Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 7 — 3 octobre 2024

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 7



ARRÊT DU 03 OCTOBRE 2024

(n° , 21 pages)





Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/04960 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHJJE



Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 30 Novembre 2022 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY - RG n° 21/00246





APPELANTE

S.A. SOREQA

[Adresse 9]

[Localité 8]

représentée par Me Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0131







INTIMÉE ET APPELANTE INCIDENTE

Madame [M] [Z]

[Adresse 5]

[Localité 11]

comparante en personne, assistée de Me Olivier PERSONNAZ, avocat au barreau de PARIS, toque : B1098



INTIMÉE

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE SAINT DENIS - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Division Missions Domaniales

[Adresse 7]

[Localité 10]

représentée par Madame [Y] [E], en vertu d'un pouvoir général







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Juin 2024, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Hervé LOCU, Président

Madame Marie MONGIN, Conseillère 

Madame Nathalie BRET, Conseillère



Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats







ARRÊT :



- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.





***



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE



Mme [M] [Z] était propriétaire du lot n° 265 et d'un tiers indivis du lot 

n° 272 de la copropriété située [Adresse 3], sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 20] d'une superficie de 760 m².



Il s'agit d'un appartement de type T1 (lot n°265) ainsi que d'un WC commun (1/3 indivis du lot n° 272).



Le bien est situé dans le périmètre du projet d'aménagement de l'ensemble immobilier du [Adresse 3] qui a fait l'objet :

- d'une déclaration d'utilité publique (DUP), selon l'arrêté préfectoral 

n° 2021 ' 0416 du 12 février 2021 ;

' d'une déclaration de cessibilité, selon l'arrêté préfectoral n° 2021 - 1624 

du 15 juin 2021 ;

' d'une ordonnance d'expropriation du 16 décembre 2021, emportant transfert de propriété.



La SOREQA a notifié ses offres indemnitaires à Mme [B] [Z] par lettre recommandée avec accusé de réception signé mais non daté.



Par requête reçue le 22 novembre 2021 par le greffe, la SOREQA a saisi la juridiction de l'expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de fixation de la valeur du bien appartenant à Mme [M] [Z].



Par jugement contradictoire du 30 novembre 2022, après transport sur les lieux le 30 mars 2022, le juge de l'expropriation a :

' annexé à la décision le PV de transport du 30 mars 2022 ; 

' annexé à la décision les termes de comparaison produits par la société de requalification des quartiers anciens (SOREQA), les termes de comparaison versés par le commissaire du gouvernement et les termes de comparaison présentés par la partie expropriée;

' fixé à 83500 euros en valeur libre, l'indemnité due par la société de requalification des quartiers anciens (SOREQA) à Mme [M] [Z] au titre de la dépossession du lot n°265 et du tiers indivis du lot n° 272 de la copropriété située [Adresse 3], sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 20] ;

' dit que la somme de 83500 euros se décompose de la façon suivante :

' 75000 euros au titre de l'indemnité principale (25 m² X 3000 euros/m²) ;

' 8500 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

' condamné la société de requalification des quartiers anciens (SOREQA) à payer à Mme [Z] la somme de 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile;

' condamné la société de requalification des quartiers anciens (SOREQA) aux dépens.



La SOREQA a interjeté appel le 17 janvier 2023 par lettre recommandée avec accusé de réception du jugement en ce que l'indemnité allouée à Mme [Z] a été fixée en valeur libre, et non en valeur occupée.









Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :



1/ adressées au greffe par la SOREQA le 16 mars 2023 notifiées le 29 mars 2023 (AR intimé le 3 avril 2023 et AR CG le 3 avril 2023 ) aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

' infirmer partiellement le jugement

statuant à nouveau en fixant les indemnités comme suit :

lots n°265 et n°272 (1/3 indivis)

valeur occupée : 3500 euros X 25m² X 0,8= 70 000 euros

remploi : 8 000 euros

Total : 78 000 euros.





2/déposées au greffe par Mme [Z] le 1er juillet 2023 notifiées le 17 juillet 2023( AR appelant du 18 juillet 2023 et AR CG du 21juillet 2023) aux termes desquelles il est formé appelant incident et demandé à la cour de:

- débouter la SOREQA de son appel et de l'ensemble de ses demandes;

- Réformer le jugement en ce qu'il a fixé l'indemnité principale à 75 000 euros et l'indemnité de remploi à la somme de 8 500 euros ;

- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SOREQA à payer à Mme [Z] la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance;

- déclarer Mme [Z] recevable et bien fondée en son appel incident, y faire droit, infirmer le jugement et statuant à nouveau:

- fixer son indemnité de dépossession sur la base de 4 000 euros/m²;

A titre subsidiaire: donner acte à Mme [Z] de son acquiescement à la valeur de 3 500 euros/m² proposée par la SOREQA dans son mémoire d'appel ;

en tout état de cause

- confirmer l'absence d'application d'un abattement pour occupation en l'espèce ;

- recalculer le montant de l'indemnité de remploi en fonction de l'indemnité principale qui sera allouée par la cour;

- accorder à Mme [Z] une indemnité accessoire pour perte de revenus locatifs;

en conséquence

- fixer à 100 000 euros en valeur libre, l'indemnité principale due par la SOREQA à Mme [Z] au titre de la dépossession du lot n°265 et du tiers indivis du lot n°272 de la copropriété située [Adresse 3], sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 20] ;

- fixer à 11 000 euros l'indemnité de remploi,

- fixer à 60193, 98 euros l'indemnité pour perte de revenus locatifs

soit une indemnité totale de 166 768 euros

A titre subsidiaire :

fixer l'indemnité principale à la somme de 87500 euros, l'indemnité de remploi à la somme de 9750 euros et l'indemnité pour perte de revenus locatifs à la somme de 7200 euros soit une indemnité totale de 104 450 euros;

A titre subsidiaire : 107 712 euros

En tout état de cause

- lui allouer une indemnité de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la SOREQA aux entiers dépens de l'instance d'appel.





