Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 3 octobre 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 03 OCTOBRE 2024



N° 2024/ 401







N° RG 22/16851



N° Portalis DBVB-V-B7G-BKP4H







[D] [F] [G] [E]



[J], [O] [K] [E]





C/



[L] [M]



























Copie exécutoire délivrée le :





à : 



Me Patrice 

ZOLEKO TSANE





Me David TRAMIER



















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal Judiciaire, Pôle de proximité de CAGNES SUR MER en date du 21 Octobre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-22-0003.





APPELANTS



Monsieur [D] [F] [G] [E]

né le 21 Octobre 1988, demeurant [Adresse 1] [Localité 4] 



Madame [J] [O] [K] [E]

née le 23 Décembre 1986, demeurant [Adresse 1] [Localité 4]



représentés par Me Patrice ZOLEKO TSANE, membre de l'AARPI KTZ & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE





INTIMÉ



Monsieur [L] [M]

né le 21 Mars 1975 à [Localité 5] (68), demeurant [Adresse 3] [Localité 4]



représenté par Me David TRAMIER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Florian FOUQUES, avocat au barreau de GRASSE





*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Juin 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller





Greffier lors des débats : Mme Alice BISIOU, faisant fonction

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Octobre 2024.





ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Octobre 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE



Suivant contrat ayant pris effet à compter du 1er août 2016, Monsieur [L] [M] a donné à bail d'habitation à Monsieur [D] [F] [G] [E] et Madame [J] [O] [K] [E] un appartement de type 3 au sein de la résidence 'Les Terrasses' située [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 780 euros révisable annuellement en fonction de la variation de l'indice de référence et une provision sur charges de 100 euros.



Le bail a pris fin le 1er avril 2022 par l'effet d'un congé donné par les locataires.



Le bailleur a requis le 5 mai 2022 un huissier de justice afin d'établir un constat de l'état des lieux, en l'absence des locataires sortants.



Par exploits délivrés le 8 juin 2022 suivant les modalités prévues à l'article 659 du code de procédure civile, Monsieur [L] [M] a assigné Monsieur [D] [F] [G] [E] et Madame [J] [O] [K] [E] à comparaître devant le tribunal de proximité de Cagnes-sur-Mer pour les entendre condamner à lui payer :

- 2.670 € au titre des loyers échus au cours du premier trimestre 2022,

- 120 € au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères,

- 12.680,29 € au titre du coût de la remise en état du logement,

- et 2.000 € à titre de plus amples dommages-intérêts.



Par jugement réputé contradictoire rendu le 21 octobre 2022, le tribunal a fait partiellement droit à ces demandes en condamnant les défendeurs à payer :

- 2.670 € au titre des loyers échus au cours du premier trimestre 2022,

- 117 € au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères,

- 4.101 € au titre du coût de la remise en état du logement,

outre les dépens et une indemnité de 900 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Monsieur [G] [E] et Madame [K] [E] ont interjeté appel de cette décision le 19 décembre 2022.





MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



Aux termes de l'assignation signifiée le 6 mars 2023 à la partie intimée et valant conclusions, Monsieur [D] [F] [G] [E] et Madame [J] [O] [K] [E] contestent être débiteurs d'une quelconque somme vis-à-vis de leur ancien bailleur aux motifs :

- qu'il n'a pas été déduit le dépôt de garantie versé lors de l'entrée dans les lieux,

- que le loyer du mois de janvier 2022 a été payé par virement bancaire,

- que les provisions sur charges versées depuis la prise d'effet du bail n'ont jamais fait l'objet d'une régularisation,

- que le constat dressé le 5 mai 2022 ne leur est pas opposable en raison de son caractère non contradictoire,

- et que l'état du logement correspond à l'usage normal qui en a été fait durant toute la période de location.



Ils demandent à la cour d'infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de débouter la partie adverse de l'ensemble de ses prétentions et de la condamner aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Suivant conclusions en réplique notifiées le 5 juin 2023, Monsieur [L] [M] soutient pour sa part :

- que le paiement effectué en janvier 2022 correspondait au terme de loyer du mois de décembre précédent,

- que les provisions sur charges se sont avérées inférieures aux dépenses effectivement engagées, et qu'il a communiqué en cours de procédure l'ensemble des justificatifs sur la période de trois années non couverte par la prescription,

- que les locataires ont refusé de communiquer leur nouvelle adresse et d'assister à l'état des lieux de sortie,

- et que ce dernier a mis en évidence de nombreuses dégradations imputables aux preneurs.



