Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 7 — 3 octobre 2024

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 7



ARRÊT DU 03 OCTOBRE 2024

(n° , 21 pages)





Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/04949 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHJIH



Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 30 Novembre 2022 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY - RG n° 21/00239





APPELANTE

S.A. SOREQA

[Adresse 10]

[Localité 9]

représentée par Me Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0131









INTIMÉS ET APPELANTS INCIDENT

Monsieur [J] [G]

[Adresse 5]

[Localité 11]

représenté par Me Olivier PERSONNAZ, avocat au barreau de PARIS, toque : B1098





DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE SAINT DENIS - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Division Missions Domaniales

[Adresse 8]

[Localité 11]

représentée par Madame [Z] [V], en vertu d'un pouvoir général









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Juin 2024, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Hervé LOCU, Président

Madame Marie MONGIN, Conseillère

Madame Nathalie BRET, Conseillère



Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats







ARRÊT :



- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.



***



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE



Monsieur [J] [G] était propriétaire du lot n° 227 et d'une moitié indivise du lot n° 229 de la copropriété située [Adresse 5] à [Localité 11], sur la parcelle cadastrée section V n° [Cadastre 1] d'une superficie de 760 m².



Il s'agit d'un appartement de type T2 (lot n°227) ainsi que d'un WC commun (1/2 indivis du lot n° 229).



Le bien est situé dans le périmètre du projet d'aménagement de l'ensemble immobilier du [Adresse 5] à [Localité 11] qui a fait l'objet :

- d'une déclaration d'utilité publique(DUP), selon l'arrêté préfectoral n° 2021 ' 0416 du 12 février 2021 ;

' d'une déclaration de cessibilité, selon l'arrêté préfectoral n° 2021 - 1624 du 15 juin 2021 ;

' d'une ordonnance d'expropriation du 16 décembre 2021, emportant transfert de propriété.



La SOREQA a notifié son offre indemnitaire à Monsieur [J] [G] par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 mai 2021 et par acte d'huissier délivré le 1er octobre 2021 selon les dispositions des articles 566 et 568 du code de procédure civile.



Par requête reçue le 22 novembre 2021 par le greffe, la SOREQA a saisi la juridiction de l'expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de fixation de la valeur du bien appartenant à Monsieur [J] [G].



Par jugement contradictoire du 30 novembre 2022, après transport sur les lieux le 23 mars 2022, le juge de l'expropriation a :

' annexé à la décision le PV de transport du 23 mars 2022 ; 

' annexé à la décision des termes de comparaison produits par la société de requalification des quartiers anciens (SOREQA), les termes de comparaison versés par le commissaire du gouvernement et les termes de comparaison présentés par Monsieur [G];

' fixé à 130 610 euros en valeur libre, l'indemnité due par la société de requalification des quartiers anciens (SOREQA) à Monsieur [J] [G] au titre de la dépossession du lot n°227 et de la moitié indivise du lot n° 229 de la copropriété située [Adresse 5] à [Localité 11], sur la parcelle cadastrée section V n° [Cadastre 1] ;

' dit que la somme arrondie de 130'610 euros se décompose de la façon suivante :

' 117'824 euros au titre de l'indemnité principale (36,82 m² X 3200 euros/m²) ;

' 12'782,40 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

' condamné la société de requalification des quartiers anciens (SOREQA) à payer à Monsieur [J] [G] la somme de 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

' condamné la société de requalification des quartiers anciens (SOREQA) aux dépens.

La SOREQA a interjeté appel le 17 janvier 2023 par lettre recommandée avec accusé de réception du jugement en ce que l'indemnité allouée à M. [J] [G] a été fixée en valeur libre, et non en valeur occupée.



Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :



1/ adressées au greffe par la SOREQA le 21 mars 2023 notifiées le 30 mars 2023 (signifiées par commissaire de justice à l'intimé le 26 mai 2023 conformément à l'article 658 du code de procédure civile et AR CG du 3 avril 2023) aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

' infirmer partiellement le jugement

statuant à nouveau,

' fixer les indemnités comme suit :

lot n° 227 et n° 229 (1/3 indivis)

valeur occupée : 3200 euros X 36,82 m² X 0,8= 94'259 euros

remploi : 10'426 euros

Total : 104'685 euros

à titre subsidiaire, vu l'article L 311-8 du code de l'expropriation, statuer sur la forme alternative libre ou occupé.



2/déposées au greffe par M. [J] [G] le 3 octobre 2023 notifiées le 10 octobre 2023 ( AR appelant du 12 octobre 2023 et AR CG du 12 octobre 2023) aux termes desquelles, il est formé appelant incident et demandé à la cour de :

- débouter la SOREQA de son appel et de l'ensemble de ses demandes ;

- Réformer le jugement en ce qu'il a fixé l'indemnité principale à 117 824 euros et l'indemnité de remploi à la somme de 12 782, 40 euros;

- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SOREQA à payer à Mme [T] (erreur matérielle : M. [G]) la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance ;

- déclarer M. [G] recevable et bien fondé en son appel incident, y faire droit, infirmer le jugement et statuant à nouveau:

- fixer la valeur de l'appartement de M. [G] sur la base de 4000 euros/m²;

- confirmer l'absence d'application d'un abattement pour occupation en l'espèce;

- recalculer le montant de l'indemnité de remploi en fonction de l'indemnité principale qui sera allouée par la cour;

- accorder à M. [G] des dommages et intérêts pour appel abusif de la part de la SOREQA ;

- en conséquence,

- fixer à 147 280 euros en valeur libre, l'indemnité principale due par la SOREQA à M. [J] [G] au titre de la dépossession du lot n°227 et de la moitié indivise du lot n°229 de la copropriété située [Adresse 5] à [Localité 11], sur la parcelle cadastrée section V n°[Cadastre 1];

- fixer à 15 728 euros l'indemnité de remploi,

soit une indemnité totale de 163 008 euros,

- condamner la SOREQA à lui verser la somme de 10000 euros à titre de dommages et intérêts pour appel abusif,

- lui allouer une indemnité de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

-condamner la SOREQA aux entiers dépens de l'instance d'appel.



