Cour d'Appel · 4e chambre civile — 3 octobre 2024

ARRÊT n°































Grosse + copie

délivrées le

à





























COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



4e chambre civile



ARRET DU 03 OCTOBRE 2024



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 22/04280 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PQUW



Décision déférée à la Cour : 

Jugement du 11 avril 2022 

Tribunal judiciaire de BEZIERS - N° RG 20/02110





APPELANTES :



Madame [K] [N] épouse [H]

née le 01 Novembre 1957 à [Localité 7] (IRLANDE)

[Adresse 6]

- IRLANDE -

Représentée sur l'audience par Me Zaina AZZABI, avocat au barreau de BEZIERS



Madame [I] [N] épouse [J]

née le 25 Septembre 1954 à [Localité 7] (IRLANDE)

[Adresse 4]

- IRLANDE -

Représentée sur l'audience par Me Zaina AZZABI, avocat au barreau de BEZIERS





INTIMEE :



S.A.S. Foncia Terre Occitane - société par actions simplifiée, au capital de 40 000 euros, inscrite au registre du commerce et des sociétés de BEZIERS sous le numéro 314 686 429, prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée sur l'audience par Me Alice CALDUMBIDE substituant Me Patricia PIJOT de la SCP PIJOT POMPIER MERCEY, avocats au barreau de BEZIERS



COMPOSITION DE LA COUR :



En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 juillet 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :



M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre

M. Philippe BRUEY, Conseiller

Mme Marie-José FRANCO, Conseillère

qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Charlotte MONMOUSSEAU





ARRET : 



- contradictoire ; 



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre, et par Mme Charlotte MONMOUSSEAU, Greffière.



*

* *



FAITS ET PROCÉDURE 



1- Mme [I] [N] épouse [J] et Mme [K] [N] épouse [H] (ci-après les consorts [N]) demeurant en Irlande, sont propriétaires sous le régime de l'indivision d'un appartement sis au sein de la résidence Les Escais, [Adresse 5] à [Localité 3] (34).



2- Le 21 octobre 2010, les consorts [N] ont confié un mandat de gestion locative à la SA Foncia Aktys devenue la SAS Foncia Terre Occitane.



3- Suivant bail du 25 juin 2013 dressé au nom de l'indivision « Indivision [N] [K]», l'appartement a été loué à M.et Mme [E] et [S] [P] (ci-après les époux [P]), moyennant un loyer mensuel de 610 €, outre 60 € au titre des charges.



4- A la suite d'incidents de paiement, la SAS Foncia Occitane a sollicité les services d'un avocat aux fins d'engager une procédure de référé-expulsion diligentée pour le compte de l'indivision [N] [I]-[K].



5- Par acte du 21 juin 2016, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été adressé aux époux [P]. 



6- Par ordonnance du 7 mars 2017, le juge des référés du tribunal d'instance de Béziers a notamment constaté la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire, prononcé l'expulsion des époux, fixé l'indemnité d'occupation due à compter du 22 août 2016 à une somme égale au montant mensuel du loyer et de la provision sur charges qui auraient été exigibles si le bail n'avait pas été résilié, et condamné les locataires à payer à titre de provision la somme de 3 517,53 € au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation selon décompte arrêté à la date du 10 janvier 2017.



7- Par acte du 5 mai 2017, un commandement de quitter les lieux a été délivré aux époux [P].



8- Par courrier du 27 juin 2017, le conseil des époux [P] a fait valoir à la SAS Foncia Terre Occitane que les actes délivrés pour le compte d'une indivision n'ayant pas de personnalité morale, en ce compris l'ordonnance de référé du 7 mars 2017, sont affectés de nullité.



9- Par courrier en réponse du 30 juin 2017, l'agence immobilière a confirmé 'abandonner toute poursuite liée à l'ordonnance de référé'.



10- Une deuxième procédure de référé-expulsion a été diligentée pour le compte des consorts [N]. 



11- Par ordonnance de référé du 15 mai 2018, le juge des référés a déclaré les demandes irrecevables du fait de l'autorité de la chose jugée.



12- Poursuivant l'exécution de l'ordonnance du 7 mars 2017 et l'expulsion de leurs locataires, les consorts [N] ont été assignés par les époux [P] par acte du 10 août 2018 devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Béziers, lequel a ordonné, par décision du 28 septembre 2018, l'arrêt immédiat de la procédure d'expulsion par suite de la saisine du juge de l'exécution saisi sur la nullité du commandement de quitter les lieux.



13- Par jugement du 11 décembre 2018, le juge de l'exécution a prononcé la nullité du commandement de quitter les lieux au motif qu'il a été délivré au nom d'une indivision et était dès lors affecté d'une irrégularité de fond.



14- Par acte du 18 mars 2019, les consorts [N] ont fait délivrer un nouveau congé aux époux [P] pour le 25 juin 2019 pour motif légitime et sérieux, à savoir le non-paiement des loyers et des charges aux termes convenus. Au 25 juin 2019, les locataires se sont maintenus dans les lieux.