3/adressées au greffe par le commissaire du gouvernement, intimé, le 3 juillet 2023 notifiées le 19 juillet 2023 (AR appelant du 20 juillet 2023 et AR Mme [Z] du 20 juillet 2023) aux termes desquelles il est demandé à la cour de confirmer le jugement.









EXPOSÉ DES MOYENS DES PARTIES

 

LA SOREQA expose que :



Faits et procédure :



Lors de la réunion de son conseil d'administration du 18 octobre 2018, la SOREQA a approuvé le recours à la procédure d'expropriation pour cause d'utilité publique et le dossier d'enquête relatif au projet d'aménagement de l'ensemble immobilier du [Adresse 3] et autorisé sa directrice générale à solliciter du préfet l'ouverture d'une enquête publique conjointe préalable à la déclaration d'utilité publique et parcellaire. Cette délibération a été prise au visa du traité de concession d'aménagement signé le 27 janvier 2016 entre la SOREQA et l'établissement public territorial Est Ensemble.



Par arrêté numéro 2020 ' 2125 du 24 septembre 2020, il a été ordonné par le préfet de la Seine-Saint-Denis l'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique et l'enquête parcellaire, qui s'est tenue du 4 novembre au 4 décembre 2020.



Le commissaire enquêteur a rendu un avis favorable sans réserve le 24 décembre 2020.



Par arrêté préfectoral n° 2021 ' 0416 du 12 février 2021, a été déclaré d'utilité publique, au profit de la SOREQA, l'acquisition à l'amiable ou par voie d'expropriation, des immeubles nécessaires à la réalisation du projet d'aménagement de l'ensemble immobilier du [Adresse 3].



En application des dispositions des articles L311-1 à 6 du code de l'expropriation, il a été procédé à la notification aux personnes expropriées de l'offre préalable et à défaut d'accord sur le montant des indemnités, le juge de l'expropriation a été saisi.



L'immeuble dont il s'agit est édifié sur une parcelle carrée cadastrée [Cadastre 20] d'une surface de 760 m².



 L'ensemble immobilier est constitué de deux immeubles en R+5 édifiés en 1925 en brique, avec une cour intérieure entre les deux bâtiments. Les parties communes intérieures sont très dégradées, notamment pour le bâtiment sur cour, nécessitant de nombreux travaux en raison notamment d'une importante fuite d'eau dans les parties communes.



L'immeuble a fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité remédiable du 10 mai 2016 et d'un arrêté de péril ordinaire du 21 juillet 2017 sur une vingtaine de lots. Il y a par ailleurs des problèmes ponctuels de chaudière.



Il se trouve à proximité du centre-ville, à cinq minutes à pied de la station de tramway [16] et de la Ferme.



En application des articles L213-4 et L 213-6 du code de l'urbanisme, la date de référence est celle du 27 mars 2020 correspondant au plan local d'urbanisme intercommunal(PLUI) d'Est Ensemble adopté le 4 février 2020 applicable à cette date.



Le lot n° 265 représente 24/10'22 èmes des parties communes générales.



Le n° 272 représente 7/10122èmes des parties communes générales. Il s'agit d'un WC commun dont la SOREQA est copropriétaire.



Le lot n° 265 est un appartement situé dans le bâtiment sur cour, au deuxième étage, dans le couloir à droite du palier, au fond du couloir.



Il comporte une entrée, une cuisine séparée avec carrelage fragmenté au sol, fenêtres PVC en double vitrage, présentant des traces noires côté fenêtre.

La salle d'eau est avec WC. Le salon bénéficie d'un linoléum au sol et d'une fenêtre en bois en simple vitrage.



La superficie cadastrale est de 25 m².



Le bien est évalué sur la base de 1400 euros/m² en valeur vénale libre et est faite sous forme alternative, compte tenu de l'incertitude quant à son état d'occupation.



La SOREQA s'appuie sur les 14 ventes intervenues à l'adresse en 2018, 20 en 2019, 3 en 2020 et 4 en cours de régulation intervenues en 2021.





DISCUSSION



La SOREQA expose que :



La SOREQA acquiesce à la valorisation du bien sur la base de 3500 euros/m², mais conteste que celui-ci doit être évalué en valeur libre et demande en conséquence, qu'il soit pratiqué un abattement de 20 % sur la valeur de celui-ci.



En effet, il a été produit aux débats un bail passé entre Madame [Z] et Monsieur Madame [A] du 28 novembre 2015 (pièce n° 3) et un contrat de location du 30 octobre 2018 passé entre Monsieur Madame [A] et la société immobilière 3F (pièce n° 4).



