Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 7 — 3 octobre 2024

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 7



ARRÊT DU 03 OCTOBRE 2024

(n° , 20 pages)





Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/04970 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHJJ7



Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 30 Novembre 2022 par le tribunal judiciaire de BOBIGNY - RG n° 22/00025





APPELANTE

S.A. SOREQA

[Adresse 10]

[Localité 9]

représentée par Me Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0131









INTIMÉ ET APPELANT INCIDENT

Monsieur [L] [N]

[Adresse 6]

[Localité 9]

représenté par Me Olivier PERSONNAZ, avocat au barreau de PARIS, toque : B1098





INTIMÉE

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE SAINT DENIS - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Division Missions Domaniales

[Adresse 8]

[Localité 11]

représentée par Madame [I] [F], en vertu d'un pouvoir général









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Juin 2024, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Hervé LOCU, Président

Madame Marie MONGIN, Conseillère

Madame Nathalie BRET, Conseillère



Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats





ARRÊT :



- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.



***



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE



Monsieur [L] [N] était propriétaire du lot n° 282 et d'un tiers indivis du lot n° 238 de la copropriété située [Adresse 4] à [Localité 11], sur la parcelle cadastrée section V n° [Cadastre 1] d'une superficie de 760 m².



Il s'agit d'un appartement de type T2 (lot n°282) ainsi que d'un WC commun (1/3 indivis du lot n° 290).



Le bien est situé dans le périmètre du projet d'aménagement de l'ensemble immobilier du [Adresse 4] à [Localité 11] qui a fait l'objet:

- d'une déclaration d'utilité publique(DUP), selon l'arrêté préfectoral 

n° 2021 ' 0416 du 12 février 2021;

' d'une déclaration de cessibilité, selon l'arrêté préfectoral n° 2021 1624 

du 15 juin 2021;

' d'une ordonnance d'expropriation du 16 décembre 2021, emportant transfert de propriété.



La SOREQA a notifié cette offre indemnitaire à M. [L] [N] par lettre recommandée avec accusé de réception daté du 10 mai 2021 et son mémoire par acte d'huissier de justice délivré le 5 octobre 2021 à étude, selon les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile.



Par requête reçue le 7 février 2022 par le greffe, la SOREQA a saisi la juridiction de l'expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de fixation de la valeur du bien appartenant à Monsieur [L] [N].



Par jugement contradictoire du 30 novembre 2022, après transport sur les lieux le 30 mars 2022, le juge de l'expropriation a:

' annexé à la décision le PV de transport du 23 mars 2022; 

' annexé à la décision les termes de comparaison produits par la société de requalification des quartiers anciens (SOREQA), les termes de comparaison versés par le commissaire du gouvernement et les termes de comparaison présentés par la partie expropriée ;

' fixé à 72720 euros en valeur libre, l'indemnité due par la société de requalification des quartiers anciens (SOREQA) à Monsieur [L] [N] au titre de la dépossession du lot n°282 et du tiers indivis du lot n° 290 de la copropriété située [Adresse 4] à [Localité 11], sur la parcelle cadastrée section V n° [Cadastre 1] ;

' dit que la somme arrondie de 72720 euros se décompose de la façon suivante:

' 65192 euros au titre de l'indemnité principale (22,48 m² X 2 900 euros/m²);

' 7519, 20 euros au titre de l'indemnité de remploi;

' condamné la société de requalification des quartiers anciens (SOREQA) à payer à Monsieur [L] [N] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

' condamné la société de requalification des quartiers anciens (SOREQA) aux dépens.







La SOREQA a interjeté appel le 18 janvier 2023 par lettre recommandée avec accusé de réception du jugement en ce que l'indemnité allouée à M. [L] [N] a été fixée en valeur libre, et non en valeur occupée.



Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures:



1/ adressées au greffe par la SOREQA le 30 mars 2023 notifiées le 30 mars 2023 (AR intimé le 1er avril 2023 et AR CG le 3 avril 2023 ) aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

' infirmer partiellement le jugement

statuant à nouveau fixer les indemnités comme suit :

lots n°282 et n°290 ( 1/3 indivis)

valeur occupée : 2900 euros X 22,48m² X 0,8= 52153 euros

remploi : 6215 euros

Total : 58368 euros



2/déposées au greffe par M. [L] [N] le 1er juillet 2023 notifiées le 17 juillet 2023 (AR appelant du 24 juillet 2023 et AR CG du 24juillet 2023) aux termes desquelles, il est formé appelant incident et demandé à la cour de :

- débouter la SOREQA de son appel et de l'ensemble de ses demandes ;

- réformer le jugement en ce qu'il a fixé l'indemnité principale à 65192 euros et l'indemnité de remploi à la somme de 7519, 20 euros;

- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SOREQA à payer à M. [L] [N] la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance;

- déclarer M. [L] [N] recevable et bien fondé en son appel incident, y faire droit, infirmer le jugement et statuant à nouveau :

- fixer la valeur de l'appartement de M. [N] sur la base de 4 000 euros/m² ;

- confirmer l'absence d'application d'un abattement pour occupation en l'espèce ;

- recalculer le montant de l'indemnité de remploi en fonction de l'indemnité principale qui sera allouée par la cour ;

- accorder à M. [N] une indemnité accessoire pour perte de revenus locatifs ;

- accorder à M. [N] des dommages et intérêts pour appel abusif de la SOREQA ;

en conséquence,

- fixer à 89920 euros en valeur libre, l'indemnité principale due par la SOREQA à M.[N] au titre de la dépossession du lot n°282 et du tiers indivis du lot n°290 de la copropriété située [Adresse 4] à [Localité 11], sur la parcelle cadastrée section V n°[Cadastre 1];

- fixer à 9992 euros l'indemnité de remploi,

A titre principal : fixer l'indemnité pour perte de revenus locatifs à la somme de 59 400 euros ;

A titre subsidiaire : fixer l'indemnité pour perte de revenus locatifs à la somme de 7 800 euros

soit une indemnité totale de :

A titre principal : 159312 euros

A titre subsidiaire : 107712 euros

- condamner la SOREQA à lui verser la somme de 10000 euros à titre de dommages et intérêts pour appel abusif,

- lui allouer une indemnité de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamner la SOREQA aux entiers dépens de l'instance d'appel.



3/adressées au greffe par le commissaire du gouvernement, intimé, le 3 juillet 2023 notifiées le 17 juillet 2023(AR appelant du 18 juillet 2023 et AR intimé du 18 juillet 2023) aux termes desquelles il est demandé à la cour de confirmer le jugement.



EXPOSÉ DES MOYENS DES PARTIES



LA SOREQA expose que :



Faits et procédure



Lors de la réunion de son conseil d'administration du 18 octobre 2018, la SOREQA a approuvé le recours à la procédure d'expropriation pour cause d'utilité publique et le dossier d'enquête relatif au projet d'aménagement de l'ensemble immobilier du [Adresse 4] à [Localité 11] et autorisé sa directrice générale à solliciter du préfet l'ouverture d'une enquête publique conjointe préalable à la déclaration d'utilité publique et parcellaire. Cette délibération a été prises au visa du traité de concession d'aménagement signé le 27 janvier 2016 entre la SOREQA et l'établissement public territorial Est Ensemble.



Par arrêté numéro 2020 - 2125 du 24 septembre 2020, il a été ordonné par le préfet de la Seine-Saint-Denis l'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique et à l'enquête parcellaire, qui s'est tenue du 4 novembre au 4 décembre 2020.



Le commissaire enquêteur a rendu un avis favorable sans réserve le 24 décembre 2020.



Par arrêté préfectoral n° 2021 - 0416 du 12 février 2021, a été déclaré d'utilité publique, au profit de la SOREQA, l'acquisition à l'amiable ou par voie d'expropriation, des immeubles nécessaires à la réalisation du projet d'aménagement de l'ensemble immobilier du [Adresse 4] à [Localité 11].



En application des dispositions des articles L311-1 à 6 du code de l'expropriation, il a été procédé à la notification aux personnes expropriées de l'offre préalable et à défaut d'accord sur le montant des indemnités, le juge de l'expropriation a été saisi.



L'immeuble dont il s'agit est édifié sur une parcelle carrée cadastrée V n° [Cadastre 1] d'une surface de 760 m². L'ensemble immobilier est constitué de deux immeubles en R + 5 édifiés en 1925 en brique, avec une cour intérieure entre les deux bâtiments. Les parties communes intérieures sont très dégradées, notamment pour le bâtiment sur cour, nécessitant de nombreux travaux en raison notamment d'une importante fuite d'eau dans les parties communes.



L'immeuble a fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité remédiable du 10 mai 2016 et d'un arrêté de péril ordinaire du 21 juillet 2017 sur une vingtaine de lots. Il y a par ailleurs des problèmes ponctuels de chaudière.



Il se trouve à proximité du centre-ville, à cinq minutes à pied de station de tramway [15] et de [16].



En application des articles L213-4 et L 213-6 du code de l'urbanisme, la date de référence est celle du 27 mars 2020 correspondant au plan local d'urbanisme intercommunal (PLUI) d'Est Ensemble adopté le 4 février 2020 applicable à cette date.



Le lot n° 282 représente 114/10122 èmes des parties communes générales.

Il s'agit d'une simple commodité.



Le lot n° 282 est un appartement situé au quatrième étage du bâtiment sur rue, comportant un séjour avec coin cuisine meublé (crédence), une salle d'eau carrelée jusqu'à mi-hauteur avec WC (lavabo, douche et fenêtre) et une chambre.

Les huisseries sont en PVC avec double vitrage.

L'état d'entretien est bon.



La surface est de 22,48 m² loi Carrez.



La SOREQA s'appuie sur les 14 ventes intervenues à l'adresse en 2018, 20 en 2019, 3 en 2020 et 4 en cours de régulation intervenues en 2021.









