Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 3 octobre 2024

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 3 OCTOBRE 2024



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/08820 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFYPC



Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Décembre 2021 -Juridiction de proximité d'EVRY - RG n° 21/00446





APPELANTE

 

S.C.I. LA SOCIETE ETOILE DE LA REUNION

Numéro SIREN 433 903 234

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Emmanuel LEBLANC de l'AARPI BOUCHARD - LEBLANC, avocat au barreau d'ESSONNE







INTIMEE 



Madame [R] [C] [N] [H] [I]

née le 24 novembre 1979 à [Localité 5] (Portugal)

[Adresse 2]

[Localité 4]













COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Président de chambre

Madame Muriel PAGE, Conseiller

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseiller 





Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE



 ARRET :



- réputé contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Anne-Laure MEANO, Président de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****



EXPOSÉ DU LITIGE



En vertu d'un contrat de bail passé par acte sous seing privé en date du 16/02/2017 avec effet au 1/03/2017, Mme [R] [C] [N] [H] [I] est locataire d'un local à usage d'habitation sis [Adresse 2]) à [Localité 4], et appartenant à la société ETOILE DE LA REUNION.

Le montant du loyer et de la provision sur charges s'élève à la somme de 858,40 euros par mois.



Par acte d'huissier de justice du 18/02/2019, la société ETOILE DE LA REUNION a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1.774,92 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 7/02/2019. Par acte d'huissier du même jour, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement d'avoir à justifier d'une assurance contre les risques locatifs en cours de validité.



Par acte d'huissier en date du 15/02/2021, la société ETOILE DE LA REUNION a fait assigner Mme [R] [C] [N] [H] [I] devant le juge des contentieux de la protection d' EVRY et demande de :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire et ordonner l'expulsion de la locataire,

- autoriser de faire transporter, le cas échéant, les meubles laissés dans les lieux par la locataire dans tout garde meubles de son choix, à ses frais, risques et périls,

- condamner la locataire à payer la somme de 3.496,34 euros au titre des loyers, charges arrêtés au jour de l'assignation avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme réclamée à cet acte et à compter de l'assignation pour le surplus,

- condamner la locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle, égale au montant des loyers et charges à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et ce, jusqu'à la libération complète des lieux,

- condamner la locataire à payer la somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

- condamner la locataire à payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la locataire aux entiers dépens.



Par jugement contradictoire entrepris du 27 décembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Evry a ainsi statué :



Condamne Mme [R] [C] [N] [H] [I] à verser à la société ETOILE DE LA REUNION la somme de 3.291,44 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 9/06/2021, terme de juin 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 18/02/2019 pour la somme de 1.774,92 euros et à compter du jugement pour le surplus ;

Autorise Mme [R] [C] [N] [H] [I] à apurer la dette locative précédemment fixée en 24 mensualités de 137 euros chacune, en plus du loyer courant, payables le jour d'échéance du loyer, à compter du prochain loyer exigible, la dernière étant constituée du solde de la dette ;

Dit qu'à défaut de paiement d'une seule échéance à son terme, l'intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible dix jours après la date de présentation d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

Déclare irrecevable la demande en constatation de la résiliation du bail pour impayés ;

Déboute la société ETOILE DE LA REUNION de sa demande en acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'assurance, ainsi que ses demandes subséquentes ;

Déboute la société ETOILE DE LA REUNION de sa demande de dommages et intérêts ;

Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [R] [C] [N] [H] [I] aux entiers dépens comprenant le coût de l'assignation et du commandement de payer.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 3 mai 2022 par la SCI Etoile de la réunion,



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 4 juillet 2022 par lesquelles la SCI Etoile de la réunion demande à la cour de :



Infirmer le jugement rendu le 27 décembre 2021 ;

Constater l'acquisition de la clause résolutoire de plein droit et à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail aux torts exclusif de la locataire ;

Condamner Madame [R] [N] [H] [I] à payer à la SCI ETOILE DE LA REUNION la somme de 4.694,44 €, montant des loyers et charges impayés au 22 juin 2022, somme augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'arrêté du compte, et ce jusqu'au parfait paiement,

Ordonner l'expulsion de Madame [R] [N] [H] [I] et de tout occupant de son chef des locaux sis [Adresse 2], avec si nécessaire le concours de la force publique et d'un serrurier.

Ordonner la séquestration des meubles et effets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux au moment de l'expulsion dans tel garde-meubles au choix de la requérante, mais aux frais, risques et périls des défendeurs.

