Cour d'Appel · Chambre 1-10 — 3 octobre 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-10



ARRÊT AU FOND 

DU 03 OCTOBRE 2024



N° 2024/ 20









Rôle N° RG 23/00006 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BK3Q7







S.C.I. DU MONT D OR





C/



MÉTROPOLE D'[Localité 10]-PROVENCE (MAMP)



LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DES BOUCHES-DU-RHÔNE







Copie exécutoire délivrée le :







à :



Me Fabienne BEUGNOT



Me Alain XOUAL,



Madame LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DES BOUCHES-DU-RHÔNE





Décision déférée à la Cour :



Jugement du Juge de l'expropriation des Bouches-du-Rhône en date du 1er Février 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 22/00036.





APPELANTE



S.C.I. DU MONT D OR, demeurant [Adresse 8]



représenté par Me Fabienne BEUGNOT, avocat au barreau de MARSEILLE







INTIMÉE



MÉTROPOLE D'[Localité 10]-PROVENCE (MAMP), prise en la personne de son représentant légal en exercice, 

domiciliée [Adresse 7]



représenté par Me Alain XOUAL, avocat au barreau de MARSEILLE





EN PRÉSENCE DE 



Madame LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DES BOUCHES-DU-RHÔNE, 

domicilié [Adresse 13]



représentée par M. [X] [I] (Insp. des Finances publiques) en vertu d'un pouvoir général



*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue le 5 Septembre 2024 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Cécile YOUL-PAILHES, Président a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 



Madame Cécile YOUL-PAILHES, Président

Madame Joëlle TORMOS, Conseiller

Madame Géraldine FRIZZI, Conseillère



qui en ont délibéré, conformément à la loi, hors la présence du commissaire du Gouvernement et du greffier.



Greffier lors des débats : Monsieur Nicolas FAVARD.



Les avocats présents ont été entendus en leur plaidoirie. 



Le commissaire du Gouvernement a été entendu en ses observations.



Après clôture des débats, l'affaire a été mise en délibéré.



Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 3 Octobre 2024.



ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 3 Octobre 2024,



Signé par Madame Cécile YOUL-PAILHES, Président et Monsieur Nicolas FAVARD, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



****



FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu la délibération en date du 28 février 2019 du conseil de communauté urbaine [Localité 14] Provence Métropole et la déclaration d'utilité publique intervenue par arrêté préfectoral du 17 juillet 2020,



Le litige concerne l'expropriation d'un terrain situé [Adresse 12] à [Localité 14] sur une parcelle cadastrée [Cadastre 9] section H numéro [Cadastre 2] d'une superficie de 6 717 m² de forme rectangulaire, non construite, l'emprise partielle portant sur 1 615 m², en vue de la création d'une voie nouvelle, outre une voie affectée aux cycles et la possibilité d'une desserte pour les transports en commun, allant du nord depuis le [Adresse 11] jusqu'au [Adresse 12] au sud et permettant le désenclavement de la cité de la Solidarité.

 

Par jugement en date du 1er février 2023, la juridiction d'expropriation des Bouches du Rhône a :

- fixé la date de référence au 12 décembre 2019,

- rejeté la qualification de terrain à bâtir concernant le terrain exproprié,

- rejeté la demande de la SCI tendant à voir retenir l'intention dolosive de la Métropole concernant le nouveau positionnement de l'axe d'écoulement des eaux,

- fixé à 223 062,50 euros arrondie à la somme de 223 100 euros l'indemnité globale d'expropriation soit 201 875 euros au titre de l'indemnité principale et 21 187,50 euros au titre de l'indemnité de remploi,

- constaté que la Métropole a pris des engagements à réaliser un certain nombre de travaux,

- rejeté les autres demandes de la SCI,

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile

- laissé les dépens à la charge de la métropole.