Il demande à la cour de confirmer le jugement entrepris, sauf à préciser que le dépôt de garantie de 780 euros viendra s'imputer sur le montant de sa créance, et réclame en sus paiement de 2.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel.





L'ordonnance de clôture de l'instruction a été rendue le 21 mai 2024.





DISCUSSION



Sur la dette locative :



En vertu de l'article 1353 du code civil, il incombe à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver, et réciproquement à celui qui se prétend libéré de justifier du paiement ou du fait ayant produit l'extinction de son obligation.



En l'espèce, les appelants ne rapportent pas la preuve que le virement bancaire effectué le 5 janvier 2022 correspondait au loyer du mois en cours, alors que l'intimé soutient que ce paiement doit s'imputer sur le terme précédent. Ils ne contestent pas d'autre part avoir laissé impayés les loyers des mois de février et mars.



Il convient donc de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il les a condamnés à payer l'intégralité des loyers correspondant au premier trimestre 2022, soit la somme de 2.670 euros.





Sur les dégradations du logement



Suivant l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.



En l'espèce, l'état des lieux d'entrée établi mentionne un logement en bon état d'entretien, tandis que le constat dressé le 5 mai 2022 par Maître [P], huissier de justice requis par le bailleur, relève en revanche de nombreuses dégradations.





Les appelants, qui n'ont pas restitué les clés entre les mains du bailleur et qui ont refusé de lui communiquer leur nouvelle adresse, ne peuvent utilement soutenir que ce constat leur serait inopposable en raison de son caractère non contradictoire. L'huissier instrumentaire les a valablement convoqués à leur dernière adresse connue, correspondant au logement loué, par lettres recommandées avec demande d'avis de réception revenues non distribuées, alors qu'il leur appartenait a minima de faire suivre leur courrier. Dans ces conditions, le procès-verbal dressé par Maître [P] doit se voir reconnaître une valeur probante.



C'est par des motifs précis et circonstanciés, intégralement adoptés par la cour, que le premier juge a retenu qu'une partie des dégradations du logement était effectivement imputable aux locataires sortants et les a condamnés à payer la somme de 4.101 euros au titre des frais de remise en état.





Sur l'absence de régularisation des charges



Selon l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions, et doivent en ce cas faire l'objet d'une régularisation annuelle, à l'occasion de laquelle les pièces justificatives doivent être tenues à la disposition du locataire.



En l'espèce, contrairement à ce qui est soutenu dans les conclusions de l'intimé, les pièces produites en cause d'appel ne comportent aucun décompte ni document justificatif permettant d'effectuer une telle régularisation.



Cependant, la cour n'est pas saisie par les appelants d'une demande en restitution de tout ou partie des provisions versées, et la carence du bailleur ne peut fonder en droit le rejet de ses demandes en paiement de l'arriéré de loyer ou des frais de remise en état du logement, qui constituent des créances distinctes de la créance de charges. Seule la taxe d'enlèvement des ordures ménagères doit s'imputer sur le montant des provisions versées, de sorte que la demande en paiement formulée de ce chef doit être rejetée.





Sur l'imputation du dépôt de garantie :



Il est constant que les locataires ont versé lors de leur entrée dans les lieux un dépôt de garantie de 780 euros, qui doit s'imputer sur la créance du bailleur.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,





Confirme le jugement déféré en ce qu'il a condamné Monsieur [D] [F] [G] [E] et Madame [J] [O] [K] [E] à payer à Monsieur [L] [M] :



- la somme de 2.670 euros au titre des loyers échus au cours du premier trimestre 2022,



- celle de 4.101 euros au titre du coût de la remise en état du logement,





L'infirme en ce qu'il a condamné les locataires sortants à payer la somme de 117 euros au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, 





Statuant à nouveau, rejette ce chef de demande,





Y ajoutant, 





Dit que le dépôt de garantie de 780 euros devra s'imputer sur la créance du bailleur,





Condamne Monsieur [G] [E] et Madame [K] [E] aux entiers dépens, ainsi qu'à verser à Monsieur [M] une somme de 2.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel, en sus de l'indemnité allouée en première instance.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT