Cour d'Appel · Chambre 1-2 — 3 octobre 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT 

DU 03 OCTOBRE 2024



N° 2024/564 









Rôle N° RG 24/01608 - N° Portalis DBVB-V-B7I-BMRQC







[E] [P]





C/



[K] [J]

[M] [Y]



























Copie exécutoire délivrée 

le :

à : 



Me Alice BOURY



Me Jennifer GABELLE-CONGIO 





















Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Juge des contentieux de la protection de TOULON en date du 12 Janvier 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/01947.





APPELANTE



Madame [E] [P]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro c-13001-2024-1226 du 23/02/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE), 

née le 7 Septembre 1972 à [Localité 5] (ALGERIE)

demeurant [Adresse 2]



représentée par Me Alice BOURY, avocat au barreau de TOULON





INTIMÉS



Monsieur [K] [J]

né le 01 Mars 1974

demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Jennifer GABELLE-CONGIO de l'AARPI O.G.C., avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE



Madame [M] [Y]

née le 10 Septembre 1980

demeurant [Adresse 1]



représentée par Me Jennifer GABELLE-CONGIO de l'AARPI O.G.C., avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE













*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 01 Juillet 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Florence PERRAUT, Présidente, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Mme Florence PERRAUT, Présidente 

Mme Sophie LEYDIER, Conseillère

Mme Angélique NETO, Conseillère









Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Octobre 2024.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Octobre 2024,



Signé par Mme Florence PERRAUT, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***







EXPOSÉ DU LITIGE :



Par acte sous seing privé du 23 mai 2020, à effet au 29 mai 2020, monsieur [K] [J] et madame [M] [Y] ont, par l'intermédiaire de leur mandataire, consenti à madame [E] [P] et madame [Z] [V], un bail à usage d'habitation pour un appartement de type T3, situé '[Adresse 4], à [Localité 3] (83), pour une durée de trois années, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 541 euros, outre 70 euros à titre de provision pour charges.



Par courrier du 19 octobre 2020, Mme [Z] [V] a délivré congé au bailleur.



Se prévalant que les loyers n'avaient pas été réglés, M. [J] et Mme [Y] ont fait délivrer à Mme [E] [P], un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 16 mai 2023, aux fins d'obtenir le paiement de la somme de 1 765,96 euros au principal.



Considérant que les causes du commandement de payer étaient restées infructueuses, M. [J] et Mme [Y] ont, par acte de commissaire de justice du 22 septembre 2023, fait assigner Mme [P], devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité, du tribunal judiciaire de Toulon, statuant en référé, qui par ordonnance contradictoire du 12 janvier 2024, a :

- constaté la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, au 16 juillet 2023 ;

- ordonné, à défaut de départ volontaire, l'expulsion de la locataire des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique ;

- condamné la locataire au paiement provisionnel de la dette locative à hauteur de 3 948,35 euros, arrêtée au mois novembre 2023 ;

- condamné la locataire au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle, à compter de décembre 2023, jusqu'à parfaite libération des lieux, fixée au montant du loyer actuel et des charges, soit 682,31 euros ;

- condamné la locataire au paiement de la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, incluant le coût du commandement de payer.



Selon déclaration reçue au greffe le 9 février 2024, Mme [P] a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur l'ensemble des dispositions.



Par dernières conclusions transmises le 15 mars 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu'elle infirme l'ordonnance entreprise et, statuant à nouveau :

- lui accorde un délai pour quitter les lieux, ne pouvant excéder 12 mois ;

- fixe le montant de la dette locative à la somme de 199,35 euros au 30 novembre 2023 et à la somme de 567,35 euros au 15 mars 2024, somme à parfaire au jour de l'audience ;

- la condamne au paiement de la somme provisionnelle de 567,35 euros correspondant à la dette locative arrêtée au 15 mars 2024 ;

- lui accorde un délai de paiement afin d'apurer sa dette ;

- suspende l'exigibilité de l'indemnité d'occupation des lieux de 682,31 euros jusqu'à son départ des lieux ; :

- déboute M. [J] et Mme [Y] de leurs demandes ;

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- laisse à chacune des parties la charge ses propres dépens. 

