Cour d'Appel · 4e chambre civile — 3 octobre 2024

ARRÊT n°































Grosse + copie

délivrées le

à





























COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



4e chambre civile



ARRET DU 03 OCTOBRE 2024



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 22/03974 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PQA2



Décision déférée à la Cour : 

Jugement du 09 juin 2022 

Tribunal judiciaire de MONTPELLIER - N° RG 20/03092





APPELANTE :



Madame [V] [K]

née le 13 Mars 1977 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Me Paul-Antoine SAGNES substituant Me Jérémy BALZARINI de la SCP ADONNE AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant





INTIME :



Monsieur [H] [L] - Agent Immobilier exerçant à l'enseigne ' Orpi Grabels Immobilier '

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représenté sur l'audience par Me Jean-Pierre BERTHOMIEU substituant Me Yvan MONELLI de la SELARL MBA & ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER



COMPOSITION DE LA COUR :



En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 2 juillet 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :



M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre

M. Philippe BRUEY, Conseiller

Mme Marie-José FRANCO, Conseillère

qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Charlotte MONMOUSSEAU





ARRET : 



- contradictoire ; 



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre, et par Mme Charlotte MONMOUSSEAU, Greffière.



*

* *



FAITS ET PROCÉDURE 



1- M. [H] [L], exerçant à l'enseigne Grabels Immobilier et adhérent du groupe Orpi, a proposé à Mme [V] [K] l'acquisition d'un terrain à bâtir sis à [Localité 4] après lui avoir présenté un projet de construction d'une villa lui permettant de connaître le coût global de l'opération. 



2- Un compromis de vente a été signé le 20 juin 2013.



3- Le 30 mai 2013, un contrat de construction 'en entreprise générale' a été signé entre Mme [K] et la SARL Batigroupe pour un montant de 131 200 euros TTC. 



4- Le 15 novembre 2013, la SCI PSL Mijoulan a vendu à Mme [K] la parcelle de terrain à bâtir sise à Juvignac moyennant un prix de 119 000 euros. 



5- Les travaux débutés au mois de juin 2013, ont été achevés au mois de septembre 2014, le délai contractuel d'achèvement prévu au mois de mai 2014 n'ayant pas été respecté. 



6- Après son emménagement en septembre 2014, Mme [K] a constaté plusieurs non-conformités contractuelles et dysfonctionnements qu'elle a fait constater par M. [P] [O], expert construction. 



7- Par acte du 17 avril 2015, Mme [K] a fait assigner la société Batigroupe Construction et son assureur, Axa Assurance Iard, ainsi que M. [L] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier aux fins d'instauration d'expertise judiciaire. 







8- Par ordonnance du 13 mai 2015, le juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier a ordonné une mesure d'expertise et a désigné M. [M] pour y procéder. 



9- L'expert a déposé son rapport le 15 novembre 2017.



10- Par acte du 11 janvier 2018, Mme [K] a fait assigner la SARL Batigroupe Construction et son assureur Axa afin d'obtenir leur condamnation in solidum à l'indemniser de ses préjudices. 



11- Par jugement du 17 juillet 2018, le tribunal judiciaire de Montpellier a condamné la société Batigroupe à payer à Mme [K] la somme de 106 602,27 € en réparation des désordres, 7357,16 € au titre des honoraires de maîtrise d'oeuvre, 20 000 € au titre des préjudices immatériels et la somme de 10 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant les frais d'expertise judiciaire. 



12- Le 22 août 2018, Mme [K] a relevé appel de ce jugement. 



13- Par arrêt rendu le 5 septembre 2019, la cour d'appel de Montpellier a confirmé ce jugement en ce qu'il a rejeté les demandes de Mme [K] formées à l'encontre de la société Axa, a débouté les parties de toutes autres demandes et a condamné Mme [K] aux dépens d'appel ainsi qu'au paiement de la somme de 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. 



14- Le 1er février 2013, le siège de l'assemblée générale de la société Batigroupe Construction a été transféré à une autre adresse et une nouvelle gérante désignée. 



15- Par jugement du 12 octobre 2018, le tribunal de commerce de Montpellier a prononcé une mesure de redressement judiciaire à l'égard de la société Batigroupe Construction et désigné Me [B] [N] en qualité de mandataire judiciaire. 



16- Par actes du 17 juillet 2020, Mme [K] a fait assigner Mme [S] [R] et M. [L] devant le tribunal judiciaire de Montpellier afin d'obtenir l'indemnisation de ses préjudices. 



17- Par jugement réputé contradictoire rendu sous le bénéfice de l'exécution provisoire du 9 juin 2022, le tribunal judiciaire de Montpellier a : 

- débouté Mme [K] de l'intégralité de ses demandes d'indemnisation formées contre M. [L], 

- condamné Mme [S] [R] à verser à Mme [K] une somme de 125 000 € au titre de la perte de chance d'être indemnisée subie par cette dernière, 

- condamné Mme [R] à verser à Mme [K] la somme de 3 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné Mme [K] à verser à M. [L] la somme de 2 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné Mme [R] aux dépens. 



