Cour d'Appel · 2ème chambre section C — 3 octobre 2024

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











ARRÊT N°



N° RG 23/02097 - N° Portalis DBVH-V-B7H-I3RA 



SD



JURIDICTION DE PROXIMITE DE PERTUIS

25 mai 2023 RG :11-22-0182



[E]

[O]

[C]



C/



[X]

[Y]



































Grosse délivrée

le 

à Selarl Lamy Pomiès Richaud

Me ADJEDJ





COUR D'APPEL DE NÎMES



CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C



ARRÊT DU 03 OCTOBRE 2024





Décision déférée à la Cour : Jugement du Juridiction de proximité de PERTUIS en date du 25 Mai 2023, N°11-22-0182



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :



Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre, et Mme Sandrine IZOU, Conseillère, ont entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats et en ont rendu compte à la cour lors de son délibéré.



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre

Laure MALLET, Conseillère

Sandrine IZOU, Conseillère



GREFFIER :



Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision



DÉBATS :



A l'audience publique du 10 Juin 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 19 Septembre 2024, prorogé à ce jour 

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.



APPELANTES :



Mme [H] [E]

née le 18 Août 1977 à [Localité 5]

[Adresse 6]

[Localité 3]



Représentée par Me Georges POMIES RICHAUD de la SELARL CABINET LAMY POMIES-RICHAUD AVOCATS ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par Me Silvia alexandrova KOSTOVA, Plaidant, avocat au barreau D'AVIGNON



Mme [V] [O]

née le 17 Juin 1949 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Adresse 11]

[Localité 5]



Représentée par Me Georges POMIES RICHAUD de la SELARL CABINET LAMY POMIES-RICHAUD AVOCATS ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par Me Silvia alexandrova KOSTOVA, Plaidant, avocat au barreau D'AVIGNON



Mme [N] [C]

née le 04 Septembre 1974 à [Localité 5]

[Adresse 4]

[Localité 5]



Représentée par Me Georges POMIES RICHAUD de la SELARL CABINET LAMY POMIES-RICHAUD AVOCATS ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par Me Silvia alexandrova KOSTOVA, Plaidant, avocat au barreau D'AVIGNON







INTIMÉS :



Mme [D] [X]

née le 20 Novembre 1957 à [Localité 7]

[Adresse 10]

[Adresse 10]

[Localité 13]



Représentée par Me Didier ADJEDJ de la SELASU AD CONSEIL AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de CARPENTRAS



M. [G] [Y]

né le 02 Septembre 1964 à [Localité 12]

[Adresse 10]

[Adresse 10]

[Localité 13]



Représenté par Me Didier ADJEDJ de la SELASU AD CONSEIL AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de CARPENTRAS





ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 16 Mai 2024



ARRÊT :



Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre, le 03 octobre 2024, par mise à disposition au greffe de la Cour





Par acte sous seing privé du 10 janvier 2016, à effet au 1er février 2016, M. [Z] [O] représenté par M. [O] [I] a consenti à Mme [D] [X] et M. [G] [Y] un bail portant sur un local à usage d'habitation avec terrain attenant et garage sis [Adresse 10], moyennant un loyer mensuel de 800,00 euros, conclu pour une durée de trois ans renouvelables par tacite reconduction. Aux termes des conditions particulières du bail, le représentant légal s'est notamment réservé la moitié du sous-sol de la maison louée pour usage personnel.



M. [I] [O] est décédé le 30 avril 2021 laissant pour lui succéder son épouse et ses deux filles.



Exposant que les locataires se sont appropriés des parties non comprises dans le contrat de bail, faisant preuve d'agressivité ainsi que de violence, exerçant une activité professionnelle particulièrement dangereuse sur la propriété, et ne respectant pas la destination des lieux, Mme [E] [H], Mme [V] [O] et Mme [N] [C] ont, par exploit du 11 août 2022, fait assigner Mme [X] [D] et M. [G] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pertuis aux fins de : 


juger recevables et bien fondées leurs demandes ;

juger que Mme [D] [X] et M. [G] [Y] exercent dans les lieux loués l'activité de la société COVEOL, ne respectent pas la destination des lieux loués, adoptent un comportement violent, autorisent une occupation sans droit ni titre de leur propriété, se sont accaparés sans droit ni titre le hangar agricole et n'usent pas paisiblement des lieux loués ;

juger que ces manquements graves et répétés rendent impossible le maintien de la relation contractuelle ;