3/ adressées au greffe par M. [G] le 30 mai 2024 notifiées le 31 mai 2024 (AR non rentrés) correspondant à une pièce n°70.



4/adressées au greffe par le commissaire du gouvernement le 3 juillet 2023 notifiées le 17 juillet 2023 (AR appelant du 10 juillet 2023 et notification à M. [J] [G] par acte de commissaire de justice le 12 octobre 2023 conformément à l'article 658 du code de procédure civile) aux termes desquelles il est formé appel incident et demandé à la cour de :

- infirmer le jugement ;

- appliquer un abattement pour occupation de 15% ;

- fixer l'indemnité de dépossession comme suit :

valeur occupée : 3200 euros X 36,82 m² X 0,85=94 259 euros

remploi : 11015 euros

total : 111 165 euros en valeur occupée.





EXPOSE DES MOYENS DES PARTIES

 

LA SOREQA expose que :



Faits et procédure :

Lors de la réunion de son conseil d'administration du 18 octobre 2018, la SOREQA a approuvé le recours à la procédure d'expropriation pour cause d'utilité publique et le dossier d'enquête relatif au projet d'aménagement de l'ensemble immobilier du [Adresse 5] à [Localité 11] et autorisé sa directrice générale à solliciter du préfet l'ouverture d'une enquête publique conjointe préalable à la déclaration d'utilité publique et parcellaire. Cette délibération a été prise au visa du traité de concession d'aménagement signé le 27 janvier 2016 entre la SOREQA et l'établissement public territorial Est Ensemble.



Par arrêté numéro 2020 - 2125 du 24 septembre 2020, il a été ordonné par le préfet de la Seine-Saint-Denis l'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique et l'enquête parcellaire, qui s'est tenue du 4 novembre au 4 décembre 2020.



Le commissaire enquêteur a rendu un avis favorable sans réserve le 24 décembre 2020.



Par arrêté préfectoral n° 2021 - 0416 du 12 février 2021, a été déclarée d'utilité publique, au profit de la SOREQA, l'acquisition à l'amiable ou par voie d'expropriation, des immeubles nécessaires à la réalisation du projet d'aménagement de l'ensemble immobilier du [Adresse 5] à [Localité 11].



En application des dispositions des articles L311-1 à 6 du code de l'expropriation, il a été procédé à la notification aux personnes expropriées de l'offre préalable et à défaut d'accord sur le montant des indemnités, et le juge de l'expropriation a été saisi.



L'immeuble dont il s'agit est édifié sur une parcelle carrée cadastrée V n° [Cadastre 1] d'une surface de 760 m². L'ensemble immobilier est constitué de deux immeubles en R+5 édifiés en 1925 en brique, avec cour intérieure entre les deux bâtiments. Les parties communes intérieures sont très dégradées, notamment pour le bâtiment sur cour, nécessitant de nombreux travaux en raison notamment d'une importante fuite d'eau dans les parties communes.



L'immeuble a fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité remédiable du 10 mai 2016 et d'un arrêté de péril ordinaire du 21 juillet 2017 sur une vingtaine de lots. Il y a par ailleurs des problèmes ponctuels de chaudière.



Il se trouve à proximité du centre-ville, à cinq minutes à pied de station de tramway Hôtel de Ville et de la Ferme.



En application des articles L213-4 et L 213-6 du code de l'urbanisme, la date de référence est celle du 27 mars 2020 correspondant au plan local d'urbanisme intercommunal(PLUI) d'Est Ensemble adopté le 4 février 2020 applicable à cette date.



Le lot n° 227 représente 82/1122 èmes des parties communes générales.



Le n° 229 représente 7/10122 èmes des parties communes générales. Il s'agit d'un WC commun, dont M. [G] est propriétaire indivis.



Le lot n° 227 est un appartement situé au troisième étage du bâtiment sur rue face au palier, comportant une cuisine séparée, salle de bains et WC, séjour et chambre.

Les huisseries sont en PVC double vitrage. Les persiennes sont métalliques. 

Les plafonds sont peints. Il y a un absorbeur d'humidité.

L'appartement est bien entretenu.

La surface est de 136,82 m² loi Carrez.



Les biens sont évalués sur la base de 1800 euros/m² en valeur libre et l'offre est faite en état sous la forme alternative, compte tenu de l'incertitude quant à son état d'occupation.



Conformément aux dispositions de l'article R 423-9 du code de l'expropriation, il peut être offert un local de relogement à un propriétaire occupant les locaux expropriés, à condition que ce dernier sollicite son relogement avant que le juge ne statue, auquel cas la juridiction doit tenir compte du relogement lors de la fixation des indemnités d'expropriation.



La SOREQA s'appuie sur les 14 ventes intervenues à l'adresse en 2018, 20 en 2019, 3 en 2020 et 4 en cours de régulation intervenues en 2021.



L'offre de la SOREQA s'établissait sous la forme alternative avec un abattement de 20 % pour occupation.



La SOREQA a souhaité faire observer que l'exproprié qui sollicitait la valorisation de son bien sur la base de 3500 euros/m² en valeur vénale libre, affirmait de façon mensongère que l'appartement était occupé par son propriétaire et qu'il ne sollicitait pas son relogement auprès de la SOREQA.