Il est ainsi établi que les locaux étaient occupés et que les occupants ont été relogés dans le logement social. La propriétaire expropriée conteste le fait que la SOREQA aurait relogé ses locataires, mais indique que ces derniers ont quitté les lieux après avoir été relogés par l'assistante sociale via le DALO.



Cette affirmation sans fondement est inexacte et il est produit une lettre du 11 septembre 2018 (pièce n° 5), établissant qu'elle a pris contact avec les locataires de Madame [Z] en vue qu'il soit procédé à leur relogement, lequel est intervenu au mois d'octobre suivant.



Le premier juge estime que l'état d'occupation doit être apprécié en fait à la date de l'ordonnance d'expropriation et que le relogement effectué par la SOREQA était antérieur à celle-ci, que le bien était libre et le jugement développe des motifs sur un montant relatif à l'hypothèse où le bien est occupé à la date de l'ordonnance expropriation.



Le fait que la SOREQA ait relogé par anticipation les occupants au motif principalement que les locaux avaient fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité frappant l'immeuble, notamment par rapport aux risques de saturnisme, n'est pas constitutif d'une cause légale de la fin du bail.



Le bail continu à courir au début du relogement effectué de façon anticipée à l'initiative de l'autorité expropriante et il ne s'est trouvé éteint qu'à la date de l'ordonnance expropriation.



En conséquence, l'autorité expropriante est bien fondée à solliciter qu'il soit procédé à un abattement pour occupation du bien, non pas du fait de son obligation de reloger l'occupant de bonne foi, résultant des dispositions des articles L314-1 et suivants du code de l'urbanisme, mais du fait qu'un bien occupé a une valeur moindre par rapport à un bien libre sur le marché.



Le pourcentage d'abattement habituellement retenu par la juridiction d'expropriation est plus favorable aux propriétaires privés, l'administration fiscale estimant pour sa part qu'un bien occupé a une valeur moindre de 30 % par rapport à un bien libre (article 973 du code général des impôts).



Mme [Z] répond que :



Rappel des faits



Le terrain correspond à la parcelle cadastrée [Cadastre 20] d'une superficie de 760m².



L'immeuble est constitué de deux bâtiments A et B en R+5, avec une cour intérieure et un jardin.



La construction est régie par le statut de la copropriété, avec 77 lots appartenant à 24 copropriétaires privés et à deux propriétaires publics ou institutionnels, la SOREQA et le syndicat des copropriétaires.



L'ensemble est composé de 70 logements pour une superficie de plancher de 2000 m².



L'immeuble comporte une particularité à savoir deux toilettes par paliers, soit 22 au total dont la propriété est divisée entre deux ou trois propriétaires selon les cas.



Il existait un salon de coiffure et une épicerie situés dans un local commercial au rez-de-chaussée d'une superficie de 40 m² et une loge appartenant au syndicat des copropriétaires.



Pour les locaux expropriés:

' lot n°265: représentant 124/10122èmes des parties communes générales, constitué d'un logement situé dans le bâtiment sur cour, composé d'une entrée, d'une pièce de vie, une cuisine salle de bains avec toilette, refait à neuf.

Les huisseries sont en bois double vitrage.

L'appartement est très lumineux et parfaitement entretenu.

La surface loi Carrez est de 25 m².



Lot n° 272 : représentant 7/10122 èmes des parties communes générales, constitué d'un WC commun, dont Madame [Z] est propriétaire du tiers indivis.



Elle est propriétaire et non occupante de cet appartement depuis 21 ans.



Il est produit des photographies de cet appartement.



L'immeuble est situé à proximité du centre-ville, dans une rue pavillonnaire, proche des commodités, de la crèche, du lycée, du centre commercial, de la mairie et la préfecture, dans un quartier résidentiel à 5 minutes à pied des stations de bus, métro et tramway Hôtel de Ville et la Ferme.



L'accès à l'immeuble bénéficie d'une desserte routière rapide vers l'est de [Localité 18] par l'A 86 qui se situe à proximité.



La date de référence en application de l'article L213-4 du code de l'urbanisme correspond au PLUI Est Ensemble approuvé le 4 février 2020 et rendu public le 27 mars 2020.



1° appel incident sur la valeur du mètre carré retenu par le premier juge



A titre principal il est demandé de fixer la valeur à 4000 euros/m².



Il ressort des éléments de comparaison évoqués en première instance pour la vente de biens de type T2 avec une chambre et une surface Carrez proche du bien exproprié entre 25 et 39 m², récents et tous situés dans des copropriétaires anciennes dans un périmètre inférieur à 500 m sur la commune de [Localité 13] que la fourchette de prix est de 3 568 euros à 4 731 euros pour des locaux en valeur libre, soit un ratio moyen de 4 000 euros.



L'expropriée a fait établir un rapport d'estimation de son appartement par une agence immobilière locale Stéphane Plazza Immobilier de [Localité 15] à proximité du bien et connaissant bien le marché [Localité 13], qui cite huit termes.



Certains appartements de l'immeuble et notamment les trois références citées en première instance, ayant appartenu à Monsieur [G], Monsieur [P] et Madame [T] ont été acquis par la SOREQA dans une fourchette de prix variant de 2998 euros à 2434 euros, soit un ratio moyen de 2362 euros/m² pour des logements occupés très dégradés comme le démontrent les photographies et les constats effectués par le juge de l'expropriation lors de la visite de ces appartements le jour de transport sur les lieux.









