Cour d'Appel · 2ème CHAMBRE CIVILE — 3 octobre 2024

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 03 OCTOBRE 2024





N° RG 21/00362 - N° Portalis DBVJ-V-B7F-L4U5







Madame [N] [R] [G] épouse [S]

Monsieur [Z] [S]

Monsieur [F] [A] [S]





c/



Madame [E] [J]

Monsieur [D] [J]

Madame [H] [J]

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 1] A [Localité 5]



























Nature de la décision : AU FOND





















Grosse délivrée le :



aux avocats





Décision déférée à la cour : jugement rendu le 07 novembre 2019 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX (chambre : 1, RG : 17/07698) suivant déclaration d'appel du 21 janvier 2021





APPELANTS :



[N] [R] [G] épouse [S]

née le 25 Juin 1943 à [Localité 6]

de nationalité Française

Retraitée

demeurant [Adresse 1]



[Z] [S]

né le 25 Février 1942 à [Localité 8]

de nationalité Française

Retraité

demeurant [Adresse 1]



[F] [A] [S]

né le 17 Décembre 1972 à [Localité 5]

de nationalité Française

Profession : Ingénieur,

demeurant [Adresse 2]



Représentés par Me Anne-sophie DECOUX de la SELARL FRIBOURG & ASSOCIES, avocat au barreau de LIBOURNE





INTIMÉS :



[E] [J]

née le 14 Février 1959 à [Localité 7] (MAROC)

de nationalité Française, 

demeurant [Adresse 4] (Belgique)



[D] [J]

né le 09 Août 1930 à 

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]



[H] [J]

née le 18 Juillet 1933 à 

de nationalité Française, 

demeurant [Adresse 1]



Représentés par Me Mustapha BENBADDA de la SELARL DE LEGEM CONSEILS, avocat au barreau de BORDEAUX





Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 5], 

pris en la personne de son syndic, Madame [B] [U] exerçant sous l'enseigne FLASH IMMOBILIER, commerçante, inscrite au RCS de BORDEAUX sous le n°339 339 541, domiciliée en cette qualité au siège social sis [Adresse 3] à [Localité 5]



Représentée par Me VIDEAU substituant Me Marie-josé MALO de la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 juin 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Jacques BOUDY, Président,

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller,

Madame Christine DEFOY, Conseiller,



Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN



En présence de Madame [X] [M] et de Madame [Y] [C], auditrices de justice, et de Madame [V] [K], assitante de justice,



ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.





* * *



FAITS ET PROCÉDURE :



Madame [E] [J] est propriétaire au sein de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5], soumis au statut de la copropriété, des lots n°8 et 27, où elle loge depuis 2015 ses parents, Monsieur [D] [J] et Madame [H] [J].



Au sein de cet immeuble, Monsieur [Z] [S] et Madame [N] [G] épouse [S] sont usufruitiers des lots n°3, 4, 10 et 11, ayant fait don en 2011 de la nue-propriété desdits lots à leur fils Monsieur [F] [S]. 



Mme [J] a reproché aux consorts [S] d'avoir, d'une part, abattu le mur séparant leurs lots n°10 et 11 sans autorisation, et d'autre part, d'avoir loué lesdits lots à titre d'habitation, alors que leur destination respective serait selon elle à usage de grenier. Mme [J] a également reproché au syndicat des copropriétaires de n'avoir pas fait respecter le règlement de copropriété en laissant cette situation perdurer. Elle a notamment adressé un courrier aux consorts [S] en date du 21 avril 2017 leur demandant de cesser les nuisances sonores liées à l'occupation des lots n°10 et 11.



Par actes des 28 et 29 août 2019, Mme [J] a assigné les consorts [S] et le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Bordeaux aux fins de voir leur responsabilité engagée et les consorts [S] condamnés à la remise en état des lieux.



En cours de procédure, les parents de Mme [J] sont intervenus dans la cause au soutien des prétentions de celle-ci.



Par jugement du 7 novembre 2019, le tribunal de grande instance de Bordeaux : 

- a déclaré Mme [J] irrecevable en sa demande de dommages-intérêts (et en ses demandes subséquentes au titre des dépens et frais irrépétibles) à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5], 

- a condamné les consorts [S] à remettre en état le mur séparatif de refend mitoyen de leurs lots n°10 et 11, faute pour eux d'avoir été autorisés en assemblée générale des copropriétaires à créer une ouverture entre lesdits lots, et ce dans le délai de huit mois à compter du caractère définitif du présent jugement, sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant un délai de deux mois, 

- a débouté Mme [J] de ses autres demandes, 

- a débouté les consorts [S] de leur demande de dommages et intérêts, 

- les a déboutés de leur demande d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- les a condamnés in solidum à verser à Mme [J] une somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- a condamné Mme [J] à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- a dit ne pas y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire du présent jugement.



Les consorts [S] ont relevé appel de ce jugement, le 21 janvier 2021.



Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 24 juin 2022, les consorts [S] demandent à la cour, sur le fondement des articles 9 de la loi du 10 juillet 1965 et 1240 du code civil, de :

- les déclarer recevables et fondés en leur appel,

- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté les consorts [J] de leurs demandes d'occupation des lots 10 et 11 du 5ème étage de la copropriété de l'immeuble [Adresse 1] en locaux à usage d'habitation, 

- infirmer le jugement en ce qu'il les a condamnés à « remettre en état le mur séparatif de refend mitoyen de leurs lots 10 et 11 » sous astreinte, comme en ce qu'il les a condamnés au paiement d'une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- juger que la cloison séparant les lots 10 et 11 du 5ième étage de l'immeuble, leur propriété, ne constitue pas un mur de refend mais une cloison séparant ces deux lots ; que cette cloison constitue une partie privative dont l'usage et la jouissance est laissée au gré du titulaire de ces lots, 

- condamner les consorts [J] à régler la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- les condamner aux dépens qui comprendront les frais du constat d'huissier en date du 15 octobre 2018, les frais d'intervention de la Sas Cible IR pour la somme de 1 650 euros HT.