DISCUSSION

Il convient de rappeler le processus des personnes qui souhaitent accéder à un logement social, auquel Monsieur [G] n'a en aucun cas été concerné par un parcours classique : 

- inscription sur les demandes de logement social ;

-renouvellement chaque année de cette demande ;

-selon la commune, un délai d'attente minimum est indiqué ;

-passé ce délai, la personne peut faire un recours DALO au vu du délai anormalement long d'attente pour avoir une proposition de logement, couplé avec un ou d'autres objectifs justifiant de l'urgence de son relogement.

Cette demande de logement social génère un NUR (Numéro Uniquement Régional) qui est stocké au SNE (Système National d'Enregistrement) ou chaque réservataire (ville, État, bailleur, action logement) peut aller faire son marché pour trouver des candidats pour les positionner sur un logement devant être loué.

-Pour être relogé dans le parc social, il faut un NUR et justifier de la priorité de sa situation pour être estampillé ' prioritaires urgents ' via le DALO, accords collectifs ou autres dispositifs départementaux, ANRU pour être inscrite dans le SYPLO (système informatique constituant la liste des demandeurs de logement social prioritaire et gérant les logements du contingent préfectoral) d'où l'obligation de l'État de reloger ceux-ci.



Il résulte de la consultation du site de demande de logement social en ligne que pour 2021, qu'il y avait 1998 T2 sur le patrimoine des bailleurs de la ville de [Localité 11] et qu'il y a eu 1611 demandes de logements sociaux relevant de la même typologie de logement et 157 attributions de logements de type T2.

Il est fait état d'un tableau récapitulatif des demandes de logement social sur le territoire pour l'habitat d'Île-de-France.



Il ne suffit pas pour une personne privée ' d'activer ' ses contacts en mairie pour obtenir un logement social, la procédure étant bien plus complexe.



En revanche, l'occupant de bonne foi d'un immeuble objet d'une opération d'aménagement, pour une expropriation, bénéficie d'une priorité en application des dispositions des articles L 314-1 et suivants du code de l'urbanisme.

C'est parce qu'il est propriétaire exproprié que Monsieur [G] a pu bénéficier d'une attribution préférentielle de logement social, peu important de savoir qui de l'autorité expropriante ou de l'exproprié a ' activé' la demande.



Mensongèrement, le propriétaire a indiqué habiter les lieux, alors qu'il avait d'ores et déjà été relogé, cette man'uvre ayant pour objet à la fois de bénéficier d'un logement social en sa qualité d'occupant de bonne foi d'exproprié et d'être indemnisé à 100 % en sa qualité de propriétaire.



Il ne produit aucun élément attestant de ce qu'il a suivi le processus pour obtenir un logement social, notamment avoir déposé un dossier selon les règles de droit commun prévues aux articles R441-1 et suivants et D 441-2 du code de la construction et de l'habitation.



Il est donc établi que si l'exproprié a bénéficié de l'attribution préférentielle d'un logement social, ce n'est pas en raison de ses propres démarches, mais bien parce qu'il fait l'objet d'une opération d'expropriation pour cause d'utilité publique, permettant l'attribution préférentielle d'un tel logement.



En conséquence, le jugement doit être infirmé et il devra être pratiqué un abattement de 20 % pour occupation, taux habituellement retenu par la juridiction de l'expropriation plus favorable aux propriétaires privés, l'administration fiscale estimant pour sa part qu'un bien occupé a une valeur moindre de 30 % par rapport à un bien libre (article 973 du code général des impôts).



Il n'est pas inutile de relever que le premier juge estimait que l'on était 'en présence d'une contestation'.



Il serait donc loisible, à titre subsidiaire, que la cour statue sous la forme alternative au visa de l'article L 311-8 du code de l'expropriation, cette contestation pouvant être qualifiée de sérieuse.

 

 M. [J] [G] répond que :



Procédure d'expropriation

L'arrête préfectoral de cessibilité du 15 juin 2021 a fait l'objet d'un recours qui a été rejeté par le tribunal administratif de Paris.



Rappel des faits

Le terrain correspond à la parcelle cadastrée V n°[Cadastre 1] d'une superficie de 760m².



L'immeuble est constitué de deux bâtiments A et B en R+5, avec une cour intérieure et un jardin.



La construction est régie par le statut de la copropriété, avec 77 lots appartenant à 24 copropriétaires privés et à deux propriétaires publics ou institutionnels, la SOREQA et le syndicat des copropriétaires.



L'ensemble est composé de 70 logements pour une superficie de plancher de 2000 m².



 L'immeuble comporte une particularité à savoir deux toilettes par paliers, soit 22 au total dont la propriété est divisée entre deux ou trois propriétaires selon les cas.



Il existait un salon de coiffure et une épicerie situés dans un local commercial au rez-de-chaussée d'une superficie de 40 m² et une loge appartenant au syndicat des copropriétaires.



Les travaux étaient envisagés dans les parties communes pour faire lever l'insalubrité qui était remédiable; ils ont été voté à l'assemblée des copropropriétaires dés 2005, et la réalisation des travaux de réhabilitation devait être financée par les fonds versés par les copropriétaires avec l'aide de 50 % obtenus auprès de l'ANAH, ce qui a été caché par le syndicat SABIMO ; les travaux n'ont finalement pas été mis en 'uvre par le syndicat à l'encontre duquel une procédure en responsabilité a été engagée.



Pour les locaux expropriés, le lot n° 227, représente 182/10122 èmes des parties communes générales, et constitue un logement situé dans le bâtiment sur rue, troisième étage, face au palier, composé d'une cuisine séparée, salle de bains avec WC, un séjour et une chambre.



