Cour d'Appel · Chambre 1-7 — 3 octobre 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7



ARRÊT AU FOND 

DU 03 OCTOBRE 2024



N° 2024/ 360









Rôle N° RG 23/00436 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BKS6I







[A] [K]

[T] [M] ÉPOUSE [K]





C/



S.A.R.L. SARL DE LA CRAU



























Copie exécutoire délivrée 

le :

à : 

Me Marine ELKAIM



Me Radost VELEVA-REINAUD























Décision déférée à la Cour :



Jugement du Juge des contentieux de la protection de TARASCON en date du 25 Novembre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/00599.





APPELANTS





Monsieur [A] [K]

né le 18 Novembre 1986 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]



représenté par Me Marine ELKAIM, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant



Madame [T] [M] Épouse [K]

née le 04 Juillet 1994 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]



représentée par Me Marine ELKAIM, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant





INTIMÉE



S.A.R.L. SARL DE LA CRAU Prise en la personne de son gérant en exercice, demeurant [Adresse 1]



représentée par Me Radost VELEVA-REINAUD, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, 

assistée de Me Ludovic PARA, avocat au barreau de NIMES, plaidant











*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Juillet 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller









Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Octobre 2024.







ARRÊT



Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Octobre 2024.



Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



































































EXPOSÉ DU LITIGE



Suivant acte sous seing privé du 27 juin 2028, la SARL de la CRAU a donné à bail d'habitation à Monsieur et Madame [K] un logement situé à [Localité 3] pour une durée de six ans à compter du 1er juillet 2018, renouvelable par tacite reconduction et moyennant un loyer mensuel de 650 euros.

Un état des lieux contradictoire était réalisé à l'entrée des lieux. 

Par acte séparé en date du 27 juin 2018, Monsieur [I] [O] se portait caution solidaire. 

Un dépôt de garantie de 650 euros était versé lors de la signature du bail. 

Les époux [K] ont quitté les lieux le 31 décembre 2021. 

Par acte d'huissier en date du 4 avril 2022, la SARL de la CRAU a assigné devant le juge des contentieux de la protection du tribunal d'instance de Tarascon les époux [K] afin de voir ces derniers condamnés solidairement au paiement de la somme de 6.400 € au titre de réparation pour remise en état outre celle de 1.000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive 

L'affaire était évoquée à l'audience du 28 mai 2020.

La SARL de la CRAU demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d'instance et sollicitait en outre la condamnation solidaire des époux [K] au paiement de la somme de 400 € au titre du constat d' huissier ainsi que celle de 2.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en sus des dépens. 



Elle concluait au débouté des demandes des défendeurs 

Les époux [K] demandaient au tribunal de débouter la SARL de la CRAU de l'ensemble de ses demandes et de la condamner à leur restituer le dépôt de garantie de 650 €. A titre subsidiaire ils demandaient de juger qu'ils n'étaient redevables que de la somme de 2.120€ au titre des réparations locatives montant du dépôt de garantie déduit et de condamner leur bailleur à leur payer la somme de 2.340 € au titre du trouble de jouissance causé par les rongeurs dans l'appartement, celle de 63,17 € au titre du préjudice matériel causé par les rongeurs dans le logement outre la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et de dire que les frais de constat de huissier seront supportés par les parties par moitié. 





Par jugement contradictoire en date du 25 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tarascon a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

 

*déclaré comme acquis à la SARL de la CRAU le dépôt de garantie versé par Monsieur et Madame [K] pour la somme de 650 € ;

*condamné solidairement Monsieur et Madame [K] à payer à la SARL de la CRAU la somme de 4. 945 €, dépôt de garantie déduit ;

*ordonné le partage à parts égales entre les parties du coût du procès-verbal de constat dressé par huissier de justice en date du 31 décembre 2021 ;

*débouté la SARL de la CRAU de la demande dommages-intérêts pour résistance abusive;

*débouté Monsieur et Madame [K] du surplus de leurs demandes ;

*condamné solidairement Monsieur t Madame [K] aux dépens ;

*condamné solidairement Monsieur et Madame [K] à payer à la SARL de la CRAU la somme de l. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;





Par déclaration d'appel en date du 6 janvier 2023, les époux [K] ont interjeté appel de la décision en ce qu'elle a dit : 



- déclare comme acquis à la SARL de la CRAU le dépôt de garantie verse par Monsieur et Madame [K] pour la somme de 650 € ;

- condamne solidairement Monsieur et Madame [K] à payer à la SARL de la CRAU la somme de 4. 945 €, dépôt de garantie déduit ;

- ordonne le partage à parts égales entre les parties du coût du procès-verbal de constat dressé par huissier de justice en date du 31 décembre 2021 ;

- déboute Monsieur et Madame [K] du surplus de leurs demandes ;

- condamne solidairement Monsieur et Madame [K] aux dépens ;

*condamne solidairement Monsieur et Madame [K] à payer à la SARL de la CRAU la somme de l. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.



Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 4 avril 2023 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, les époux [K] à la demandent à la cour de : 



*confirmer le jugement du Juge du Contentieux de la Protection en date du 25 novembre 2022, en ce qu'il a :

- débouté a SARL de la CRAU de la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ; 

*réformé le jugement du Juge du Contentieux de la Protection en date du 25 novembre 2022 en ce qu'il a : 

- déclaré comme acquis à la SARL de la CRAU le dépôt de garantie verse par Monsieur et Madame [K] pour la somme de 650 € ;

- condamné solidairement Monsieur et Madame [K] à payer à la SARL de la CRAU la somme de 4. 945 €, dépôt de garantie déduit;

- ordonné le partage à parts égales entre les parties du coût du procès-verbal de constat dressé par huissier de justice en date du 31 décembre 2021

- débouté Monsieur et Madame [K] du surplus de leurs demandes

- condamné solidairement Monsieur et Madame [K] aux dépens

*condamné solidairement Monsieur et Madame [K] à payer à la SARL de la CRAU la somme de l. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Et statuant à nouveau :

*infirmer la décision dont appel ; 

*débouter la SARL de la CRAU de l'ensembles de ses demandes ; 

*ordonner la réduction du montant des travaux de remise en état du logement au titre des irrégularités présentes dans le constat d'huissier et dans la facture produite par la SARL de la CRAU, qui apparait comme abusive ; 

*condamné la SARL de la CRAU au paiement en totalité du procès-verbal de constat d'huissier du 31 décembre 2021 ; 

*condamné la SARL de la CRAU au paiement de la somme de 2. 340 euros pour trouble de jouissance aux époux [K] ; 

*condamné la SARL de la CRAU au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de 700 du code de procédure civile ;

*condamné la SARL de la CRAU aux entiers dépens ; 



A l'appui de leurs demandes, les époux [K] soutiennent qu'un ménage a bien été effectué par eux. Ils relèvent que compte tenu du fait que l'appartement était infesté de rongeurs, le jour de l'état des lieux, soit le 31 décembre 2021, le logement était de nouveau sale, au regard de la présence d'excréments de rongeurs. 

Monsieur [K] indique avoir refusé de signer l'état des lieux de sortie amiable dans ces conditions, exigeant que celui-ci soit réalisé par un huissier.

Les époux [K] précisent que la bailleresse a fait appel à un huissier en dehors de leur présence, soulignant que l'état des lieux n'a pas été réalisé de manière contradictoire.

Ils demandent dés lors à la Cour de réformer le jugement en ce qu'il a ordonné le partage à parts égales entre les parties du coût du procès-verbal de constat dressé par huissier de justice et requièrent que ces frais soient mis à la charge seule de la bailleresse. 

Ils demandent que le jugement soit également réformé en ce qu'il a pris en considération des éléments du constat d'huissier ainsi que des dégradations désignées dans la facture qui ne sont à leur sens ni justifiées, ni corroborées par le constat d'huissier. 

Ils relèvent que la facture établie par la société SCARLINO ANTOINE est très largement au-dessus du marché, soit plus de 50 % que les devis établis par la société AS DE CARREAUX et la société EI PAURICHE, ajoutant que la SARL de la CRAU n'a pas justifié le règlement de ladite facture. 

Enfin ils font valoir qu'ils ont subi la présence de souris au sein de l'appartement à compter du mois de décembre 2020 alors même que leur bébé, [H], était âgé d'à peine 1 an à l'époque et que pour cette raison, le logement se devait d'être d'autant plus propre. 





Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 20 juin 2023 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, la SARL de la CRAU demande à la cour de : 



*confirmer le jugement en ce qu'il a :

- déclaré comme acquis le dépôt de garantie versé par Monsieur et Madame [K] pour la somme de 650 €, 

- condamné solidairement Monsieur et Madame [K] à payer la somme de 4. 945 €, dépôt de garantie déduit, 

- ordonné le partage à parts égales entre les parties du coût du procès-verbal de constat dressé par huissier de justice en date du 31 décembre 2021, 

- débouté Monsieur et Madame [K] du surplus de leurs demandes, 

Formant appel incident : 

* infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : 

- débouté la SARL de la CRAU de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, 

- débouté la SARL de la CRAU de sa demande 705 € au titre de la peinture des plafonds et 100€ au titre du nettoyage au karcher du plafond de la partie couverte de la terrasse, 

 Statuant à nouveau :

*débouter Monsieur et Madame [K] de l'ensemble de leurs demandes, 

*condamner solidairement Monsieur et Madame [K] à payer à la SARL de la CRAU, en plus de la somme de 4.945 €, dépôt de garantie déduit, la somme de 705 € au titre de la peinture des plafonds de l'appartement, et la somme de 100 € au titre du nettoyage au karcher du plafond de la partie couverte de la terrasse, 

*condamner solidairement Monsieur et Madame [K] à payer à la SARL de la CRAU la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, 

*condamné solidairement Monsieur [K] , Madame [K] et Monsieur [I] à payer à la SARL de la CRAU la somme de 2. 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile 

*condamné solidairement Monsieur [K] , Madame [K] et Monsieur [I] aux entiers dépens. 



A l'appui de sa demande, la SARL de la CRAU rappelle que les parties ont organisé un rendez-vous pour procéder à l'état des lieux de sortie. Elle indique que les époux [K] ont refusé de signer l'état des lieux de sortie et ont définitivement quitté les lieux sans laisser leur nouvelle adresse. 

Elle fait valoir que ces derniers ne sauraient remettre en cause le procès-verbal réalisé par l'huissier mandaté par le bailleur, et ce d'autant plus que l'officier ministériel s'est déplacé immédiatement suite à leur départ. 

Elle soutient que les anciens locataires se plaignent de nuisances et notamment de la présence de souris, dont ils sont à l'origine en n'ayant pas procédé au nettoyage régulier de leurs placards d'alimentation, favorisant ainsi l'attirance des nuisibles.

Elle demande à la cour de constater que l'état des lieux d'entrée permet d'établir que l'appartement était dans un état général proche du neuf et de constater l'état de saleté de la terrasse, rappelant que les locataires sont présumés avoir réceptionné l'appartement, y compris sa terrasse, en bon état d'entretien locatif. 

Elle indique que le bouchon de vidange était manquant dans l'évier, que la porte fenêtre ne ferme plus, et qu'il manquait une télécommande de climatisation.

Elle ajoute que le chauffe serviette n'est plus parallèle au mur en raison de l'arrachement des fixations précisant que la reprise et la repose ont été facturés 40 €.

Aussi elle sollicite de la cour la réformation du jugement dont appel en ce qu'il a déduit des travaux de nettoyage le poste relatif au plafond de ladite terrasse et relève que le remplacement de la plaque de cuisson et la pose ont été facturés 275 euros.



 ****** 



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 20 juin 2024.



L'affaire a été fixée à l'audience du 4 juillet 2024 et mise en délibéré au 3 octobre 2024. 



 ******



1° Sur la valeur probante de l'état des lieux de sortie non contradictoire établi par Maître [Z], huissier de justice en date du 31 décembre 2021



Attendu que l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur du 1er juillet 2021 au 29 juillet 2023 énonce qu' « un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties.

Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l'état des lieux d'entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente.

Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage.

Le propriétaire ou son mandataire complète les états des lieux d'entrée et de sortie par les relevés des index pour chaque énergie, en présence d'une installation de chauffage ou d'eau chaude sanitaire individuelle, ou collective avec un comptage individuel. L'extrait de l'état des lieux correspondant est mis à la disposition de la personne chargée d'établir le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 126-26 du code de la construction et de l'habitation qui en fait la demande, sans préjudice de la mise à disposition des factures. »



Attendu que les époux [K] font valoir qu'ils avaient nettoyé le logement le 15 décembre 2021, le jour de leur départ soit 15 jours avant l'état des lieux de sortie.

Qu'ils indiquent cependant que le propriétaire leur a reproché l'absence de ménage, ces derniers expliquant que l'appartement étant infesté de rongeurs, le logement était de nouveau sale, au regard de la présence d'excréments de rongeurs. 

