Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 3 octobre 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 03 OCTOBRE 2024



N° 2024/ 397







N° RG 21/17545 



N° Portalis DBVB-V-B7F-BIRCM







Syndicat des copropriétaires de la résidence

[Adresse 6]





C/



[F] [Y]































Copie exécutoire délivrée le :





à : 





Me Benjamin NAUDIN



Me Sébastien

 BADIE



















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 25 Novembre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 17/10353.





APPELANTE



Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] sis [Adresse 1]

représenté par son syndic en exercice le Cabinet THINOT, dont le siège social est [Adresse 2], lui-même pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège



représentée par Me Benjamin NAUDIN, membre de l'association CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIMÉE



Madame [F] [Y]

née le 1er Octobre 1951 à [Localité 7] (13), demeurant [Adresse 3]



représentée par Me Sébastien BADIE, membre de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Olivier CASTEL, membre de l'AARPI LEVETTI ET CASTEL, avocat au barreau de MARSEILLE







*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Juin 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller



Greffier lors des débats : Mme Alice BISIOU, faisant fonction

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Octobre 2024.





ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Octobre 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE



[B] [H] [Y] est décédé à [Localité 5] le 16 octobre 2013, laissant pour lui succéder ses deux enfants [J] et [F] [Y], ainsi que ses trois petites-filles [W], [T] et [I] [V], venant par représentation de leur défunte mère [C] [Y].



[J] [Y] était le représentant de l'indivision aux assemblées générales des copropriétaires.



Suivant acte notarié de partage en date du 5 janvier 2017, [F] [Y] s'est vu attribuer la pleine propriété d'un appartement et d'une cave constituant les lots n° 12 et 48 d'un ensemble immobilier dénommé [Adresse 6], situé [Adresse 4] à [Localité 8].



Une assemblée générale des copropriétaires s'est tenue le 3 mai 2017 sur convocation du syndic, au cours de laquelle a été notamment votée une résolution n° 14 décidant d'effectuer des travaux de ravalement des façades pour un coût de 288.117 euros TTC, suivant devis proposé par l'entreprise OMNIUM FAÇADES.



Faisant valoir qu'elle n'avait pas été personnellement convoquée, alors que le syndic avait été destinataire de toutes les informations relatives au transfert de propriété des lots susdits dans le cadre du règlement de la succession, Madame [F] [Y] a saisi le 13 juillet 2017 le tribunal de grande instance de Marseille, devenu le tribunal judiciaire, pour entendre prononcer l'annulation de ladite assemblée en son entier. Subsidiairement, elle demandait l'annulation de la résolution n° 14 pour défaut de mise en concurrence des entreprises.



Par jugement rendu le 25 novembre 2021, le tribunal a :

- déclaré recevable l'action de Madame [Y],

- prononcé l'annulation de l'assemblée générale du 3 mai 2017 en son entier,

- condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- et dispensé Madame [Y] de participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.





Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision le 14 décembre 2021.





MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



Aux termes de ses conclusions notifiées le 10 mars 2022, le syndicat des copropriétaires soutient que le syndic alors en fonction, la société CITYA PARADIS, n'ayant pas été informé du transfert de propriété résultant de l'acte de partage dans les formes requises par l'article 6 du décret du 17 mars 1967, a pu valablement convoquer Monsieur [J] [Y], en sa qualité de représentant de l'indivision, à assister à l'assemblée générale du 3 mai 2017.



Ce n'est que postérieurement à la tenue de cette assemblée que le syndic nouvellement désigné, le Cabinet THIENOT, aurait enregistré cette information, le procès-verbal des délibérations étant alors notifié directement à Madame [F] [Y].



Il soutient que seules les résolutions visées dans l'acte introductif d'instance peuvent faire l'objet d'une annulation en justice, et non pas l'assemblée générale en son entier.



S'agissant de la demande subsidiaire tendant à l'annulation de la résolution n° 14, il fait valoir que quatre devis avaient été soumis à l'assemblée générale, et que celle-ci a valablement retenu le moins disant.



Il demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de débouter Madame [Y] de l'ensemble de ses prétentions et de la condamner aux entiers dépens, outre la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Par conclusions du 10 juin 2022, Madame [F] [Y] soutient pour sa part :

- que l'acte d'appel est affecté d'une nullité de fond, faute pour le syndic de justifier d'un mandat spécial donné par l'assemblée générale,

- que l'omission de la convocation d'un seul copropriétaire entraîne la nullité de l'assemblée en son entier, alors même que son absence n'a eu aucune incidence sur le résultat des votes,

- et que le syndic avait été informé de la mutation des lots à son profit ainsi que de son adresse personnelle dès avant l'envoi des convocations, à l'occasion de plusieurs échanges de courriels.



Elle conclut principalement à la confirmation du jugement en toutes ses dispositions.



Subsidiairement, elle demande à la cour d'annuler la résolution n° 14 pour défaut de mise en concurrence des entreprises, en violation de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 19-2 du décret du 17 mars 1967, faisant valoir à cet effet que l'assemblée générale aurait dû se prononcer par un vote sur chacun des devis qui lui étaient soumis.



Elle réclame accessoirement paiement d'une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre ses dépens.



L'ordonnance de clôture de l'instruction a été rendue le 21 mai 2024.





DISCUSSION



Sur l'exception de nullité de l'acte d'appel invoquée par l'intimée :



En vertu de l'article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale. Toutefois, il n'est pas tenu de requérir une telle autorisation pour interjeter appel d'un jugement à l'occasion duquel le syndicat occupait la position de défendeur.





Sur la demande d'annulation de l'assemblée générale en son entier :



Selon l'article 13 du décret du 17 mars 1967, l'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11, I. Ainsi, un copropriétaire qui n'a pas été convoqué dans les formes et délais prescrits par l'article 9, et qui n'a pu de ce fait assister à l'assemblée générale, est en droit de contester celle-ci en son entier.





Toutefois, l'article 6 du même décret dispose que tout transfert de propriété d'un lot doit être notifié sans délai au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l'acte. Cette notification comporte la désignation du lot, ainsi que l'indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu et, sous réserve de son accord exprès, l'adresse électronique de l'acquéreur. Elle doit être faite indépendamment de l'avis de mutation prévu à l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965.





Il résulte des articles 64 et 64-2 de ce même décret que la notification doit être faite soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, soit par lettre recommandée électronique, soit encore au moyen d'un procédé électronique mis en oeuvre par l'intermédiaire d'un prestataire de services de confiance qualifié et garantissant l'intégrité des données, la sécurité, ainsi que la traçabilité des communications.





Seule une notification effectuée dans les formes requises est de nature à rendre la mutation opposable au syndicat des copropriétaires. Or en l'espèce, Madame [F] [Y] ne justifie pas avoir procédé conformément à la loi, et il ne suffit pas que le syndic ait été informé de l'existence de l'acte de partage au moyen de simples courriels.





Il convient en conséquence de considérer que le syndic a pu valablement convoquer Monsieur [J] [Y] à assister à l'assemblée générale du 3 mai 2017 en sa qualité de représentant de l'indivision.





Sur la demande subsidiaire tendant à l'annulation de la résolution n° 14 :



Suivant l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, l'assemblée générale des copropriétaires doit arrêter un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire. L'article 19-2 du décret du 17 mars 1967 précise que, lorsque l'assemblée n'en a pas fixé les conditions, la mise en concurrence résulte de la demande de plusieurs devis ou de l'établissement d'un devis descriptif soumis à l'évaluation de plusieurs entreprises.





En l'espèce, il est constant que la convocation à l'assemblée générale comportait en annexe quatre devis relatifs aux travaux de ravalement des façades, ainsi qu'un tableau comparatif des offres établi par Monsieur [U] [B], architecte. L'assemblée, qui s'est d'abord prononcée en faveur du devis le moins disant présenté par la société OMNIUM FAÇADES à l'unanimité des copropriétaires présents ou représentés moins une abstention, n'était pas tenue de voter sur chacune des trois autres propositions.





Il convient donc de considérer que l'obligation de mise en concurrence a été respectée.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,





Rejette l'exception de nullité de l'acte d'appel invoquée par l'intimée,





Infirme le jugement déféré, et statuant à nouveau :





Déboute Madame [F] [Y] de sa demande principale tendant à l'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 3 mai 2017 en son entier,





Déboute Madame [Y] de sa demande subsidiaire tendant à l'annulation de la résolution n° 14,







Condamne Madame [Y] aux entiers dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT