Cour d'Appel · 2ème chambre section A — 3 octobre 2024

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











ARRÊT N°



N° RG 22/01970 - N° Portalis DBVH-V-B7G-IOYT 



CG



TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D'ALES

28 avril 2022 RG :19/01334



S.D.C. RÉSIDENCE [Adresse 5]



C/



[H]

































Grosse délivrée

le 

à SCP SVA

Selarl Monestier











COUR D'APPEL DE NÎMES



CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section A



ARRÊT DU 03 OCTOBRE 2024





Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'ALES en date du 28 Avril 2022, N°19/01334



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :



Mme Catherine GINOUX, Magistrat honoraire juridictionnel, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre

Virginie HUET, Conseillère

Catherine GINOUX, Magistrat honoraire juridictionnel



GREFFIER :



Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision







DÉBATS :



A l'audience publique du 27 Juin 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 26 Septembre 2024 prorogé à ce jour.

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.













APPELANTE :



S.D.C. RÉSIDENCE [Adresse 5] l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, la société SA FONCIA LANGUEDOC, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège social sis

[Adresse 4]

[Localité 6]



Représentée par Me Nicolas JONQUET de la SCP SVA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES







INTIMÉ :



M. [Y] [H]

né le 07 Septembre 1953 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 6]



Représenté par Me Camille MONESTIER de la SELARL MONESTIER, Postulant, avocat au barreau D'ALES

Représenté par Me Nicolas MARTIN, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER





ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 30 Mai 2024



ARRÊT :



Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre, le 03 octobre 2024, par mise à disposition au greffe de la Cour





Exposé du litige 



La copropriété '[Adresse 5]', située [Adresse 4], [Localité 6], comprend : 

- Un bâtiment A de trois étages à usage d'appartements 

- Un bâtiment B, de simple rez-de-chaussée, initialement dans le règlement de copropriété en date du 5 Juillet 1967, à l'usage de garage et parking, le nouveau Règlement de copropriété établi le 26 Octobre 1981 autorisant le copropriétaire des lots n°15, 16, 17, 18,19 et 20, du bâtiment B à exercer son activité d'artisan ferronnier, et par conséquent y faire fonctionner tous les outils, machines, nécessaires à l'exercice de sa profession' » 



Le 7 janvier 1998, M. [B], propriétaire depuis 1972, des lots n° 15 à 20 , correspondant au bâtiment B de la copropriété [Adresse 5]' a vendu tous ses lots à M. [H]. 











Estimant que M. [H] avait violé le réglement de copropriété en transformant en restaurant les lots à usage de garage et parking, tel que limitativement prévu par le Règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 5]' (le syndicat) a saisi le Tribunal judiciaire d'Alès d'une action visant à voir condamner Monsieur [H], sous astreinte, à ne plus exercer l'activité de restauration, directement ou indirectement, dans les lots dont il est titulaire, de dire et juger que les lots dont Monsieur [H] est titulaire pourront exclusivement être utilisés aux fins d'activité d'artisan ferronnier ou parking. 



Par décision du 28 avril 2022 Le Tribunal Judicaire d'Ales a rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires, et après avoir constaté que Monsieur [H] n'avait pas participé à de nombreuses assemblées générales, qu'il n'avait pas réglé de charges pendant de nombreuses années, qu'il devait être considéré comme pleinement propriétaire des lots 15 à 20 de la copropriété [Adresse 5], en dehors de toute copropriété, et ce au visa des articles 2261 et 2272 du code civil, fait droit aux demandes de Monsieur [H], en condamnant en outre le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 3000€ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens. 



Par déclaration effectuée le 9 juin 2022, le syndicat a interjeté appel.





Par conclusions notifiées par voie dématérialisée le 6 septembre 2022, le syndicat demande à la cour de :

- réformer la décision 

Statuant à nouveau : 

- Débouter Monsieur [H] de l'intégralité de ses demandes 

- Condamner Monsieur [Y] [H], sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé le délai de quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir, à ne plus exercer l'activité de restauration directement ou indirectement, dans les lots 15, 16, 17, 18, 19 et 20 de la copropriété de l'immeuble [Adresse 4] ([Localité 6]). 

 - Condamner Monsieur [Y] [H] à lui payer 

* la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts 

 *la somme de 5 739,96€ au 5 septembre 2022 correspondant aux charges de copropriété échues. 

 *la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de 

procédure civile. 

- Donner acte au syndicat des copropriétaires de ce qu'il se réserve le droit de solliciter de la Cour de céans qu'il soit dit et jugé que la clause du règlement de copropriété restreignant les charges dues par le titulaire des lots de copropriété situés dans le bâtiment B est contraire aux dispositions impératives de la loi du 10 juillet 1965. 