Vu la déclaration d'appel de la SCI en date du 23 février 2023,



Au vu de son dernier mémoire en date du 7 juin 2024, la SCI demande à la Cour d'appel de réformer le jugement dont appel en toutes ses dispositions et statuant à nouveau de :

- fixer la date de référence au 29 août 2022 correspondant à la date de modification n° 2 du PLUi,

- rejeter la qualification d'enclave de la propriété,

- qualifier la parcelle expropriée de « terrain à bâtir » au sens de l'article L322-3 du code de l'expropriation,

- retenir l'intention dolosive de la Métropole,

- écarter toute prétendue plus-value immédiate du fait de l'expropriation,

- rejeter les termes de comparaison non transposables du commissaire du gouvernement '

- fixer les indemnités revenant à la SCI de la manière suivante :

' indemnité principale : 1 037 000 euros,

' indemnités de remploi : 104 700 euros

' indemnité de dépréciation du surplus : 1 090 500 euros

- donner acte à la Métropole de ses engagements à réaliser des clôtures et accès sur la voie à créer à ses frais exclusifs,

- laisser les dépens à la charge de l'expropriant,

- condamner la Métropole à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de la première instance et de 3 000 euros au titre de l'instance en appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



La SCI soutient que le PLUi a été approuvé le 19 décembre 2019 mais publié le 28 janvier 2020 et que des modifications significatives sont intervenues qui emportent la fixation de la date de référence au 29 août 2022, date de publication et d'opposabilité de la modification n° 2 du PLUi approuvée le 30 juin 2022.



Elle conteste la qualification de terrain nu « non viabilisé » retenue par le premier juge, qui s'est contredit par rapport au procès-verbal de visite les lieux en date du 15 septembre 2022 qui indique que « la parcelle est reliée aux différents réseaux : eau potable, électricité, fibre et téléphonie, eaux usées comme en témoignent les différentes plaques visibles sur la voie publique. » Elle argue que la parcelle est constructible puisque des constructions pour un commerce ou un bâtiment du secteur secondaire ou tertiaire y sont autorisées et qu'il existe une voie publique au droit de la propriété sur le [Adresse 12] avec tous les réseaux sous la voie ainsi que deux servitudes de passage à partir des parcelles [Cadastre 9] H n° [Cadastre 1] et [Cadastre 5] d'une largeur de 4 mètres et de la parcelle n° [Cadastre 6] d'une largeur de 10 à 20 mètres. Ces servitudes comprennent non seulement le droit de passage en surface, en voiture ou à pied, mais également un droit de passage des réseaux en tréfonds. Les réseaux sont situés à proximité immédiate de la servitude de passage de la parcelle n° [Cadastre 6].



La SCI soutient l'intention dolosive de la Métropole qui a modifié l'axe d'écoulement des eaux en faisant une utilisation abusive de ses pouvoirs de planification en matière d'urbanisme à des fins étrangères à l'intérêt général et dans le but exclusif de lui permettre d'acquérir à moindre coût. La création de la voie U226 va modifier la topographie des terrains en créant une voie plane en fond de vallon. Cette voie accueillera les eaux pluviales et rendra obsolète le positionnement de l'axe d'écoulement des eaux qui a été modifié pour les besoins de la cause.



Elle fait valoir que, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, elle subit une dépréciation des surplus qui résulte du déplacement des limites parcellaires qui crée des zones de recul inconstructibles et de la perte de surface qui a pour conséquence de limier la capacité de construire au regard des réglés de l'emprise au sol. La surface initiale est de 6 717 m². L'emprise au sol maximale est de 65 % soit de 4 366 m². Après l'expropriation de la parcelle n° [Cadastre 4], les surfaces maximales d'emprise au sol sont de 2 049 m² pour la parcelle n° [Cadastre 3] et de 1 265 m² pour la parcelle n° [Cadastre 4] ; ce qui fait un total de 3 314 m² et donc une différence de 1 052 m² d'emprise au sol perdus.



Elle demande en conséquence que l'indemnité principale soit fixée à 1 036 830 euros arrondis à 1 037 000 euros soit 1 615 m² X 642 euros /m², que l'indemnité de remploi soit fixée à 104 700 euros, l'indemnité due au titre de la dépréciation des surplus, calculée sur la base du prix du m² à construire pour un immeuble à vocation médico-sociale, soit fixée à 1 090 500 euros soit 1 500 m² perdus X 727 euros/m².