L'appartement est parfaitement entretenu et la surface Carrez est de 36,82 m².



Le lot n° 229 est constitué d'un WC commun, dont Monsieur [G] est propriétaire de la moitié indivise.



Il est propriétaire et occupant de cet appartement depuis 23 ans.



Il produit des photographies de cet appartement.



La date de référence en application de l'article L213-4 du code de l'urbanisme correspond au PLUI Est Ensemble approuvé le 4 février 2020 et rendu public le 27 mars 2020.



Le bien est situé en zone UH.



Discussion



Il est rappelé la chronologie des faits concernant l'immeuble.

2015. Vote par l'assemblée des copropriétaires de travaux de réhabilitation. 2016 : appel de fonds, réunion pour mettre en place la réalisation des travaux.

2017 : vote à l'assemblée générale pour que les travaux soient entrepris et que l'arrêté d'insalubrité remédiable soit levé.

2018 : information de la procédure d'expropriation et résolutions prises lors de l'assemblée générale du 24 mai 2018.

Le 15 mai 2018 le cabinet MIALO avocats, en qualité de conseil de 23 copropriétaires, a adressé une mise en demeure au syndic d'avoir à exécuter les travaux prescrits par l'arrêté d'insalubrité remédiable du 10 mai 2005 sous astreinte.

Une requête en référé a été diligentée pour faire constater la carence du syndic SABIMO dans l'exécution de ses obligations et sa responsabilité du fait de son absence de diligence à exécuter les travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble et de la sécurité des occupants, mais le juge s'est déclaré incompétent.

2019 : lors de l'assemblée du 19 septembre 2009 le syndic LESUR immobilier a été désigné comme nouveau syndic de l'immeuble.

2020 : le syndic a eu des échanges de mails avec la SOREQA , ce qui confirme la forte présomption d'une complicité au détriment des intérêts de la copropriété.

2021 : saisine du tribunal administratif pour contester l'arrêté de déclaration d'utilité publique.

Le tribunal administratif a rendu un jugement d'irrecevabilité de la requête.

Lors de l'assemblée du 27 septembre 2021,la SOREQA a voté contre les travaux réalisés.

2022 : le syndic ne répond plus aux lettres recommandées

La SOREQA a pris l'initiative de faire désigner le cabinet LESUR immobilier comme liquidateur de la copropriété.



Il résulte de cet historique qu'une véritable stratégie a été mise en place pour acheter tous les lots des copropriétaires de l'immeuble à des prix dérisoires et avec des techniques d'intimidation pour aboutir à des accords amiables en dessous du prix du marché.



1° sur la confirmation du jugement relativement à l'absence d'application de l'abattement pour occupation



Le premier juge a constaté que la SOREQA était dans l'incapacité de produire une pièce démontrant qu'elle avait été saisie d'une demande de relogement émanant de l'exproprié et a donc logiquement considéré que Monsieur [G] a seul effectué les démarches nécessaires à son relogement.



Il verse aux débats la preuve qu'il a lui-même déposé une demande de logement locatif dès le 7 mai 2018, soit plus de trois ans avant l'arrêté préfectoral ayant déclaré d'utilité publique l'opération du 12 février 2021 et en tout état de cause antérieurement à la date de l'ordonnance d'expropriation du 16 décembre 2021 ; cette date du 7 mai 2018 apparaît dans l'attestation de renouvellement régional de demande locative sociale qui date du 13 novembre 2021.



En outre, il rapporte la preuve qu'il a effectué les démarches auprès du maire de [Localité 11] avec l'aide de Madame [R] copropriétaire et il verse aux débats l'attestation remise par la directrice générale du service municipal de [Localité 11] du 15 mars 2023 et plusieurs attestations de personnes qui l'ont accompagné dans ses démarches.





Il en résulte qu'il n'a jamais sollicité son relogement auprès de la SOREQA et qu'il a restitué ses clés à celle-ci le 16 septembre 2022 libre d'occupation.



Il convient en conséquence de confirmer le jugement ayant fixé une valeur libre et par conséquent de débouter la SOREQA de son appel sollicitant l'application de l'abattement pour occupation



2° sur la demande incidente de fixer la valeur de l'appartement à 4 000 euros/m²



Il ressort des éléments de comparaison évoqués en première instance pour la vente de biens de type T2 avec une chambre et une surface Carrez proche du bien exproprié entre 25 et 39 m², récents et tous situés dans des copropriétaires anciennes dans un périmètre inférieur à 500 m sur la commune de [Localité 11] , que la fourchette de prix est de 3568 euros à 4731 euros pour des locaux en valeur libre, soit un ratio moyen de 4000 euros.



M. [G] a fait établir un rapport d'estimation de son appartement par une agence immobilière locale à proximité du bien et connaissant bien le marché de [Localité 11], qui cite huit termes situés à moins de 300 mètres sur la commune de [Localité 11].



S'agissant des parties communes de l'immeuble, l'état de celles-ci est étranger à l'exproprié. Il convient d'appliquer la jurisprudence des juridictions d'expropriation écartant la moins-value des appartements liés au défaut d'entretien des parties communes.



En outre, contrairement aux allégations de la SOREQA, il n'y a pas eu d'arrêté de péril sur l'immeuble et les arrêtés de péril ordinaire invoqués sur certaines parties privatives n'ont pas été versés aux débats.



Il a payé en outre sa part des travaux et il est à jour du paiement de ses charges au 31 décembre 2021.



Il est donc sollicité une indemnité principale de :

 36,82 m² X 40 000 euros = 147'280 euros.



3° sur l'indemnité de remploi



Il est sollicité une indemnité de remploi d'un montant de 15'728 euros.



