Cour d'Appel · 2ème Chambre — 3 octobre 2024

COUR D'APPEL de CHAMBÉRY







2ème Chambre 



Arrêt du Jeudi 03 Octobre 2024 



N° RG 23/00717 - N° Portalis DBVY-V-B7H-HHPC



Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection d'ANNECY en date du 17 Mars 2023, RG 22/00327



Appelante



Mme [P] [H] [R]

née le 11 Septembre 1967 à [Localité 5] (GUYANE), demeurant [Adresse 2] - [Localité 4]



Représentée par Me Eléonore RUBAT DU MERAC, avocat au barreau d'ANNECY

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C73065-2023-001661 du 01/08/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CHAMBERY)



Intimée



Mme [M] [G] [C] [K]

née le 18 Octobre 1991 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1] - [Localité 3]



Représentée par la SELARL HAMEL ISABELLE, avocat au barreau d'ANNECY



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COMPOSITION DE LA COUR :



Lors de l'audience publique des débats, tenue le 04 juin 2024 avec l'assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière présente à l'appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré ,

Et lors du délibéré, par :



- Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente



- Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller,



- Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller, 



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EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 7 octobre 2019, M. [O] [X] a donné en location à Mme [P] [R] un local à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 480 euros, outre 20 euros de provision sur charges.



Le 10 août 2020, Mme [M] [K] a acquis cet appartement et en a confié la gestion à l'agence «ma gestion locative», et ce à compter du 1er novembre 2020.



Par acte d'huissier en date du 7 septembre 2021, Mme [K] a fait délivrer à Mme [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail en raison de loyers impayés pour un montant en principal de 1 512,53 euros.



Puis, par acte délivré le 31 janvier 2022, Mme [K] a fait assigner Mme [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Annecy aux fins de constatation de la résiliation du bail, avec expulsion, condamnation de la locataire au paiement de la somme de 2 586,00 euros au titre de l'arriéré de loyers, et d'une indemnité d'occupation, outre une indemnité procédurale.



Mme [R] s'est opposée aux demandes en soutenant avoir régularisé l'intégralité de l'arriéré de loyers, le surplus des sommes réclamées n'étant pas dû faute pour la bailleresse d'avoir justifié du mode de calcul de la révision du loyer. Elle a sollicité subsidiairement des délais de paiement.



Par jugement contradictoire rendu le 17 mars 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Annecy a :


constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 octobre 2019 sont réunies à la date du 8 novembre 2021,

constaté la résiliation du bail d'habitation entre les parties,

rejeté la demande de délais de paiement,

en conséquence, ordonné à Mme [R] de libérer les lieux, de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans le délai de huit jours à compter de la signification du jugement,

dit que faute par Mme [R] de s'exécuter volontairement, il pourra être procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique,

dit que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L. 433-1 et suivants et les articles R. 433-1 à R. 433-6 du code des procédures civiles d'exécution,

condamné Mme [R] à payer à Mme [K] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, à compter du 8 novembre 2021 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux,

fixé le montant actuel de cette indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 505,18 euros, provision sur charges incluse,

dit que le montant de cette indemnité d'occupation évoluera comme l'aurait fait le loyer courant en l'absence de résiliation du bail,

condamné Mme [R] à verser à Mme [K] la somme de 5 146,24 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 3 février 2023, incluant l'échéance de février 2023, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

rejeté le surplus des demandes,

condamné Mme [R] à payer à Mme [K] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

condamné Mme [R] aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement, le coût de l'assignation et de sa notification à la préfecture,

constaté l'exécution provisoire de la décision, frais et dépens compris.




Par déclaration du 4 mai 2023, Mme [R] a interjeté appel de ce jugement.