Condamner Madame [R] [N] [H] [I] à payer à titre provisionnel à la SCI ETOILE DE LA REUNION une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers en cours augmentée des charges courantes, jusqu'à la libération effective des locaux.

Condamner Madame [R] [N] [H] [I] à payer à la SCI ETOILE DE LA REUNION la somme de 1.500,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Condamner Madame [R] [N] [H] [I] au paiement d'une somme de 2.500,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Condamner Madame [R] [N] [H] [I] en tous les dépens.



Mme [R] [C] [N] [H] [I] n'a pas constitué avocat. 



La déclaration d'appel et les conclusions de l'appelante lui ont été signifiées le 25 juillet 2022, à personne. 



L'acte de signification de la déclaration d'appel faisait mention de la formule selon laquelle l'intimée était tenue de constituer avocat faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l'adversaire et ses écritures pourraient être déclarées irrecevables.



Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Il résulte de l'article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l'intimé ne comparait pas le juge d'appel est tenu de vérifier si la demande de l'appelant est régulière recevable et bien fondée.

En application de l'article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s'approprier les motifs du jugement. 



Sur la dette locative



La SCI Etoile de la Réunion fait grief au jugement entrepris d'avoir condamné Mme [N] [H] [I] au paiement de la somme de 3291,44 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 9 juin 2021, terme de juin 2021 inclus, et de lui avoir octroyé des délais de paiement à hauteur de 24 mensualités de 137 euros en plus du loyer courant.

Elle fait valoir que les justificatifs des charges ont été communiqués à la locataire, de sorte qu'elle était bien fondée à réclamer la somme de 3496,34 euros arrêtée au 8 décembre 2020.

Elle actualise la dette locative et sollicite la condamnation de la locataire au paiement de la somme de 4694,44 euros au titre des loyers et charges impayés au 22 juin 2022, avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêté du compte.



Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.



En l'espèce, le premier juge a déduit du montant de la dette locative arrêtée au 9 juin 2021 la somme totale de 871 euros au titre des taxes sur les ordures ménagères 2017 à 2020, au motif que les justificatifs afférents à ces taxes n'étaient pas produits.



Devant la cour, la bailleresse produit l'intégralité des justificatifs, dont il résulte que la taxe sur les ordures ménagères s'élevait respectivement à 185 euros prorata temporis pour l'année 2017 (à compter du 1er mars, date de prise d'effet du bail), 224 euros pour 2018, 230 euros pour 2019 et 232 euros pour 2020, soit la somme totale de 871 euros.



Il convient donc de juger que la dette locative arrêtée au 9 juin 2021, terme de juin 2021 inclus, s'élève à 4162,44 euros, infirmant le jugement entrepris sur ce point.



La bailleresse produit un décompte actualisé arrêté au 22 juin 2022, terme de juin 2022 inclus, dont il résulte que la dette locative s'élève à cette date à la somme de 4694,44 euros, de sorte qu'il convient de condamner la locataire au paiement de ladite somme, avec intérêts au taux légal à compter du 18 février 2019, date du commandement de payer, sur la somme de 1774,92 euros, et à compter du 4 juillet 2022, date des conclusions de l'appelante, pour le surplus.



La locataire n'ayant pas respecté les délais de paiement octroyés par le premier juge, ainsi qu'il résulte du décompte actualisé produit, ce qui explique l'augmentation de la dette locative, il convient de dire n'y avoir lieu à l'octroi de tels délais, infirmant le jugement entrepris sur ce point.



Sur la résiliation du bail 



* Sur l'acquisition de la clause résolutoire



¿ Du chef de l'impayé locatif



La SCI Etoile de la Réunion fait grief au jugement entrepris d'avoir déclaré sa demande irrecevable à ce titre, au motif qu'elle ne justifiait pas de sa nature de SCI familiale, non plus que de la saisine de la CCAPEX, alors qu'elle fait valoir que l'arriéré locatif à la date du commandement de payer s'élevait à la somme de 1918,75 euros pour un montant de loyer de 830 euros, soit un montant inférieur aux seuils de saisine de la CCAPEX fixés par l'arrêté préfectoral du 13 novembre 2015 (soit une dette de loyers ou de charges égale à 6 mois de loyers sans interruption, ou une dette équivalant à 6 fois le montant du loyer brut hors charges).



Selon l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au présent litige : 

I - 'Le représentant de l'Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l'ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par l'huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l'un des deux seuils est atteint. Il s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2 (...).

II.-Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (...)'.



En l'espèce, l'arrêté du préfet de l'Essonne du 13 novembre 2015 dont se prévaut la SCI Etoile de la réunion a été pris en application du I de l'article 24, et concerne, ainsi que le précise son article 1er, 'les commandements de payer délivrés à l'encontre des locataires pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4ème degré inclus'.