4° sur l'inutilité de statuer sous la forme alternative sollicitée subsidiairement par la SOREQA



Il a apporté la preuve qu'il a été à l'initiative de son relogement sans l'intervention de la SOREQA et en conséquence,il n'y a aucune raison de statuer sous la forme alternative, en valeur libre et valeur occupée, tel que sollicitée à titre subsidiaire par la SOREQA.



5° sur la demande de M. [G] à lui verser des dommages intérêts pour appel abusif



En application de l'article 559 du code de procédure civile, de la jurisprudence de la Cour de cassation et de la Cour européenne des droits de l'homme, il sollicite la somme de 10'000 euros pour appel abusif.



La SOREQA a interjeté appel de manière malicieuse, voire avec mauvaise foi, alors qu'elle était en possession depuis la première instance des pièces justificatives de M. [G] justifiant qu'il était seul à l'origine de son relogement et la SOREQA savait pertinemment qu'elle n'était à l'initiative d'aucune démarche pour reloger M. [G].



La SOREQA avait connaissance depuis la procédure de première instance que M. [G] présente un état de santé psychologique fragile certifié par le docteur [X].



Il a enfin remis les clefs de son appartement comme en atteste la déclaration de remise du 16 septembre 2022.



Le commissaire du gouvernement conclut que :



En application des articles L 213-1 et L 2123-4 du code de l'urbanisme, la date de référence correspond au 27 mars 2020, date d'opposabilité aux tiers du PLUI d'Est Ensemble.



Le bien est situé en zone UH, correspondant aux secteurs de préservation des formes urbaines existantes qui n'ont pas vocation à évoluer vers une autre forme urbaine.



L'artiche L 322-1 du code de l'expropriation précise que le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété.



En l'espèce, l'ordonnance d'expropriation est du 16 décembre 2021.



A cette date, les locaux étaient occupés comme le mentionne le procès verbal de transport du 23 mars 2022.



Le contrat de location passé entre M. [G] et une société HLM date du 17 mai 2022, soit postérieurement au 16 décembre 2021.



Il est d'usage de limiter l'abattement pour occupation à 15%.



Il est donc sollicité l'infirmation soit:

valeur vénale occupée : 3 200 euros X 36,82 m² X 0,85= 94 259 euros

remploi : 11 015 euros 

total : 111 165 euros en valeur occupée.





SUR CE, LA COUR



- Sur la recevabilité des conclusions



Aux termes de l'article R311-26 du code de l'expropriation modifié par décret n°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l'appel étant du 17 janvier 2023, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.



À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.



L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.



Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa. 



Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.



Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.



En l'espèce, les conclusions de la SOREQA du 21 mars 2023, de M. [G] du 3 octobre 2023 et du commissaire du gouvernement du 3 juillet 2023 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.



La pièce adressée par M. [G] le 30 mai 2024 étant en réplique à la SOREQA sur l'origine du relogement est recevable.







- Sur le fond



Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifié qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.



Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.



L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.



Aux termes de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.



Aux termes de l'article L 321-3 du code de l'expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.



Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l'expropriant fait fixer l'indemnité avant le prononcé de l'ordonnance d'expropriation, à la date du jugement.

 

Conformément aux dispositions de l'article L 322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 du dit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.



L'appel de la SOREQA porte sur la demande de fixer l'indemnité d'expropriation allouée à Monsieur [J] [G] en valeur occupée, et non en valeur libre comme jugé en première instance, avec un abattement de 20 %.



L'appel incident de M.[G] porte sur la valeur unitaire à retenir, soit 4000 euros/m².



L'appel incident du commissaire du gouvernement concerne la demande d'appliquer un abattement pour occupation de 15 %. 



S'agissant de la date de référence, le premier juge a retenu en application des articles L 213-6 et L 213-4 du code de l'urbanisme, le plan d'urbanisme intercommunal (PLUi) Est ensemble adopté le 4 février 2020, opposable aux tiers depuis le 27 mars 2020.



Les parties retenant la même date, à savoir celle du 27 mars 2020, sur le fondement des articles L213-6 du code de l'urbanisme, le jugement sera confirmé sur ce point. 



S'agissant des données d'urbanisme, à cette date de référence le bien est situé en zone UH, correspondant au secteur de préservation des formes urbaines existantes qui n'ont pas vocation à évoluer vers une autre forme urbaine.



La copropriété du [Adresse 5] est composée de deux immeubles, comprenant 70 logements :

' le bâtiment A, en front de rue, est composé d'un rez-de-chaussée de 5 étages ; la façade en brique rouges, d'une vingtaine de mètres le long de la [Adresse 15] selon la partie expropriée, souffre d'une grande fissure entre le rez-de-chaussée et le premier étage ; au rez-de-chaussée, il y a une loge de concierge ainsi qu'une pièce attenante à usage de logement du gardien ; au sous-sol, il y a la chaudière assurant un chauffage collectif ; l'entrée abrite les boîtes aux lettres ;

' le bâtiment B, à l'arrière est d'une construction similaire.



Des WC se trouvent dans les couloirs communs et sont indivis entre deux ou trois propriétaires. Ils ne sont plus utilisés à ce jour et servent de débarras, les copropriétaires ayant installé dans leur logement un WC et une salle d'eau.



Les immeubles ne sont pas équipés d'un ascenseur.



Les deux bâtiments sont séparés par une petite cour intérieure de la longueur des immeubles et dont le sol est en béton ; une petite construction annexe s'y trouve.