S'agissant des parties communes de l'immeuble, l'état de celles-ci est étranger à l'exproprié. Il convient d'appliquer la jurisprudence des juridictions d'expropriation écartant la moins-value des appartements liée au défaut d'entretien des parties communes.



Mme [Z] a payé sa part des travaux, elle est à jour du paiement de ses charges au 31 décembre 2021 et à ce jour elle n'a pas récupéré une partie de la somme qu'elle avait versée à titre de provision sur les travaux effectués dans l'immeuble.



Il est donc sollicité une indemnité principale de :

 24 m² X 4000 euros= 100 000 euros.



B à titre subsidiaire : sur l'acquiescement la proposition faite en appel par la SOREQA de fixer la valeur du mètre carré à 3500 euros.



Il est demandé à la cour de donner acte à Madame [Z], que si la cour ne faisait pas droit à sa demande principale, elle accepte, à titre subsidiaire cette valorisation sur la base de 3500 euros/m² acquiescée par la SOREQA .



2° sur la confirmation du jugement relativement à l'absence d'application de l'abattement pour occupation



Les faits allégués par la SOREQA sont inexacts , puisqu'elle a fait signifier un congé à ses locataires Monsieur et Madame [A] par voie d'acte extrajudiciaire du 13 avril 2018, à effet du 30 novembre 2018 (pièce n° 17) ; le bail était donc légalement résilié depuis près de 3 ans au moment où était rendue l'ordonnance d'expropriation.



Lors du transport sur les lieux, il a pu être constaté que l'appartement était libre de toute occupation et que Madame [Z] n'a pas sollicité de relogement.



Si le logement était précédemment occupé aux termes d'un contrat de location au profit de Monsieur Madame [A], ces derniers avaient quitté les lieux de leur propre initiative et renvoyé les clés à leur bailleresse par courrier recommandé avec accusé de réception du 22 novembre 2018 (pièce n° 19), et cela consécutivement au congé que leur bailleresse leur avait fait délivrer 6 mois plus tôt (pièce nos 17), et après avoir été relogés par l'assistante sociale via le DALO et aucunement par la SOREQA.



Il est donc demandé la confirmation du jugement ayant fixé une valeur libre.



3° sur la demande de perte de revenus locatifs



A à titre principal :

Il est demandé une indemnité complémentaire pour perte de revenus locatifs à hauteur de 60'193,98 euros.



Madame [Z] rappelle la chronologie des faits concernant l'immeuble du [Adresse 3].

 

2015. Vote par l'assemblée des copropriétaires de travaux de réhabilitation. 2016 : appel de fonds, réunion pour mettre en place la réalisation des travaux.

2017 : vote à l'assemblée générale pour que les travaux soient entrepris et que l'arrêté d'insalubrité remédiable soit levé.

2018 : information de la procédure d'expropriation et résolutions prises lors de l'assemblée générale du 24 mai 2018.

Le 15 mai 2008 le cabinet MIALO avocats, en qualité de conseil de 23 copropriétaires, a adressé une mise en demeure au syndic d'avoir à exécuter les travaux prescrits par l'arrêté d'insalubrité remédiable du 10 mai 2005 sous astreinte.

Une requête en référé a été diligentée pour faire constater la carence du syndic SABIMO de l'exécution de ses obligations et sa responsabilité du fait de son absence de diligence à exécuter les travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble et de la sécurité des occupants, mais le juge s'est déclaré incompétent.

2019 : lors de l'assemblée du 19 septembre 2009 le syndic LESUR immobilier a été désigné comme nouveau syndic de l'immeuble.

2020 : le syndic a eu des échanges de mails avec la SOREQA, ce qui confirme la forte présomption d'une complicité au détriment des intérêts de la copropriété.

2021 : saisine du tribunal administratif pour contester l'arrêté de déclaration d'utilité publique.

Le tribunal administratif a rendu un jugement d'irrecevabilité de la requête.

Lors de l'assemblée du 27 septembre 2021, la SOREQA a voté contre les travaux réalisés.

2022 : le syndic ne répond plus aux lettres recommandées.

La SOREQA a pris l'initiative de faire désigner le cabinet LESUR immobilier comme liquidateur de la copropriété.



Il résulte de cet historique qu'une véritable stratégie a été mise en place pour acheter tous les lots des copropriétaires de l'immeuble à des prix dérisoires et avec des techniques d'intimidation pour aboutir à des accords amiables en dessous du prix du marché.



Depuis qu'elle est copropriétaire de l'immeuble en 2018, la SOREQA s'est opposée à tous les travaux qui auraient permis la réhabilitation de l'immeubles en votant systématiquement contre les travaux envisagés.



Cette situation l'a empêchée de toucher tout loyer de la part de ses ex- locataires qui avaient reçu un courrier les informant que les parties communes de l'immeuble ayant été déclarées insalubre, ils n'étaient plus tenus de verser leur loyer à titre d'occupation depuis le 1er août 2016 (pièce n°53). 



La SOREQA laisse des locataires occupants qu'elle s'est engagée à reloger, sans relogement effectif depuis plusieurs années dans l'immeuble.