DISCUSSION



La SOREQA acquiesce à la valorisation du bien sur la base de 2900 euros/m², mais conteste que celui-ci doive être évalué en valeur libre et demande en conséquence, qu'il soit évalué en valeur occupé en pratiquant un abattement de 20 % sur la valeur de celui-ci.



En effet, il est produit aux débats un bail passé entre M. [N], et M. [W] du 1er mai 2015 et un contrat de location du 23 novembre 2021 entre M. [W] et la société Haut de France Habitat.



Le propriétaire exproprié conteste le fait que la SOREQA aurait relogé ses locataires, mais indique que ces derniers ont quitté les lieux après avoir été relogés par l'assistance sociale via le DALO.



Cette affirmation sans fondement est inexacte et il est produit une lettre du 10 juin 2021, établissant qu'elle a pris contact avec les locataires de M. [N] en vue qu'il soit procédé à leur logement, qu'elle est intervenue au mois de novembre suivant.



Bien que le premier juge estime que l'état d'occupation doit être apprécié en fait à la date de l'ordonnance d'expropriation et que le relogement effectué par la SOREQA était antérieur à celle-ci, le bien était libre, le jugement développe des motifs sur un montant relatif à l'hypothèse où le bien est occupé à la date de l'ordonnance expropriation.



Le fait que la SOREQA ait relogé par anticipation les occupants au motif principalement que les locaux avaient fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité frappant l'immeuble, notamment par rapport aux risques de saturnisme, n'est pas constitutif d'une cause légale de la fin du bail.



Le bail a continué à courir au début du relogement effectué de façon anticipée à l'initiative de l'autorité expropriante et il ne s'est trouvé éteint qu'à la date de l'ordonnance d'expropriation.



En conséquence, l'autorité expropriante est bien fondée à solliciter qu'il soit procédé à un abattement pour occupation du bien, non pas du fait de son obligation de reloger l'occupant de bonne foi, résultant des dispositions des articles L314-1 et suivants du code de l'urbanisme, mais du fait que, qu'un bien occupé a une valeur moindre par rapport à un bien libre sur le marché.



Le pourcentage d'abattement habituellement retenu par la juridiction d'expropriation est plus favorable aux propriétaires privés, l'administration fiscale estimant pour sa part qu'un bien occupé a une valeur moindre de 30 % par rapport à un bien libre (article 973 du code général des impôts).



M. [L] [N] répond que :



Procédure d'expropriation



L'arrête préfectoral de cessibilité du 15 juin 2021 a fait l'objet d'un recours qui a été rejeté par le tribunal administratif de Paris.



Rappel des faits

Le terrain correspond à la parcelle cadastrée V n°[Cadastre 1] d'une superficie de 760m².



L'immeuble est constitué de deux bâtiments A et B en R+5, avec une cour intérieure et un jardin.



La construction est régie par le statut de la copropriété, avec 77 lots appartenant à 24 copropriétaires privés et à deux propriétaires publics ou institutionnels, la SOREQA et le syndicat des copropriétaires.

L'ensemble est composé de 70 logements pour une superficie de plancher de 2000 m².



L'immeuble comporte une particularité à savoir deux toilettes par paliers, soit 22 au total dont la propriété est divisée entre deux ou trois propriétaires selon les cas.



Il existait un salon de coiffure et une épicerie situés dans un local commercial au rez-de-chaussée d'une superficie de 40 m² et une loge appartenant au syndicat des copropriétaires.



Les travaux étaient envisagés dans les parties communes pour faire lever l'insalubrité qui était remédiable ; ils ont été votés et devaient être financés par les fonds versés par les copropriétaires avec l'aide de 50 % obtenus auprès de l'ANAH, ce qui a été caché par le syndicat SABIMO ; les travaux n'ont finalement pas été mis en 'uvre par le syndicat à l'encontre duquel une procédure en responsabilité a été engagée.



Pour les locaux expropriés :

' lot n°282: représentant 114/10122 èmes des parties communes générales, constitué d'un logement situé dans le bâtiment sur rue, quatrième étage, dans le couloir à droite du palier, à droite dans ce couloir, composé d'un séjour avec coin cuisine meublé (crédence), une salle d'eau carrelée jusqu'à mi-hauteur avec WC et une chambre. 

Les huisseries sont en PVC avec double vitrage, les persiennes sont métalliques.

 L'appartement est bien entretenu.

 La surface loi Carrez est de 22, 48 m².



Lot n° 290 : représentant 7/10122 des parties communes générales, constitué d'un WC commun, situé dans le bâtiment B, quatrième étage, dans le couloir à gauche du palier à gauche dans le couloir, dont Monsieur [N] est propriétaire du tiers indivis.



Il est propriétaire et occupant de cet appartement depuis 7 ans.



Il est produit des photographies de cet appartement.



La date de référence en application de l'article L213-4 du code de l'urbanisme correspond au PLUI Est Ensemble approuvé le 4 février 2020 et rendu public le 27 mars 2020.



Le bien est situé en zone UH.



Discussion



Il est rappelé la chronologie des faits concernant l'immeuble.

2015. Vote par l'assemblée des copropriétaires de travaux de réhabilitation. 2016 : appel de fonds, réunion pour mettre en place la réalisation des travaux.

2017 : vote à l'assemblée générale pour que les travaux soient entrepris et que l'arrêté d'insalubrité remédiable soit levé.

2018 : information de la procédure d'expropriation et résolutions prises lors de l'assemblée générale du 24 mai 2018.

Le 15 mai 2008 le cabinet MIALO avocats, en qualité de conseil de 23 copropriétaires, a adressé une mise en demeure au syndic d'avoir à exécuter les travaux prescrits par l'arrêté d'insalubrité remédiable du 10 mai 2005 sous astreinte.

Une requête en référé a été diligentée pour faire constater la carence du syndic SABIMO de l'exécution de ses obligations et sa responsabilité du fait de son absence de diligence à exécuter les travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble et de la sécurité des occupants, mais le juge s'est déclaré incompétent.

2019 : lors de l'assemblée du 19 septembre 2009 le syndic LESUR immobilier a été désigné comme nouveau syndic de l'immeuble.

2020 : le syndic a eu des échanges de mails avec la SOREQA , ce qui confirme la forte présomption d'une complicité au détriment des intérêts de la copropriété.

2021 : saisine du tribunal administratif pour contester l'arrêté de déclaration d'utilité publique.

Le tribunal administratif a rendu un jugement d'irrecevabilité de la requête.

Lors de l'assemblée du 27 septembre 2021,la SOREQA a voté contre les travaux réalisés.

2022 : le syndic ne répond plus aux lettres recommandées.







La SOREQA a pris l'initiative de faire désigner le cabinet LESUR immobilier comme liquidateur de la copropriété.



Il résulte de cet historique qu'une véritable stratégie a été mise en place pour acheter tous les lots des copropriétaires de l'immeuble à des prix dérisoires et avec des techniques d'intimidation pour aboutir à des accords amiables en dessous du prix du marché.



1° sur la confirmation du jugement relativement à l'absence d'application de l'abattement pour occupation



Le premier juge a exactement analysé la situation pour en conclure à l'absence d'application de l'abattement pour occupation.



Le courrier adressé au locataire ne démontre aucunement que Monsieur [N] a demandé à la SOREQA de reloger ses locataires et que celle-ci est dans l'incapacité de produire une telle demande qui n'a jamais été faite par Monsieur [N].



En tout état de cause, comme le rappelle justement le premier juge, à supposer que la SOREQA soit intervenue pour reloger les locataires de Monsieur [N], ce constat est antérieur à l'ordonnance d'expropriation du 16 décembre 2021 et même de la déclaration d'utilité publique du 12 février 2021.



C'est à la date de l'ordonnance d'expropriation que doit être appréciée la consistance du bien et à cette date le bien était libre d'occupation, puisque les anciens locataires avaient quitté les lieux au mois de mai 2019.



Le premier juge a pu constater lors du transport sur les lieux que l'appartement était libre de toute occupation.



À titre subsidiaire, si la cour considérait que l'appartement devait être indemnisé en valeur occupée, cette valeur occupée ne devrait pas être différente de la valeur libre eu égard au fait que les termes de comparaison produits ne démontrent pas une différence de valeur selon que les biens ont été acquis libres ou occupés, conformément à la jurisprudence de la cour sur l'application de l'abattement pour occupation.



À titre infiniment subsidiaire, l'abattement pour relogement ne pourra pas être supérieur à la somme de 3500 euros correspondant à la décote de la valorisation du bien proposée par le commissaire du gouvernement dans ses conclusions.



A titre infiniment subsidiaire, l'abattement pour relogement ne pourra pas être supérieur à la somme de 6 500 euros évaluée par la SOREQA, elle-même dans son étude réalisée en avril 2017.



En tout état de cause, à ce jour la SOREQA n'a pas relogé ses propres locataires qui ont vendu leur lot depuis 2018, donc comment aurait-elle pu reloger les locataires de Monsieur [N] '



2° sur la demande incidente de fixer la valeur de l'appartement à 4000 euros/m²



Il ressort des éléments de comparaison évoqués en première instance pour la vente de biens de type T2 avec une chambre et une surface Carrez proche du bien exproprié entre 25 et 39 m², récents et tous situés dans des copropriétaires anciennes dans un périmètre inférieur à 500 m sur la commune de [Localité 11] que la fourchette de prix est de 3568 euros à 4731 euros pour des locaux en valeur libre, soit un ratio moyen de 4000 euros.



Il a fait établir un rapport d'estimation de son appartement par une agence immobilière locale ORPI de [Localité 14] à proximité du bien et connaissant bien le marché [Localité 11], qui cite huit termes.







Certains appartements de l'immeuble et notamment les trois références citées en première instance, ayant appartenu à Monsieur [C], Monsieur [B] et Madame [Y] ont été acquis par la SOREQA dans une fourchette de prix variant de 2 998 euros à 2 434 euros, soit un ratio moyen de 2 362 euros/m² pour des logements occupés très dégradés comme le démontrent les photographies et les constats effectués par le juge de l'expropriation lors de la visite de ses appartements le jour du transport sur les lieux.



