Cour d'Appel · Chambre 1-2 — 3 octobre 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT

DU 03 OCTOBRE 2024



N° 2024/563 









Rôle N° RG 24/01580 - N° Portalis DBVB-V-B7I-BMRLS







[H] [D]





C/



[X] [K]



























Copie exécutoire délivrée 

le :

à : 



Me Capucine CHAMOUX



Me Philippe NEWTON





















Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Juge des contentieux de la protection de TOULON en date du 07 Novembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/01346.





APPELANTE



Madame [H] [D]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro c-13001-2023-8997 du 26/01/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE), 

née le 14 Janvier 1995 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 2] - [Localité 3]



représentée par Me Capucine CHAMOUX, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE





INTIMÉE



Madame [X] [K]

née le 09 Octobre 1998 à [Localité 6], 

demeurant [Adresse 1] - [Localité 4]



représentée par Me Philippe NEWTON, avocat au barreau de TOULON, plaidant









*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 01 Juillet 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Florence PERRAUT, Présidente, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Mme Florence PERRAUT, Présidente 

Mme Sophie LEYDIER, Conseillère

Mme Angélique NETO, Conseillère





Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Octobre 2024.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Octobre 2024,



Signé par Mme Florence PERRAUT, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***







EXPOSÉ DU LITIGE :



Par acte sous seing privé du 13 mars 2021, madame [X] [K] a consenti à madame [H] [D], un bail à usage d'habitation pour un appartement de type T2, situé [Adresse 5], [Localité 7] (83), pour une durée de trois années, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 650 euros.



Se prévalant que les loyers n'avaient pas été réglés, Mme [K] a fait délivrer à Mme [D], un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 31 mars 2023, aux fins d'obtenir le paiement de la somme de 2 600 euros au principal.



Considérant que les causes du commandement de payer étaient restées infructueuses, Mme [K], par acte de commissaire de justice du 28 juin 2023, a fait assigner Mme [D], devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité, du tribunal judiciaire de Toulon, statuant en référé, qui par ordonnance réputée contradictoire du 7 novembre 2023, a :

- constaté la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, au 31 mai 2023 ;

- ordonné, à défaut de départ volontaire, l'expulsion de la locataire des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique ;

 - dit qu'à défaut il pourrait être procédé à son expulsion en application des articles L. 411-1, L. 412-1 à L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si nécessaire ;

- dit que le sort des meubles serait régi conformément à l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

- condamné la locataire au paiement provisionnel de la dette locative à hauteur de 3 100 euros, arrêtée au mois de juin 2023, avec intérêt à taux légal sur la somme de 2 600 euros à compter du 31 mars 2023 et à compter de la signification de la présente décision pour la somme de 500 euros ;

- condamné la locataire au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle, à compter du 31 mars 2023, jusqu'à parfaite libération des lieux, fixée au montant du loyer actuel et des charges, soit 650 euros ;

- condamné la locataire au paiement de la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l'assignation.



Selon déclaration reçue au greffe le 9 février 2024, Mme [D] a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur l'ensemble des dispositions.



Par dernières conclusions transmises le 14 avril 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu'elle infirme l'ordonnance entreprise et, statuant à nouveau :

- fixe le montant de la dette locative à la somme de 1 900 euros, somme à parfaire ;

- à titre principal, qu'elle :

* suspende les effets de la clause résolutoire ;

 * lui accorde un échéancier de 36 mois, dans les conditions de l'article 24 de la - à titre 



- à titre subsidiaire, qu'elle :

 * lui accorde les plus larges délais quitter les lieux ;



- en tout état de cause, qu'elle :

* déboute Mme [K] de ses demandes ;

 * laisse à chacune des parties la charge ses propres frais et dépens, tant en première instance et appel. 



Par dernières conclusions transmises le 22 mars 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [K], sollicite de la cour qu'elle :

- confirme la décision en toutes ses dispositions ;

- condamne Mme [D] à lui payer la somme de 3100 euros et une indemnité d'occupation égale à une fois et demi le montant des loyers et charges, soit 975 euros ;

- condamne Mme [D] à lui verser la somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer.