15- L'appartement a été libéré le 30 octobre 2019.





16- Suivant courrier recommandé avec accusé de réception du 23 janvier 2020, les consorts [N] ont mis en demeure en vain la SAS Foncia Terre Occitane de réparer leurs préjudices estimant que les fautes commises dans l'exécution du mandat ont engagé sa responsabilité.



17- C'est dans ce contexte que par acte du 20 octobre 2020, les consorts [N] ont fait assigner la SAS Foncia Terre Occitane en réparation de leurs préjudices.



18- Par jugement contradictoire du 11 avril 2022, le tribunal judiciaire de Béziers a : 




Débouté les consorts [N] de l'intégralité de leurs demandes ; 

Condamné in solidum les consorts [N] à payer à la SAS Foncia Terre Occitane une somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Condamné in soldium les consorts [N] aux dépens de l'instance ;

Rappelé que la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.




19- Les consorts [N] ont relevé appel de ce jugement le 5 août 2022.





PRÉTENTIONS 



20- Par uniques conclusions remises par voie électronique le 2 novembre 2022, les consorts [N] demandent en substance à la cour d'infirmer le jugement dont appel, et statuant à nouveau, de : 




Condamner la SAS Foncia Terre Occitane à payer aux consorts [N] les sommes de :

16 508,22 € au titre de la dette locative qu'il n'a pas été possible de recouvrer ; 

5 000 € au titre des honoraires d'avocat et frais d'huissier réglés en pure perte ; 

3 000 € au titre de leur préjudice moral ; 

3 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 





Condamner la SAS Foncia Terre Occitane aux entiers dépens d'appel, dont distraction au profit de Me Zaina Azzabi, avocat au Barreau de Béziers, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.




21- Par uniques conclusions remises par voie électronique le 31 janvier 2023, la SAS Foncia Terre Occitane demande en substance à la cour de, rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires, confirmer dans son intégralité le jugement entrepris, y ajoutant, de condamner les consorts [N] à payer à la SAS la somme de 5 000 € en cause d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de la procédure d'appel.



22- Vu l'ordonnance de clôture du 12 juin 2024.



23- Pour plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile. 





MOTIFS 



24- L'article 1992 du code civil dispose que « le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.

Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire.»



25- Les appelantes fondent leurs demandes indemnitaires sur la responsabilité de leur mandataire au titre du manquement à son devoir d'information et de conseil, de l'absence de vérification de la solvabilité des locataires et de la rédaction défaillante du bail.



- Sur le manquement allégué au devoir de conseil



26- Les bailleresses font grief au premier juge d'avoir retenu que les locataires avaient bien souscrit une assurance multi-risque habitation au motif que les appels de cotisation portaient la mention des cotisations d'assurance alors que précisément, ces appels n'ont pas été honorés par les locataires et qu'ainsi que relevé dans un courrier établi par la société Foncia en pièce 20, les cotisations n'avaient pas été réglées.



27- Cependant, s'il n'est effectivement pas justifié par la société Foncia que la location litigieuse était bien couverte par une assurance mufti-risques habitation souscrite par les locataires, les cotisations de la dite assurance n'étant pas réglées, le préjudice sur lesquels les mandantes fondent leur action indemnitaire résulte de la perte de loyers impayés, et non des conséquences d'un sinistre relevant d'une assurance de responsabilité locative de sorte qu'en l'absence de lien de causalité entre la faute et le préjudice, ce fondement ne peut prospérer.



28- De même, le lien de causalité entre le refus de leur mandataire d'accéder à leur demande de ne pas renouveler le bail en 2016 au motif erroné que le contrat avait été signé pour trois ans ne peut fonder leur demande indemnitaire, le premier juge ayant exactement relevé outre le caractère inexploitable des courriels rédigés en langue anglaise et non traduits, le fait qu' à la date de cet échange, les parties étaient dans l'attente d'une décision de justice pour défaut de paiement des loyers de sorte que la délivrance d'un congé pour un autre motif n'aurait pas permis d'obtenir davantage la libération des lieux. 



- Sur la vérification de la solvabilité des locataires



29- L'agent immobilier, négociateur d'une opération locative, est tenu de s'assurer de la solvabilité des candidats à la location à l'aide de vérifications sérieuses, réalisées dans les limites prévues par l'article 22-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, issu de la loi n° 2002-73 du 17 janvier 2002 de modernisation sociale.