Par dernières conclusions transmises le 26 mars 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [J] et Mme [Y], sollicitent de la cour qu'elle :

- confirme la décision en toutes ses dispositions ;

- déboute Mme [P] de ses demandes ;

- condamne Mme [P] à leur payer la somme de 1 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d'appel.



L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 17 juin 2024.





MOTIFS DE LA DÉCISION :



A titre liminaire :



Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'dire et juger' ou 'déclarer' qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d'appel



Sur l'acquisition de la clause résolutoire et le constat de la résiliation du contrat :



Il résulte des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



Aux termes de l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.

Aux termes de l'article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce le contrat de bail comporte à la page 4, une clause résolutoire qui stipule, qu'à défaut de paiement intégral à son échéance exacte d'un seul terme de loyer, le contrat sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, deux mois après commandement de payer demeuré sans effet et ce conformément à la loi du 6 juillet 1989 et sans qu'il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire. .

En l'espèce, il n'est pas contesté par Mme [P] qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire lui a été délivré par acte du 16 mai 2023, pour la somme de 1 765,96 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de mai 2023, terme de mai 2023, inclus. 

Or cette somme n'a pas été réglée dans les deux mois de sa délivrance, comme retenu par le premier juge et corroboré par le décompte produit par les intimés.

Par conséquent, il convient de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail en raison de l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers au 16 juillet 2023, minuit.

Sur la demande de provision portant sur les loyers, charges et indemnités d'occupation :

Par application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen. 

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. 

En l'espèce, les bailleurs versent aux débats un décompte de la dette locative actualisé au 22 mars 2024, faisant état d'une somme de 2 324,47 euros due, au titre de la dette locative au 5 mars 2024.

Mme [P] estime être débitrice de la somme de 567,35 euros, arrêtée au 15 mars 2024, faisant état de règlements de la CAF n'apparaissant pas dans le décompte.

Cependant au vu du décompte du 22 mars 2024 produit par les bailleurs, il apparaît que :

- la somme de 3 215 euros versée par la CAF, correspondant à la période allant du mois de décembre 2021 à novembre 2023, est créditée le 5 janvier 2024 ;

- la somme de 534 euros versée par la CAF, apparaît créditée les 5 janvier 2024, 5 février 2024 et 5 mars 2024.

Au vu du décompte versé aux débats par les bailleurs, le montant non sérieusement contestable de la dette, hors frais de procédure (article 700 du code de procédure civile, commandement de payer et assignation), s'élève à la somme de 1 527,43 euros [2 324,47 - (400 + 152,04 +245) ], au 5 mars 2024.

Il conviendra donc d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné Mme [P] à payer à M. [J] et Mme [Y] la somme de 3 948,35 euros correspondant aux loyers, charges et indemnité d'occupation dus au mois de novembre 2023. 

Mme [P] sera condamnée au paiement à titre provisionnel de la somme de 1527,43 euros au titre de la dette locative arrêtée au 5 mars 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail, constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour les bailleurs, dont l'occupation indue de leur bien l'ont privé de leur jouissance. L'indemnité d'occupation a une nature compensatoire et constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, il convient de confirmer l'ordonnance entreprise, en ce qu'elle a condamné Mme [P] à payer, à titre provisionel, une indemnité mensuelle d'occupation de 682,31 euros, montant non sérieusement contestable. 

Il conviendra néanmoins d'infirmer la décision déférée en ce qu'elle a fixé son point de départ au mois de décembre 2023. Celui-ci sera fixé au 17 juillet 2023, date à partir de laquelle le bail a été résilié. Ladite indemnité courra jusqu'à son départ effectif des lieux, matérialisé par la remise des clés.

Aucun élément ne justifie que Mme [P] soit dispensée de paiement de l'indemnité d'occupation. 

Elle sera déboutée de sa demande de suspension de l'indemnité d'occupation.



Sur la demande de délais de paiement :

Aux termes de l'article 1345-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. 