Qu'ils précisent avoir refusé, dans ces conditions, de signer l'état des lieux de sortie exigeant que celui-ci soit réalisé par un huissier.

Qu'ils reprochent à la bailleresse d'avoir dépêcher un huissier sur-le-champ sans qu'ils soient invités à y participer de sorte qu'il convient de constater que l'état des lieux de sortie n'a pas été réalisé de manière contradictoire.



Attendu qu'il n'est pas contesté que les parties ont organisé un rendez-vous pour procéder à l'état des lieux de sortie qui n'a pu se dérouler de manière contradictoire, les époux [K] ayant refusé de signer l'état des lieux de sortie.

Qu'il appartenait dès lors à la partie la plus diligente de saisir un huissier de justice tel que cela résulte de alinéa 2 de l'article ci-dessus.

Qu'en l'état la SARL de la CRAU a décidé de solliciter un huissier de justice le jour même.

Qu'il convient toutefois de constater que ce dernier n'a pas avisé par lettre recommandée avec demande d'avis de réception les époux [K] au moins sept jours à l'avance du rendez vous pour permettre de réaliser l'état des lieux contradictoirement. 

Que si effectivement le constat d'huissier établi à 16h10 moins d'une heure après le départ des locataires n'est pas contradictoire , il n'en demeure pas mois que la 1ère chambre civile de la Cour de Cassation a dans un arrêt en date du 12 avril 2005 jugé que le constat du commissaire de justice, même établi unilatéralement est une preuve recevable en justice, rappelant qu'un constat d'huissier, même non contradictoirement dressé, vaut à titre de preuve dès lors qu'il est soumis à la libre discussion des parties.

Que tel est la cas , les époux [K] en ayant eu connaissance dés le 10 février 2022 comme cela résulte d'un mail adressé par ces derniers à leur bailleresse , ce procès verbal ayant été au surplus versé régulièrement aux débats et ainsi soumis à la libre discussion. 





2°) Sur les sommes dues au titre des réparations locatives 



Attendu qu'il ressort des pièces produites aux débats qu'un état des lieux d'entrée a été établi contradictoirement le jour de la prise de possession des lieux par les locataires dont il résulte que l'intégralité des pièces et éléments de l'appartement se trouvaient être en très bon état, l'appartement étant qualifié de neuf.

Qu'il résulte du procès-verbal de constat établi par Maître [Z] le 31 décembre 2021 que l'appartement a été restitué dans un état de saleté telle que le sol de l'entrée collait aux pieds

Que Maître [Z] a constaté que les éléments de la cuisine étaient souillés, contenant pour certains des restes d'aliments et des excréments similaires à ceux des rongeurs ; que les murs de la pièce de vie portaient de nombreuses traces ; que les interrupteurs devaient être nettoyés ; que la baie vitrée battante permettant l'accès à une terrasse était également sale et ne fermait plus ; que la ventilation mécanique présente devait être nettoyée.

Qu'il était également indiqué que les plinthes d'ornement de la cuisine avaient été déposées au sol, certaines étant manquante ; que carrelage au sol dans la cuisine était abîmé ; que la plaque vitrocéramique était cassée et la télécommande de la climatisation manquante.

Que le sol et les murs de la chambre présentent des traces ; que la porte de communication est dégradée ; que le sol et les murs de la terrasse étaient sales et non entretenus ; que le coffrage du volet roulant était embouti ; que la salle de bains n'était pas entretenue, le sèche serviette partiellement arraché du mur et les tiroirs du meuble vasques dégradés.

Que le sol, murs et menuiseries des WC étaient sales.



Attendu qu'aux termes des dispositions de l'article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 , « le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement

Et d) « de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure . »

Qu'il résulte de la comparaison de l'état des lieux d'entrée et de l'état des lieux de sortie que les désordres et l'état de saleté constatés ne sauraient être la conséquence d'un état d'usure ou de détérioration résultant de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement.

Que l'attestation de Madame [S] en date du 23 mars 2023 indiquant avoir nettoyé l'appartement se heurte à la réalité des faits telle qu'établie par l'huissier de justice.

Qu'il en est de même de l'état de saleté de la terrasse lié à un manque d'entretien évident, étant souligné que si effectivement il n'est pas fait mention de la terrasse dans l'état des lieux d'entrée, elle est présumée avoir été reçue en très bon état de réparation locative.

