Cour d'Appel · Chambre 1-10 — 3 octobre 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE



CHAMBRE DE L'EXPROPRIATION





ARRÊT AU FOND 

DU 3 OCTOBRE 2024



N° 2024/ 19

 



N° RG 23/00005 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BK23D







[L] [R] [J]





C/



MÉTROPOLES D' AIX-MARSEILLE-PROVENCE



Madame le COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DES BOUCHES-DU-RHÔNE









Copie exécutoire délivrée le :







à :

Me Benoît CITEAU



Me Alain XOUAL



Madame le COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DES BOUCHES-DU-RHÔNE



Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de l'expropriation des Bouches-du-Rhône en date du 1er Février 2023, enregistré au répertoire général sous le n° 22/37.





APPELANT



Monsieur [L] [R] [J]

né le 08 Janvier 1937 à [Localité 15], 

demeurant [Adresse 8]



représenté par Me Benoît CITEAU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE





INTIMÉES



MÉTROPOLE D'AIX-MARSEILLE-PROVENCE, prise en la personne de son représentant légal en exercice, 

domiciliée [Adresse 7]



représenté par Me Alain XOUAL, avocat au barreau de MARSEILLE









EN PRÉSENCE DE :



Madame le COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DES BOUCHES-DU-RHÔNE, 

domiciliée [Adresse 13]



représenté par M. [T] [D] (Insp. des Finances publiques) en vertu d'un pouvoir général









*-*-*-*-*









COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue le 5 Septembre 2024 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Cécile YOUL-PAILHES, Président a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 



Madame Cécile YOUL-PAILHES, Président

Madame Joëlle TORMOS, Conseiller

Madame Géraldine FRIZZI, Conseillère



qui en ont délibéré, conformément à la loi, hors la présence du commissaire du Gouvernement et du greffier.



Greffier lors des débats : Monsieur Nicolas FAVARD.



Les avocats présents ont été entendus en leur plaidoirie. 



Le commissaire du Gouvernement a été entendu en ses observations.



Après clôture des débats, l'affaire a été mise en délibéré.



Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 3 Octobre 2024.





ARRÊT

Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 3 Octobre 2024,



Signé par Madame Cécile YOUL-PAILHES, Président et Monsieur Nicolas FAVARD, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



****





FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu la délibération en date du 28 février 2019 du conseil de communauté urbaine de [Localité 15] Provence Métropole et la déclaration d'utilité publique intervenue par arrêté préfectoral du 17 juillet 2020,



Le litige concerne l'expropriation d'un terrain situé [Adresse 12] à [Localité 15] sur une parcelle cadastrée [Cadastre 10] section H numéro [Cadastre 3] d'une superficie de 4 358 m² non construite, l'emprise portant sur 1 400 m², en vue de la création d'une voie nouvelle, outre une voie affectée aux cycles et la possibilité d'une desserte pour les transports en commun, allant du nord depuis le [Adresse 11] jusqu'au [Adresse 12] au sud et permettant le désenclavement de la cité de la Solidarité.



Par jugement en date du 1er février 2023, la juridiction d'expropriation des Bouches du Rhône a :

- dit que la parcelle expropriée n'est pas un terrain à bâtir,

- dit que ladite parcelle ne bénéficie pas d'une situation privilégiée,

- fixé à 193 500 euros l'indemnité globale d'expropriation due par la Métropole Aix-Marseille Provence (ci après : la Métropole) à M. [L] [R] [J], soit 175 000 au titre de l'indemnité principale et 18 500 euros au titre de l'indemnité de remploi,

- rejeté les autres demandes,

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,

- laissé les dépens à la Métropole.