Son préjudice minimum est égal au montant des loyers, dont elle a été privée depuis l'arrêté d'insalubrité remédiable du 10 mai 2016 qui n'a pas été levé en raison des obstacles posés par la SOREQA pour effectuer les travaux ce qui lui a permis d'acquérir les appartements à moindre coût, ce qui correspond à la somme de 60'193,98 euros.



Elle produit à l'appui un tableau.



B à titre subsidiaire :



Il est demandé d'une indemnité pour perte de revenus locatifs à hauteur de 7 200 euros.

Si la cour ne faisait pas droit à sa demande principale, elle demande une indemnité pour perte de revenus locatifs correspondant à une année de loyers.



3° sur la demande de Mme [Z] de dommages intérêts pour appel abusif de la SOREQA



En application de l'article 559 du code de procédure civile, de la jurisprudence de la Cour de cassation et de la cour européenne des droits de l'homme, il est sollicité la somme de 10'000 euros pour appel abusif.



La SOREQA a interjeté appel, alors qu'elle sait pertinemment n'avoir été à l'initiative d'aucune démarche pour reloger Madame [Z].



Ces éléments démontrent la mauvaise foi et l'étude vexatoire de la SOREQA à avoir engagé une procédure d'appel à son encontre qui vise seulement à la sanctionner pour s'être légitimement opposée aux objectifs de celle-ci depuis le début de l'opération et l'empêcher de toucher l'indemnité fixée par le premier juge dans l'attente de la fin de la procédure d'appel.



Le commissaire du gouvernement conclut que :



En application des articles L 213-1 et L 2123-4 du code de l'urbanisme, la date de référence correspond au 27 mars 2020, date d'opposabilité aux tiers du PLUI d'ESt Ensemble.









Le bien est situé en zone UH, correspondant aux secteurs de préservation des formes urbaines existantes qui n'ont pas vocation à évoluer vers une autre forme urbaine.



L'article L 322-1 du code de l'expropriation précise que le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété.



En l'espèce, l'ordonnance d'expropriation est du 16 décembre 2021.



En l'espèce, au 16 décembre 2021, les locaux étaient libres de toute occupation, les occupants ayant été relogés par la SOREQA au mois de novembre 2021, comme en atteste le contrat de location passé entre Monsieur et Mme [A] et la société immobilière 3F signé le 30 octobre 2018.



Le procès-verbal transport du 30 mars 2022 mentionne une présence discrète dans la pièce de vie, aucune nourriture dans la cuisine. La propriétaire avait mentionné que sa s'ur résidait ponctuellement dans l'appartement à titre de mesure anti squat. 



Il est demandé la confirmation du jugement.





SUR CE, LA COUR



- Sur la recevabilité des conclusions



Aux termes de l'article R311-26 du code de l'expropriation modifié par décret n°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l'appel étant du 17 janvier 2023, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.



À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.



L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.



Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa. 



Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.



Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.



En l'espèce, les conclusions de la SOREQA du 16 mars 2023, de Mme [Z] du 1er juillet 2023 et du commissaire du gouvernement du 3 juillet 2023 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.



- Sur le fond



Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifié qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer 





l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.



Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.



L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.



Aux termes de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.



Aux termes de l'article L 321-3 du code de l'expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.



Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l'expropriant fait fixer l'indemnité avant le prononcé de l'ordonnance d'expropriation, à la date du jugement.

 

Conformément aux dispositions de l'article L 322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 du dit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.



L'appel de la SOREQA porte sur la demande de fixer l'indemnité d'expropriation allouée à Mme [Z] en valeur occupée, et non en valeur libre comme jugé en première instance, avec un abattement de 20 %.



L'appel incident de Mme [Z] porte sur la valeur unitaire à retenir, soit 4000 euros/m² et elle sollicite en appel une indemnité accessoire pour perte de revenus locatifs.



Le commissaire du gouvernement demande la confirmation du jugement. 



S'agissant de la date de référence, le premier juge a retenu en application des articles L 213-6 et L 213-4 du code de l'urbanisme, le plan d'urbanisme intercommunal (PLUi) Est ensemble adopté le 4 février 2020, opposable aux tiers depuis le 27 mars 2020.



Les parties retenant la même date, à savoir celle du 27 mars 2020, en application des articles L213-4 et L213-6 du code de l'urbanisme, le jugement sera confirmé sur ce point. 



S'agissant des données d'urbanisme, à cette date de référence le bien est situé en zone UH, correspondant au secteur de préservation des formes urbaines existantes qui n'ont pas vocation à évoluer vers une autre forme urbaine.



La copropriété du [Adresse 3] est composée de deux immeubles, comprenant 70 logements :

' le bâtiment A, en front de rue, est composé d'un rez-de-chaussée de 5 étages ; la façade en brique rouges, d'une vingtaine de mètres le long de la [Adresse 19] selon la partie expropriée, souffre d'une grande fissure entre le rez-de-chaussée et le premier étage ; au rez-de-chaussée, il y a une loge de concierge ainsi qu'une pièce attenante à usage de logement du gardien ; au sous-sol, il y a la chaudière assurant un chauffage collectif ; l'entrée abrite les boîtes aux lettres ;

' le bâtiment B, à l'arrière est d'une construction similaire.



Des WC se trouvent dans les couloirs communs et sont indivis entre deux ou trois propriétaires. Ils ne sont plus utilisés à ce jour et servent de débarras, les copropriétaires ayant installé dans leur logement un WC et une salle d'eau.



