut décider, à la majorité de l'article 25, que ce compte est ouvert dans un autre établissement bancaire de son choix(...). La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation.



Toujours selon l'article 18 II de la même loi, dans sa version applicable depuis le premier janvier 2017, le syndic est chargé d'ouvrir, dans l'établissement bancaire qu'il a choisi ou que l'assemblée générale a choisi pour le compte mentionné au troisième alinéa du présent II, un compte séparé rémunéré au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai les cotisations au fonds de travaux prévu à l'article 14-2. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation.



La SARL LDIC LEGAY DRUELLE justifie avoir ouvert un compte auprès de la CIC LYONNAISE DE BANQUE le 30 janvier 2015, au nom de 'l'ASL [Adresse 4] (syndicat des copropriétaires)'. 



La SARL LDIC LEGAY DRUELLE a également ouvert, auprès du même établissement bancaire, le 15 décembre 2016, un livret Prem's destiné à être utilisé comme compte de fonds de travaux.



Le souscripteur de ces deux conventions est 'l'ASL [Adresse 4] (syndicat de copropriété)', si bien que la mention 'syndicat de copropriété' permet de comprendre qu'il ne s'agit pas d'une ASL. La convention d'ouverture du compte bancaire du 30 janvier 2015 mentionne d'ailleurs que 'le souscripteur convient avec la banque de l'ouverture d'un compte syndicat copro gestion n° 00085969901 en euros'. La convention d'ouverture d'un livret Prem's mentionne que 'le souscripteur convient avec la banque de l'ouverture d'un liv Prem's syndicat de copro, dans les conditions suivantes :

1/ l'ouverture d'un livret Prem's n° 00085969902 en euros, 

(...)

Le souscripteur indique que le livret A Syndicat de copro sera utilisé comme compte de fonds de travaux (...)'.



Le syndicat des copropriétaires produit par ailleurs un RIB au nom du SDC [Adresse 5] PRINCIPAL, dans les livres de la banque Monte Paschi BANQUE, dont il apparaît qu'il a été ouvert par la SARL MD CONSEIL IMMO.



L'ancien syndic, représentant le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] Principal, justifie avoir ouvert les comptes bancaires au nom du syndicat des copropriétaires qu'il représentait, conformément aux dispositions de l'article 18 II alinéa 3 et 4. Il convient en conséquence de rejeter la demande tendant à voir déclarer nuls les mandats de syndic de la société LDIC LEGAY DRUELLE aux droits de laquelle vient la société MD CONSEIL IMMO.



La demande de désignation d'un administrateur provisoire et la demande en restitution des honoraires faites à l'encontre de la société MD CONSEIL IMMO ne peuvent en conséquence aboutir. Le jugement déféré sera confirmé sur ces points.



Sur la demande d'annulation de l'assemblée générale du 25 septembre 2019



S'il est vrai que la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit, en son article 27, la création d'un syndicat secondaire au cours de la vie de la copropriété à la suite d'une décision de l'assemblée générale, la constitution d'un syndicat secondaire peut néanmoins être prévue dès l'origine par le règlement de copropriété.



Il ressort des pièces produites que l'ensemble immobilier de la résidence [Adresse 5] comprenait à l'origine 95 logement répartis comme suit :

-31 maisons individuelles

-deux immeubles d'habitat collectif de 40 logements chacun, dénommés bâtiment A et bâtiment B

- des garages individuels surmontés de chambres de bonnes, dénommés annexe I, annexe II, annexe III, annexe IV et annexe V

-un immeuble d'habitat collectif de 24 logements dénommé bâtiment C.



Les bâtiments A et B, annexe I, annexe II, annexe III, annexe IV et annexe V ont fait l'objet d'un état descriptif de division et d'un règlement de copropriété suivant acte reçu par Maître [D], le 25 octobre 1957, publié le 28 mars 1958. Cet état descriptif de division et ce règlement de copropriété ont été modifiés les 09 juillet 1959, 20 novembre 1962, 17 novembre 1975 et 22 mai 2015.



Le règlement de copropriété du 25 octobre 1957, publié le 28 mars 1958, désigne dans son article II deux immeubles distincts (bâtiment A et bâtiment B), outre les annexes. S'agissant du bâtiment A, il est indiqué qu'il comprend : un sous-sol comportant 24 caves et trois chaufferies, un rez-de-chaussée et trois étages, de six appartements chacun, dont la division par pièce est reprise dans un tableau annexé qui décrit le bâtiment A (en mentionnant les termes A1, A2 et A3 et en les décrivant). Il définit, dans son article IV, les parties communes en distinguant 'les parties communes générales' et 'les parties communes de chaque corps de bâtiment'. Dans son article XVI, il prévoit que 'seront confiés à un syndic l'administration générale de chaque immeuble, sa surveillance, l'initiative et la direction de tous travaux qui deviendront nécessaires aux parties communes. Celui-ci sera nommé par les copropriétaires de l'immeuble, comme il sera dit ci-après (...)'. Dans le chapitre sur 'l'assemblée générale des copropriétaires', il est indiqué qu'il 'pourra y avoir : soit des assemblées de propriétaires d'un corps de bâtiment; soit pour les questions intéressant l'ensemble d'un ou des immeubles, des assemblées de tous les copropriétaires correspondants'. Comme l'indique avec pertinence le premier juge, l'acte modificatif du 22 mai 2015 corrobore la composition de l'ensemble immobilier en deux entités nettement distinctes et le titre de propriété de la SCI DU PAYS D'AIX distingue les millièmes de la propriété du sol et des parties communes générales et les millièmes des parties communes particulières au bâtiment A1. 