Au de son dernier mémoire en date du 25 mars 2024, la Métropole sollicite qu'il plaise à la cour d'appel de :

- confirmer le jugement par motifs adoptés en toutes ses dispositions,

- donner acte à la métropole de son engagement à réaliser :

- autant d'entrées charretières que de parcelles restant à appartenir à M. [T] [H] [S],

- un portail de 3 mètres à l'entrée de chacune de ces parcelles avec un abaissé de bordure devant chaque accès,

- une clôture de type Gantois de chaque côté de la voie,

- des attentes pluviales, eaux usées et chambres télécom, à la limite du domaine public et du domaine privé,

- un fourreau pour Enedis dans la partie arrière de chaque trottoir, à proximité des limites du domaine public et du domaine privé afin de permettre une liaison HTA ou BTA,

En tout état de cause :

- fixer les indemnités devant revenir à la SCI à la somme totale de 223 062 euros, toutes indemnités confondues,

- condamner la SCI à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



S'agissant de la date de référence, la Métropole s'en rapporte, la modification n°2 du PLUi, approuvée le 30 juin 2022 ne modifiant pas sensiblement la réglementation d'urbanisme applicable. Elle expose qu'à la date de référence, le bien est situé en zone Uec1 qui est une zone ouverte à toutes activités économiques, y compris commerciales, avec des hauteurs de façade maximales de 10 mètres. Les constructions à destination d'habitation y sont interdites. Or, il apparaît que dans son étude de faisabilité, la SCI envisage des constructions à destination de résidence autonomie qui sont interdites par le règlement dans cette zone et qui, au surplus, sont incompatibles avec la réglementation applicable en zone inondable.



Sur la qualification de terrain à bâtir, elle fait valoir que le terrain exproprié ne répond pas aux critères de l'article L322-3 du code de l'expropriation. Dans l'immédiat il n'existe pas de servitude de passage aménagée et que ce n'est qu'une fois la voie nouvelle aménagée que la parcelle de la SCI pourrait être desservie par une voie suffisante. Par ailleurs, la parcelle n'est pas desservie par un réseau électrique situé à proximité immédiate et de dimension adaptée à la construction de bâtiments d'activités socio-médicales qui nécessiterait l'extension du réseau de haute tension et la construction d'un transformateur électrique.



La Métropole soutient que les terrains sont grevés de servitudes publiques. En premier lieu, il existe un axe d'écoulement des eaux concentrés qui a pour conséquence de restreindre la constructibilité, plusieurs bandes de terrain devenant inconstructibles. En second lieu, il existe depuis le 1er juillet 1974 une servitude de passage d'un collecteur secondaire eaux pluviales et d'un collecteur secondaire eaux usées grevant les parcelles expropriées qui interdit toute entrave à son libre exercice. En dernier lieu, les terrains expropriés se situent en zone B3 du Plan de Prévention des Risques Incendie de Forêt (PPRIF) qui impose des contraintes comme une largeur de chaussée de 3 à 6 mètres présentant une pente inférieure à 15 % et l'implantation des constructions à moins de 200 mètres d'un poteau incendie.



En réplique à l'argument tiré de son intention dolosive, elle rappelle que c'est la SCI qui demande que la date de référence soit fixée au 29 août 2022 alors qu'elle-même ne se réfère qu'au PLUi adopté le 19 décembre 2019. Par ailleurs, la modification de l'assiette de l'axe d'écoulement des eaux concentrés résulte d'une étude technique commandée à un bureau d'études indépendant et réalisée dans le cadre de modifications d'un document d'urbanisme concernant 18 communes. Ce n'est pas cette modification qui affecte la constructibilité de la zone mais la présence d'une servitude de canalisation et des marges de recul qu'elle impose.



Sur la dépréciation des délaissés, elle répond que la séparation des terrains n'est pas la résultante de la procédure d'expropriation en cours mais celle de la servitude de canalisation instaurée par l'arrêté préfectoral du 1er juillet 1974. Il n'y a donc pas de préjudice de dépréciation résultant directement de l'emprise expropriée. Elle fait, en outre, valoir que la création d'une voie nouvelle avec des accès directs, création de portails et de nouveaux réseaux directement accessibles au droit des propriétaires riveraines et aux capacités suffisantes viennent largement compenser toute notion de dépréciation du surplus.