Vu la déclaration d'appel de M. [R] [J] en date du 21 février 2023,

Au vu de son dernier mémoire en date du 24 octobre 2023, M. [R] [J] demande à la cour d'appel de réformer le jugement dont appel en toutes ses dispositions et statuant à nouveau de :

- juger que la parcelle litigieuse est un terrain à bâtir,

- subsidiairement,

- juger que ladite parcelle bénéficie d'une situation privilégiée,

- fixer l'indemnité de dépossession à la somme de 3 328 227 euros, soit 1 212 400 euros au titre de l'indemnité principale, 122 240 euros au titre de l'indemnité de remploi, 1 795 987 euros au titre de l'indemnité pour dépréciation et 14 600,97 euros au titre de l'indemnité de clôture,

- condamner la Métropole à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



S'agissant de la qualification de « terrain à bâtir », M. [R] [J] affirme que le terrain est parfaitement accessible, la desserte de la parcelle expropriée, qui s'apprécie à la date de référence à l'échelle du tènement foncier, étant assurée par une voie privée ouverte à la circulation publique sur laquelle une servitude de passage a été consentie et par le chemin de la carraire. Contrairement à ce qu'affirme la Métropole, il est relié aux réseaux d'électricité et d'eau, sans qu'il soit nécessaire d'effectuer de nouveaux travaux de branchement.



Subsidiairement, il conteste la décision dont appel qui a refusé la qualification de situation privilégiée alors que le zonage applicable à la parcelle expropriée est celle des zones constructibles, que le terrain qui est nu, ne peut pas être considéré comme en mauvais état et que sa localisation dans le [Localité 15] n'a jamais fait obstacle à la réalisation de programmes immobiliers.



Il considère que la date de référence à retenir est celle du 29 août 2022 puisque la modification du zonage applicable en date du 22 juin 2022 a changé les dispositions générales du PLU, en particulier pour ce qui concerne les exigences tenant à l'implantation des bâtiments, venant amoindrir les possibilités de construire.



Pour la fixation de l'indemnité d'expropriation, il verse aux débats un rapport élaboré par M. [X], expert foncier, qui propose des références similaires à celles retenus par le commissaire de gouvernement. Il considère que son évaluation, qui prend pour référence les transactions observées pour des transactions similaires, de même nature ou se rapprochant le plus possible de l'immeuble à évaluer, vendus en droits d'enregistrement comme en TVA, au vu des grandes tendances du marché, est fiable et suggère de retenir une valeur moyenne à 866 euros/m².

La valeur de l'unité foncière étant de 3 789 616 euros, il propose la fixation de l'indemnité principale à hauteur de 1 121 400 euros, outre une indemnité de remploi de 122 24 euros. Il ajoute que du fait de l'expropriation, les parcelles n° [Cadastre 5] et [Cadastre 6] deviendront inconstructibles, ce qui représente un préjudice financier, évalué à la somme de 2 918 004 euros. La parcelle n° [Cadastre 5] à perdre le bénéfice de ses accès existants depuis la parcelle n° [Cadastre 4] ainsi que sa desserte par les réseaux, la Métropole ne s'étant engagée qu'à réaliser de simples attentes pluviales, eaux usées, chambre télécom et fourreau Enedis et n'ayant pris aucun engagement pour ce qui concerne les attentes de réseau d'eau potable. La perte de constructibilité est donc totale. Le prix du terrain constructible étant de 866 euros/m² et le prix du terrain non constructible de 125 euros/m², la perte de valeur de cette parcelle est de 1 196 715 euros. Pour la parcelle n° [Cadastre 6], la perte de constructibilité porte sur la bande de recul de 4 mètres consécutive à la construction de la voie U226 ; ce qui représente un préjudice financier de 599 272 euros. Au surplus, aucune antenne du réseau d'eau potable n'est prévue et par ailleurs, au vu du règlement de voirie, l'autorité en charge de coordonner les travaux sur les voies refusera la réalisation de ces travaux avant l'expiration d'un délai de 5 ans après l'achèvement de la voie U226. Il sollicite en outre une indemnité de clôture à hauteur de 14 600,97 euros. L'indemnité de dépossession totale doit donc être de 3 130 627 euros.