18- Le 20 juillet 2022, Mme [K] a relevé appel de ce jugement. 





PRÉTENTIONS 



19- Par dernières conclusions remises par voie électronique le 28 mai 2024, Mme [K] demande en substance à la cour d'infirmer le jugement et par conséquent de :



- Condamner M. [L] à lui payer les sommes suivantes : 

> Dommages matériels décennaux : 101.283,07 € 

> Honoraires de maîtrise d'oeuvre : 7.357,16 € 

> Préjudices immatériels subis : 19.440 € 

> Article 700 TGI Montpellier : 10.000 € 

> Frais d'expertise judiciaire : 9 474,40 € 

> Frais d'expertise technique (M. [O]) 2 373,43 € 

> Frais d'investigations techniques : 2 274,00 € 

> Article 700 Cour d'appel Axa : 3 000 € 

> Dépens compagnie Axa Cour d'appel : 328,61 € 



- A titre infiniment subsidiaire, sur les postes relevant des garanties facultatives (préjudices immatériels chiffrés à la somme de 19 440 €), condamner M. [L] à concurrence de 75% du montant du préjudice correspondant à la perte de chance d'avoir pu obtenir cette garantie, 



- Condamner M. [L] à payer à Mme [K] la somme de 8 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile afférente à la présente procédure, ainsi qu'aux entiers dépens. 



20- Par uniques conclusions remises par voie électronique le 17 janvier 2023, M. [L] demande en substance à la cour de confirmer le jugement, débouter Mme [K] de ses demandes et, y ajoutant, de : 



- Condamner Mme [K] à la somme de 4 000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 



- Subsidiairement, 

> Constater qu'il n'y a pas de lien de causalité entre la faute éventuelle du concluant et l'absence d'indemnisation effective du préjudice de jouissance de Mme [K], 

> Constater en outre que la demande de Mme [K] porte sur notamment sur des frais d'expertise technique et des frais d'investigations techniques au titre desquels l'indemnisation lui a été refusée dans le cadre de la procédure l'ayant opposé au constructeur et à son assureur. 

> Dire et juger qu'il n'y a donc pas de rapport entre l'éventuelle responsabilité de M. [L] et le rejet des prétentions de la demanderesse. 

> Constater que Mme [K] réclame en remboursement des frais d'expertise judiciaire la somme de 9 474,40 € mais ne produit pas la décision de la cour d'appel ayant eu à connaître du recours qu'elle a formé devant elle à l'encontre de l'ordonnance de taxe. 

> Dire et juger que M. [L] n'est pas responsable du risque pris par Mme [K] de rechercher l'infirmation du jugement du 17 juillet 2018 et des condamnations prononcées par la cour au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

> Dire et juger en conséquence que les demandes de Mme [K] sont donc en tout état de cause en voie de rejet à concurrence des sommes de 2373,43 €, 2274 €, 19 440 €, 9474,40€, 3 000 € et 328,61 €. 

> Constater en outre que le marché de l'entrepreneur n'avait pas été soldé, le maître d'ouvrage ayant conservé le montant de la retenue de garantie qui était de 5 % soit, 6 550 €. 

> Dire et juger que cette somme de 6 550 € devra donc nécessairement être déduite du montant de toutes indemnités qui par extraordinaire seraient allouées à Mme [K].



- Très subsidiairement, 

> Dire et juger que la compagnie Axa, si elle avait été condamnée, aurait été en droit d'opposer à Mme [K] les limites contractuelles de sa police en vertu de l'article L. 112-6 du code des assurances au titre des dommages immatériels ne relevant pas de l'assurance obligatoire. 

> Dire et juger en conséquence que la franchise de 1657,39€ devra être nécessairement déduite du montant de toutes indemnités susceptibles d'être allouées à Mme [K]. 



- Dans tous les cas, dépens comme de droit. 



21- Vu l'ordonnance de clôture du 11 juin 2024.



22- Pour plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile. 





MOTIFS 



23- Mme [K] fait grief en substance au premier juge d'avoir considéré que M. [L] n'avait commis aucune faute en sa qualité d'agent immobilier alors que tenu d'un devoir d'information et de conseil ayant pour corollaire un devoir de vérification, il devait s'assurer que la transaction qu'il proposait réunissait les conditions nécessaires à son efficacité et qu'en l'espèce, ce projet ne respectait pas les dispositions du code de la construction et de l'habitation alors qu'étant en charge de la commercialisation d'un immeuble à bâtir, il devait connaître la réglementation applicable et s'assurer que Mme [K] contracterait avec une entreprise agissant en qualité de constructeur de maison individuelle, imposer la signature d'un tel contrat, et s'assurer que l'entreprise était titulaire de toutes les garanties d'assurance.