En conséquence ; 


Prononcer la résiliation du bail régularisé le 10 janvier 2016 à la date du jugement à intervenir ;

Ordonner l'expulsion de Mme [D] [X] et M. [G] [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef, dans le mois de la décision à intervenir, avec si besoin est, le concours- de la force publique ; 

Condamner in solidum Mme [D] [X] et M. [G] [Y] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au loyer actuel, réévalué au 1er février 2022, soit 828,37 euros par mois, provision sur charges comprises, de la période de la résiliation du bail jusqu'à complète libération des lieux ; 

Enjoindre Mme [D] [X] et M. [G] [Y], sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, à : 


- remettre et nettoyer le terrain et les annexes en état ;

- débarrasser le terrain et le hangar de tous les objets et détritus qu'ils ont entreposés ;

- enlever le portail et le grillage posés sans droit ni titre ;


Condamner in solidum Mme [D] [X] et M. [G] [Y] au paiement d'une indemnité d'occupation d`un montant de 400,00 euros par mois pour le hangar agricole, et ce depuis le 1er octobre 2021 jusqu'à complète libération des lieux et à leur payer la somme de 3.000,00 euros par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais de constat d'huissier de justice distrait au profit de Maitre Kostova sur ses offres et droit et à titré de dommages et intérêts complémentaires, en cas d'inexécution forcée de la condamnation, le paiement des sommes correspondant au montant de l'article. 10 du décret 964080 du 12/1211996 modifié par décret 2001/21.2 du 08/03/2001.




Par jugement contradictoire en date du 25 mai 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pertuis a :


déclaré recevable la demande de résiliation formée par Mme [E] [H], Mme [O] [V] et Mme [C] [N] concernant le local à usage d'habitation sis [Adresse 10], donné à bail à Mme [D] [X] et M. [G] [Y] depuis le 1er février 2016 (contrat en date du 10 janvier 2016).;

débouté Mme [H] [E], Mme [V] [O] et Mme [N] [C] de l'ensemble de leurs demandes,


Sur les demandes reconventionnelles,


ordonné avant dire-droit une expertise et commis pour y procéder M. [U] [L], 

débouté Mme [D] [X] et M. [G] [Y] de leur demande de diminution du montant du loyer,

réservé les dépens et les frais irrépétibles, 

rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision. 




Par déclaration du 16 juin 2023, Mme [H] [E], Mme [V] [O] et Mme [N] [C] ont interjeté appel de ce jugement.



Au terme de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 18 avril 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, Mme [H] [E], Mme [V] [O] et Mme [N] [C], appelantes, demandent à la cour, au visa des articles 1103, 1104, 1224, 1728 et 1729 du Code civil, et de la Loi du 6 Juillet 1989, de :


réformer le Jugement rendu le 25 mai 2023 par le Juge des Contentieux de la Protection en ce qu'il a : 


« débouté Mme [E], Mme [O] et Mme [C] de l'ensemble de leurs demandes. » 



Et statuant à nouveau, 


juger que Mme [X] et M. [Y] n'usent pas paisiblement des lieux loués,

juger que Mme [X] et M. [Y] n'entretiennent pas les lieux loués,

juger que Mme [X] et M. [Y] violent leurs obligations contractuelles,

juger que le hangar n'a pas été donné à bail,

juger que Mme [X] et M. [Y] se sont accaparés le hangar sans droit ni titre, et sans aucune contrepartie, 

juger que ces manquements graves et répétés justifient la résiliation du bail d'habitation signé le 10 Janvier 2016, 


 

En conséquence, 


prononcer la résiliation du bail régularisé le 10 Janvier 2016 à la date de l'arrêt à intervenir,

ordonner l'expulsion de Mme [X] et M. [Y], et de tous occupants de leur chef des locaux loués, dans le mois de l'arrêt à intervenir, au besoin avec l'assistance de la force publique,

condamner in solidum Mme [X] et M. [Y] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au loyer, réévalué au le 1er février 2022, soit 828,37 € par mois provision sur charges comprise, de la période de la résiliation du bail jusqu'à complète libération des lieux,

condamner in solidum Mme [X] et M. [Y] au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant de 400 € par mois pour le hangar agricole, et ce depuis le 1er Octobre 2021 jusqu'à complète libération des lieux,