Au de son dernier mémoire en date du 25 mars 2024, la Métropole sollicite qu'il plaise à la cour d'appel de confirmer le jugement y ajoutant :

- lui donner acte de ses engagements à réaliser autant d'entrées charretières que de parcelles restant à lui appartenir, un portail d'entrée sur chacune de ces parcelles, une clôture de type Gantois, des attentes pluviales, eaux usées et chambres télécom, un fourreau pour Enedis,

En tout état de cause :

- fixer les indemnités devant revenir à M. [R] [J] à la somme totale de 193 500 euros, toutes indemnités confondues,

- condamner M. [R] [J] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La Métropole expose que le terrain en peut pas recevoir la qualification de « terrain à bâtir » en l'absence d'un réseau d'eau potable et d'électricité suffisant à proximité immédiate. Elle rappelle que le classement en zone urbaine permet de supposer l'existence de réseaux à proximité immédiate et d'une capacité suffisante. Aux termes de ses recherches, elle indique que le seul réseau à proximité immédiate est le réseau d'assainissement. Le réseau d'eau potable se situe à une distance éloignée et sur des propriétés privées voisines. Le réseau électrique Haute Tension est à plus de 60 mètres ; ce qui suppose, pour desservir de futurs bâtiments d'activité, la création de nouveaux transformateurs.

Elle fait en outre valoir que le terrain ne dispose pas d'une voirie suffisante permettant la circulation publique au sens de l'article L322-3 du code de l'expropriation. En effet, le terrain qui comporte la servitude de passage est configuré en impasse. La largeur minimale exigée pour permettre le passage d'engins de secours, doit être de 8 mètres alors que sur la parcelle concernée, le passage n'est que de 5,80 mètres. Elle ajoute que la pente ne doit pas être supérieure à 15 % alors que le terrain exproprié présente une pente de 24 %.



La Métropole conteste également la dépréciation des délaissés du fait de l'expropriation et de la création d'une voie, dans la mesure où la séparation des terrains n'est pas consécutive à la procédure d'expropriation mais à l'instauration d'une servitude de passage de canalisations en 1974. Elle fait, en outre, valoir que la création d'une voie nouvelle avec des accès directs, création de portails et de nouveaux réseaux directement accessibles au droit des propriétaires riveraines et aux capacités suffisantes viennent largement compenser toute notion de dépréciation du surplus.



Sur le prix du terrain, la Métropole répond que M. [R] [J] ne peut pas prétendre à bénéficier de la qualification de « terrain à bâtir ». Les éléments de comparaison qu'il fournit, outre le fait qu'il s'agit de terrains pouvant déjà être construits, plats et disposant de larges dessertes et de l'ensemble des réseaux, ne sont donc pas pertinents. Elle sollicite donc confirmation de la décision entreprise sur ce point. Elle conclut enfin au débouté de la demande d'indemnité de clôture puisqu'elle s'est engagée à réaliser la clôture des surplus le long de la voie nouvelle.



Au vu de son dernier mémoire en date du 25 juillet 2023, le commissaire de gouvernement demande à la Cour d'appel de confirmer le jugement dont appel.



Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l'article 455 du Code de Procédure Civile.





MOTIFS



Sur la recevabilité des conclusions d'appelant du 2 septembre 2024 :



L'appelant a déposé de nouvelles conclusions le 2 septembre 2024, qui ont été adressées par le greffe, conformément au code de procédure civile, par envoi recommandé avec accusé de réception le 3 septembre 2024.



La cour d'appel a mis au débat à l'audience la question de la recevabilité des conclusions d'appelant à la date du 3 septembre 2024. L'avocat de l'appelant a reconnu la tardiveté de ses dernières conclusions.



La Métropole et le commissaire du gouvernement n'ayant dûment pas pu prendre connaissance de ces conclusions avant l'audience du 5 septembre 2024 et pour faire respecter le principe du contradictoire de l'article 16 du code de procédure civile, la cour d'appel déclarera ces conclusions irrecevables.





Sur la date de référence :



Par application des articles L230-3 al. 4 et L322-2 du code de l'expropriation, la date de référence est celle à laquelle l'acte le plus récent rendant public le Plan Local Urbanisme, l'approuvant, le révisant ou le modifiant et délimitant la zone dans laquelle le terrain est situé, est devenu opposable aux tiers.



Le premier juge a retenu la date du 19 décembre 2019, considérant que les dernières modifications du Plan Local Urbanisme intervenues les 19 novembre 2021 et 30 juin 2022, n'ont pas modifié la zone d'emplacement du terrain.

L'appelant soutient que la date à retenir est celle du 22 juin 2022, puisque les dispositions générales du Plan Local Urbanisme ont été modifiées, les possibilités de construire ayant été réduites.