Que contrairement à ce que soutiennent les appelants, le capuchon de vidange de l'évier de la salle de bains était bien manquant ainsi que la télécommande de la climatisation comme l'a constaté l'huissier de justice. 

Que s'agissant de la plaque de cuisson, il ne s'agit pas d'un simple nettoyage comme l'expliquent les appelants ( aucun poste en ce sens n'apparaissant sur le devis) mais bien de son remplacement puisqu'il résulte clairement des constatations de l'huissier de justice que la plaque vitrocéramique est cassée

Que la SARL de la CRAU verse aux débats la facture établie par Antoine SCARLINO en date du 4 février 2022 d'un montant de 6.400 € correspondant aux réparations causées par les désordres commis par les appelants. 

Que les époux [K] soutiennent que les prix facturés par ce dernier sont bien au dessus du marché et versent des devis qui seront écartés des débats.

Qu'il convient en effet de souligner d'une part que ces devis ont été réalisés sur pièces et non sur place, sans aucune visite des lieux.

Que d'autre part les travaux de peinture notamment ne sont pas liés à un usage normal par les locataires mais s'expliquent par des dégradations importantes commises par ces derniers.

Qu'enfin il convient de relever que la SARL de la CRAU verse aux débats un avis en date du 16 juin 2023 établi par Monsieur [G] , architecte lequel confirme que « les prix unitaires pratiqués dans la facture sont cohérents avec les prix moyens à bas pratiqués par les artisans en micro-entreprises de notre région »

Qu'il convient par conséquent de débouter Monsieur et Madame [K] de leurs demandes et de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a déduit de la somme de 6.400 € celle de 100 € correspondant au nettoyage Karcher du plafond de la terrasse ainsi que celle de 705 € correspondant à la peinture plafond pour 47 m², l'huissier n'ayant à aucun moment indiqué dans son constat que l'état de ces plafonds justifiait ces mesures.



Attendu qu'il y a lieu de déclarer comme acquis à la SARL de la CRAU le dépôt de garantie versé par Monsieur et Madame [K] pour la somme de 650 € tenant l'importance des travaux de remise en état et par conséquent de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a condamné solidairement Monsieur et Madame [K] à payer à la SARL dc la CRAU la somme de 4. 945€, dépôt de garantie déduit.



3°) Sur la demande de dommages et intérêts de Monsieur et de Madame [K]



Attendu que l'article 1719 du code civil stipule que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;

2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. »



Attendu que les époux [K] demandent à la cour de leur allouer la somme de 2.340 € pour trouble de jouissance au motif qu'ils ont subi la présence de souris au sein de l'appartement à compter du mois de décembre 2020

Qu'ils indiquent avoir immédiatement alerté la bailleresse qui n'a rien mis en 'uvre pour faire cesser ce trouble.

Qu'ils s'estiment bien fondés à solliciter la somme de 2.340 € correspondant à 30 % du loyer pendant 12 mois, soit de décembre 2020, première alerte des locataires, à décembre 2021 départ des lieux.



Attendu qu'il résulte des pièces produites aux débats qu'en décembre 2020 les époux [K] ont adressé un texto Madame [W], épouse du gérant de la SCI la CRAU l'informant de la potentielle présence de rongeurs dans les combles. 

Que Monsieur [L] indique dans une attestation en date du 8 juillet 2022 avoir vu de ses propres yeux des rongeurs se déplaçant dans tout le domicile des époux [K].

Que ces derniers produisent également les factures d'achat de tapettes à souris commandées en avril 2021, septembre 2021 et octobre 2021.

Que Madame [Y] attestait pour sa part le 29 mars 2023 que l'appartement litigieux était infesté de rongeurs

Que les appelants affirment que les rongeurs étaient présents dans l'immeuble dés 2017, Monsieur [D], leurs ancien voisin , attestant le 30 mars 2023 avoir personnellement constaté la présence de souris lors de son entrée en juin 2017 dans l'appartement mitoyen à Monsieur [K]. 



Attendu qu'il convient de relever que les époux [K] , excepté l'envoi de ce SMS en décembre 2020, n'ont à aucune moment contacté leur bailleresse pour se plaindre de ce type de nuisances et les mettre en demeure de faire cesser ce trouble de jouissance.

Qu'il convient de relever que Monsieur [D] a également précisé dans une attestation en date du 5 mai 2022 que certes il avait constaté personnellement lors de son entrée dans l'appartement voisin de Monsieur [K] la présence de souris mais indiquait avoir acheté une boîte de Rodenticide en sachet contre les souris qu'il avait placée à différents endroits de l'appartement ce qui avait résolu le problème rapidement.