Les immeubles ne sont pas équipés d'un ascenseur.



Les deux bâtiments sont séparés par une petite cour intérieure de la longueur des immeubles et dont le sol est en béton ; une petite construction annexe s'y trouve.



S'agissant de l'état d'entretien de cette copropriété, la SOREQA verse l'arrêté d'insalubrité rémédiable du 10 mai 2016 (pièce n°1) qui indique que :

« cet immeuble constitue un danger pour la santé des personnes qui l'occupent ou sont susceptibles de l'occuper, aux motifs suivants :

' revêtement dégradé du aux fuites d'eau en provenance des réseaux d'évacuation et la vétusté des équipements

' installation électrique dangereuse en raison de l'absence de protection différentielle ;

' présence de peintures écaillées, de moisissure et de salpêtre ;

' absence d'entretien et de maintenance des couloirs et des cages d' escalier ; 

' une présence de divers objets entreposés dans la cour, l' espace vert à l'arrière de l'immeuble et les cabinets d'aisance communs ;

' présence d'infiltrations d'eau par la toiture. »



La SOREQA fait état d'un arrêté de péril ordinaire du 21 juillet 2017, concernant une vingtaine de lots, mais comme le souligne Mme [Z], il n'y a pas eu d'arrêté de péril sur l'immeuble et les arrêtés de péril ordinaires invoqués sur certaines parties privatives n'ont pas été versés aux débats, ni en première instance, ni en appel.



En outre, Mme [Z] produit des mails (pièce n°15) émanant de la direction de la coordination des politiques publiques et de l'appui territorial faisant état de l' arrêté d'insalubrité du 10 mai 2016, mais indiquant qu'elle ne disposait pas d'autres pièces ayant trait à un péril.



Il ressort du procès-verbal de transport que les parties communes (entrée, cour intérieure, escalier, couloir d'accès au logement) sont dégradées, dans un mauvais état d'entretien. Le revêtement des cages d'escalier se décolle, la peinture est écaillée, il y a du salpêtre sur les murs, le sol du couloir est fissuré, des fils électriques pendent. Les façades présentent des fissures et souffrent d'un manque d'entretien.



Mme [Z] demande dans la fixation de la valeur unitaire, de ne pas tenir compte du mauvais état des parties communes.



Cependant, les désordres sont anciens et les actions mises en 'uvre n'ont pas permis une levée de l'arrêté péril et n'ont pas fait obstacle à déclaration d'utilité publique préfectorale, étant précisé que des travaux ont été votés en 2017 et des fonds avancés, soit trois à quatre années antérieurement à la déclaration de la déclaration d'utilité publique, mais qui n'ont finalement pas été réalisés.



En outre, si Mme [Z] fait état du fait que la SOREQA est devenu majoritaire et a voté contre les travaux, il n'est pas mentionné dans le long historique des actions mises en 'uvre, d'action dans le cadre du droit de la copropriété permettant de contourner cette difficulté.



Le premier juge a donc exactement considéré que l'état d'entretien de la copropriété est constitutif de la consistance du logement à évaluer et qu'il doit être pris en considération, sans qu'il ne soit appliqué cependant d'abattement pour vétusté.



S'agissant des biens expropriés :



L'appartement de Mme [Z] , situé dans le bâtiment B sur cour, au 2e étage, se compose d'un petit couloir qui dessert :







' une pièce de vie, à droite,décorée d'un lino au sol, de peinture au mur et au plafond et meublée d'un lit double ; 

 ' une cuisine, dans le prolongement de la pièce de vie, décorée de peintures au mur et au plafond et équipée de placards bas, d'un évier avec plan travail surmonté de faïence et d'un ballon d'eau chaude ;

' une salle d'eau, en fond, décorée d'un carrelage au sol, de faïence sur l'un des murs, de peintures sur les autres murs et au plafond et équipée d'un bac de douche positionnée en hauteur, à environ 30 cm du sol, un petit lavabo, d'un WC et d'une petite fenêtre.



Il ressort du procès-verbal de transport sur les lieux que l'appartement est propre, dispose de fenêtres en double vitrage et d'une bonne luminosité naturelle ; il a fait l'objet de travaux de rénovation d'un montant de 10'890 euros TTC à la fin de l'année 2018.



L'appartement ne dispose ni d'une cave, ni d'un parking.



Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès verbal de transport.



S'agissant de l'environnement, la [Adresse 19] est située en centre-ville de la commune de [Localité 13], dans un quartier d'habitation composé de pavillons et de petits immeubles.



La voie est à proximité de la mairie, de la maison de la culture, d'une crèche, de l'école [17], de commerces ainsi que du tribunal judiciaire implanté de l'autre côté de l'[Adresse 12], axe routier majeur de la commune de [Localité 13].



L'immeuble est desservi par :

' le réseau routier : A 86

' le réseau de transport en commun : le tramway T1, station [16], la ligne 5 du métro, station [14], et plusieurs lignes de bus.



S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s'agit de celle du jugement de première instance conformément à l'article L322-2 du code de l'expropriation, soit le 30 novembre 2022.





- Sur l'indemnité principale



1° Sur les surfaces



Les parties s'accordent comme en première instance pour retenir une surface pour l'appartement de 25 m².



Le jugement sera confirmé sur ce point.