En application des dispositions de ces textes, des délais de paiement peuvent donc être accordés, dans la limite de 24 mois.

En l'espèce, Mme [P] fait état de difficultés personnelles et financières à l'origine de ses impayés. 

Elle justifie de sa qualité d'adulte handicapé. Elle percevait l'allocation adulte handicapé jusqu'au mois d'octobre 2022 et souligne la perte conséquente de revenus en raison de l'arrêt de l'attribution de cette allocation, remplacée par le RSA.

Elle produit des relevés CAF dont il ressort qu'elle a perçu au mois de décembre 2023 les sommes de 99,21 euros au titre de l'allocation de soutien familial, 277,23 euros au titre du complément familial, 645,30 euros au titre du RSA et 534 euros au titre de l'aide au logement, soit 1575,74 euros au total. 

Le relevé CAF du mois de janvier 2024 fait état de la perception de 1679,45 euros.

Elle précise avoir ses trois derniers enfants à charge nés en 2003, 2012 et 2013.

Elle justifie de demande de logements sociaux. 

Elle indique avoir que sa fille a été victime de violences de la part d'un voisin.

Elle fait état de difficultés de santé (asthme, troubles respiratoires...)

Cependant, Mme [P] ne démontre pas que la modification de ses revenus (perte de l'AAH ) soit en lien avec les impayés locatifs, puisque du mois d'octobre 2022 au mois de mars 2023, le décompte locatif n'était pas débiteur. L'énumération de ses difficultés personnelles est sans lien avec le défaut de paiement des loyers et charges. 

De juillet 2023 à octobre 2023, elle a perçu environ 2 000 euros de revenus mensuels.

Par conséquent, au regard de ses revenus, de ses charges de famille, de l'absence de reprise de paiement des loyers courants, il convient de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a été déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur les délais d'expulsion :

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du Code de la construction et de l'habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ceux-ci, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

Au vu des circonstances de l'espèce, des délais dont a déjà bénéficié Mme [P] pour quitter les lieux, cette dernière ayant connaissance depuis le 16 mai 2023 de la possibilité de résiliation du bail, il convient de confirmer l'ordonnance du premier juge qui avait ordonné son départ et de préciser qu'il aura lieu en application des délais légaux des articles L 412- 1 du code des procédures civiles d'exécution, avec application du délai de la trêve hivernale, aucun élément ne justifiant qu'il y soit dérogé.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens : 



Il convient de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné Mme [P] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer et à payer à Mme [Y] et M. [J] la somme de 400 euros, au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



Succombant, elle sera condamnée à supporter les dépens de la procédure d'appel, qui seront recouvrés en application de la loi au 10 juillet 1991 relative à l'aide juridictionnelle et à verser à Mme [Y] et M. [J] la somme de 1 000 euros, au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.







PAR CES MOTIFS : 



La cour, 



Infirme l'ordonnance en ce qu'elle a :



- condamné Mme [P] au paiement de la somme de 3 948,35 euros, à titre provisionnel, correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation dus au mois de novembre 2023 ;



- fixé le point de départ de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Mme [P] à compter du mois de décembre 2023 ;



Confirme l'ordonnance entreprise pour le surplus ; 



Statuant à nouveau et y ajoutant :



Condamne Mme [P] au paiement de la somme de 1527,43 euros, à titre provisionnel, correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 5 mars 2024 ; 



Fixe le point de départ de l'indemnité mensuelle d'occupation due à titre provisionnel par Mme [P] au 17 juillet 2023, et dit qu'elle courra jusqu'à son départ définitif des lieux matérialisé par la remise de clés ;



Déboute Mme [P] de sa demande de suspension du paiement de l'indemnité d'occupation ;



Précise qu'à défaut il pourrait être procédé à son expulsion en application des articles L. 411-1, L. 412-1 à L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si nécessaire ;



Précise que le sort des meubles serait régi conformément à l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;



Condamne Mme [P] à payer à Mme [Y] et M. [J] la somme de 1 000 euros, au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne Mme [P] à supporter l'intégralité des dépens, qui seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridictionnelle.



La greffière La présidente