24- Au soutien de sa demande de confirmation du jugement déféré, l'intimé fait valoir en substance à titre principal qu'il n'a exercé qu'une mission d'intermédiaire pour présenter à Mme [K] un terrain à bâtir ainsi qu'un projet de construction réalisé par un architecte, qu'il n'a pas suivi les travaux, que sa mission a pris fin à la date des actes de vente du terrain et du marché d'entreprise soit le 30 mai 2023, qu'il ignorait à cette date la nature et le nombre de lots dont se chargerait la société Bati groupe. Il ajoute que la jurisprudence constante de la cour de cassation a été jusqu'en 1997 de considérer qu'aucune stipulation du contrat ne pouvait avoir pour effet d'amoindrir le contenu des garanties imposées par les clauses type des contrats.



25- Sur ce, la cour rappelle que l'agent immobilier, comme tout professionnel, est soumis à un devoir de conseil et d'information à l'égard de son mandant et engage sa responsabilité contractuelle en cas de violation de ces obligations. 



26- Ce devoir d'information et de conseil s'apprécie en fonction des circonstances de la cause au regard de l'étendue de son mandat et des informations dont l'agent et les parties disposent. 



27- En l'espèce, il n'est pas contesté que M. [L] a tenu un rôle d'intermédiaire entre :



 - Mme [K] et le propriétaire de la parcelle à bâtir BN n°[Cadastre 2] sise à [Localité 4] d'une part,



 - Mme [K] et la société Batigroupe Construction d'autre part qui ont conclu un contrat de construction en entreprise générale le 30 mai 2013, les plans nécessaires à l'obtention du permis de construire ayant précédemment été établis par M. [A], architecte.



28- Mme [K] fonde sa demande d'indemnisation sur le préjudice résultant de la requalification du contrat de « marché de travaux privés en entreprise générale » conclu avec la société Batigroupe en contrat de construction de maison individuelle ce qui l'a privée en application de la décision de la cour de ce siège du 5 septembre 2019 de la garantie décennale obligatoire par le jeu d'une clause d'exclusion de garantie stipulant que lorsqu'elle intervient en qualité de constructeur de maisons individuelles, la Sarl Batigroupe n'est pas garantie.



29- Or, M. [L] n'est pas le rédacteur du contrat conclu entre la société Batigroupe et Mme [K] et n'était pas en charge du suivi des travaux. 



30- Il n'est pas contesté ainsi que l'a relevé la cour de ce siège dans sa décision déjà citée que la société Batigroupe n'exerçait pas l'activité habituelle de constructeur de maisons individuelles et que la question de la fourniture de plans antérieurement à l'intervention de la société était sans incidence sur le refus de garantie opposé à Mme [K] par la société Axa. 



31- Le mandat de M. [L] a pris fin le 30 mai 2013 à la signature du marché de travaux.



32- A cette date, contrairement à ce qui est soutenu par Mme [K], il ne pouvait savoir que le contrat litigieux était en réalité un contrat de construction de maison individuelle soumis à l'obligation d'assurance de la garantie décennale dès lors qu'étaient exclus du marché, les travaux de mise hors d'air et de plomberie et que rien ne permettait d'indiquer à cette date, que les entreprises auxquelles ces travaux seraient confiés n'auraient pas la qualité de locateurs d'ouvrage, cet événement ne s'étant réalisé que lorsque la société Batigroupe a facturé lesdits travaux et qu'elle est par suite devenue elle-même locateur d'ouvrage.



33- Ces motifs suffisent à confirmer la décision du premier juge en ce qu'il a considéré qu'aucun manquement à son devoir de conseil ne pouvait être relevé à l'égard de M. [L] et a en conséquence débouté Mme [K] des demandes indemnitaires formées à son encontre. 



34- Il sera cependant observé à titre surabondant à l'instar du premier juge, que l'agent immobilier a pu légitimement considérer -en l'état d'une jurisprudence ancienne et constante de la cour de cassation sur laquelle la cour est revenue par la suite, aux termes de laquelle les clauses ayant pour effet de limiter la garantie aux seuls travaux déclarés par l'entreprise dans le contrat devaient être réputées non-écrites- que l'ensemble des travaux réalisés par la société Batigroupe devaient être garantis par l'assureur au titre de la responsabilité civile décennale.



35- Partie perdante, Mme [V] [K] sera condamnée aux dépens d'appel par application de l'article 696 du code de procédure civile.













PAR CES MOTIFS



Statuant par arrêt contradictoire, 



Confirme le jugement en toutes ses dispositions déférées.



Y ajoutant,



Condamne Mme [V] [K] aux dépens d'appel.



La condamne à payer à M. [L] la somme de 2500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





Le Greffier Le Président