 S'agissant des parties communes de l'immeuble, l'état de celles-ci est étranger à l'exproprié. Il convient d'appliquer la jurisprudence des juridictions d'expropriation écartant la moins-value des appartements liés au défaut d'entretien des parties communes.



Il est dit que contrairement aux allégations de la SOREQA, il n'y a pas eu d'arrêté de péril sur l'immeuble et que les arrêtés de péril ordinaire invoqués sur certaines privatives n'ont pas été versés aux débats. 



Monsieur [N] a payé sa part des travaux, il est à jour du paiement ses charges au 31 décembre 2021 et à ce jour, il n'a pas récupéré une partie de la somme qu'il avait versée à titre de provision sur les travaux effectués dans l'immeuble.



Il est donc sollicité une indemnité principale de :

 22,48 m² X 4 000 euros= 89 920 euros.



3° sur l'indemnité de remploi



Il est sollicité une indemnité de remploi d'un montant de 9 992 euros.



4°sur la demande de perte de revenus locatifs



A titre principal



Il est demandé une indemnité complémentaire pour perte de revenus locatifs à hauteur de 59 400 euros.



Il est produit un tableau à l'appui de sa demande.



B à titre subsidiaire



Il est demandé une indemnité pour perte de revenus locatifs à hauteur de 7 800 euros.



Si la cour ne faisait pas droit à sa demande principale pour la perte de revenus locatifs depuis 2016 du fait de la SOREQA, il est sollicité une indemnité de 7800 euros en application de la jurisprudence usuelle, correspondant à une année.



5° sur la demande de la SOREQA à lui verser des dommages intérêts pour appel abusif



En application de l'article 559 du code de procédure civile, de la jurisprudence de la Cour de cassation et de la Cour européenne des droits de l'homme, il sollicite la somme de 10'000 euros pour appel abusif.



Il indique que la SOREQA a formé appel de manière malicieuse, voir avec mauvaise foi, alors qu'elle savait pertinemment qu'il n'a jamais demandé le relogement de ses locataires dans le cadre de l'opération d'expropriation, puisque ces derniers ont été relogés par le DALO par l'intermédiaire de l'instance sociale.



L'engagement d'une procédure d'appel à son encontre vise seulement à le sanctionner pour s'être légitimement opposé aux objectifs de la SOREQA depuis le début de l'opération et l'empêcher de toucher l'indemnité fixée par le premier juge dans l'attente de la fin de la procédure d'appel.



Le commissaire du gouvernement conclut que :



En application des articles L 213-1 et L 2123-4 du code de l'urbanisme, la date de référence correspond au 27 mars 2020, date d'opposabilité aux tiers du PLUI d'Est Ensemble.





Le bien est situé en zone UH, correspondant aux secteurs de préservation des formes urbaines existantes qui n'ont pas vocation à évoluer vers une autre forme urbaine.



L'article L 322-1 du code de l'expropriation précise que le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété.



En l'espèce, l'ordonnance d'expropriation est du 16 décembre 2021.



En l'espèce, à cette date, le bien exproprié était libre de toute occupation, les occupants ayant été relogés par la SOREQA au mois de mai 2019, comme en atteste le bail versé aux débats par la SOREQA passé entre M. et Mme [W] et Haut de Seine.



Le procès-verbal de transport du 30 mars 2022 mentionne que le bien était libre de toute occupation. 





SUR CE, LA COUR



- Sur la recevabilité des conclusions



Aux termes de l'article R311-26 du code de l'expropriation modifié par décret n°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l'appel étant du 18 janvier 2023 , à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.



À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.



L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.



Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa. 



Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.



Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.



En l'espèce, les conclusions de la SOREQA du 30 mars 2023, de M.[N] du 1er juillet 2023 et du commissaire du gouvernement du 3 juillet 2023 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.



- Sur le fond



Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifié qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.



Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.



L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.



Aux termes de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.



Aux termes de l'article L 321-3 du code de l'expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.



Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l'expropriant fait fixer l'indemnité avant le prononcé de l'ordonnance d'expropriation, à la date du jugement.

 

Conformément aux dispositions de l'article L 322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 du dit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.



L'appel de la SOREQA porte sur la demande de fixer l'indemnité d'expropriation allouée à M. [N] en valeur occupée, et non en valeur libre comme jugé en première instance, avec un abattement de 20 %.



L'appel incident de M. [N] porte sur la valeur unitaire à retenir, soit 4000 euros/m² net et il sollicite en appel une indemnité accessoire pour perte de revenus locatifs.



Le commissaire du gouvernement demande la confirmation du jugement. 



S'agissant de la date de référence, le premier juge a retenu en application des articles L 213-6 et L 213-4 du code de l'urbanisme, le plan d'urbanisme intercommunal (PLUi) Est ensemble adopté le 4 février 2020, opposable aux tiers depuis le 27 mars 2020.