2° Sur l'application d'un abattement 



Le premier juge a considéré que les biens appartenant à Madame [Z] sont libres et il les a donc évalués comme tel.



La SOREQA demande l'infirmation du jugement avec l'application d'un abattement de 20 % pour occupation.



Mme [Z] demande la confirmation du jugement.



Aux termes de l'article L322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance d'expropriation, soit en l'espèce à la date du 16 décembre 2021.



Au 16 décembre 2021, les locaux étaient libres de toute occupation, les occupants ayant été relogés par la SOREQA au mois de novemebre 2021, comme en atteste le contrat de location passé entre M. et Mme [A] et la société 3F signé le 30 octobre 2018.



En outre, à la date du transport sur les lieux du 30 mars 2022 sans qu'il soit fait état d'un changement depuis la date de l'ordonnance d'expropriation, il est fait état uniquement d'une présence discrète dans la pièce de vie, sans nourriture dans la cuisine, la propriétaire ayant mentionné que sa soeur y résidait ponctuellement à titre de mesure anti-squat.



Il convient donc de confirmer le jugement qui a exactement retenu une valeur libre et de débouter la SOREQA de sa demande d'appliquer un abattement de 20% pour occupation.





3° Sur la méthode



Le juge de l'expropriation dispose du pouvoir souverain d'adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.



Comme en première instance, les parties s'accordent pour retenir comme méthode d'évaluation celle de la comparaison.



Le jugement sera donc confirmé sur ce point.





4° Sur les références des parties 



Après examen des références de la SOREQA, de Madame [Z] et du commissaire du gouvernement, le premier juge a retenu une valeur unitaire de 3 200 euros/m².



La SOREQA acquiesce à la valeur fixée par le premier juge mais fait état d'une valeur unitaire de 3 500 euros/m².



Mme [Z] a formé appel incident sur ce point et demande de retenir une valeur unitaire de 4 000 euros/m² et acquiesce à titre subsidiaire à la valeur unitaire de 3 500 euros/m².



Le commissaire du gouvernement demande la confirmation de la valeur retenue par le premier juge.



Il convient en conséquence d'examiner les références des parties : 





a) Les références de la SOREQA





Elle acquiesce à la valeur fixée par le premier juge mais fait état d'une valeur unitaire de 3 500 euros /m².



Elle produit les termes suivants correspondant à SOREQA DILHI EST ENSEMBLE :





























































































































































Ces termes correspondant aux années 2018, 2019, 2020 et 2021 n'étant pas critiqués par Mme [Z] en appel seront retenus avec une moyenne de :

-2018 : 2067 euros/m²

-2019 : 1994 euros:m²

-2020 : 2022 euros/m²

-2021 : 2087 euros/m²

soit une moyenne de 2082 euros/m², toutes situations d'occupation confondues, avec une moyenne de 2139 euros/m² en valeur libre, valeur qui sera retenue la fixation étant en valeur libre.



L'état de ces biens n'est pas connu.



b) Les références de Mme [Z]



Mme [Z] invoque un rapport d'estimation de son appartement par une agence immobilière locale située à proximité du bien et connaissant donc bien le marché de [Localité 13], à savoir l'agence Stéphane Plaza immobilier de [Localité 15], sur la base de références récentes pour des biens similaires, proposant une estimation à hauteur de 3500 euros/m² ( pièce n°51).

La pièce n° 51 correspond à une lettre de M. [X] à Mme [L] du 29 mars 2021.



Il indique que l'agence cite notamment huit termes de comparaison situés à moins de 300 m sur la commune de [Localité 13] (Pièce n°64)



Les références de publication sont bien mentionnées dans le mémoire de Mme [Z] :







N du terme



Date de vente



Adresse



Surface Carrez/m²



Prix en euros



Prix en euros/m²



Observations





I1



22 avril 2021



[Adresse 6]



38



146'500



3899



valeur libre

T2 au 4e étage au sein d'une copropriété de 1960, sans ascenseur, avec une cave de 2 m²





I2



14 avril 2021



[Adresse 1]



37



140'000



3784



Valeur libre

T2 au 8e étage au sein d'une copropriété de 1975, avec parking





I3



1er mars 2021



[Adresse 1] 



39



147'000



3769



Valeur libre

appartement T2 au 7e étage au sein d'une copropriété de 1975, avec parking





I4



9 septembre 2020



[Adresse 2]



37



132'000



3568



Valeur libre

appartement T2 au premier étage au sein d'une copropriété de 1975, avec parking





I5



23 octobre 2020



[Adresse 2]



39



142'000



3641



Valeur libre

appartement T2 au premier étage au sein d'une copropriété de 1975, avec parking





I6



27 avril 2021



[Adresse 4]



38,91



184'100



4731



Valeur libre

 appartement T2 au 4e étage au sein d'une copropriété de 2013, avec un parking





I7



11 mai 2021



[Adresse 4]



38,51



173 000



4492



Valeur libre

appartement T2 au 5e étage au sein d'une copropriété de 2013, avec un parking





I8



27 juillet 2021



[Adresse 4]



36



150'000



4166



valeur libre

appartement T2 au premier étage au sein d'une copropriété de 2013, avec un parking





moyenne



















4006











Ces termes avec une moyenne de 4006 euros/m² correspondent à des cessions de biens situés dans des immeubles autres que celui du [Adresse 3], mais situés à proximité.