L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 17 juin 2024.



Par soit transmis en date du, la cour a interrogé les conseils des parties, au regard de la jurisprudence de la 2ème chambre civile de la Cour de cassation (Civ. 2 e , 17 sept. 2020, n° 18-23.626 P, Dalloz actualité, 1er oct. 2020, obs. C. Auché et N. De Andrade) sur la possibilité de faire droit aux prétentions de Mme [K] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 975 euros à compter de la résiliation du bail jusqu'à libération des lieux, alors d'une part, qu'elle ne sollicite nullement l'infirmation ou la réformation de l'ordonnance entreprise sur ce chef et d'autre part, que la demande n'est pas formulée à titre provisionnel

Elle les a donc invités à lui faire parvenir, avant le 5 septembre 2024, leurs éventuelles observations sur ce point de droit, soulevé d'office, par le truchement d'une note en délibéré. 



Par note en délibéré, reçue au greffe le 27 aout 2024, le conseiller de Mme [K] a indiqué, eu égard à 'la coquille' intervenue dans ses écritures, demander la confirmation du montant de l'indemnité d'occupation prononcée par le premier juge.



Aucune note en délibéré n'a été produite au soutien des intérêts de Mme [D].





MOTIFS DE LA DÉCISION :



A titre liminaire :



Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'dire et juger' ou 'déclarer' qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d'appel



Sur l'ampleur de la dévolution 



Aux termes de l'article 542 du code de procédure civile, l'appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d'appel. 



L'article 562 alinéa 1 du même code précise que l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent. 



Les alinéas 3 et 4 de l'article 954 du même code disposent que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées. 



Il résulte des dispositions de l'article 542, combinées à celles de l'article 954, que, lorsque l'appelant ne demande, dans le dispositif de ses conclusions, ni l'infirmation ni l'annulation de l'ordonnance entreprise, la cour d'appel ne peut que la confirmer.



En l'espèce, Mme [K] n'a pas, dans le dispositif de ses premières et uniques conclusions transmises à la cour le 22 mars 2024, formulé de demande d'infirmation ou de réformation de l'ordonnance entreprise, concernant le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation à laquelle Mme [D] a été condamnée devant le premier juge.



Au surplus, sa demande de condamnation à hauteur de 975 euros est formulée à titre définitif et non provisionnel.



La cour ne peut donc que confirmer l'ordonnance entreprise. 



Sur l'acquisition de la clause résolutoire et le constat de la résiliation du contrat :



Il résulte en premier lieu des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



En second lieu, il résulte des termes de l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.

Aux termes de l'article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce le contrat de bail comporte à la page 3, une clause résolutoire qui stipule que la présente location sera résiliée de plein droit, sans aucune formalité judiciaire, à défaut de paiement au terme convenu du loyer ou des charges et deux mois après commandement de payer demeuré infructueux...

En l'espèce, il n'est pas contesté par Mme [D] qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire lui a été délivré par acte du 31 mars 2023, pour la somme de 2 600 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de mars 2023, terme de mars 2023, inclus. 

Or cette somme n'a pas été réglée dans les deux mois de sa délivrance, la dette ayant depuis augmenté pour s'élever à la somme de 3 100 euros au mois de juin 2023, terme de juin 2023 inclus, comme retenu par le premier juge et corroboré par le décompte produit par l'intimé.

Par conséquent il conviendra de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail en raison de l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers au 31 mai 2023, minuit.

Sur la demande de provision portant sur les loyers, charges et indemnités d'occupation :

Par application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen. 

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. 

En l'espèce, le bailleur verse aux débats un décompte de la dette locative actualisé au mois de février 2024, faisant état d'une somme de 3 000,76 euros due, au titre de la dette locative au 23 février 2024.

Mme [D] produit un décompte de la dette locative actualisée au 14 mars 2024, faisant état d'une dette locative de 3 603,02 euros, échéance du mois de mars 2024 incluse. 