-Condamner M. [H] aux entiers dépens de l'instance. 



L'appelant souligne que M.. [H] a acquis des lots de copropriété, ce qui l'empêche, en application de l'article 2270 du code civil de pouvoir prescrire la propriété desdits lots, en dehors de toute copropriété. Il affirme que l'on ne peut « sortir » d'une copropriété sans respecter les dispositions de l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965, qui prévoit dans quelles conditions peut intervenir la scission d'une copropriété. Le syndicat estime que la qualité de copropriétaire ne se perd pas par une absence de convocation aux Assemblées Générales et que la qualité de non copropriétaire ne s'acquiert pas par prescription qui pourrait résulter d'une absence d'appel de charges ou d'une absence de convocation aux Assemblées Générales' 

 

Par conclusions notifiées par voie dématérialisée le 12 décembre 2022, M. [H], demande à la cour de confirmer le jugement : 

1)le déclarer propriétaire plein et entier des lots 15,16,17,18,19 et 20 du 

bâtiment B situé sur la parcelle [Cadastre 2] cadastre section AC [Cadastre 1] [Adresse 8], [Adresse 4], commune de [Localité 6]

2) d'ordonner la publication du jugement reconnaissant la propriété de M. [H] au service de la publicité foncière.

3) de débouter la partie appelante de l'ensemble de ses demandes

4) de condamner la partie appelante à 3.000 € au titre de l'art 700 du code de procédure civile en sus de ceux attribués en 1 ère instance, et aux entiers dépens.



L'intimé soutient que l'usucapion sur l'immeuble constituant le bâtiment B est parfaitement caractérisée dans la mesure où tant son auteur - M. [B] - que lui-même se sont comportés aux yeux de tous comme les pleins propriétaires pendant plus de 30 ans. Il fait valoir qu'ils ont effectué sur l'immeuble litigieux à la vue de tous des travaux, sans autorisation et sans participation des copropriétaires, lesdits travaux constituant des actes de disposition qui nécessitent de mobiliser l'abusus du droit de propriété et non le seul usus.

Il estime que le fait d'être totalement ignoré par la copropriété (pas de convocation aux assemblées générales, pas d'appels de charges) ne peut trouver son explication dans le règlement de copropriété, mais uniquement dans la volonté des tiers de reconnaitre la pleine propriété de M. [B] puis de M. [H] sur l'immeuble.

Il en déduit que les demandes du syndicat fondées sur sa qualité de copropriétaire ne peuvent prospérer.



La clôture de la procédure a été fixée au 30 mai 2024.



L'affaire a été fixée à l'audience de plaidoirie du 27 juin 2024 et mise en délibéré par mise à disposition au 26 septembre 2024.



Motifs de la décision 



M. [H] s'oppose aux demandes formées par le syndicat en invoquant la perte de sa qualité de copropriétaire. 

Il y a donc lieu préalablement à l'examen du bien-fondé des demandes du syndicat, de déterminer si M. [H] est devenu pleinement propriétaire des lots litigieux , en dehors de toute copropriété. 



- M. [H] invoque en premier lieu le mécanisme de l'usucapion . 

Selon l'article 2258 du code civil, concernant la prescription acquisitive, l'usucapion est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession. 

L'article 2261 du même code dispose que pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire. 

Certes, le lot de copropriété est un bien soumis en tant que tel aux règles du code civil et donc à la prescription acquisitive.

Toutefois, l'article 2270 du code civil consacre le principe de l'impossibilité de prescrire contre son titre. 'On ne peut pas prescrire contre son titre en ce sens que l'on ne peut point se changer à soi-même la cause et le principe de sa possession. '

Or, il résulte clairement de l'acte d'acquisition de M. [H] reçu le 7 janvier 1998 par Me [R] notaire à [Localité 6] que les biens vendus à M. [H] consistant en les lots 15,16, 17, 18, 19,et 20 sont placés sous le régime de la copropriété.

Ainsi M. [H] qui possède les biens sous le régime de la copropriété, ne peut en changer la cause et le principe de sa possession en invoquant sa qualité de propriétaire en dehors de toute copropriété.



- Par ailleurs, M. [H] se prévaut des propositions émanant de la copropriété lui offrant de lui laisser ,' sans notion de copropriété' la partie B lui appartenant.

Cependant, la cour relève que ces propositions en date du 8 décembre 1979 et du 15 avril 1980 étaient adressées à M. [B] , auteur de M. [H] et qu'elle portaient des contreparties notamment financières à la charge de M. [B] .