Mme [X] et M. [Y], sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de l'arrêt à intervenir, à : 


-Remettre et nettoyer le terrain et les annexes en état,

-Débarrasser le terrain et le hangar de tous les objets et détritus qu'ils ont entreposés, 

-Enlever le portail et le grillage posés sans droit ni titre, 


débouter Mme [X] et M. [Y] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

condamner Mme [X] et M. [Y] à verser à Mesdames [E], [O] et [C] la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du Code de procédure civile,

les condamner aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais de constat d'Huissier de Justice, distraits au profit de Maître Kostova, Avocat sur ses offres de droit et à titre de dommages et intérêts complémentaires, en cas d'inexécution forcée de la condamnation, le paiement des sommes correspondant au montant de l'article 10 du décret 96-1080 du 12/12/1996 modifié par décret 2001/212 du 08/03/2001. 




Au soutien de leur appel, les appelantes font valoir tout d'abord qu'elles justifient de manquements suffisamment graves à l'appui de leurs demandes, dont certains n'ont pas été évoqués par le premier juge. 



Elles soutiennent que Mme [D] [X] et M. [G] [Y] ne cessent de violer les obligations qui leur incombent en leur qualité de locataires, de manière grave et répétée, notamment : 


 violation de la destination des lieux loués pour y exercer une activité professionnelle de manière illicite, ayant installé le siège social de son entreprise la SARL Covéol.

 mise à disposition des lieux à des tiers sans droit ni titre, s'agissant d'une installation pérenne de nombreuses personnes aux conditions financières inconnues,

 privatisation et l'exclusivité illicites du hangar alors que celui ne fait pas partie du bien loué n'étant pas mentionné dans le contrat de location, 

atteinte à leur droit de propriété par le blocage des accès aux lieux loués en grillageant les contours du hangar, posant un portail de fortune et en stationnant un véhicule directement à côté pour empêcher tout passage,

 manquement à l'obligation d'entretien puisque les locataires, dans un dessein vindicatif, laissent dépérir la maison d'habitation.

 manquement à l'obligation d'user paisiblement des lieux,

 voies de fait et les violences, rappelant que l'obligation d'user paisiblement des lieux instituée par l'article 7 de la Loi du 6 Juillet 1989 implique évidemment de ne pas exercer de violences et de voies de fait et que des faits de violences commis par un locataire constituent un motif grave justifiant la résiliation du bail,

non-paiement du loyer depuis janvier 2024.




Elles relèvent en conséquence que les agissements et nombreux manquements de intimés rendent impossible le maintien du lien contractuel, ces derniers faisant de surcroît preuve d'actes de violence à leur égard.



Mme [D] [X] et M. [G] [Y], en leur qualité d'intimés, par conclusions en date du 16 mai 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, demandent à la cour, au visa des articles 232 et 263 du code de procédure civile, de l'article L.123-11-1 code de commerce, des articles 4, 6 et 15 de la loi du 6 juillet 1989, de ;

Statuant sur l'appel interjeté d'un jugement rendu par le tribunal de proximité de Pertuis en date du 25 mai 2023, 


le confirmer en tous ses points,


En conséquence,


juger que le hangar faisait bien partie des biens donnés à bail ;

juger que les violations alléguées du contrat de bail formulées par les demandeurs sont obsolètes et injustifiées au jour de leur action en justice, et en tout cas pas suffisamment grave pour justifier une résiliation de bail ;


En conséquence,


rejeter la demande de résiliation du bail formulée par les bailleurs, tant pour défaut de violation dudit contrat, que pour défaut de congé régulièrement délivré ;

condamner les demandeurs au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

condamner les demandeurs aux entiers dépens.




A l'appui de leurs écritures, les intimés font remarquer à la cour, à titre liminaire que les bailleurs, qui allèguent de nombreux manquements au contrat de bail, ne leur ont cependant jamais délivré de congé.



Ils soutiennent que les bailleurs ne parviennent pas à démontrer le caractère dangereux des biens entreposés, et échouent à justifier de la présence d'encombrants dans la mesure où ces difficultés ont bien été résolues.



