Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 3 octobre 2024

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 5 - Chambre 3



ARRET DU 03 OCTOBRE 2024



(n° 248/2024, 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 22/02614 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFFUC



Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 décembre 2021 - tribunal judiciaire de Paris (loyers commerciaux) RG n° 19/02617





APPELANTE

 

S.A.S. [12]

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 450 130 679

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 6]



Représentée par Me Jean-Claude CHEVILLER, avocat au barreau de Paris, toque : D0945

Assistée de Me Valérie PANEPINTO de la SCP GUILLEMAIN PANEPINTO, avocat au barreau de Paris, toque : P102





INTIMEES



Mme [E] [U] [Z] veuve [N]

née le 04 juillet 1931 à [Localité 14] (12)

[Adresse 4]

[Localité 9]



Mme [S] [N]

née le 26 août 1953 à [Localité 17]

[Adresse 3]

[Localité 7]



Mme [M] [N]

née le 8 août 1956 à [Localité 16]

[Adresse 1]

[Localité 8]



Représentées par Me Sandra OHANA, avocat au barreau de Paris, toque : C1050

Assistées de Me Mickaël TRUMER du cabinet COHEN-TRUMER, avocat au barreau de Paris, toque : A0009, substituant Me Danielle LIPMAN W. BOCCARA, avocat au barreau de Paris, toque : R203







COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 18 juin 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :



Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre

Mme Sandra Leroy, conseillère 

Mme Emmanuelle Lebée, magistrate honoraire exerçant des fonctions 

juridictionnelles



qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.



Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua





ARRET :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.





FAITS ET PROCÉDURE



Par arrêt du 2 mai 2012, la cour d'appel de Paris a fixé à la somme de 47.861 euros en principal par an à compter du 1er janvier 2006 le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre Monsieur [H] [N] et la société [12] portant sur les locaux situés [Adresse 5] à destination de « café, bar, brasserie, restaurant, cartes », lesdits locaux étant composés, au rez-de-chaussée, d'une boutique, d'un office et d'une cuisine, au sous-sol relié à la boutique par un escalier intérieur, d'un ensemble sanitaire et, au 1er étage, d'un appartement. 



Par acte extrajudiciaire du 30 juin 2014, Monsieur [H] [N], Madame [S] [N] et Madame [M] [N] ont délivré à la société [12] un congé avec offre de renouvellement du bail pour le 31 décembre 2014, moyennant un loyer annuel en principal de 100.000 euros à compter du 1er janvier 2015, en application des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, et emportant refus de renouvellement pour la partie habitation en application de l'article L. 145-22 du code de commerce. 



Par acte du 22 décembre 2016, Madame [E] [Z] veuve [N] en qualité d'usufruitière, Madame [S] [N] et [M] [N] en qualités de nu-propriétaires, ci-après les consorts [N], ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Paris la société [12] afin de voir juger valable le congé reprise de la partie habitation des locaux loués pour permettre à Madame [E] [N] d'avoir un logement conforme à ses besoins, d'ordonner l'expulsion du preneur des locaux du 1er étage, d'obtenir sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation depuis le 1er janvier 2015 et de voir fixer le prix du bail portant sur la partie commerciale des locaux et renouvelé à compter du 1er janvier 2015 à la somme annuelle en principal de 113.858 euros. 



Par actes des 21 et 22 décembre 2016, la société [12] a fait assigner les consorts [N] aux fins de voir juger que le congé du 30 juin 2014 ne pouvait valablement emporter refus de renouvellement pour la partie habitation. 



Par jugement mixte du 26 septembre 2019, le juge des loyers commerciaux a constaté le principe du renouvellement du bail portant sur les locaux situés au rez-de-chaussée, au sous-sol et au 1er étage de l'immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 6] à compter du 1er janvier 2015, ordonné une mesure d'expertise et désigné en qualité d'expert Monsieur [B] [I] avec mission de habituelle, lequel a déposé son rapport le 14 décembre 2020. 



Par jugement du 3 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Paris a, en substance, fixé à la somme en principal de 84.600 euros par an le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2015 toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées et ordonné l'exécution provisoire de la décision. 



Par deux déclarations du 1er février 2022, la société [12] a interjeté appel partiel du jugement. 



Par ordonnance du 30 mars 2022, le conseiller de la mise en état a prononcé la jonction des procédures n° RG 22/02614 et 22/02616.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 15 mai 2024. 





