Cour d'Appel · Chambre 1-2 — 3 octobre 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT

DU 03 OCTOBRE 2024



N° 2024/562 









Rôle N° RG 23/12469 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BL7ON







[V] [F]

[O] [M] épouse [F]





C/



[Y] [T]

[K] [P] épouse [T]



























Copie exécutoire délivrée 

le :

à : 



Me Jean-Pierre BINON 



Me Grégoire LADOUARI 























Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président de la Juridiction de proximité de Marseille en date du 24 Août 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/00297.





APPELANTS



Monsieur [V] [F]

né le 14 Février 1960 à [Localité 3] (ALGERIE), 

demeurant [Adresse 2]



représenté par Me Jean-Pierre BINON de la SELAS BINON-DAVIN AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE



Madame [O] [M] épouse [F]

née le 03 Février 1971 à [Localité 3] (ALGERIE), 

demeurant [Adresse 2]



représentée par Me Jean-Pierre BINON de la SELAS BINON-DAVIN AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIMÉS



Monsieur [Y] [T]

né le 16 Septembre 1962 à [Localité 4] (PAYS BAS), 

demeurant [Adresse 1]



représenté par Me Grégoire LADOUARI de la SELARL MCL AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE



Monsieur [K] [P] épouse [T]

né le 14 Juin 1965 à [Localité 6] (13), 

demeurant [Adresse 1]



représenté par Me Grégoire LADOUARI de la SELARL MCL AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE











*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 01 Juillet 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Florence PERRAUT, Présidente, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Mme Florence PERRAUT, Présidente

Mme Sophie LEYDIER, Conseillère

Mme Angélique NETO, Conseillère









Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.



Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Octobre 2024.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Octobre 2024,



Signé par Mme Florence PERRAUT, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.











***











EXPOSÉ DU LITIGE :



Par acte sous seing privé du 25 novembre 2020, monsieur [Y] [T] et madame [K] [P] épouse [T], ont consenti à monsieur [V] [F] et madame [O] [F], un bail à usage d'habitation pour un appartement situé, [Adresse 2], à [Adresse 5] (13), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 450 euros, révisable annuellement, outre 30 euros à titre de provision pour charges.



Considérant que le bien était affecté de désordres, les époux [F] ont fait assigner, les époux [T], devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité, du tribunal judiciaire de Marseille, qui par ordonnance contradictoire du 24 août 2023, les a : 

- débouté de leur demande d'expertise formulée à titre principal ;

- débouté de leur demande subsidiaire, visant à voir condamner les bailleurs à réaliser les travaux permettant de remédier aux désordres constatés par Maître [Z] par procès-verbal du 29 août 2022, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision, pour une durée de deux mois ;

- condamné in solidum à payer aux bailleurs la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.



Selon déclaration reçue au greffe le 5 octobre 2023, les époux [F] ont interjeté appel de la décision, portant sur l'ensemble des dispositions.



Par dernières conclusions transmises le 9 novembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, sils sollicitent de la cour qu'elle infirme l'ordonnance entreprise sur le chef critiqué et qu'elle :



- à titre principal, condamne les bailleurs à faire procéder aux travaux permettant de mettre un terme aux désordres constatés par Maître [Z] par procès-verbal du 29 août 2022, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision, pour une durée de deux mois, délai au-delà duquel il sera procédé à la liquidation de ladite astreinte et sera ordonné une nouvelle astreinte pour un montant supérieur ;



- à titre subsidiaire, ordonne une expertise et désigne tel expert judiciaire qu'il plaira avec mission habituelle en la matière ; 



- en tout état de cause, condamne solidairement les époux [T] aux entiers dépens de première instance et d'appel.



Par ordonnance du 11 mars 2024, la conseillère déléguée de la chambre 1-2 de la cour d'appel d'Aix-en-Provence a prononcé l'irrecevabilité des conclusions transmises le 16 février 2024 par Maître Ladouari aux intérêts des époux [T].



L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 17 juin 2024.



MOTIFS DE LA DÉCISION :



Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'dire et juger' ou 'déclarer' qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d'appel



Sur l'obligation de faire 



Aux termes de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 



Le second alinéa de ce texte dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution d'une obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 



Le dommage imminent s'entend de celui qui n'est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Pour que la mesure sollicitée soit prononcée, ils doivent être constatés, à la date où le juge de première instance a statué et avec l'évidence requise en référé. 



L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. 



Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant, laquelle n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. 



C'est enfin au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen. 



L'article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

 

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent.

Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;

 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;



En l'espèce, au soutien de leurs demandes de travaux, les époux [F] versent aux débats :



- un arrêté de mise en sécurité du 12 juillet 2022 de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6], pris par le Maire de [Localité 6], ayant conduit à l'évacuation de l'occupant du 2ème étage côté rue, reconnaissant le danger imminent et un risque immédiat pour la sécurité des personnes avec notamment :

* la présence de fissures et épaufrures au niveau des nez de balcon avec risque de chute d'éléments sur les personnes ;

* présence d'un décrochement au niveau de la gouttière en façade arrière avec risque de chute sur les personnes ;

* plafond bois instable et détrempé dans le cagibi du balcon du 1er étage, présentant un risque de chute de matériaux sur les personnes ;



- un courrier du 29 juillet 2022 des services d'hygiène et de la santé de la ville de [Localité 6], indiquant à M. [F] que son propriétaire a été mis en demeure de réaliser des travaux afin de rechercher et remédier aux causes de développement de moisissures au niveau du salon, de la cuisine et de la salle d'eau ; aménager les ventilations réglementaires ;



- un courrier du 26 aout 2022 des mêmes services, indiquant à M. [F] que le propriétaire les avait informé de son impossibilité d'exécuter les travaux suite au refus de ce dernier ;

 

- un procès-verbal de constat du 29 août 2022, dressé par Maître [Z] faisant état :

* de la présence de moisissure importante qui se développe sur les murs du séjour, de la cuisine, de la salle-de-bains ; 

* que sur le balcon le mur présente un décrochement au niveau de la gouttière en façade arrière ; 

* que le plafond bois dans le cagibi du balcon est instable et endommagé avec la présence de fissures et d'épaufrures des nez de balcon au-dessus avec risque de chutes ; 

* que les murs périphériques du balcon sont endommagés, fissurés et lézardés ;

* que le sol du balcon est irrégulier, les tommettes au sol sont fissurées et détachées ;



- un certificat médical du docteur [W], médecin généraliste faisant état de problèmes de santé de M. [F] qui souffre d'asthme ;



- un rapport de l'AMPIL du 16 octobre 2023 concluant à l'état d'indécence du logement et suspicion de péril, soulignant des dysfonctionnements liés à la sécurité et à la santé.



Au vu de ces éléments les désordres sont établis et des travaux sont nécessaires pour y remédier. 



Or devant le premier juge, les bailleurs n'ont pas contesté la nécessité d'entreprendre des travaux pour y remédier. 



Ainsi, les époux [T] ont justifié devant le premier juge de l'obstruction de M. [F] à toute entrée dans le logement de l'entrepreneur qu'ils avaient mandaté pour faire un devis notamment pour installer une ventilation mécanique et des aérations. 



De même, il a été établi à la lecture de l'ordonnance entreprise, qu'un artisan a déposé plainte le 18 novembre 2022, à l'encontre de M. [F] pour des violences, ayant reçu un coup derrière la tête, alors qu'il avait été mandaté par le syndic pour intervenir dans le logement du 1er étage. 



Il ressort également d'un courrier du 12 janvier 2023 que le locataire a encore refusé l'accès au plombier mandaté par le syndic pour réparer une fuite dans le logement, provoquant un pourrissement des enfutages de l'immeuble.



Enfin, à la requête des époux [T], une ordonnance sur requête a été rendue le 21 février 2023, afin que les entreprises puissent accéder au logement loué par les époux [F] et d'y réaliser les travaux urgents préconisés par les services de la ville dans le courrier du 29 juillet 2022, comme par le syndicat des copropriétaires dans son courrier du 26 août 2022. 



Par conséquent, c'est par des motifs pertinents que le premier juge a relevé que les époux [F] ont démontré une résistance à la réalisation de travaux par leurs bailleurs, ayant conduit les services de la ville à clôturer leur dossier par courrier du 26 août 2022, rendant leur demande sérieusement contestable.



L'ordonnance entreprise sera confirmée, en ce qu'elle a rejeté leur demande de travaux, sous astreinte.



Sur la demande d'expertise



Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.



Pour que le motif de l'action soit légitime, il faut et il suffit que la mesure soit pertinente et qu'elle ait pour but d'établir une preuve dont la production est susceptible d'influer sur la solution d'un litige futur ayant un objet et un fondement précis et non manifestement voué à l'échec.



Enfin, la condition d'absence de saisine préalable des juges du fond s'apprécie au jour de la saisine du juge des référés, s'agissant d'une condition de recevabilité de la demande, et non au jour où ce magistrat statue.



Par ailleurs, il est constant que les dispositions de l'article 146 du code de procédure civile sont sans application lorsque le juge est saisi sur le fondement de l'article 145 du code civil (Civ. 2ème 10 mars 2011, n°10-11.732).



Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 n° 89-462 modifié par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimal et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.



L'article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 dispose que logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :



1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;



2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer.



3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (...).

L'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé énonce que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des deux premiers alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. 

En l'espèce, au vu des éléments évoqués supra, les époux [F] ne justifient pas d'un intérêt légitime à voir ordonner une expertise dans la mesure où les désordres invoqués ont été établis dans le cadre de procédures administratives diligentées, que devant le premier juge, les bailleurs n'ont pas contesté la nécessité d'entreprendre des travaux préconisés afin d'y remédier et que c'est en raison de l'obstruction de ces derniers qu'aucune intervention n'a pu avoir lieu. 

Par conséquent, l'ordonnance entreprise, sera confirmée, en ce qu'elle a débouté les époux [F] de leur demande d'expertise.



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a condamné in solidum les époux [F] à payer aux époux [T] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Succombant, les époux [F] seront condamné in solidum à supporter les dépens d'appel. 

PAR CES MOTIFS :

La cour 

Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant : 

Condamne in solidum M. [V] [F] et Mme [O] [F] aux entiers dépens de la procédure d'appel.



 La greffière, La présidente,