Ils indiquent par ailleurs que M. [Y] était autorisé par la loi à installer son siège social à son domicile pour une durée maximale de 5 années, soit jusqu'au 19 juillet 2026 conformément à l'article L.123-1-1 du code de commerce, étant observé qu'entretemps, le siège social de ladite société a été déplacé sur la commune d'[Localité 5].



Ils réfutent l'argument tendant à l'hébergement permanent d'une tierces personnes dans les lieux loués arguant que ceux-ci étaient des amis venus en vacances et soutiennent que de simples photographies d'une caravane, qui par définition constitue un logement mobile, ne sont absolument pas de nature à prouver l'établissement d'une résidence permanente.



Concernant l'occupation du hangar, ils soulignent que le contrat de bail indique, dans la détermination du logement une case « jardin » qui est cochée, comprenant ainsi le hangar sur ce jardin, rappelant que M. [O] les avait autorisés à occuper une partie du hangar. Sur ce point, les intimés allèguent un trouble de jouissance des lieux loués par les bailleresses, lesquelles se permettent d'aller dans le hangar, de circuler sur l'ensemble de la propriété, voire même de rentrer dans des lieux donnés à bail, de les photographier à leur insu, sans jamais prévenir et de manière extrêmement fréquente.



La clôture de la procédure est intervenue le 16 mai 2024 et l'affaire a été fixée à l'audience du 10 juin 2024, pour être mise en délibéré, par disposition au greffe, le 19 septembre 2024.





SUR CE LA COUR



Sur la résiliation judiciaire du bail :



L'article 1184 du code civil, dans sa version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, applicable en l'espèce dispose que « la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement ». Ce texte permet de choisir entre l'exécution forcée de la convention lorsqu'elle est possible ou la résolution du contrat avec demande de dommages et intérêts, la résolution devant être demandée en justice.



Le juge peut prononcer la résolution d'un contrat en cas notamment d'une inexécution suffisamment grave par l'une des parties de ses obligations contractuelles.



Mme [H] [E], Mme [V] [O] et Mme [N] [C] sollicitent la résiliation du contrat de bail d'habitation liant les parties, soutenant que les locataires n'ont pas respecté leurs obligations contractuelles.



Sur la mise à disposition des lieux à des tiers



Selon l'article 1728 du code civil, « le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D'user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention,

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »



L'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : « Est réputée non écrite toute clause : n) Qui interdit au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui. »



Les clauses d'un bail d'habitation ne pouvant, en vertu de l'article 8§1 de la Convention Européenne des Droits de l'Homme, avoir pour effet de priver le locataire de la possibilité d'héberger ses proches, le fait, pour un locataire d'héberger des amis ne constitue pas un manquement du preneur à ses obligations justifiant la résiliation du bail. L'hébergement des proches, même de façon continue, constitue un droit fondamental.



Il est relevé qu'à la lecture du bail signé le 10 janvier 2016, l'hébergement de tiers à titre gratuit n'est pas interdit. 



S'appuyant sur les constatations de Me [J], huissier de justice, du 1er octobre 2021, les bailleresses reprochent aux locataires d'avoir mis à disposition le terrain donné à bail, sans aucun droit ni titre et de manière pérenne, à des personnes qui y ont établi leur résidence principale, rappelant que Mme [D] [X] et M. [G] [Y] sont les seuls locataires figurant au contrat de bail.



Il est constant que Mme [D] [X] et M. [G] [Y] ont introduit dans les lieux loués des amis, dont Mme [M] [W] laquelle a établi une attestation en date du 20 août 2022 reconnaissant avoir séjourné à plusieurs reprises au domicile des locataires, étant observé que son adresse personnelle, qui est différente, est mentionnée sur ladite attestation. 



Si le procès-verbal dressé le 1er octobre 2021 met en évidence la présence de trois caravanes et d'un camping-car sur le terrain loué, elle ne suffit pas à prouver l'établissement d'une résidence permanente, mais seulement la présence de certaines personnes ce jour-là. 



La preuve d'une mise à disposition du bien objet de la location au profit de tiers dans un cadre différent de l'accueil d'amis ou de proches à titre gratuit n'est pas rapportée et par là le manquement des preneurs à leurs obligations à ce titre.





Sur les manquements à l'obligation d'entretien



L'article 7d de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé « De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation.»