Par conclusions récapitulatives d'appelante n° 2, notifiées le 22 avril 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour l'exposé des moyens, Mme [R] demande en dernier lieu à la cour de :



Vu la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, 

Vu l'article 1721 du code civil,




infirmer le jugement rendu en toutes ses dispositions, c'est-à-dire en ce qu'il a : 


- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 octobre 2019 sont réunies à la date du 8 novembre 2021,

- constaté la résiliation du bail d'habitation entre les parties,

- rejeté la demande de délais de paiement,

- en conséquence, ordonné à Mme [R] de libérer les lieux, de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans le délai de huit jours à compter de la signification du jugement,

- dit que faute par Mme [R] de s'exécuter volontairement, il pourra être procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique,

- dit que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L. 433-1 et suivants et les articles R. 433-1 à R. 433-6 du code des procédures civiles d'exécution,

- condamné Mme [R] à payer à Mme [K] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, à compter du 8 novembre 2021 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux,

- fixé le montant actuel de cette indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 505,18 euros, provision sur charges incluse,

- dit que le montant de cette indemnité d'occupation évoluera comme l'aurait fait le loyer courant en l'absence de résiliation du bail,

- condamné Mme [R] à verser à Mme [K] la somme de 5 146,24 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 3 février 2023, incluant l'échéance de février 2023, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

- rejeté le surplus des demandes,

- condamné Mme [R] à payer à Mme [K] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Mme [R] aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement, le coût de l'assignation et de sa notification à la préfecture,

- constaté l'exécution provisoire de la décision, frais et dépens compris,



Statuant à nouveau, 

Vu l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, 

Vu les articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution, 

 

A titre principal, 


débouter Mme [K] de sa demande d'expulsion, 

condamner Mme [K] à verser à Mme [R] une indemnité en raison du préjudice de jouissance subi d'un montant de 150 euros par mois de trouble de jouissance subi depuis l'acquisition de l'appartement, soit depuis le 1er septembre 2020, soit la somme totale de 6 000 euros au 31 décembre 2023 (40 mois × 150 €), 

ordonner la compensation entre les créances respectives des parties, 

constater que Mme [R] est créancière de Mme [K], 

en conséquence, débouter Mme [K] de ses demandes d'expulsion et de paiement des arriérés locatifs, 




Subsidiairement, 


accorder à Mme [R] un délai de paiement de trois ans, suspensif des effets de la clause résolutoire, 




En tout état de cause, 


condamner Mme [K] à verser à Me [V] [J] une indemnité d'un montant de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 2° du code de procédure civile pour son concours dans l'intérêt de Mme [R], 

condamner Mme [K] aux entiers dépens de première instance et d'appel. 




Par conclusions récapitulatives d'intimée, notifiées le 26 mars 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour l'exposé des moyens, Mme [K] demande en dernier lieu à la cour de :



Vu l'article 564 du code de procédure civile,




dire et juger Mme [R] non fondée en son appel du jugement prononcé le 17 mars 2023,

confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

débouter Mme [R] de l'ensemble de ses demandes principales et subsidiaires,




En conséquence,


dire et juger Mme [K] bien fondée en sa demande d'expulsion et de condamnation de Mme [R] à payer l'arriéré locatif,

dire et juger Mme [R] irrecevable en sa demande nouvelle au titre d'un préjudice de jouissance,

subsidiairement, la débouter purement et simplement de sa demande de compensation. 

débouter encore Madame [P] [R] de sa demande de délais de paiement de 3 ans suspensif des effets de la clause résolutoire,

condamner Mme [R] à payer à Mme [K] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

condamner encore Mme [R] aux entiers dépens de première instance et d'appel en ce compris le coût du commandement, le coût de l'assignation et de sa notification à la préfecture ainsi qu'aux entiers dépens d'appel. 




L'affaire a été clôturée à la date du 6 mai 2024 et renvoyée à l'audience du 4 juin 2024, à laquelle elle a été retenue et mise en délibéré à la date du 3 octobre 2024.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la recevabilité de la demande de dommages et intérêts de Mme [R] :



Mme [R] forme, pour la première fois en appel, une demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance qu'elle soutient avoir subi du fait du non-respect par Mme [K] de son obligation de lui délivrer un logement décent.



Mme [K] soutient que cette demande est irrecevable comme nouvelle en appel.



En application de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.



L'article 566 du même code dispose que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.



En l'espèce, la demande de dommages et intérêts de Mme [R], non soumise au premier juge, tend à faire obstacle à la demande en paiement de l'arriéré de loyers dus en invoquant la compensation, en se prévalant de l'inexécution par la bailleresse de ses obligations. En conséquence une telle demande est recevable en application des dispositions précitées.