L'article 27 de la loi du 10 juillet 1965 ne pouvait être mise en oeuvre du fait de la date du règlement de copropriété dans sa version initiale. Celui-ci, ainsi qu'il vient de l'être indiqué, distingue nettement les deux bâtiments A et B.



Comme l'indique avec pertinence le premier juge, le fait que le règlement de copropriété ne prévoit pas expressément l'existence d'un syndicat principal et de syndicats secondaires ne fait pas obstacle à une telle organisation ab initio par le voie du règlement de copropriété initial, compte tenu de l'existence de deux bâtiments distincts et d'une autonomie de gestion.



Par jugement du 08 août 1995, le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence a notamment dit que le syndicat des copropriétaires devra provoquer une nouvelle assemblée générale pour procéder à la nomination du syndic, par bâtiment. C'est dans ces conditions que l'assemblée générale du 20 mars 1996, convoquée par un administrateur provisoire de la copropriété [Adresse 5], a désigné un syndic pour le bâtiment A et un syndic pour le bâtiment B et renvoyé à une autre assemblée pour désigner un nouveau syndic de copropriété.



La constitution de syndicats secondaires est donc établie; ces constitutions laisse intact le syndicat principal et la mission de son syndic de gérer les parties communes générales et celle du bâtiment non érigé en syndicat secondaire. Comme l'indique avec pertinence le premier juge, l'administration des parties communes comprises dans les autres lots, ainsi que celles des parties communes générales au groupe de bâtiments, continue de ressortir à la compétence du syndicat d'origine, devenu syndicat principal, et dont les assemblées générales sont composées de l'ensemble des copropriétaires.



C'est à bon droit que le premier juge estime que la SCI DU PAYS D'AIX ne peut contester l'organisation de la copropriété autour d'un syndicat principal et d'un syndicat secondaire par bâtiment, cette organisation étant évoquée par le règlement de copropriété et l'existence d'une syndicat principal résultant de la constitution de syndicats secondaires.



Le jugement déféré, qui a rejeté la demande d'annulation de l'assemblée générale du 25 septembre 2019 [Adresse 5] principal, sera confirmé.





Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral sollicitée par la SCI DU PAYS D'AIX



La SCI DU PAYS D'AIX ne justifie d'aucune faute qui aurait été commise par le syndic ou le syndicat des copropriétaires de [Adresse 5] principal à son égard. Elle ne justifie pas d'une violation du règlement de copropriété qui lui aurait nui. Elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.





Sur les demandes de dommages et intérêts pour préjudice moral formé par le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] principal



Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d'un préjudice moral lié à cette procédure dont il n'est par ailleurs pas démontré qu'elle aurait dégénéré en abus de droit et intention de nuire, même si plusieurs procédures ont déjà été intentées par la SCI DU PAYS D'AIX, avec des moyens de droit qui se rejoignent, procédures qui n'ont jusqu'à présent pas abouti.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] principal sera débouté de ses demandes de dommages et intérêts. Le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a condamné la SCI DU PAYS D'AIX au versement de la la somme de 1000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.



Sur les dépens et sur les frais irrépétibles



La SCI DU PAYS D'AIX est essentiellement succombante. Elle sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel, ces derniers pouvant être recouvrés par Maître Nicolas MERGER, en application de l'article 699 du code de procédure civile. Elle sera déboutée de ses demandes faites sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Il n'est pas équitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles qu'il a exposés pour faire valoir ses droits en première instance et en appel.



Le jugement déféré qui a condamné la SCI DU PAYS D'AIX aux dépens et au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile sera confirmé.



En outre, il convient de condamner la SCI DU PAYS D'AIX à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d'appel.



La demande d'exécution provisoire formée par le syndicat des copropriétaires sera rejetée, cette mesure ne s'appliquant pas à ce stade de la procédure.









PAR CES MOTIFS,



La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire, par mise à disposition au greffe,





REJETTE la demande de sursis à statuer en l'attente du pourvoi formé contre l'arrêt rendu le 22 février 2024 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence, sous le numéro RG 20.11668,



CONFIRME le jugement déféré, sauf en ce qu'il a condamné la SCI DU PAYS D'AIX à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] principal la somme de 1000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,





STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT,





REJETTE la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] principal,



CONDAMNE la SCI DU PAYS D'AIX au versement de la somme de 2800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d'appel,





REJETTE la demande d'exécution provisoire faite par le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] principal 



REJETTE la demande faite sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile par la SCI DU PAYS D'AIX,



CONDAMNE la SCI DU PAYS D'AIX aux dépens de la présente instance.







LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,