S'agissant de l'état d'entretien de cette copropriété, la SOREQA verse l'arrêté d'insalubrité rémédiable du 10 mai 2016 (pièce n°1) qui indique que :

« cet immeuble constitue un danger pour la santé des personnes qui l'occupent ou sont susceptibles de l'occuper, aux motifs suivants :

' revêtement dégradé du aux fuites d'eau en provenance des réseaux d'évacuation et la vétusté des équipements ;

' installation électrique dangereuse en raison de l'absence de protection différentielle ;

' présence de peintures écaillées, de moisissure et de salpêtre ;

' absence d'entretien et de maintenance des couloirs et des cages d' escalier ; 

' une présence de divers objets entreposés dans la cour, l'espace vert à l'arrière de l'immeuble et les cabinets d'aisance communs ;

' présence d'infiltrations d'eau par la toiture. »



La SOREQA fait état d'un arrêté de péril ordinaire du 21 juillet 2017, concernant une vingtaine de lots, mais comme le souligne M. [G], il n'y a pas eu d'arrêté de péril sur l'immeuble et les arrêtés péril ordinaires invoqués sur certaines parties privatives n'ont pas été versés aux débats, ni en première instance, ni en appel.



En outre, Monsieur [G] produit des mails (pièce n°15) émanant de la direction de la coordination des politiques publiques et de l'appui territorial faisant état de l'arrêté d'insalubrité du 10 mai 2016, mais indiquant qu'il ne disposait pas d'autres pièces ayant trait à un péril.



Il ressort du procès-verbal de transport que les parties communes (entrée, cour intérieure, escalier, couloir d'accès au logement) sont dégradées, dans un mauvais état d'entretien. Le revêtement des cages d'escalier se décolle, la peinture est écaillée, il y a du salpêtre sur les murs, le sol du couloir est fissuré, des fils électriques pendent. Les façades présentent des fissures et souffrent d'un manque d'entretien.



Monsieur [G] demande dans la fixation de la valeur unitaire, de ne pas tenir compte du mauvais état des parties communes.



Cependant, les désordres sont anciens et les actions mises en 'uvre n'ont pas permis une levée de l'arrêté péril et n'ont pas fait obstacle à la déclaration d'utilité publique préfectorale, étant précisé que des travaux ont été votés en 2017 et des fonds avancés, soit trois à quatre années antérieurement à la déclaration de la déclaration d'utilité publique, mais n'ont finalement pas été réalisés.



En outre, si Monsieur [G] fait état du fait que la SOREQA est devenu majoritaire et a voté contre les travaux, il n'est pas mentionné dans le long historique des actions mises en 'uvre, d'action dans le cadre du droit de la copropriété permettant de contourner cette difficulté.





Le premier juge a donc exactement considéré que l'état d'entretien de la copropriété est constitutif de la consistance du logement à évaluer et qu'il doit être pris en considération, sans qu'il ne soit appliqué cependant d'abattement pour vétusté.



S'agissant des biens expropriés :



L'appartement de Monsieur [G] situé dans bâtiment A, au 3e étage, se compose :

' d'une pièce de vie décorée de lino au sol, de papier peint au mur et de peinture au plafond ;

' à gauche de la pièce de vie, un petit dégagement dessert : 

' à droite une cuisine décorée d'un carrelage au sol et sur les murs à mi- hauteur, de peinture sur la moitié restant des murs et au plafond ; elle est équipée d'un ballon d'eau chaude, une hotte, de meubles hauts et bas et des équipements classiques ;

' une salle d'eau entièrement carrelée, équipée d'un lavabo, WC et une douche ;

' à droite de la pièce de vie, une chambre décorée de moquette au sol, de papier peint au mur et de peinture au plafond ; il dispose d'une fenêtre plus large que les précédentes.



Il en ressort que l'appartement est propre et dans un bon état d'entretien, que la cuisine est équipée, les meubles ayant été réalisés par Monsieur [G], menuisier de profession, qu'il n'y a pas de traces d'humidité et que les fenêtres, sont en double vitrage et sont équipées à l'extérieur de garde-fous en fer forgé.



L'appartement ne dispose ni d'une cave, ni d'un parking.



Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès verbal de transport.



S'agissant de l'environnement, la [Adresse 15] est située en centre-ville de la commune de [Localité 11], dans un quartier d'habitation composé de pavillons et de petits immeubles.



La voie est à proximité de la mairie, de la maison de la culture, d'une crèche, de l'école [14], de commerces ainsi que du tribunal judiciaire implanté de l'autre côté de l'[Adresse 12], axe routier majeur de la commune de [Localité 11].



L'immeuble est desservi par :

' le réseau routier : A 86

' le réseau de transport en commun : le tramway T1, station Hôtel de Ville, la ligne 5 du métro, station [Localité 11] - Pablo Picasso, et plusieurs lignes de bus.



S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s'agit de celle du jugement de première instance conformément à l'article L322-2 du code de l'expropriation, soit le 30 novembre 2022.



- Sur l'indemnité principale



1° Sur les surfaces



Les parties s'accordent comme en première instance pour retenir une surface pour l'appartement de 36,82 m².



Le jugement sera confirmé sur ce point.



2° Sur l'application d'un abattement pour relogement



Le premier juge a considéré que Monsieur [G] a seul effectué les démarches nécessaires à son relogement et il a en conséquence fixé l'indemnité principale en valeur libre.



Le propriétaire occupant, qui accepte d'être logé, bénéficie d'une réparation en nature d'une partie du préjudice résultant de l'expropriation, devant être pris en compte lors de la fixation des indemnités, en application de l'article R 423-9 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.



Cet article dispose en effet qu'il ne peut être offert un local de relogement à un propriétaire exproprié qui occupe tout ou partie de son immeuble que si cette offre a été acceptée par ce propriétaire avant la fixation des indemnités d'expropriation, afin de permettre au juge, et le cas échéant, à la cour d'appel, de tenir compte de ce relogement lors de la fixation des indemnités.