MOYENS ET PRÉTENTIONS



Aux termes de ses conclusions notifiées le 14 octobre 2022, la société [12], appelante, demande à la cour de : 

- confirmer le jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris en date du 3 décembre 2021 en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande de fixation du loyer révisé formé par Madame [E] [Z] veuve [N], Madame [S] [N] et [M] [N] ; 

- l'infirmer pour le surplus ;

Et statuant à nouveau,

1°) A titre principal 

- juger que les bailleresses ne rapportent pas la preuve d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité survenue au cours de la période considérée comprise entre le 1er janvier 2006 et le 31 décembre 2014, d'une part, présentant un intérêt pour le commerce considéré, d'autre part ; 

- en conséquence, fixer le loyer de renouvellement au 1er janvier 2015 du local litigieux au montant du loyer plafonné, soit la somme annuelle de 55.932 € ;

2°) Subsidiairement, dans l'hypothèse du déplafonnement du loyer, fixer la valeur locative à la somme de 67.096 € à compter du 1er janvier 2015 ;

- rappeler en tant que de besoin, en cas de déplafonnement, que l'augmentation en découlant devra respecter la règle édictée par l'article L. 145-34 dernier alinéa du code de commerce précité ;

3°) En toute hypothèse, 

- juger que Madame [E] [Z] veuve [N], Madame [S] [N] et [M] [N] n'entendent pas voir statuer sur la fixation du loyer révisé au 3 janvier 2018 ;

- débouter Madame [E] [Z] veuve [N], Madame [S] [N] et Madame [M] [N] de l'intégralité de leurs demandes ;

- condamner in solidum Madame [E] [Z], veuve [N], Madame [S] [N] et Madame [M] [N] à payer à la société [12] la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- les condamner également au titre des frais irrépétibles exposés en appel, à payer à la société [12] la somme de 7.000 € ;

- les condamner également aux entiers dépens de première instance.





Aux termes de leurs conclusions notifiées le 6 mai 2024, Mme [E] [Z], Mlle [S] [N] et Mlle [M] [N], intimées, demandent à la cour de : 

Sur l'irrecevabilité de la demande de fixation du loyer révisé au 3 janvier 2018,

- dire et juger que la procédure a été régulièrement introduite devant le juge des loyers commerciaux par une assignation en date du 7 décembre 2021 et rend sans objet la discussion sur l'irrecevabilité provisoire constatée dans le jugement du 3 décembre 2021 ;

Sur le déplafonnement du loyer,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu l'existence d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant présenté un intérêt pour le commerce considéré ;

- dire et juger non fondé l'appel diligenté par la société [12] à l'encontre de la décision de ce chef ;

En conséquence,

- débouter la société [12] de son appel à ce titre et en conséquence confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

- voir fixer le loyer de renouvellement au 1er janvier 2015 à un montant de 84.600 € HT/HC et débouter de plus fort la société [12] de sa prétention à voir fixer le loyer (à titre subsidiaire) à un montant de 67.096 € ;

- voir confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que les arriérés de loyer échus à compter du 1er janvier 2015 porteraient intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2016 et que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil ;

- confirmer le jugement entrepris d'autre part en ce qui concerne les dispositions de l'article L. 145-34 du code de commerce concernant le lissage ;

- voir débouter la société [12] de toutes ses demandes contraires et notamment tant de ses demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile qu'au titre des dépens de première instance et d'appel ;

- voir condamner la société [12] au contraire au paiement d'une indemnité de 7.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens de première instance et d'appel.





En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. 





SUR CE, 



Conformément aux dispositions des articles 4 et 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes aux fins de voir 'donner acte' ou de 'dire et juger', lorsqu'elles ne constituent pas des prétentions visant à conférer un droit à la partie qui les requiert mais ne sont en réalité que de simples allégations ou un rappel des moyens invoqués.



La cour prend acte de ce que la fin de non-recevoir soulevée concernant la demande du loyer révisé au 3 janvier 2018 n'est plus discutée en cause d'appel. 



Sur la modification des facteurs locaux de commercialité



Aux termes de l'article R. 145-6, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.



Une modification notable des facteurs locaux de commercialité ne peut constituer un motif de déplafonnement qu'autant qu'elle est de nature à avoir une incidence favorable sur le commerce exercé, dans le respect de la destination contractuelle. 



La modification doit être intervenue au cours du bail expiré et il incombe au bailleur qui s'en prévaut de démontrer, d'une part, l'existence d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité, d'autre part, l'incidence effective que cette modification a eu sur le commerce considéré. 