Les parties retenant la même date, à savoir celle du 27 mars 2020, sur le fondement des articles L213-4 et L 213-6 du code de l'urbanisme, le jugement sera confirmé sur ce point. 



S'agissant des données d'urbanisme, à cette date de référence le bien est situé en zone UH, correspondant au secteur de préservation des formes urbaines existantes qui n'ont pas vocation à évoluer vers une autre forme urbaine.



La copropriété du [Adresse 4] est composée de deux immeubles, comprenant 70 logements :

' le bâtiment A, en front de rue, est composé d'un rez-de-chaussée de 5 étages; la façade en brique rouge, d'une vingtaine de mètres le long de la [Adresse 18] selon la partie expropriée, souffre d'une grande fissure entre le rez-de-chaussée et le premier étage; au rez-de-chaussée, il y a une loge de concierge ainsi qu'une pièce attenante à usage de logement du gardien ; au sous-sol, il y a la chaudière assurant un chauffage collectif ; l'entrée abrite les boîtes aux lettres ;

' le bâtiment B, à l'arrière est d'une construction similaire.



Des WC se trouvent dans les couloirs communs et sont indivis entre deux ou trois propriétaires. Ils ne sont plus utilisés à ce jour et servent de débarras, les copropriétaires ayant installé dans leur logement un WC et une salle d'eau.



Les immeubles ne sont pas équipés d'un ascenseur.



Les deux bâtiments sont séparés par une petite cour intérieure de la longueur des immeubles et dont le sol est en béton; une petite construction annexe s'y trouve.



S'agissant de l'état d'entretien de cette copropriété, la SOREQA verse l'arrêté d'insalubrité remédiable du 10 mai 2016(pièce n°1) qui indique que:

« cet immeuble constitue un danger pour la santé des personnes qui l'occupent ou sont susceptibles de l'occuper, aux motifs suivants:

' revêtement dégradé du aux fuites d'eau en provenance des réseaux d'évacuation et la vétusté des équipements

' installation électrique dangereuse en raison de l'absence de protection différentielle ;

' présence de peintures écaillées, de moisissure et de salpêtre ;

' absence d'entretien et de maintenance des couloirs et des cages d'escalier ; 

'une présence de divers objets entreposés dans la cour, l'espace vert à l'arrière de l'immeuble et les cabinets d'aisance communs;

' présence d'infiltrations d'eau par la toiture. »



La SOREQA fait état d'un arrêté de péril ordinaire du 21 juillet 2017, concernant une vingtaine de lots, mais comme le souligne M. [N] il n'y a pas eu d'arrêté de péril sur l'immeuble et les arrêtés péril ordinaires invoqués sur certaines parties privatives n'ont pas été versés aux débats, ni en première instance, ni en appel.



En outre, M. [N] produit des mails (pièce n°15) émanant de la direction de la coordination des politiques publiques et de l'appui territorial faisant état de l'arrêté d'insalubrité du 10 mai 2016, mais indiquant qu'elle ne disposait pas d'autres pièces ayant trait à un péril.



Il ressort du procès-verbal de transport que les parties communes (entrée, cour intérieure, escalier, couloir d'accès au logement) sont dégradées, dans un mauvais état d'entretien. Le revêtement des cages d'escalier se décolle, la peinture est écaillée, il y a du salpêtre sur les murs, le sol du couloir est fissuré, des fils électriques pendent. Les façades présentent des fissures et souffrent d'un manque d'entretien.



M. [N] demande dans la fixation de la valeur unitaire, de ne pas tenir compte du mauvais état des parties communes.



Cependant, les désordres sont anciens et les actions mises en 'uvre n'ont pas permis une levée de l'arrêté péril et n'ont pas fait obstacle à déclaration d'utilité publique préfectorale, étant précisé que des travaux ont été votés en 2017 et des fonds avancés, soit trois à quatre années antérieurement à la déclaration de la déclaration d'utilité publique, mais qui n'ont finalement pas été réalisés.



En outre, si M. [N] fait état du fait que la SOREQA est devenu majoritaire et a voté contre les travaux, il n'est pas mentionné dans le long historique des actions mises en 'uvre, d'action dans le cadre du droit de la copropriété permettant de contourner cette difficulté.



Le premier juge a donc exactement considéré que l'état d'entretien de la copropriété est  constitutif de la consistance du logement à évaluer et qu'il doit être pris en considération, sans qu'il ne soit appliqué cependant d'abattement pour vétusté.



S'agissant des biens expropriés :



L'appartement de M. [N], situé dans le bâtiment B sur cour, au 4e étage, comprend une petite entrée, qui dessert :





' à droite, petite pièce décorée de lino au sol et de peinture au mur et au plafond ; la pièce est propre, à l'exception d'un mur qui est abîmé ;

' enfin, une salle d'eau, décorée de carrelage au sol et sur les 2/3 de deux murs, de peinture par ailleurs; elle est équipée d'un bac de douche, d'un petit lavabo, WC, d'un ballon d'eau chaude et dispose d'une fenêtre ; les joints sont sales ;

' à gauche, une pièce de vie avec un coin cuisine; la pièce est décorée de lino, avec peinture au mur et au plafond ; coin cuisine équipé d'un bloc évier avec un placard bas et des feux de cuisson, ainsi que de placard haut et d'une hôte. 