Sur la résiliation du bail :



L'acquisition de la clause résolutoire n'est pas contestée par Mme [R] qui ne développe aucun moyen de nature à y faire échec, alors que le premier juge a justement constaté que la locataire n'a pas régularisé l'arriéré dû dans le délai de deux mois à compter du commandement de payer.



L'appelante se contente en effet d'expliquer que l'arriéré dû aurait pu être soldé par l'attribution de l'aide du FSL. Toutefois, force est de constater que cette aide, refusée par Mme [K] qui ne souhaitait pas renoncer à la procédure de résiliation du bail déjà engagée, n'a été proposée qu'au mois de mai 2023, soit postérieurement au jugement déféré, de sorte qu'elle n'était pas susceptible de faire échec à l'acquisition de la clause résolutoire.



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail.



Sur l'arriéré dû, les délais et l'expulsion :



L'appelante critique essentiellement le jugement en ce qu'il a ordonné son expulsion alors, selon elle, que Mme [K] aurait renoncé à la poursuivre en sollicitant le FSL, et que l'arriéré dû est entièrement soldé.



Toutefois, Mme [K] n'a jamais renoncé au bénéfice de la procédure de résiliation du bail et de l'expulsion de sa locataire et a refusé les conditions posées par le FSL au versement de l'aide, notamment la renonciation aux poursuites et la signature d'un nouveau bail. Il convient de préciser que Mme [K] a complété l'imprimé FSL le 12 septembre 2022, tandis que Mme [R] ne justifie pas de la date à laquelle elle a transmis cette demande au service compétent, la demande n'ayant manifestement été instruite qu'en février 2023, soit près de cinq mois après que la bailleresse l'ait complétée. C'est donc la négligence de la locataire qui a retardé cette aide qui n'a été débloquée qu'en mai 2023, alors que l'assignation devant le juge des contentieux de la protection avait été délivrée le 31 janvier 2022, soit plus d'un an auparavant.



En ce qui concerne l'arriéré dû, Mme [R] soutient que la bailleresse ne pourrait le lui réclamer en invoquant le non respect par celle-ci de son obligation de délivrance, faute pour elle d'avoir exécuté des travaux auxquels elle s'était engagée (remplacement des toilettes fissurées, remplacement du chauffage défectueux).



Toutefois, Mme [R] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe que le logement aurait été inhabitable justifiant une suspension de l'exécution de ses propres obligations.



Mme [R] sollicite en outre des dommages et intérêts au titre du préjudice jouissance qu'elle prétend avoir subi du fait des manquements de la bailleresse, et la compensation de ces indemnités avec l'arriéré de loyers dus.



Toutefois il ressort des pièces produites aux débats que Mme [K], dès qu'elle a eu connaissance des problèmes rencontrés par sa locataire, a tenté de faire intervenir des entreprises, auxquelles la locataire a cependant refusé l'accès au logement. Mme [R] ne produit d'ailleurs aucun courrier de réclamation qu'elle aurait adressé à sa bailleresse et ne justifie pas des problèmes qu'elle prétend avoir rencontrés, alors que l'intimée justifie de la réalité des démarches entreprises pour satisfaite ses demandes.



Mme [R] sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts et ne justifie d'aucune cause de diminution de sa dette.



L'appelante ne critique pas le relevé de son compte de locataire au 22 mars 2024, qui révèle un arriéré persistant de 761,10 euros malgré la reprise du paiement du loyer courant et des allocations logement de la CAF. Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme, outre intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2024.



Mme [R] sollicite des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire sur le fondement des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, délais auxquels Mme [K] s'oppose.



Ce texte, dans sa rédaction applicable au présent litige, dispose que (paragraphes V et VII) le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais accordés par le juge, les effets de la clause résolutoire de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle repend son plein effet.



Les justificatifs produits aux débats par l'appelante démontrent qu'elle n'a toujours aucun emploi fixe, le dernier emploi dont il est justifié étant à temps partiel et pour une durée de deux mois du 15 avril au 14 juin 2024 (pièce n° 21), le montant du salaire n'étant pas justifié. En dehors de ses périodes d'emploi elle bénéfice comme seule ressource de l'allocation de retour à l'emploi.