En l'espèce, la SOREQA indique que si Monsieur [G] a bénéficié de l'attribution préférentielle d'un logement social, ce n'est pas en raison de ses propres démarches, mais bien parce qu'il a fait l'objet d'une opération d'expropriation pour cause d'utilité publique, permettant l'attribution préférentielle d'un tel logement.



Le commissaire du gouvernement demande l'application d'un abattement pour occupation fixé à 15 %.



Monsieur [G] rétorque que la SOREQA est dans l' incapacité de produire une pièce démontrant qu'elle avait été saisie d'une demande de relogement de sa part, et il produit des pièces pour démontrer qu'il a effectué seul les démarches nécessaires à celui-ci 



La SOREQA , après avoir énoncé les démarches à effectuer pour obtenir un logement social, fait état de la consultation du site de logement social en ligne (pièce n° 6), pour 2021, sur 1998 T2 sur le patrimoine des bailleurs de la ville de [Localité 11], il y a eu 1600 demandes de logements sociaux relevant de la même typologie de logements et 157 attributions de logements de type T2.



Il s'agit cependant uniquement de données générales, sans force probante à l'égard de Monsieur [G].



Elle invoque ensuite une recherche approfondie sur les demandes de logement social sur le territoire, tableau récapitulatif : union sociale pour l'habitat d'Île-de-France (associations professionnelles au service des organismes de logement social Île-de-France 2021):











Nombre de logements sociaux



nombre de DLS actives



nombre d'attributions





Île-de-France



1'347'944



743'784



76'120





Seine-Saint-Denis



235'058



117'744



11'029





Est ensemble



74'455



36'878



3551









Il s'agit cependant uniquement également de données générales, sans force probante à l'égard de Monsieur [G].



La SOREQA ne verse en outre aucune pièce démontrant qu'elle a été saisie d'une demande de relogement émanant de M. [G].



Monsieur [G] verse les pièces suivantes :

' pièce n° 16 : attestation de renouvellement de demande de social du 13 novembre 2021, avec une date de dépôt initial du 7 mai 2018.

' pièce n° 17 : attestation du 15 mars 2023 de Madame [K] directrice générale du service municipal de [Localité 11] qui certifie sur l'honneur que: ' Monsieur [G] a bien été relogé sur le contingent communal de [Localité 11] dans le logement situé à l'adresse : [Adresse 4].

Monsieur [G] a donc signé le bail de location daté du 17 mai 2022 ; il occupe les lieux depuis cette date'.

- Pièces n° 18,19, 20, 21 et n°70 : attestations de personnes ayant accompagné Monsieur [G] dans sa demande de logement social. 







Enfin, Monsieur [G] a restitué ses clés à la SOREQA le 5 septembre 2022 (pièce n° 22).



Il est ainsi démontré que Monsieur [G] a renoncé de façon claire et non équivoque à son droit à relogement, ayant en effet seul effectué les démarches nécessaires à son relogement et l'a obtenu sur le contingent de la Mairie de [Localité 11].



Il convient en conséquence de confirmer le jugement qui a exactement fixé l'indemnité principale en valeur libre et de débouter la SOREQA et le commissaire du gouvernement de leurs demandes d'application d'un abattement pour relogement.



Il n'y a pas lieu en outre de statuer sous la forme alternative en application de l'article L 311-8 du code de l'expropriation comme demandé par la SOREQA.



L'article L 311-8 susvisé dispose que lorsqu'il existe une contestation sérieuse sur le fond du droit ou sur la qualité des réclamants et toutes les fois qu'il s 'élève des difficultés étrangères à la fixation du montant de l'indemnité et l'application des articles L242-1 à L242-7, L322-12, L423-2 et L 423-3, le juge fixe, indépendamment de ces contestations et difficultés, autant d'indemnités alternatives qu'il y a d'hypothèses envisageables et renvoie les parties à se pourvoir devant qui de droit.



En l'espèce, il n'y a pas de contestation sérieuse s'agissant de l'abattement pour relogement, puisqu'il est démontré par les pièces versées aux débats par Monsieur [G], qu'il est seul à l'initiative de son relogement sans l'intervention de la SOREQA.



La SOREQA sera donc déboutée de sa demande de fixer l'indemnité de dépossession sous la forme alternative.



3° Sur la méthode



Le juge de l'expropriation dispose du pouvoir souverain d'adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.



Comme en première instance, les parties s'accordent pour retenir comme méthode d'évaluation celle de la comparaison.



Le jugement sera donc confirmé sur ce point.





4° Sur les références des parties 



Après examen des références de la SOREQA, de Monsieur [G] et du commissaire du gouvernement, le premier juge a retenu une valeur unitaire de 3200 euros/m².



La SOREQA acquiesce à la valeur fixée par le premier juge.



Monsieur [G] a formé appel incident sur ce point et demande de retenir une valeur unitaire de 4000 euros/m².



Le commissaire du gouvernement demande la confirmation de la valeur retenue par le premier juge.



Il convient en conséquence d'examiner les références des parties : 



a) Les références de la SOREQA





Elle acquiesce à la valeur fixée par le premier juge.



Elle produit les termes suivants correspondant à SOREQA DILHI EST ENSEMBLE :

























































































































































Ces termes correspondant aux années 2018, 2019, 2020 et 2021 n'étant pas critiqués par M. [G] en appel seront retenus avec une moyenne de:

-2018 : 2067 euros/m²

-2019 : 1994 euros/m²

-2020 : 2022 euros/m²

-2021 : 2087 euros/m²

soit une moyenne de 2082 euros/m², toutes situations d'occupation confondues, avec une moyenne de 2139 euros/m² en valeur libre, valeur qui sera retenue la fixation étant en valeur libre.