C'est par motifs détaillés auxquels la cour renvoie et qu'elle adopte que le premier juge a rappelé les éléments ressortant du rapport de l'expert judiciaire mandaté dans le cadre de la présente affaire s'agissant, d'une part, de l'implantation géographique des lieux et des caractéristiques des différents tronçons de la [Adresse 18] dont, notamment, le sens de circulation se modifie au niveau de la [Adresse 19], d'autre part, de l'évolution de la population dans la zone de chalandise, de troisième part, l'évolution de la fréquentation des stations de métro desservant les lieux loués, de quatrième part, l'évolution des enseignes dans la [Adresse 18], de cinquième part, l'évolution de la fréquentation des musées du [13] et d'[15], de dernière part, des modifications intervenues au sein de l'ancien Hôtel des [11]. 



Il ne peut être fait grief au premier juge de ne pas avoir suivi l'avis de l'expert dès lors que les conclusions de ce dernier ne lie pas le juge, lequel doit tenir compte de tous les éléments portés à débat contradictoire et, notamment, d'autres données expertales comme en l'espèce.



A hauteur d'appel, la société [12] fait valoir que les bailleurs ne rapportent pas la preuve d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant eu une incidence favorable pour son commerce en ce que l'expertise intervenue sur la boutique située [Adresse 2] n'est pas transposable, que le remplacement d'une population re'sidente par une population e'trange're ne peut influer favorablement sur la commercialité, que la fréquentation des stations de métro les plus proches s'est stabilisée ou n'a que peu augmentée, que les enseignes nationales sont peu implantées sur ce tronçon de la [Adresse 18], que la fréquentation des musées est sans incidence, soit en raison de leur éloignement (musée du [13]), soit de l'absence de visibilité du commerce depuis le lieu (musée d'[15]), que la restructuration de l'Hôtel des [11] n'est pas de nature à avoir une incidence favorable sur le commerce dès lors les nouveaux salariés à fort pouvoir d'achat sont plus intéressés par des restaurants « plus chics », que les conclusions d'une expertise ayant concerné un établissement situé à l'angle de la [Adresse 20] ne sont pas transposables au regard des différences entre les deux établissements et de son éloignement du trajet susceptible d'être emprunté par les nouveaux salariés, que de ce fait que l'évolution du chiffre d'affaires ne peut caractériser une modification des facteurs locaux de commercialité, qui n'est pas un critère suffisant et qui, en toute hypothèse, n'a pas augmenté de façon significative sur neuf années, que la location-gérance du bien ne justifie pas d'exclure le chiffre d'affaires 2014.



Les consorts [N] opposent qu'il existe une modification notable des facteurs locaux de commercialité pendant la période du 1er janvier 2006 au 31 décembre 2014 tel que cela ressort du rapport de M. [T] de'signe' judiciairement dans autre une instance pour des locaux situe's [Adresse 2], lequel a retenu la fre'quentation accrue des transports en commun, la re'novation de l'ancien hôtel des [11], l'augmentation des touristes et l'augmentation de la fre'quentation du muse'e d'[15], que le nombre de personnes ayant séjourné dans les logements de type Airbnb a « très vraisemblablement augmenté sensiblement » au cours du bail expiré, selon le rapport de M. [I], que la station Solfe'rino, situe'e a' 400 mètres des lieux loue's, a vu sa fréquentation évoluer de plus de 8 % ce qui est proche de la hausse ge'ne'rale de 10 % de l'ensemble des re'seaux me'tropolitains, que le Musée du [13] et le Musée d'[15] ont connu respectivement une augmentation de 9 % et de 16 % de leur fréquentation, que l'augmentation du chiffres d'affaires liée essentiellement à la restructuration de l'Hôtel des [11] permet de retenir une modification notable de la commercialite' du secteur ayant eu un inte'rêt pour le commerce conside're'. 



Les observations des deux experts judiciaires cités, bien que ne couvrant pas exactement les mêmes périodes de référence, sont concordantes, d'une part, sur la description du quartier dont il ressort, au cas d'espèce, que l'établissement [12] est situé dans un environnement propice aux activités de brasserie - bar - restauration, néanmoins dans un tronçon de la [Adresse 18] bénéficiant d'une moins bonne commercialité que celui compris entre la [Adresse 19] et le [Adresse 10] dans lequel est situé l'autre établissement expertisé, d'autre part, sur la faible influence de l'augmentation de la fréquentation des musées du [13] et d'[15] en ce que l'accès des touristes à ces sites ne passe pas par la [Adresse 18] et que des restaurants sont installés dans les musées ou à proximité immédiate ; en revanche, l'expert M. [I] a caractérisé une diminution de la population résidente, à hauteur de 10 % sur la période considérée, sans qu'aucune donnée objective, contrairement, à ce que soutiennent les bailleurs, ne permettent d'affirmer qu'elle a été compensée par une augmentation corrélative de résidents étrangers, ce qui explique une augmentation peu significative sur la période de référence de la fréquentation des deux stations de métro les plus proches, [Adresse 18] et [Adresse 21]. 