Contrairement aux affirmations de Mme [D], le commandement de payer ne portait pas sur 3 mois de loyers mais sur 4 mois de loyers (décembre 2022, janvier 2023, février 2023 et mars 2023), soit une somme de totale de 2 600 euros, montant non sérieusement contestable. L'échéance du mois de mars 2023 a été réglée le 19 janvier 2024. Elle a été créditée sur le décompte de l'huissier, produit par chacune des parties.

Par conséquent, le montant de la dette locative retenue par le premier juge à hauteur de 3100 euros au mois de juin 2023, n'est pas sérieusement contestable.

Il conviendra donc de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné Mme [D] à payer à Mme [K] la somme de 3 100 euros correspondant aux loyers, charges et indemnité d'occupation dus au mois de juin 2023, échéance de juin 2023, incluse, avec intérêt à taux légal sur la somme de 2600 euros à compter du 31 mars 2023 et à compter de la signification de la décision pour le surplus.

De même il conviendra de la confirmer en ce qu'elle a condamné Mme [D] à payer une indemnité mensuelle d'occupation de 650 euros, montant non sérieusement contestable. 

Il conviendra néanmoins d'infirmer la décision déférée en ce qu'elle a fixé son point de départ au 31 mars 2023. Celui-ci sera fixé au 1er juin 2023, date à partir de laquelle le bail a été résilié. Ladite indemnité courra jusqu'à son départ effectif des lieux, matérialisé par la remise des clés.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose : le juge peut, même d'office accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ... Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par la juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

Aux termes de l'article 1345-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. 

En application des dispositions de ces textes, des délais de paiement peuvent donc être accordés, dans la limite de 36 mois, au locataire de bonne foi qui démontre avoir fait des efforts pour apurer sa dette locative et qui est en mesure d'assumer la charge d'un plan d'apurement de celle-ci en sus du paiement des loyers et charges courants. 

En l'espèce, si Mme [D] justifie avoir réalisé des paiements dont un versement à hauteur de 20 euros au mois de mars 2023, force est de constater que la dette locative est à 3 603,02 euros au 14 mars 2024.

Elle justifie être bénéficiaire du RSA et percevoir la somme de 727,73 euros au mois mars 2024, outre l'allocation logement de 408 euros et l'allocation PAJE de 184,81 euros. Elle démontre avoir engagé des démarches en vue d'un relogement.

Par conséquent, Mme [D] ne justifie pas d'élément démontrant qu'elle est en mesure de régler son loyer et d'apurer sa dette locative, en sus.

Par ailleurs, Mme [K] justifie lui avoir délivré un congé pour reprise du bien, le 17 août 2023 à effet au 12 mars 2024.

Il conviendra donc de la débouter de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur les délais d'expulsion :

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du Code de la construction et de l'habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ceux-ci, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à trois ans.

Au vu des circonstances de l'espèce, des délais dont a déjà bénéficié Mme [D] pour quitter les lieux, il conviendra de confirmer l'ordonnance du premier juge qui avait ordonné son départ en application des délais légaux des articles L 412- 1 du code des procédures civiles d'exécution, avec application du délai de la trêve hivernale, aucun élément ne justifiant qu'il y soit dérogé.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens : 



Il convient de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné Mme [D] aux dépens et à payer à Mme [K] la somme de 300 euros, au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



Succombant, elle sera condamnée à supporter les dépens de la procédure d'appel, et à verser à Mme [K] la somme de 2 000 euros, au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS : 



La cour, 



Infirme l'ordonnance en ce qu'elle a fixé le point de départ de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Mme [D] à compter du 31 mars 2023 ;



Confirme l'ordonnance entreprise pour le surplus ; 



Statuant à nouveau et y ajoutant :



Fixe le point de départ de l'indemnité mensuelle d'occupation due à titre provisionnel par Mme [D] au 1er juin 2023, et dit qu'elle courra jusqu'à son départ définitif des lieux matérialisé par la remise de clés ;



Déboute Mme [D] de sa demande de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement ;



Condamne Mme [D] à payer à Mme [K] la somme de 2 000 euros, au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne Mme [D] à supporter l'intégralité des dépens.



La greffière La présidente