30- La cour ne partage pas l'appréciation faite par le premier juge de la manière dont l'agent immobilier s'est acquitté de cette obligation en ce que la production des deux derniers avis d'imposition des époux [P] n'était pas de nature à rendre compte de leurs capacités de règlement des loyers objets du bail litigieux dès lors qu'ils venaient tout juste de s'installer dans la région pour y exercer, s'agissant de Madame, une activité professionnelle de boulangerie-pâtisserie non salariée dans le cadre d'une Sarl dont elle venait d'acquérir les parts douze jours auparavant, activité professionnelle tout à fait nouvelle puisqu'elle exerçait précédemment dans le secteur du prêt-à-porter, et qu'aucun justificatif récents ni de revenus, ni de l'exercice d'une activité professionnelle n'a été demandé à M. [P], de même que n'a pas été exigée la production de leurs trois dernières quittances de loyer ou d'une attestation du précédent bailleur que les locataires étaient à jour de leurs précédents loyers.



31- La cour considère dès lors que la société Foncia a commis une faute dans son obligation de vérifier la capacité des locataires à s'acquitter de leurs loyers et charges et ainsi fait perdre à ses mandantes, ainsi qu'elles le soutiennent, une chance de conclure un bail avec des locataires aptes à honorer leur obligation de paiement du loyer, la circonstance que les époux [P] ont effectué des règlements réguliers durant dix mois n'étant pas de nature à exonérer le mandataire de sa faute dès que les locataires ont ensuite été régulièrement défaillants et constitué une dette locative de plus de 16 000 €.



- Sur la responsabilité au titre de la rédaction du contrat de bail



 32- L'agent immobilier, rédacteur du contrat de bail, est tenu de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention.



33- Or, il est acquis en l'espèce que la Sarl Foncia mandatée par Mme [N] [I] d'une part, et Mme [N] [K] d'autre part, a rédigé et fait signer le bail litigieux au nom de «l'indivision O' [B] [K] » dépourvue de toute personnalité juridique ce que n'a pas manqué de relever le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Béziers dans sa décision du 11 décembre 2018 pour annuler le commandement de quitter les lieux signifié aux époux [P] le 5 mai 2017, la deuxième procédure de référé-expulsion introduite par les bailleresses subséquemment à cette décision ayant été déclarée irrecevable par le juge des référés le 15 mai 2018 comme se heurtant à l'autorité de chose jugée et les locataires n'ayant libéré les lieux que le 30 octobre 2019 en contrepartie de la renonciation des bailleresses à recouvrer leur créance locative s'élevant à 16 508,22 €.



34- Le fait que la Sarl Foncia a eu recours à un avocat et un huissier de justice pour initier les procédures de référé-expulsion n'est pas de nature à l'exonérer des conséquences de sa propre défaillance dans la rédaction d'un bail dépourvu d'efficacité juridique, ni le fait que les locataires n'aient pas contesté sa validité et réglé durant un temps les loyers, dès lors qu'ensuite, cette erreur dans la désignation des bailleresses a contribué à les priver de manière certaine d'une chance d'obtenir l'exécution forcée de l'ordonnance de référé obtenue le 31 janvier 2017 ayant constaté la résiliation du bail et enjoint les locataires à quitter les lieux.



35- La décision du premier juge sera en conséquence infirmée en ce qu'elle n'a pas retenu la responsabilité de la Sarl Foncia à l'égard de ses mandantes.



- Sur la réparation du préjudice 

 

36- La vérification défaillante de la solvabilité des locataires et la rédaction d'un bail dépourvu d'efficacité juridique ont fait perdre à Mesdames [N] ainsi qu'elles le soutiennent à bon droit une chance de contracter avec des locataires solvables, et de poursuivre avec succès l'expulsion de leurs locataires défaillants et le recouvrement des loyers et charges impayés.



37- Toute perte de chance ouvre droit à réparation.



38- La cour évalue cette perte de chance à 80 % et condamnera en conséquence la Sarl Foncia Terre Occitane à payer à Mesdames [I] [N] et [K] [N] les sommes de :

- 13 206 € au titre de la perte de chance résultant de la dette locative,

- 4 000 € au titre des honoraires d'huissier et d'avocat exposés. 



39- Les appelantes ont en outre incontestablement subi un préjudice moral résultant des tracasseries subies depuis 2016 aggravées par leur éloignement géographique et leur absence de maîtrise de la langue française de sorte que leur demande indemnitaire en paiement de la somme de 3 000 € au titre du préjudice moral apparaît bien-fondée.



40- Partie succombante, la société Foncia Terre Occitane sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel par application de l'article 696 du code de procédure civile dont distraction au profit de Maître Zaina Azzabi avocat par application de l'article 699 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



Statuant par arrêt contradictoire,



Infirme le jugement entrepris en toute ses dispositions,



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Condamne la société Foncia Terre Occitane à payer à Mme [I] [N] et Mme [K] [N] les sommes de 13 206 €, 4 000 € et 3 000 € à titre de dommages et intérêts.



Condamne la société Foncia Terre Occitane aux dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Maître Zaina Azzabi avocat.



La condamne à payer à Mme [I] [N] et Mme [K] [N] la somme de 3 000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





Le Greffier Le Président