Les deux experts s'accordent, en outre, sur le caractère luxueux de la rénovation opérée au sein de l'ancien Hôtel des [11], qui a attiré des enseignes prestigieuses en rez-de-chaussée du bâtiment et qui accueille des entreprises privées des secteurs de la finance, du luxe et du droit. Toutefois, si l'un d'entre eux en a tiré la conclusion d'une augmentation du pouvoir d'achat dans l'environnement proche des commerces concernés, cette assertion doit être corroborée, au cas d'espèce, par l'intérêt que cette modification de l'un des facteurs locaux de commercialité a eu pour la société [12]. 



L'expert M. [I] a mis en exergue que l'évolution du chiffres d'affaires de la société [12] a connu deux pics en 2010 et 2012, augmentant respectivement de 12 % et 14 %, mais a diminué sur l'année 2014 à hauteur de -35%, sans qu'il n'y ait lieu d'écarter cet exercice du seul fait qu'une location gérance ait été concédée, alors que cette diminution corrobore le lien direct entre le chiffre d'affaires réalisé et les choix stratégiques de l'exploitant indépendamment de l'évolution du pouvoir d'achat des consommateurs dans l'environnement proche, affirmation au demeurant non démontrée. 



Il s'infère de ces éléments que, contrairement à ce que soutiennent les bailleurs et ce qu'a retenu le premier juge, la preuve d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité, au sens de l'article R. 145-6 du code de commerce, ayant eu une incidence favorable sur le commerce considérée n'est pas rapportée. 



Sur le montant du loyer renouvelé au 1er janvier 2015 



Par application des dispositions de l'article L. 145-33 du code de commerce le montant des loyers de baux renouvelés ou révisés doit correspondre à leur valeur locative, laquelle est déterminée sur la base des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties aux termes du contrat de bail les liant, des facteurs locaux de commercialité et des prix couramment pratiqués dans le voisinage.



Cependant, l'article L. 145-34 du même code dispose, en son premier alinéa, qu'à moins d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux. 



Au cas d'espèce, les parties ne contestent pas le calcul du loyer de renouvellement plafonné opéré par l'expert sur la base des données suivantes :

- loyer annuel en principal à compter du 1er janvier 2006 : 47.861 € ;

- ILC 3ème trim. 2014, dernier indice paru au 1er janvier 2015 : 108,52 ;

- ILC 3ème trim. 2005, dernier indice paru 9 ans pus tôt : 92,86 ; 

- Loyer de renouvellement plafonné [47.861 x (108,52/92,86)] : 55.932,23 €



Le loyer de renouvellement plafonné applicable à compter su 1er janvier 2015 sera fixé à la somme de 55.932 euros par an.



Le jugement sera donc infirmé de ce chef. 



Sur les demandes accessoires 



Le jugement sera infirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles. 



Succombant en leurs demandes et prétentions, les consorts [N] seront condamnés à supporter la charge des dépens de 1ère instance et d'appel et à payer à la société [12] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance et la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles d'appel. 





PAR CES MOTIFS 



LA COUR, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ;



Infirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 3 décembre 2021en ce qu'il a fixé à la somme de 84.600 euros par an le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2015 entre la société [12] et Mmes [E] [Z] veuve [N], [S] [N] et [M] [N] pour les locaux situés [Adresse 5] à [Localité 6] ;



Le confirme en ses autres dispositions non contraires au dispositif du présent arrêt ; 



Statuant de nouveau et y ajoutant, 



Fixe à la somme de 55.932 euros par an le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2015 entre la société [12] et Mmes [E] [Z] veuve [N], [S] [N] et [M] [N] pour les locaux situés [Adresse 5] à [Localité 6] ;



Condamne Mmes [E] [Z] veuve [N], [S] [N] et [M] [N] à payer à la société [12] la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles engagés en première instance et en appel ; 



Condamne Mmes [E] [Z] veuve [N], [S] [N] et [M] [N] à supporter la charge des dépens de première instance et d'appel. 





La greffière, La présidente