Il ressort du procès-verbal de transport un état d'entretien entre moyen et bon, étant précisé que le logement était rénové après le départ des derniers locataires, au mois de décembre 2021.



Il y a des traces d'humidité sur les murs donnant vers l'extérieur, les fenêtres sont en double vitrage équipé de garde-fous en fer forgé et apportent une luminosité naturelle au logement.



L'appartement ne dispose ni d'une cave, ni d'un parking.



Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès verbal de transport.



S'agissant de l'environnement, la [Adresse 18] est située en centre-ville de la commune de [Localité 11], dans un quartier d'habitation composé de pavillons et de petits immeubles.



La voie est à proximité de la mairie, de la maison de la culture, d'une crèche, de l'école [17], de commerces ainsi que du tribunal judiciaire implanté de l'autre côté de l'[Adresse 12], axe routier majeur de la commune de [Localité 11].



L'immeuble est desservi par :

' le réseau routier : A 86

' le réseau de transport en commun: le tramway T1, station [15], la ligne 5 du métro, station [13], et plusieurs lignes de bus.



S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s'agit de celle du jugement de première instance conformément à l'article L322-2 du code de l'expropriation, soit le 30 novembre 2022.



- Sur l'indemnité principale



1° Sur les surfaces



Les parties s'accordent comme en première instance à retenir une surface pour l'appartement de 22,48 m².



Le jugement sera confirmé sur ce point.



2° Sur l'application d'un abattement pour relogement



Le premier juge a considéré que les biens appartenant à M. [N] sont libres et il les a donc évalués comme tel.



La SOREQA demande l'infirmation du jugement avec l'application d'un abattement de 20 % pour occupation.



M. [N] demande la confirmation du jugement.



Le commissaire du gouvernement demande la confirmation du jugement.



Aux termes de l'article L322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance d'expropriation, soit en l'espèce à la date du 16 décembre 2021.



M. [N] a fait signifier un congé à ses ex locataires Monsieur et Madame [T] par voie d'acte extrajudiciaire du 13 avril 2018, à effet du 30 novembre 2018 (pièce n° 17) .



En outre, au 16 décembre 2021, les locaux étaient libres de toute occupation, les occupants ayant été relogés par la SOREQA au mois de novembre 2021, comme en atteste le contrat de cession passé entre M. et Mme [W] et Haut de Seine habitat signé le 23 novembre 2021; de plus, à la date du transport sur les lieux sans qu'il soit fait état d'un changement depuis la date de l'ordonnance d'expropriation, le bien était libre de toute occupation.



La SOREQA considère cependant que le fait qu'elle ait relogée par anticipation les occupants au motif principalement que les locaux avaient fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité frappant l'immeuble, notamment par rapport aux risques de saturnisme, n'est pas constitutif d'une cause légale de la fin du bail; qu'aux termes des dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le départ pur et simple du locataire n'est pas une modalité de résiliation du bail, celle-ci intervenant soit pour les causes limitativement énumérées par l'article précité, soit à l'initiative du locataire moyennant un préavis d'1 à trois mois sous forme de lettre recommandée avec accusé de réception.



Cependant, le fait que la SOREQA ait relogé les occupants par anticipation n'a pas eu pour effet de faire continuer à courir le bail.



À la date de l'ordonnance d'expropriation du 16 décembre 2021, les locaux étaient libres de toute occupation. 



En conséquence en application de l'article L322 du code de l'expropriation, le juge a exactement fixé l'indemnité d'expropriation en valeur libre.



Il convient en conséquence de confirmer le jugement qui a exactement fixé l'indemnité principale en valeur libre et de débouter la SOREQA et le commissaire du gouvernement de leurs demandes d'application d'un abattement pour relogement.



3° Sur la méthode



Le juge de l'expropriation dispose du pouvoir souverain d'adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.



Comme en première instance, les parties s'accordent pour retenir comme méthode d'évaluation celle de la comparaison.



Le jugement sera donc confirmé sur ce point.



4° Sur les références des parties 



Après examen des références de la SOREQA, de M. [N] et du commissaire du gouvernement, le premier juge a retenu une valeur unitaire de 29 900 euros/m².



La SOREQA acquiesce à la valeur de 2 900 euros/m².



M. [N] a formé appel incident sur ce point et demande de retenir une valeur unitaire de 4 000 euros/m².



Le commissaire du gouvernement demande la confirmation de la valeur retenue par le premier juge.



Il convient en conséquence d'examiner les références des parties: 



a) Les références de la SOREQA



Elle produit les termes suivants correspondant à SOREQA DILHI EST ENSEMBLE :













































































































































































































































































Ces termes correspondant aux années 2018, 2019, 2020 et 2021 n'étant pas critiqués par Mme [N] en appel seront retenus avec une moyenne de:

-2018 : 2067 euros/m²

-2019 : 1994 euros/m²

-2020 : 2022 euros/m²

-2021 : 2087 euros/m²

soit une moyenne de 2 082 euros/m², toutes situations d'occupation confondues, avec une moyenne de 2 139 euros/m² en valeur libre, valeur qui sera retenue, la fixation de l'indemnité de dépossession étant en valeur libre.