Aux termes de la jurisprudence de la Cour de cassation (3' civ., 18-18.445, pourvoi n° 18-18.445), il sera retenu que même si l'impact de la procédure affectant le document d'urbanisme de la commune est limité, il faut tenir compte de la date de modification concernée pour fixer la date de référence dès lors que les caractéristiques de la zone dans laquelle le bien se situe, ont été modifiées.



Les modifications apportées au PLUi ayant amoindri les possibilités de construction de la zone, la date de référence sera fixée au 29 août 2022. La décision dont appel sera réformée sur ce point.





Sur la qualification de terrain à bâtir :



L'article L322-3 du code de l'expropriation impose la réunion de deux conditions cumulatives pour qu'un terrain soit qualifié de terrain à bâtir :

- qu'il se situe dans un secteur désigné comme constructible par un Plan d'Occupation des Sols (POS), un Plan Local Urbanisme (PLU), un document d'urbanisme en tenant lieu ou une carte communale ; ou en l'absence de document d'urbanisme, dans une partie actuellement urbanisée de la commune,

- il doit être effectivement desservi par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains éventuellement un réseau d'eaux usées.



L'appréciation de la qualité de terrain à bâtir se fait à la date de référence, soit le 19 décembre 2019.



À cette date, le terrain exproprié se situe en zone UE, soit une zone constructible. Le secteur est destiné à accueillir des bâtiments destinés à recevoir du public pour des activités de commerce et de services.



Une servitude de passage a été consentie pour les besoins actuels et futurs d'habitation alors que le règlement d'urbanisme destine ce terrain aux activités commerciales.



L'appelant insiste sur le fait que l'accès se fait par une voie goudronnée privée, mais, compte tenu du règlement d'urbanisme qui destine ce terrain non pas à l'habitation mais à des activités de commerce et services, il ne démontre pas que cet accès satisfait aux exigences de sécurité routière de défense contre l'incendie pour permettre l'accès des véhicules de secours, de sécurité civile pour permettre l'évacuation des personnes et de collecte des ordures ménagères.



La parcelle ne répondant pas aux exigences de l'article L322-3 précité, le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a rejeté la qualification de terrain à bâtir.





Sur la situation privilégiée :



Les terrains qui ne répondent pas à une des conditions de l'article L322-3 sont évalués en fonction de leur seul usage effectif.

La notion de situation privilégiée est utilisée par la jurisprudence pour apprécier à une valeur excédant celle des terrains agricoles, des parcelles n'ayant pas la qualification de terrain à bâtir mais bénéficiant d'une estimation privilégiée en raison de la proximité d'habitations, d'une agglomération, dans une région bien desservie par une voie d'accès et de la proximité immédiate de réseaux.

En l'espèce, le terrain exproprié est classé en zone Uec1, permettant uniquement des constructions d'intérêt collectif ou l'installation de constructions déjà en place.



Il est situé dans une zone très vallonnée, présente sur le côté des dénivelés très importants et reçoit les eaux de ruissellement du secteur. Il est situé dans le [Localité 15] qui, objectivement et sans qu'il s'agisse d'un commentaire, n'est pas un secteur privilégié de la ville, laquelle d'ailleurs par les travaux qu'elle y a entrepris cherche à le désenclaver et à le valoriser.



Le terrain ne bénéficie donc pas de situation privilégiée;









Sur l'évaluation du terrain exproprié :



' S'agissant de l'évaluation du terrain exproprié, M. [R] [J] fait reproche au premier juge d'avoir, sans motivation, retenu les termes de comparaison du commissaire du gouvernement alors qu'ils concernaient des cessions intervenues entre personnes publiques avec des prix de vente minorés.

Comme en première instance, il propose quatre termes de comparaison se situant à proximité des termes de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement, dont les prix varient entre 702 euros/m² et 1 161 euros/m².

Il est cependant constaté que ces termes de comparaison concernent des terrains bâtis ou à bâtir, plats, desservis par les réseaux et viabilisés alors que le terrain exproprié n'a pas reçu la qualification de terrain à bâtir, ni de terrain bénéficiant d'une situation privilégiée. Il est nu et présente de fortes déclivités sur les côtés.