Qu'il appartenait ainsi aux époux [K], si effectivement ils avaient été confrontés à ce genre de situation, de réagir dans les plus brefs délais comme l'a très justement fait Monsieur [D] afin d'éviter de voir l'appartement infesté de rongeurs comme ils le prétendent. 



Attendu par ailleurs qu'il n'est pas contesté que l'appartement donné en location était en bon état d'entretien locatif. 

Que dés lors la bailleresse ne saurait être tenue pour responsable du mauvais entretien des locataires lesquels sont débiteurs d'une obligation d'entretien étant précisé que l'huissier de justice a relevé essentiellement la présence d'excréments similaires à ceux des rongeurs dans les placards de la cuisine. 

Qu'enfin il ressort des attestations des autres locataires qui occupent l'immeuble parmi lesquels se trouvent des commerces d'alimentation, que ces derniers n'ont jamais subi la moindre nuisance relative à la présence de rongeurs.

Qu'il y a lieu par conséquent de débouter Monsieur et Madame [K] de leur demande et de confirmer le jugement déféré sur ce point.



4°) Sur la demande de dommages-intérêts de la SARL de la CRAU.



Attendu que la SARL de la CRAU demande à la cour de condamner les époux [K] à lui payer la somme de 1.000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.

Qu'elle soutient que ces derniers ont adopté un comportement fautif en quittant les lieux sans réaliser l'état des lieux de sortie et sans laisser de nouvelle adresse.

Qu'elle ajoute qu'en cours de procédure, leur comportement a été tout autant fautif puisqu'ils ont tenté par tous moyens d'échapper à leurs responsabilitées.



Attendu qu'il résulte de l'attestation de Madame [R] , agent immobilier, en date du 24 mars 2022 que lors de la remise des clés, « Monsieur [K] a refusé de signer l'état des lieux de sortie.

Un huissier a été contacté de suite et a proposé de passer une heure après. Monsieur et Madame [W] ont contacté Monsieur [K] par mail et contact téléphonique abouti pour lui demander d'être présent mais ce dernier n'a pas voulu être présent »

Que ce comportement caractérise une résistance abusive 

Qu'il convient dés lors d'infirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner solidairement les époux [K] à payer à la SARL de la CRAU la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.



5°) Sur les frais relatifs au procès-verbal de constat d'huissier de justice



Attendu que les époux [K] demandent à la cour de condamner la SARL de la CRAU au paiement en totalité du procès-verbal de constat d'huissier du 31 décembre 2021 .



Attendu que l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 alinéa 2 dans sa version en vigueur du 1er juillet 2021 au 29 juillet 2023 énonce que « si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. »



Que la 1ère chambre civile de la Cour de cassation a jugé dans un arrêt en date du 26 octobre 2023 que lorsque les parties n'ont pas été convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception au moins 7 jours à l'avance, la personne qui a pris l'initiative de faire établir l'état des lieux par un commissaire de justice ne peut obtenir le remboursement de la moitié de son coût.

Qu'il convient par conséquent d'infirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner la SARL de la CRAU au paiement en totalité du procès-verbal de constat d'huissier du 31 décembre 2021. 





6°) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.'

Qu'il convient de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner Monsieur et Madame [K] aux dépens de première instance et en cause d'appel, Monsieur [I] n'ayant pas été appelé en la cause.



Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.

Qu'il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Monsieur et Madame [K] au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel , Monsieur [I] n'ayant pas été appelé en la cause. 



PAR CES MOTIFS



Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,



CONFIRME le jugement contradictoire en date du 25 novembre 2022 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tarascon en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a ordonné le partage à parts égales entre les parties du coût du procès-verbal de constat dressé par huissier de justice en date du 31 décembre 2021 et a débouté la SARL de la CRAU de la demande dommages-intérêts pour résistance abusive ;



STATUANT A NOUVEAU,



CONDAMNE la SARL de la CRAU au paiement en totalité du procès-verbal de constat d'huissier du 31 décembre 2021 . 



CONDAMNE solidairement les époux [K] à payer à la SARL de la CRAU la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.



Y AJOUTANT 



CONDAMNE Monsieur et Madame [K] à payer à la SARL de la CRAU la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel, 



CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame [K] aux dépens de première instance et en cause d'appel.



LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

 

























;