Or, ainsi que l'a relevé à juste titre le premier juge, la SCI Etoile de la Réunion ne justifie pas de sa nature de société civile familiale, y compris devant la cour.



Dès lors, doit recevoir application le II de l'article 24 applicable aux bailleurs personnes morales autres qu'une société civile familiale, et la saisine de la CCAPEX était obligatoire, saisine qui n'a pas été effectuée en l'espèce.



Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande de constat de la résiliation du bail pour impayé locatif.



¿ Du chef du défaut d'assurance



Dans la partie 'discussion' de ses conclusions, la SCI Etoile de la Réunion n'invoque aucun moyen au soutien de l'infirmation du jugement entrepris qui l'a déboutée de sa demande à ce titre.



Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris sur ce point, la locataire ayant justifié d'une assurance locative pour la période du 6 mars 2019 au 6 mars 2020, soit pour une période antérieure à la date d'acquisition de la clause résolutoire.



* Sur le prononcé de la résiliation 



Cette demande formée à titre subsidiaire devant la cour est recevable en application de l'article 565 du code de procédure civile, dès lors qu'elle tend aux mêmes fins que la demande d'acquisition de la clause résolutoire formée devant le premier juge.



Selon l'article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.



En vertu de l'article 1728, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.



L'article 1224 dispose que la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire, soit, en cas d'inexécution grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.



Selon l'article 1228, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.



En l'espèce, le manquement de la locataire est suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat puisqu'il porte sur une obligation essentielle et que le montant de la dette est en hausse.



Il convient en conséquence, ajoutant au jugement entrepris, de prononcer la résiliation du bail à compter du 4 juillet 2022, date des conclusions de l'appelante la sollicitant, d'ordonner l'expulsion de la locataire selon les modalités décrites au dispositif du présent arrêt et de la condamner au paiement, à compter de la résiliation du bail, d'une indemnité d'occupation mensuelle fixée au montant du loyer en cours outre les charges jusqu'à libération complète des lieux.



Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive 



La SCI Etoile de la Réunion fait grief au jugement entrepris de l'avoir déboutée de sa demande, en faisant valoir que Mme [N] [H] [I] a tout fait pour échapper à ses obligations qu'elle ne respecte toujours pas puisque la dette locative continue d'augmenter et qu'elle ne respecte pas l'échéancier qui lui a été fixé.



Selon l'article 1231-6 du code civil, 'les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire'.



En l'espèce, c'est par une parfaite appréciation des éléments de la cause que le premier juge a considéré que la bailleresse n'établissait en rien l'existence d'un préjudice distinct de celui résultant du retard dans les paiements, lequel se trouve réparé par les intérêts moratoires, qu'elle ne démontre pas davantage devant la cour.



Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la bailleresse à ce titre.



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Le sens de la présente décision commande de confirmer le jugement entrepris s'agissant des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile.



Mme [N] [H] [I], partie perdante à titre principal, sera condamnée aux dépens d'appel.



L'équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire,



Infirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a :

- déclaré irrecevable la demande en constatation de la résiliation du bail pour impayés,

- débouté la SCI Etoile de la Réunion de ses demandes en acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'assurance et de dommages et intérêts,

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Mme [R] [C] [N] [H] [I] aux dépens comprenant le coût de l'assignation et du commandement de payer,



Et statuant à nouveau et y ajoutant,



Condamne Mme [R] [C] [N] [H] [I] à payer à la SCI Etoile de la Réunion la somme réactualisée de 4694,44 euros arrêtée au 22 juin 2022, terme de juin 2022 inclus, somme qui portera intérêts au taux légal à compter du 18 février 2019 sur la somme de 1774,92 euros, et à compter du 4 juillet 2022, pour le surplus,



Prononce la résiliation du contrat de bail liant les parties à la date du 4 juillet 2022,



Ordonne, à défaut de libération spontanée des lieux, l'expulsion de Mme [R] [C] [N] [H] [I] et celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l'assistance de la force publique, conformément à l'article L.412-1 du Code des procédures civiles d'exécution, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, le sort des meubles se trouvant sur les lieux étant alors régi par les articles L. & R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,



Condamne Mme [R] [C] [N] [H] [I] à payer à la SCI Etoile de la Réunion une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer courant outre les charges, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés du logement au bailleur ou à toute personne qu'il aura mandatée à cet effet, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise,



Condamne Mme [R] [C] [N] [H] [I] aux dépens d'appel,



Rejette toutes autres demandes.



La Greffière Le Président