Ces termes comparables en localisation et consistance seront retenus.



Cependant, il s'agit d'appartements situés dans des immeubles bien plus récents et de meilleure facture.



En outre, ils disposent tous d'un parking, alors que le bien de Mme [Z] en est dépourvu.



De plus, l'immeuble au [Adresse 3] a été construit en 1925, sans ascenseur, et avec un état d'usure bien supérieur dans les parties communes en l'absence de rénovation. 



Enfin, la propre estimation invoquée par Mme [Z] par une agence immobilière est de 3500 euros/m².



Cette moyenne est donc une valeur haute.





C/ Les réferences du commissaire du gouvernement



Le commissaire du gouvernement en appel ne propose pas de termes de référence.



La moyenne des références retenus par la cour est donc de :

2 139 euros (références SOREQA) + 4 006 euros (réferences Mme [Z]) = 6145 euros / 2 = 3 072,5 euros/m².



Le premier juge a retenu une valeur de 3 000 euros/m².









Cependant la SOREQA indique acquiescer à une valeur de 3 500 euros/m².



Cette valeur de 3 500 euros/m² sera donc retenue, la valeur revendiquée de 4 000 euros/m² ne pouvant être atteinte.



L'indemnité principale est donc de :

25 m² X 3 500 euros = 87 500 euros en valeur libre.



Le jugement sera infirmé en ce sens.





- Sur les indemnités accessoires





1° Sur l'indemnité de remploi





Elle est calculée selon la jurisprudence habituelle comme suit : 

20% entre 0 et 5 000 euros : 1 000 euros

15% entre 5 001 et 15 000 euros : 1 500 euros

10% sur le surplus soit : (87 500 - 15 000 ) x 10% = 8 750 euros

soit un total de 11 250 euros.



Le jugement sera infirmé sur ce point. 





2° sur l'indemnité pour perte de revenus locatifs 





Mme [Z] n'a pas formulé en première instance de demande pour perte de revenus locatifs.



Cependant, une demande d'indemnité accessoire peut être formée pour la première fois en appel (Cass. 3ème, 18 juin 1997, n° 96 -70126).



Il est de principe que dans la mesure ou le bien exproprié est affecté à la location, l'exproprié est en droit d'être indemnisé au titre de la perte de revenus locatifs.



En l'espèce, la fixation de l'indemnité principale étant en valeur libre comme demandé par Mme [Z], elle ne peut se voir accorder une indemnité pour perte de revenus locatifs.



Elle sera donc déboutée de sa demande d'indemnité accessoire pour perte de revenus locatifs.



L'indemnité de dépossession est donc de :

 87 500 + 11 250= 98 750 euros en valeur libre.



Le jugement sera infirmé en ce sens.





- Sur la demande de condamnation de la SOREQA à verser des dommages et intérêts pour appel abusif





Mme [Z] demande sur le fondement de l'article 559 du code de procédure civile que la SOREQA soit condamnée à lui verser la somme de 10'000 euros à titre de dommages intérêts pour appel abusif.











Elle indique en effet que la SOREQA a interjeté appel du jugement de manière malicieuse, voire avec mauvaise foi, alors qu'elle savait n'avoir été à l'initiative d'aucune démarche pour la reloger.



L'article 559 du code de procédure civile dispose qu'en cas d'appel principal dilatoire ou abusif, l' appelant peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10'000 euros, sans préjudice des dommages intérêts qui lui seraient réclamés. 



En l'espèce, si Mme [Z] allègue que la SOREQA a interjeté appel de mauvaise foi, elle ne démontre pas que la SOREQA a agi avec malice, mauvaise foi ou erreur grossière équivalente au dol.



Mme [Z] sera donc déboutée de sa demande de condamnation de la SOREQA à lui verser la somme de 10'000 euros de dommages intérêts pour appel abusif.





- Sur l'article 700 du code de procédure civile



Il convient de confirmer le jugement qui a condamné la SOREQA à payer à Mme [Z] la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



L'équité commande de condamner la SOREQA à verser à Mme [Z] la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.





- Sur les dépens



Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l'expropriant conformément à l'article L 312-1 du code de l'expropriation.



La SOREQA perdant le procès sera condamnée aux dépens d'appel.







PAR CES MOTIFS, 





La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,



Statuant dans la limite des appels ;



Déclare recevables les conclusions des parties ; 



Infirme partiellement le jugement entrepris



Fixe à la somme de 98'750 euros en valeur libre, l'indemnitée due par la société de requalification des quartiers anciens (SOREQA) à Madame [M] [Z] au titre de dépossession du lot numéro 265 et du tiers indivis du lot n° 272 de la copropriété située [Adresse 3] 

[Adresse 3] à [Localité 13], sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 20] se décomposant comme suit :

' indemnité principale : 87'500 euros

' indemnité de remploi : 11250 euros



Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions ;











Y ajoutant,



Déboute Mme [Z] de sa demande d'indemnité pour perte de revenus locatifs ;



Déboute Mme [Z] de sa demande de condamnation de la SOREQA à lui verser des dommages et intérêts pour appel abusif ;



Condamne la SOREQA à verser à Mme [Z] la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne la SOREQA aux dépens. 







LE GREFFIER LE PRÉSIDENT