Il s'agit de propositions laissées manifestement sans suite puisque d'une part, M. [H] ne rapporte pas la preuve que son auteur ait consenti sans réserves à ces propositions et que d'autre part, le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires qui s'est tenue le 14 mars 1981, mentionne en préambule qu'un accord est intervenu entre les parties pour procéder à la modification du réglement de copropriété, portant sur la répartition des charges entre les deux bâtiments et l'autorisation donnée à M. [B] d'exercer son activité de ferronnier dans le bâtiment A, la répartition de la dette vis à vis de Mme [M] entre les deux bâtiments. L'assemblée générale des copropriétaires, à laquelle participait M. [B], copropriétaire de l'ensemble des lots du bâtiment B, a donc maintenu les biens constituant le bâtiment B sous statut de la copropriété, et ce postérieurement aux propositions de scission de la copropriété, restées par conséquent sans effet. 



Surabondamment, il importe de rappeler que conformément aux dispositions de l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 11 à 13 du décret du 17 mars 1967,lorsqu'un bâtiment appartient à un copropriétaire unique et que celui formule son intention de se disjoindre de la copropriété initiale, il doit le faire devant l'assemblée générale des copropriétaires.

Dans un second temps, une fois la décision de retrait prise par l'assemblée spéciale, il faut convoquer une assemblée générale composée de tous les copropriétaires sans distinction, laquelle statuera à la majorité de l'article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, la convocation devant inclure les projets de nouveau règlement de copropriété, d'état descriptif de division et d'état de répartition des charges soient joints à la convocation, afin que l'assemblée puisse valablement statuer.

Il s'en déduit qu'aucune scission de copropriété , plaçant le bâtiment B hors de la copropriété n'est intervenue en l'espèce. 



M. [H] a donc toujours la qualité de copropriétaire , de sorte que les demandes dirigées par le syndicat à l'encontre de M. [H] sont recevables. 



Le jugement déféré sera infirmé en ce qu'après avoir constaté la prescription acquisitive, il a constaté la propriété immobilière de M. [H] concernant les lots 15 à 20 du bâtiment B de la parcelle cadastrée section AC [Cadastre 2], lieu-dit [Adresse 8] sur le territoire de la commune de [Localité 6] (Gard) en dehors de toute copropriété.







Sur la violation du réglement de copropriété



Le réglement de copropriété initial en date du 5 juillet 1967 comporte des règles particulières concernant les modes d'utilisation possibles des lots 15 à 20 dès lors qu'ils sont tous décrits comme 'emplacement couvert à usage de parking'.

Le réglement de copropriété modificatif en date du 26 octobre 1981, précise que le copropriétaire des lots à usage de parking, soit les lots numéros 15,16,17,18,19 et 20 pourra, dans le bâtiment B, les comprenant, exercer son activité d'artisan ferronnier et par conséquent y faire fonctionner, tous les outils et machines nécessaires à son activité. 

Cette dérogation à la clause d'affectation des lieux est limitative et ne peut être considérée comme ouvrant droit à l'exercice d'autres commerces. 

En effet, l'emploi par les auteurs de l'acte modificatif du réglement de copropriété, du terme possessif 'son' (activité de ferronnier) démontre qu'il a été accordé une dérogation spéciale à l'usage de parking pour tenir compte de la profession spécifique du propriétaire des lots. 



Cette clause insérée dans le réglement de copropriété modificatif doit être interprétée comme autorisant seulement l'activité d'artisan ferronnier, à l'exclusion de toute autre activité dans les locaux à usage de parking. 



Elle est licite et doit être respectée. 



Or, il n'est pas contesté qu'il est actuellement exercé dans les lots litigieux une activité de restauration dont les nuisances olfactives sont dénoncées par les copropriétaires. 



L'exercice d'une telle activité contrevient au Réglement de copropriété , de sorte qu'il y a lieu de faire droit selon les modalités précisées au dispositif , à la demande du syndicat tendant à condamner M. [H] à ne plus exercer une activité de restaurateur. 



Sur le paiement des charges 



Comme tout créancier, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit auprès de l'un de ses membres le recouvrement de charges, d'apporter la preuve que le copropriétaire concerné est effectivement débiteur des sommes réclamées. 

En vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 revêtant un caractère d'ordre public, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges de la copropriété en contrepartie de l'usage qu'ils ont de la chose commune. 



Les charges sont exigibles dès lors qu'elles ont été votées en assemblée générale.



Le syndicat doit donc présenter des documents couvrant l'ensemble de la période concernée par les impayées à savoir le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice, la totalité des décomptes de charges, le relevé des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de la créance. 