L'état de ces biens n'est pas connu.



b) Les références de M. [G]



Monsieur [G] invoque un rapport d'estimation de son appartement par une agence immobilière locale située à proximité du bien et connaissant donc bien le marché de [Localité 11], à savoir l'agent [N] [M] immobilier de [Localité 13], sur la base de références récentes pour des biens similaires, proposant une estimation à hauteur de 3500 euros/m² (pièce n°64) .



Ce rapport est constitué de biens en vente qui ne correspondant pas à des mutations effectives ne peuvent être retenus.



L'agence cite par contre huit termes de comparaison situés à moins de 300 m sur la commune de [Localité 11], correspondant aux biens DVF (Pièce n°64), les références de publication étant mentionnées dans le mémoire :









N du terme



Date de vente



Adresse



Surface Carrez/m²



Prix en euros



Prix en euros/m²



Observations





I1



22 avril 2021



[Adresse 7] à [Localité 11]



38



146'500



3899



valeur libre

T2 au 4e étage au sein d'une copropriété de 1960,

sans ascenseur, avec une cave de 2 m²





I2



14 avril 2021



[Adresse 2] à [Localité 11]



37



140'000



3784



Valeur libre

T2 au 8e étage au sein d'une copropriété de 1975, avec parking





I3



1er mars 2021



[Adresse 2] à [Localité 11] 



39



147'000



3769



Valeur libre

appartement T2 au 7e étage au sein d'une copropriété de 1975, avec parking





I4



9 septembre 2020



[Adresse 3] à [Localité 11]



37



132'000



3568



Valeur libre

appartement T2 au premier étage au sein d'une copropriété de 1975, avec parking





I5



23 octobre 2020



[Adresse 3] à [Localité 11]



39



142'000



3641



Valeur libre

appartement T2 au premier étage au sein d'une copropriété de 1975, avec parking





I6



27 avril 2021



[Adresse 6] à [Localité 11]



38,91



184'100



4731



Valeur libre

appartement T2 au 4e étage au sein d'une copropriété de 2013, avec un parking





I7



11 mai 2021



[Adresse 6] à [Localité 11]



38,51



173 000



4492



Valeur libre

appartement T2 au 5e étage au sein d'une copropriété de 2013, avec un parking





I8



27 juillet 2021



[Adresse 6] à [Localité 11]



36



150'000



4166



valeur libre

appartement T2 au premier étage au sein d'une copropriété de 2013, avec un parking





moyenne



















4006













Ces termes avec une moyenne de 4006 euros/m² correspondent à des cessions de biens situés dans des immeubles autres que celui du [Adresse 5], mais situés à proximité.



Etant comparables , en localisation et consistance, ils seront retenus.

Il s'agit cependant d'appartements situés dans des immeubles bien plus récents et de meilleure facture.



En outre, ils disposent tous d'un parking, alors que le bien de Monsieur [G] en est dépourvu.



De plus, l'immeuble au [Adresse 5] a été construit en 1925, sans ascenseur, et avec un état d'usure bien supérieur dans les parties communes en l'absence de rénovation. 



Enfin, l'estimation de l'agence immobilière versée par Monsieur [G] retient une valeur nettement inférieure à la moyenne à savoir 3300 euros à 3600 euros/m².



Il s'agit donc d'une valeur haute.



C/ Les réferences du commissaire du gouvernement



Le commissaire du gouvernement en appel ne propose pas de termes de référence.



La moyenne des références retenus par la cour est donc de :

2139 euros (références SOREQA) + 4006 euros ( réferences de M. [G]) = 6145 euros/2=3072,5 euros.



En tenant compte de cette moyenne, mais également de l'évolution du marché et du très bon état d'entretien de l'appartement de Monsieur [G], le premier juge a exactement retenu une valeur supérieure fixée à 3200 euros/m², la valeur unitaire revendiquée par ce dernier de 4 000 euros/m² ne pouvant être atteinte.



L'indemnité principale est donc de :

36,82 m² X 3200 euros/m²= 117'824 euros en valeur libre.



Le jugement sera confirmé en ce sens.



- Sur les indemnités accessoires



1° Sur l'indemnité de remploi



Elle est calculée selon la jurisprudence habituelle comme suit : 

20% entre 0 et 5 000 euros : 1 000 euros

15% entre 5 001 et 15 000 euros : 1 500 euros

10% sur le surplus soit : (117 824 - 15 000 ) x 10% = 10 282,40 euros

soit un total de 12 782,40 euros.



En l'absence de contestation des parties sur les modalités de calcul de l'indemnité de remploi, le jugement sera confirmé sur ce point. 



- Sur la demande de condamnation de la SOREQA à verser des dommages et intérêts pour appel abusif



Monsieur [G] demande sur le fondement de l'article 559 du code de procédure civile que la SOREQA soit condamnée à lui verser la somme de 10'000 euros à titre de dommages-intérêts pour appel abusif.



Il indique en effet que la SOREQA a interjeté appel du jugement de manière malicieuse, voir avec mauvaise foi, alors qu'elle était en possession depuis la première instance des pièces justificatives justifiant qu'il était seul à l'origine de ce relogement et que la SOREQA savait pertinemment qu'elle n'avait été à l'initiative d'aucune demande pour le reloger.



Il indique qu'il présentait un état de santé psychologique fragile certifié par le docteur [H] [X] selon un certificat médical du 25 septembre 2021 qui précise : « Monsieur [G] [J] 48 ans présente un état de santé psychologique fragile. En effet depuis les problèmes liés au rachat de son appartement il y a plus de 4 ans, il présente un syndrome anxieux réactionnel nécessitant un trai