Mme [H] [E], Mme [V] [O] et Mme [N] [C] reprochent aux locataires de ne pas entretenir le bien loué s'appuyant sur l'état des lieux d'entrée dans le logement en date du 1er février 2016 ainsi que sur le procès-verbal de constat du 20 septembre 2022 lequel fait état de plusieurs désordres notamment des désordres d'humidité et électriques. 



Or, ces désordres ont été invoqués par les locataires lors de l'audience en première instance qui a donné lieu à l'instauration d'une mesure d'expertise judiciaire, qui n'est pas contestée et est en cours de réalisation, afin de déterminer l'origine exacte des désordres constatés et d'établir les responsabilités de chacune des parties.



Dès lors, Mme [H] [E], Mme [V] [O] et Mme [N] [C] ne sont pas fondées à se prévaloir du moyen tiré du manquement à l'obligation d'entretien pour solliciter la résiliation du bail, la responsabilité de chacun n'étant pas tranchée et les éléments permettant de le faire seront transmis et discutés devant la juridiction à l'issue des opérations d'expertise.



Sur les voies de fait et violences



Les bailleresses font état de violences physiques et verbales commises par les locataires à leur égard et font grief au jugement attaqué de n'avoir fait nullement mention du comportement véhément et violent de ces derniers.



Elles produisent aux débats le procès-verbal d'audition de M. [F] [E], époux de Mme [H] [O], auprès des services de la Gendarmerie Nationale de [Localité 9] en date du 12 mars 2022, un certificat médical initial établi par le docteur [B] [R] le 12 mars 2022 constatant l'absence de jour d'ITT au sens pénal, et des photographies en noir et blanc non localisées et non datées. 



La plainte déposée pour des faits de dégradations et de violences n'a, à ce jour, pas donné lieu à des poursuites judiciaires diligentées par le parquet à l'encontre de M. [G] [Y]. Cependant, il y a lieu de relever que les locataires ne font par ailleurs aucune observation, ni contestation sur ces faits.



En l'état il y a lieu de constater que les relations se dégradent et que cela n'est pas contesté par les intimés mais en l'absence de production a minima de l'audition de ces derniers, ce fait à lui seul ne peut justifier le prononcé de la résiliation du contrat de bail qui les lie.



Sur la violation de la destination du bail



Selon l'article 1728 du code civil, « le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D'user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention,

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »



L'article 1729 du même code précise que « Si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail ».



La loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs s'applique aux locations de baux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation et qui constituent la résidence principale du preneur ainsi qu'aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.



La loi du 6 juillet 1989 rappelle en son article 7 que « le locataire est obligé :

b) d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ».



Le contrat de bail régularisé le 10 janvier 2016 prévoit une destination des lieux exclusivement à usage d'habitation. 



Mme [H] [E], Mme [V] [O] et Mme [N] [C] reprochent à Mme [D] [X] et M. [G] [Y] d'avoir détourné l'usage d'habitation des lieux loués en usage professionnel, en ayant domicilié, sans aucune autorisation préalable, la SARL Coveol, à l'adresse du bail loué, d'une part, et en stockant massivement des encombrants notamment des futs en plastique, des déchets et matériels divers émanant de l'activité de cette société dont l'objet social est la collecte, le reconditionnement ainsi que le traitement d'huiles et graisses alimentaires usagées, d'autre part.



Mme [D] [X] et M. [G] [Y] se fondant sur les dispositions de l'article L 323- 11-1 du code du commerce justifient l'immatriculation de leur société au domicile du gérant, et soutiennent avoir régularisé la situation ayant fixé le siège social de la société à [Localité 5] et accepté de se débarrasser des encombrants, lesquels n'étaient pas au demeurant dangereux puisqu'il s'agissait de futs vides. 



 Les bailleresses appuient leur argumentation sur diverses pièces dont :


un extrait de société.com, dont la dernière mise à jour date du 1er juillet 2022 (pièce n°8), 

un rapport dressé par le garde-champêtre de la commune de [Localité 13] le 27 août 2021 qui met en évidence la présence de nombreux fûts métalliques de couleur verte et bleue et la présence de divers matériaux (ferraille, tuyaux, palettes de bois, jantes de véhicule avec ou sans pneus'),

un procès-verbal de constat dressé le 1er octobre 2021, antérieur au procès-verbal du 20 septembre 2022, 




 Les locataires, quant à eux produisent :


un procès-verbal d'assemblée générale extraordinaire du 1er septembre 2022 ainsi que les statuts mis à jour de la SARL Coveol (pièce n°4), que le siège social de celle-ci est fixé à l'adresse [Adresse 1] à [Localité 8], 

un procès-verbal de constat de commissaire de justice dressé le 20 septembre 2022 comportant de nombreuses photographies (pièce n°3) indiquant que tous les encombrants litigieux ont été enlevés. 