En l'espèce, le syndicat produit :

- le procès-verbal de l'assemblée générale du 11 décembre 2017, approuvant en son article 4 les comptes de l'exercice écoulé (2016/2017), étant relevé qu'il est justifié que ce procès-verbal a été notifié à M. [H] , ainsi qu'il résulte de l'accusé de réception postal

- le procès-verbal de l'assemblée générale du 30 janvier 2019, approuvant en son article 4 les comptes de l'exercice 2018

Le syndicat justifie que ce procès-verbal a été notifié à M. [H], absent lors de la tenue de l'assemblée générale 

- le décompte individuel de M. [H] , couvrant la période du 1er octobre 2016 au 10 septembre 2019

- le contrat de syndic en date du 30 janvier 2019 énumérant en page5 les frais et honoraires de recouvrement imputables aux seuls copropriétaires concernés par le contentieux mis en oeuvre, en application des dispositions de l' article10-1de la loi du 10 juillet 1965.



Après déduction des frais comptabilisés au titre de la procédure judiciaire qui doivent figurer dans les frais irrépétibles prévus à l'article 700 du code de procédure civile, la créance du syndicat à l'encontre de M. [H] , au titre des charges impayées et des frais nécessaires est justifiée à hauteur de la somme de 2.617,30 euros, selon décompte arrêté au 10 septembre 2019. 

En revanche, le syndicat ne peut solliciter l'actualisation de sa créance au 5 septembre 2022, faute de produire les procès-verbaux d'assemblée générale des exercices correspondants.



Le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a débouté le syndicat de sa demande au titre des charges impayées et M. [H] sera condamné à payer au syndicat la somme de 2.617,30 euros selon décompte arrêté au 10 septembre 2019. 



Sur les dommages et intérêts 



Le syndicat réclame la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts en invoquant le fait que M. [H] exerce depuis plusieurs années une activité de restaurateur, au mépris du réglement de copropriété. 

Toutefois, la cour observe que c'est seulement le 19 décembre 2018, dans le cadre d'une correspondance entre les avocats du syndicat et de M. [H], concernant le paiement des charges et la qualité de copropriétaire de M. [H] que le syndicat évoque l'exercice d'une activité de restauration 'au mépris des clauses du réglement de copropriété 'et qu'aucune mise en demeure n'a été adressée à M. [H] de cesser cette activité. 

Par ailleurs, le syndicat n'a fait établir aucun constat décrivant l'importance des nuisances notamment olfactives générées par l'activité reprochée. 

Dans ces conditions, le syndicat ne rapporte pas la preuve de la réalité d'un préjudice en lien avec la violation du réglement de copropriété par M. [H], de sorte que sa demande de dommages et intérêts n'est pas fondée, et sera rejetée. 



Sur le donner acte 



Le syndicat demande de lui donner acte de ce qu'il se réserve le droit de solliciter qu'il soit dit et jugé que la clause du réglement de copropriété restreignant les charges dues par le titulaire des lots de copropriété situés dans le bâtiment B, est contraire aux dispositions impératives de la loi du 10 juillet 1965. 

Selon l'article 954, alinéas 1 et 2, du code de procédure civile, issu du décret n° 2009-1524 du 9 décembre 2009 dans les procédures d'appel avec représentation obligatoire, les conclusions d'appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée, que les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif et la cour d'appel ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.



Toutefois, le 'donner acte' ne constitue pas une prétention telle que prévue à l'article 4 du code de procédure civile , de sorte que la juridiction de céans n'a pas à statuer.



Sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile 



La cour ayant infirmé les principales dispositions du jugement, infirmera le chef de décision concernant l'indemnité allouée à M. [H] sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

 

M. [H] sera condamné à verser au syndicat la somme de 2.500 euros destinée à indemniser le syndicat des frais irrépétibles exposés à l'occasion de l'instance (1ère instance et appel), ainsi qu'aux dépens de l'instance. 





PAR CES MOTIFS,



LA COUR :



Après en avoir délibéré conformément à la loi,



Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,



Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions 



Statuant à nouveau,



Rejetant la demande de M. [H] tendant à se voir reconnaître entièrement propriétaire des lots 15 à 20 du bâtiment B de la parcelle cadastrée section AC [Cadastre 2], lieu-dit [Adresse 8] sur le territoire de la commune de [Localité 6] (Gard) en dehors de toute copropriété.



Condamne M. [Y] [H] , sous astreinte de 200 euros par jour de retard, passé le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente, à ne plus exercer l'activité de restauration, directement ou indirectement dans les lots 15,16,17,18, 19 et 20 du bâtiment B de la copropriété '[Adresse 5]' à [Localité 6]. 



Condamne M. [Y] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 5]' à [Localité 6], la somme de 2.617,30 euros au titre des charges impayées selon décompte arrêté au 10 septembre 2019



Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 5]'de ses autres demandes 





Condamne M. [Y] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 5]' la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile 



Condamne M. [Y] [H] aux dépens de l'instance (première instance et appel)



Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.



LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,