Par ailleurs, au vu du mémoire du commissaire du gouvernement, il s'agit de rétrocessions régies par une convention d'intervention entre opérateurs publics dans la ZAC Littorale et le Parc Bougainville. Il en sera déduit que ces ventes, réalisées dans un cadre spécifique, ne correspondent pas aux cessions intervenant dans le cadre du marché des emprises destinées à la réalisation de voirie, comme en l'espèce.



M. [R] [J] ne démontre donc pas l'erreur d'appréciation du premier juge qui, retenant les termes de comparaison du commissaire du gouvernement et notamment la vente de la parcelle cadastrée [Cadastre 9] section [Cadastre 1] n° [Cadastre 2] d'une contenance de 2 088 m², située sur [Adresse 14] dans le [Localité 15], a pris en considération qu'il s'agissait d'un terrain nu, d'une superficie similaire, dans le même secteur géographique, comme le terrain exproprié, et a considéré que l'offre de la Métropole, pourtant au-dessus du marché, à 125 euros/m² était satisfaisante.

' S'agissant de la dépréciation des surplus, M. [R] [J] soutient que sa prorpiété va du fait de l'expropriation, se trouver scindée en deux et qu' »il va subir une perte de ses droits à construire. Ainsi, concernant la parcelle N) [Cadastre 5], il indique que sa perte sera totale et demande une indemnisation à hauteur de 1 196 715 euros et concernant la parcelle n° [Cadastre 6] qu'il va subir une perte de constructibilité sur la bande de recul de 4 mètres consécutive à la création de la voie U226, soit un préjudice financier de 599 272 euros, soit une indemnité totale d'indemnisation pour dépréciation des surplus de 1 795 987 euros.

Étant rappelé que l'article L321-1 du code de l'expropriation dispose que « Les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation, le premier juge a parfaitement motivé sa décision en retenant que M. [R] [J] ne démontre pas, ainsi qu'il lui appartient de le faire et ce qu'il ne fait pas plus en voie d'appel, que son préjudice est certain. Il n'est en effet pas démontré les surplus seront privés à l'avenir du droit à bâtir, compte tenu de l'accès direct à la voie nouvelle créée par la Métropole, alors qu'ils conservent en outre au contraire, une bonne taille et une bonne consistance. En outre, il sera observé qu'aucune autorisation d'aménager ou de construire n'a été demandée ou délivrée en vue de la réalisation d'un projet immobilier, ce qui rend le préjudice allégué encore plus hypothétique.

' Sur la demande d'indemnisation pour clôture, sans aucune motivation, M. [R] [J] demande la somme de 14 600,97 euros. Il sera simplement constaté que la Métropole s'est engagée à réaliser la clôture des surplus le long de la voie nouvelle.

Le jugement dont appel sera ainsi confirmé en ce qu'il a fixé l'indemnité d'expropriation à 175 000 euros et l'indemnité de remploi à 18 500 euros, soit une indemnité globale d'expropriation de 193 500 euros.





Sur les demandes accessoires :



Succombant à l'action, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, M. [R] [J] sera condamné aux entiers dépens d'appel.







PAR CES MOTIFS



LA COUR statuant publiquement, contradictoirement, par arrêt mis à disposition,



DÉCLARE irrecevables les conclusions d'appelant en date du 2 septembre 2024,



REFORME le jugement entrepris en ce qu'il a fixé la date de référence au 19 décembre 2019,



Statuant à nouveau,



FIXE la date de référence au 29 août 2022,



CONFIRME le jugement entrepris pour le surplus,



Y ajoutant,



DONNE ACTE à la Métropole Aix Marseille de son engagement à réaliser :

- autant d'entrées charretières que de parcelles restant à appartenir à M. [L] [R] [J],

- un portail de 3 mètres à l'entrée de chacune de ces parcelles avec un abaissé de bordure devant chaque accès,

- une clôture de type Gantois de chaque côté de la voie,

- des attentes pluviales, eaux usées et chambres télécom, à la limite du domaine public et du domaine privé,

- un fourreau pour Enedis dans la partie arrière de chaque trottoir, à proximité des limites du domaine public et du domaine privé afin de permettre une liaison HTA ou BTA,



DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,



CONDAMNE M. [L] [R] [J] aux entiers dépens d'appel.





Le greffier Le Président