 Il n'est pas contesté par les preneurs que l'activité de la société dont le siège social a été installé sur les lieux loués vise : « la collecte le reconditionnement le traitement d'huiles et de graisses alimentaires usagées, négoce, recherche et développement, gestion d'unités de reconditionnement et de filtration de tout type. ».



 Ni que les multiples bidons dont la présence a été relevée tant par le garde champêtre que par l'agricultrice voisine et par huissier instrumentaire étaient liés à cette activité. Ce qui est corroboré par la disparition de ces objets concomitamment au transfert du siège social et dans un temps postérieur voisin de l'assignation délivrée dans la présente procédure par les bailleurs.



Par ailleurs la poursuite de l'utilisation des lieux loués dans le cadre de l'activité commerciale se pose en l'état de l'attestation de Madame [K] qui indique : «' cette année, je labourai le 22 janvier dernier (2024) et j'ai constaté pour la première fois des monticules de bouteilles d'huiles végétales en plastique vide. Cela m'a tellement consternée que j'ai pris des photos que j'ai transmises à Monsieur [A] [T], notre mère. Je l'ai interpellé en termes de pollution visuelle et environnementale' je n'ai pas mis longtemps pour retrouver déjà trois bouteilles dans mon champ dont une que j'ai prise en photo avant de la ramasser pour la mettre à la poubelle à mon retour sur ma ferme. »



Si l'article L 123 ' 11 '1 du code de commerce permet l'installation du siège social au domicile du gérant, il ne permet pas par contre l'affectation des lieux loués à l'exercice de l'activité commerciale.



En utilisant les biens loués dans le cadre de leur activité commerciale les preneurs n'ont pas respecté l'obligation d'user des lieux loués conformément à leur destination.



 





Sur l'usage du hangar



La consistance des lieux loués est précisée par le contrat de location écrit qui doit désigner les locaux d'usage privatif dont le locataire à la jouissance exclusive.



Les appelantes indiquent que le hangar situé à proximité de la maison louée n'est pas concerné par le contrat signé par leur père et époux le 10 janvier 2016.



Les intimés se prévalant de la location d'un espace intitulé jardin estiment que le hangar se situe dans cet espace et, est forcément compris dans l'assiette du bail.



Il ressort du contrat de bail au paragraphe intitulé : « objet du contrat » 



 A consistance du logement :

' immeuble individuel construit entre 1975 et 1989, d'une surface habitable de 104 m², comprenant cinq pièces principales, une terrasse, un balcon, un jardin ;



C désignation des locaux et équipements accessoires de l'immeuble à usage privatif du locataire :

' garage un emplacement.



Autres conditions particulières :



' «' le représentant légal mandataire se réserve la moitié du sous-sol pour usage personnel. ».



Il ressort de la lecture de ce contrat de bail qui est précis dans la consistance des lieux loués qu'il n'est pas prévu la location du hangar, l'immeuble principal étant individuel et faisant 104 m² et les locaux accessoires se limitant à un emplacement de garage.



Cette commune intention des parties est corroborée par la proposition faite par Madame [P] [Z] et Monsieur [G] [Y], de porter le loyer à la somme de 1200 € (soit 400 € supplémentaires) pour la location du hangar, à la suite du décès de M. [E] [O].



Par ailleurs il est produit par les preneurs des attestations qui visent à indiquer une utilisation du hangar avant le décès de Monsieur [E] [O], qui sont établies par leurs amis ayant séjourné à leur domicile comme ils l'ont expliqué de façon très ponctuelle, ces attestations sont utilement combattues par celles produite par les bailleresses qui sont établies par des personnes vivant à l'année au village et qui attestent de l'utilisation régulière du Hanger par M. [I] [O].



Il ressort de ce qui précède que le hangar ne fait pas partie des immeubles loués, que cela soit à titre principal ou accessoire.