Elle argue que la parcelle expropriée ne pouvant pas recevoir la qualification de terrain à bâtir, les termes de comparaison proposés par la SCI ne sont pas pertinents puisqu'il s'agit de terrains bâtis ou à bâtir bénéficiant de larges dessertes et de l'ensemble des réseaux. La parcelle expropriée se situe sur un terrain très vallonné présentant des dénivelés importants sur ses côtés et qui n'est pas visible depuis les voies publiques ce qui n'est pas une situation privilégiée pour une exploitation commerciale. En conséquence de quoi, la Métropole sollicite la confirmation du jugement entrepris sur le montant des indemnités allouées.



Au vu de son dernier mémoire en date du 3 août 2023, le commissaire de gouvernement demande à la Cour d'appel de confirmer le jugement dont appel.



Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l'article 455 du Code de Procédure Civile.



MOTIFS



Sur la date de référence :



L'article L 322-6 du code de l'expropriation prévoit que lorsqu'il s'agit de l'expropriation d'un terrain compris dans un emplacement réservé par un Plan Local Urbanisme (PLU), la date de référence prévue à l'article L322-3 est celle de l'acte le plus récent rendant opposable le Plan Local Urbanisme , le document d'urbanisme en tenant lieu ou le plan d'occupation des sols et délimitant la zone dans laquelle est situé l'emplacement réservé.



Aux termes de la jurisprudence de la Cour de cassation (3ème civ., 18-18.445, pourvoi n° 18-18.445), il sera retenu que même si l'impact de la procédure affectant le document d'urbanisme de la commune est limité, il faut tenir compte de la date de modification concernée pour fixer la date de référence dés lors que les caractéristiques de la zone dans laquelle le bien se situe, ont été modifiées.



Au vu de la démonstration faite par la SCI, la cour d'appel considéré que les modifications apportées au PLUi du 30 juin 2022, publié le 29 août 2022, tenant à l'implantation des constructions, à la qualité des espaces libres, au stationnement, aux équipements et réseaux ont eu un impact suffisant pour modifier les caractéristiques de la zone où se situe le bien exproprié.



La date de référence sera donc fixée au 29 août 2022. La décision dont appel sera réformée sur ce point.





Sur la qualification de terrain à bâtir :



L'article L322-3 du code de l'expropriation impose la réunion de deux conditions cumulatives pour qu'un terrain soit qualifié de terrain à bâtir :

- qu'il se situe dans un secteur désigné comme constructible par un Plan d'Occupation des Sols (POS), un Plan Local Urbanisme (PLU), un document d'urbanisme en tenant lieu ou une carte communale; ou en l'absence de document d'urbanisme, dans une partie actuellement urbanisée de la commune,

- il doit être effectivement desservi par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains éventuellement un réseau d'eaux usées.



L'appréciation de la qualité de terrain à bâtir se fait à la date de référence, soit le 29 août 2022.



À cette date, le terrain exproprié se situe en zone UEc1, soit une zone constructible. Le secteur est destiné aux activités du secteur tertiaire et secondaire et aux activités commerciales. Les constructions à usage de logement et hébergement y sont interdites.



Par ailleurs, l'existence d'un axe d'écoulement des eaux concentrées, d'une servitude de passage de canalisations et les contraintes liées au Plan de Prévention des Risques Incendie de Forêt viennent restreindre fortement les possibilités de construction.



Il s'agit d'un terrain enclavé entre une maison de retraite et un lotissement. On y accède par une voie privée non aménagée en pleine terre, dont il n'est pas démontré qu'elle satisfait aux exigences de sécurité routière de défense contre l'incendie pour permettre l'accès des véhicules de secours, de sécurité civile pour permettre l'évacuation des personnes et de collecte des ordures ménagères.