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 8 mars 2021, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

- statuer ce que de droit sur l'appel des consorts [S],

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a déclaré Mme [J] irrecevable en sa demande de dommages et intérêts (et ses demandes subséquentes au titre des dépens et frais irrépétibles) à son encontre, et en ce qu'il l'a condamnée à lui verser une somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner tout succombant au paiement d'une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.





Les consorts [J] n'ont pas conclu devant la cour d'appel. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 juin 2024.





MOTIFS 



Sur la demande de remise en état des lieux des lots n° 10 et N°11



Le tribunal a relevé que si l'article 3 du titre II du règlement de copropriété de l'immeuble restait évasif quant à la destination des lots numéros 10 et 11, il n'en demeurait pas moins que l'état descriptif de division précisait bien qu'il s'agissait de greniers (lots 12 à 18) et non d'appartements. Or la destination des locaux prévus dans un état descriptif de division peut s'imposer aux copropriétaires s'il s'avère plus précis que celle évoquée en amont dans les clauses du règlement, sous réserve toutefois de ne pas être en contradiction avec ces clauses. En l'espèce, l'article 3 du titre II du règlement vouait les locaux numéros 10 et 11 à être de simples locaux, l'article 1er du titre III précisait bien que ces locaux avaient vocation à servir de greniers. Toutefois, le tribunal a ajouté que chaque copropriétaire usait et jouissait librement de ses parties privatives sous la condition de ne pas porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. En conséquence il a considéré qu'il n'était pas nécessaire de solliciter l'autorisation par l'assemblée générale des copropriétaires d'effectuer des travaux visant à changer la destination des parties privatives. En revanche, il a considéré que les consorts [S] auraient dû être autorisés à créer une ouverture entre leurs lots, alors qu'il n'était pas démontré que cette ouverture existait préalablement à leurs acquisitions.



Les appelants font notamment valoir que le mur de séparation entre leurs lots 10 et 11 n'était pas un mur porteur mais une simple cloison qui n'a donc aucun rôle structurel si bien que tout copropriétaire peut créer ou supprimer de telles cloisons situées à l'intérieur de ses parties privatives sans autorisation de la copropriété.



Le syndicat des copropriétaires n'a pas pris parti sur ce point.



***



Il résulte de l'attestation de l'architecte, M. [W] du 6 décembre 2019 que la séparation entre les lots 10 et 11 était constituée d'une cloison de distribution composée d'une brique de 0,03 et d'un enduit de plâtre sur chaque parement, laquelle ne peut en aucun cas servir d'élément porteur. ( cf': pièce n° 18 des appelants). Une telle expertise est confirmée par le procès-verbal de constat établi par Me [I], huissier de justice du 15 octobre 2018 ( cf': pièce n° 25 des appelants) 



Or, aux termes de l' article 9, alinéa 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 , le copropriétaire use et jouit librement des parties privatives et des parties communes à la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. Les parties privatives étant la propriété exclusive de chaque copropriétaire , ce dernier est libre d'aménager comme il l'entend les parties privatives de son lot. Notamment, le copropriétaire peut effectuer la redistribution intérieure des parties privatives de son lot, sous réserve de ne pas compromettre la solidité de l'immeuble et qu'ainsi les séparations entre les pièces ne soient pas des murs porteurs.



En l'espèce, les appelants démontrent que la cloison qu'ils ont enlevée n'était pas un mur porteur et les consorts [J] ne démontrent pas que les appelants aient porté atteinte à leurs droits ou à ceux de la copropriété. 



En conséquence, les consorts [S] n'avaient pas besoin de l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires pour procéder à de tels travaux. 



Dès lors le jugement sera réformé en ce qu'il a jugé le contraire et en ce qu'il a condamné les consorts [S] à remettre les lieux en état, sous astreinte. Le jugement sera néanmoins confirmé en ce qu'il a débouté les consorts [J] de leurs demandes d'occupation des lots 10 et 11 du 5 eme étage de la copropriété de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5], et en ce qu'il les a également déboutés de leur demande de dommages et intérêts à l'encontre du syndicat de copropriété de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5], et les a condamnés à lui payer la somme de 2500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



Sur la demande de dommages et intérêts 



Les appelants sollicitent des dommages et intérêts mais ne justifient pas d'un préjudice particulier autre que la nécessité de devoir s'opposer aux demandes des consorts [J] jusque devant la cour d'appel.



En conséquence, ils seront déboutés de leurs demandes. 



Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens



Les consorts [J] succombant devant la cour seront condamnés aux dépens et à verser aux consorts [S] la somme de 2500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et celle de 1000 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 5]. 



PAR CES MOTIFS



La cour, 



Réforme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a débouté les consorts [J] de leurs demandes d'occupation des lots 10 et 11 du 5éme étage de la copropriété de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5], et en ce qu'il les a également déboutés de leur demande de dommages et intérêts à l'encontre du syndicat de copropriété de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5], et les a condamnés à lui payer la somme de 2500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et statuant à nouveau':



Déboute les consorts [J] de toutes leurs demandes, 



Déboute les parties de leurs autres demandes, 



Condamne solidairement Mme [E] [J], Mme [H] [J] et M. [D] [J] à payer à M. [Z] [S], Mme [N] [G] épouse [S] et M. [F] [S], ensemble, la somme de 2500 euros et celle de 1000 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 5], en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne solidairement Mme [E] [J], Mme [H] [J] et M. [D] [J]aux entiers dépens d'instance et d'appel. 



Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier, Le Président,