Il n'est pas contesté, qu'actuellement les preneurs entravent tout accès à la parcelle dont sont propriétaires les appelantes et dont elles ont la jouissance, sous-sol de la maison, hangar, que pour se faire les preneurs ont clôturé la parcelle rendant impossible l'accès.



Cette situation est ancienne puisqu'elle a été constatée notamment par le Maire les 03 et 27/08 2021.



Il y a lieu de préciser que le caractère raisonnable de l'usage de la chose s'entend aussi du respect des droits de ses voisins.



Outre le fait que les travaux de clôture nécessitent l'autorisation du propriétaire des lieux, l'impossibilité pour les voisins propriétaires du hangar s'en étant réservé l'usage, fussent-ils les bailleurs, de pouvoir accéder à leurs biens du fait du comportement des locataires voisins constitue un manquement grave et renouvelé des obligations qui pèsent sur les preneurs.



Compte tenu de ce qui précède et notamment de l'usage non conforme à sa destination du bien loué et surtout du comportement des locataires causant un trouble anormal à leurs voisins, le bail signé entre les parties le 10 janvier 2016 est résilié et la décision déférée réformée sur ce point.



Il y a lieu en conséquence d'ordonner outre leur expulsion, la remise en état des lieux, en ce compris l'enlèvement de leurs encombrants et des clôtures ou portails ou système de fermeture. Tenant les circonstances de la cause il y a lieu de prononcer une astreinte comme précisé au dispositif de la présente décision. Par ailleurs ils seront redevables d'une indemnité d'occupation d'un montant de 828€ mensuels au titre de l'occupation des biens objet du bail.





Sur l'indemnité d'occupation du hangar



Par ailleurs il n'est pas contesté que depuis le décès de M. [O], les locataires voisins sont seuls utilisateurs du hangar.



Il est constant qu'ils ont estimé eux-mêmes la valeur de la location dudit hangar à la somme de 400 € mensuels dans le cadre de leur proposition.



En conséquence de quoi ils seront redevables à compter du 01/10/2021, puisque tout le monde s'accorde à dire qu'il n'existait aucune difficulté du vivant de Monsieur [I] [O], et jusqu'à libération des lieux d'une indemnité d'occupation égale à 400 € mensuels.





Sur les frais irrépétibles



Les circonstances de la cause et l'équité justifient que Madame [P] [Z] et Monsieur [G] [Y] soient condamnés à verser aux consorts [E], [O] et [C] la somme de 3000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





Sur les dépens



Les frais de constat exposés par les appelantes, résultent d'un choix procédural non obligatoire et resteront à leur charge.



Madame [P] [Z] et Monsieur [G] [Y] qui succombent supporteront la charge des entiers dépens de la présente procédure.













PAR CES MOTIFS



La cour statuant par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi, et en dernier ressort ;



Réforme la décision déférée dans la limite de sa saisine ;



Et statuant à nouveau,



Ordonne la résiliation du bail en date du 10 janvier 2016 à compter du présent arrêt ;



En conséquence, dit que Madame [P] [Z] et Monsieur [G] [Y] devront libérer les lieux loués dans le mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux, après avoir satisfait aux obligations du preneur sortant,



Passé ce délai, autorise Mesdames [E], [O] et [C] à faire procéder à leur expulsion, et à celle de tous occupants de leur chef le cas échéant, avec l'assistance de la force publique,



Rappelle que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions aux articles R 433-1 et R 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,



Fixe l'indemnité mensuelle d'occupation due par Madame [P] [Z] et Monsieur [G] [Y] à la somme de 828 €, à compter du présent arrêt et cela jusqu'à la libération effective des lieux et remise des clés ;



Constate que Madame [P] [Z] et Monsieur [G] [Y] sont occupants sans droit ni titre du hangar situé en limite du bien loué et appartenant à Mesdames [E], [O] et [C] ;



Ordonne la remise en état du hangar et la libération des accès sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de 8 jours à compter de la signification de l'arrêt et ce pendant un durée de 4 mois ;



Condamne Madame [P] [Z] et Monsieur [G] [Y] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 400 € mensuels à compter du décès de Monsieur [E] [O] et jusqu'à libération du hangar ;



Condamne Madame [P] [Z] et Monsieur [G] [Y] aux dépens d'appel,



Condamne Madame [P] [Z] et Monsieur [G] [Y] à payer aux consorts [E], [O] et [C] la somme de 3000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.



LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,