Contrairement à ce qu'indique la SCI, la Métropole apporte la preuve, au vu de l'analyse d'impact d'un projet urbain réalisé par Enedis, qu'elle verse aux débats, que le réseau électrique existant est à la fois éloigné (distance de 60 à 90 mètres) et non adapté à la réalisation de bâtiments d'activité socio-médicales puisque selon le projet adopté il est nécessaire de créer un réseau HTA et un réseau basse tension, qui sont actuellement inexistants.



Au vu de ces éléments, la parcelle expropriée ne répond pas aux exigences de l'article L322-3 précité.



Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a rejeté la qualification de terrain à bâtir.





Sur l'intention dolosive :



La SCI soulève l'intention dolosive de la Métropole en indiquant que la chronologie démontre que le délai court qui s'est écoulé entre la modification de l'axe d'écoulement des eaux et la volonté d'exproprier prouve l'intention dolosive, outre le fait qu'il n'y a aucune explication à cette modification.

Il apparaît qu'aux termes du PLUi de 2019, l'axe d'écoulement des eaux est inscrit dans l'emplacement réservé et qu'au PLUi du 30 juin 2022, il se trouve en dehors de l'emplacement réservé. L'arrêté de déclaration d'utilité publique est du 17 juillet 2020, l'arrêté de cessibilité du 22 novembre 2021 et l'ordonnance d'expropriation du 3 janvier 2022.

La date de référence ayant été fixée au 29 août 2022, la démonstration chronologique est inopérante.

Il résulte de l'étude technique en date du 10 juin 2022 versée aux débats par la Métropole que le schéma d'écoulement des eaux a été étudié non pas uniquement sur la parcelle expropriée mais sur 18 autres communes. Rien ne permet d'affirmer ainsi que le fait la SCI que l'axe d'écoulement des eaux n'est que provisoire et qu'à l'issue de la création de la voie U226 le valat retrouvera son positionnement antérieur à 2019.

Le jugement dont appel sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté le moyen tiré de l'intention dolosive.





Sur la dépréciation du surplus délaissé :

L'expropriation coupe la parcelle d'origine de la SCI en deux. Cependant, ainsi que la Métropole et le commissaire du gouvernement le soutiennent, les parcelles restantes disposeront, après l'expropriation, du fait de la création de la nouvelle voie, d'un accès direct dont ne dispose pas le tènement foncier exproprié.

La SCI ne démontre pas, alors que les surplus sont d'une superficie conséquente et, à la suite des travaux réalisés par la Métropole, disposeront d'un accès direct à la nouvelle voie, qu'elle sera privée d'un droit à bâtir ainsi que l'a retenu le premier juge.

Le jugement dont appel sera ainsi confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de dépréciation des surplus et fixé l'indemnité d'expropriation à 175 000 euros et l'indemnité de remploi à 18 500 euros, soit une indemnité globale d'expropriation de 193 500 euros.



Sur l'évaluation de la parcelle expropriée :



La parcelle expropriée étant un terrain nu et libre en nature de terre, fortement vallonnée et non viabilisée d'une superficie de 1 615 m². Elle n'a pas reçu la qualification de terrain à bâtir et la SCI n'a pas soutenu en subsidiaire la qualification de terrain en situation privilégiée.

L'appelante ne démontre pas l'erreur d'appréciation du premier juge qui a ainsi fixé l'indemnité globale d'expropriation à la somme arrondie de 223 100 euros, soit 201 875 euros au titre de l'indemnité principale d'expropriation et 21 187,50 euros au titre de l'indemnité de remploi.



Sur les demandes accessoires :



Succombant à l'action, la SCI sera condamné aux entiers dépens d'appel.



PAR CES MOTIFS



LA COUR statuant publiquement, contradictoirement, par arrêt mis à disposition



INFIRME le jugement en date du 1er février 2023 rendu par la juridiction d'expropriation des Bouches du Rhône en ce qu'il a fixé la date de référence au 12 décembre 2019,



Et, statuant à nouveau :



FIXE la date de référence au 29 août 2022,



CONFIRME pour le surplus,



DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,



CONDAMNE la SCI du Mont d'Or aux entiers dépens d'appel.





Le greffier Le Président