Toutefois, l'arriéré locatif s'établit à 761,10 euros au 22 mars 2024, pour un loyer mensuel de 485,18 euros outre 20 euros de charges, soit un total mensuel de 505,18 euros. Mme [R] bénéficie d'une aide au logement de 291,00 euros par mois versés directement au bailleur par la CAF, soit un reste à charge de 214,18 euros.



Mme [K] pour sa part justifie devoir rembourser un emprunt immobilier contracté pour l'achat du logement loué à Mme [R], dont la charge mensuelle est de 439,85 euros.



Compte tenu de la reprise du paiement des loyers courants dont Mme [R] justifie maintenant depuis plusieurs mois, des efforts accomplis pour apurer sa dette et de la situation respective des parties, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement la locataire, avec suspension des effets de la clause résolutoire du bail.



Ainsi, Mme [R] sera autorisée à s'acquitter de sa dette en quinze versement de 50 euros, et un seizième du montant du solde de la dette augmenté des intérêts. A défaut du paiement du loyer courant ou d'une seule mensualité à son échéance, la clause résolutoire de plein droit sera réputée avoir joué quinze jours après une mise en demeure restée sans effet, et Mme [K] pourra poursuivre l'expulsion de sa locataire.



En cas de respect des délais de paiement et de paiement régulier du loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.



Sur les demandes accessoires :



En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.



En l'espèce, si Mme [R] obtient gain de cause pour les délais de paiement, elle succombe toutefois pour l'essentiel en ses demandes, de sorte qu'elle supportera les entiers dépens de l'appel, qui seront recouvrés selon les règles applicables en matière d'aide juridictionnelle.



La condamnation de l'appelante aux dépens de première instance sera confirmée, celle-ci étant parfaitement justifiée au regard des données du litige à la date du jugement. Il en est de même de la condamnation prononcée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Toutefois, aucune considération d'équité ne commande de faire application de ces dispositions au profit de l'une quelconque des parties en cause d'appel.



PAR CES MOTIFS



La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,



Déclare recevable la demande de dommages et intérêts de Mme [P] [R],



Confirme le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Annecy le17 mars 2023 en ce qu'il a :


constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 octobre 2019 sont réunies à la date du 8 novembre 2021,

constaté la résiliation du bail d'habitation entre les parties,

condamné Mme [P] [R] à payer à Mme [M] [K] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

condamné Mme [P] [R] aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement, le coût de l'assignation et de sa notification à la préfecture,




Réforme le jugement déféré pour le surplus,



Statuant à nouveau, et y ajoutant,



Déboute Mme [P] [R] de ses demandes de dommages et intérêts et de compensation,



Condamne Mme [P] [R] à payer à Mme [M] [K] la somme de 761,10 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges dus au 22 mars 2024, outre intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2024,



Accorde à Mme [P] [R] un délai de seize mois pour s'acquitter de sa dette, par quinze versements de 50,00 euros et le dernier du solde de la dette augmenté des intérêts,



Dit que ces versements seront à effectuer à la même date et en sus du loyer courant et des charges, à compter du mois suivant la signification du présent arrêt,



Dit que les effets de la clause résolutoire du bail sont suspendus pendant la durée des délais accordés ci-dessus et rappelle qu'en cas de respect de ces délais et du paiement régulier des loyers courants et des charges, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué,



Dit qu'à défaut pour Mme [P] [R] de payer à bonne date une seule échéance, la clause résolutoire reprendra ses pleins effets, quinze jours après une mise en demeure restée infructueuse,



Dit que dans ce cas Mme [M] [K] pourra poursuivre l'expulsion de Mme [P] [R] dans les conditions prévues par la loi, le cas échéant avec l'aide et l'assistance de la force publique et d'un serrurier,



Dit que Mme [P] [R] sera alors tenue au paiement d'une indemnité d'occupation équivalente au montant des loyers et charges dus, jusqu'à libération effective des lieux,



Condamne Mme [P] [R] aux entiers dépens de l'appel, qui seront recouvrés selon les règles applicables en matière d'aide juridictionnelle,



Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'une quelconque des parties.



Ainsi prononcé publiquement le 03 octobre 2024 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière.



La Greffière La Présidente