 L'état de ces biens n'est pas connu.



b) Les références de Mme [N]



M. [N] invoque un rapport d'estimation de son appartement par une agence immobilière locale située à proximité du bien et connaissant donc bien le marché de [Localité 11], à savoir l'agence Stéphane Plaza immobilier de [Localité 14], sur la base de références récentes pour des biens similaires, proposant une estimation à hauteur de 3500 euros/m².



Il vise la pièce n°64 qui correspond à une lettre de [O] [U] à la SOREQA du 15 janvier 2023.



La pièce n°16 correspond à un rapport estimation ORPA basé sur six ventes sans les références de publication; il sera donc écarté. 



Il invoque huit termes avec les références de publication







N° du terme



Date de vente



Adresse



Surface Carrez/m²



Prix en euros



Prix en euros/m²



Observations





I1



22 avril 2021



[Adresse 7] à [Localité 11]



38



146'500



3899



Valeur libre

T2 au 4e étage au sein d'une copropriété de 1960, sans ascenseur, avec une cave de 2 m²





I2



14 avril 2021



[Adresse 2] à [Localité 11]



37



140'000



3784



Valeur libre

appartement T2 au 8e étage au sein d'une copropriété de 1975, avec parking





I3



1er mars 2021



[Adresse 2] à [Localité 11] 



39



147'000



3769



Valeur libre

appartement T2 au 7e étage au sein d'une copropriété de 1975, avec parking





I4



9 septembre 2020



[Adresse 3] à [Localité 11]



37



132'000



3568



Valeur libre

appartement T2 au premier étage au sein d'une copropriété de 1975, avec parking





I5



23 octobre 2020



[Adresse 3] à [Localité 11]



39



142'000



3641



Valeur libre

appartement T2 au premier étage au sein d'une copropriété de 1975, avec parking





I6



27 avril 2021



[Adresse 5] à [Localité 11]



38,91



184'100



4731



Valeur libre

 a ppartement T2 au 4e étage au sein d'une copropriété de 2013, avec un parking





I7



11 mai 2021



[Adresse 5] à [Localité 11]



38,51



173 000



4492



Valeur libre

appartement T2 au 5e étage au sein d'une copropriété de 2013, avec un parking





I8



27 juillet 2021



[Adresse 5] à [Localité 11]



36



150'000



4166



valeur libre

appartement T2 au premier étage au sein d'une copropriété de 2013, avec un parking





moyenne



















4006











Ces termes avec une moyenne de 4006 euros/m² correspondent à des cessions de biens situés dans des immeubles autres que celui du [Adresse 4], mais situés à proximité.



Etant comparables en localisation et consistance, ces termes seront retenus.



Cependant, il s'agit cependant d'appartements situés dans des immeubles bien plus récents et de meilleure facture.



En outre, ils disposent tous d'un parking, alors que le bien de M. [N] en est dépourvu.



De plus, l'immeuble au [Adresse 4] a été construit en 1925, sans ascenseur, et avec un état d'usure bien supérieur dans les parties communes en l'absence de rénovation. 



Il invoque également trois références citées en première instance, ayant appartenu à M. [C], M. [B] et Mme [Y] dans une fourchette de prix de 2 298 euros à 2 434 euros soit un ratio moyen pour des logements occupés et très dégradés (pièce n°13).

Il ne demande pas cependant de retenir ces trois termes.

Cette moyenne correspond donc à une valeur haute.



C/ Les références du commissaire du gouvernement



Le commissaire du gouvernement en appel ne propose pas de termes de référence.



La moyenne des références retenues par la cour est donc de :

2 139 euros (références SOREQA) + 4 006 euros (références de Mr [N]) = 6 145 euros/m² = 3072,5 euros.



En tenant compte de cette moyenne, de l'évolution du marché, mais également d'un état d'entretien entre moyen à bon, le premier juge a exactement retenu une valeur inférieure fixée à 2 900 euros/m², la valeur revendiquée de 4 000 euros/m² ne pouvant être atteinte.









L'indemnité principale est donc de :



22,48 m² X 2 900 euros/m²= 65 192 euros en valeur libre.

 

Le jugement sera confirmé en ce sens.



- Sur les indemnités accessoires



1° Sur l'indemnité de remploi



Elle est calculée selon la jurisprudence habituelle comme suit : 

20% entre 0 et 5 000 euros : 1 000 euros

15% entre 5 001 et 15 000 euros : 1 500 euros

10% sur le surplus soit : (65 192 - 15 000 ) x 10% = 5 019, 20 euros

soit un total de 7 519, 20 euros.



Le jugement sera confirmé en ce sens.



2° sur l'indemnité pour perte de revenus locatifs 



M. [N] n'a pas formulé en première instance de demande pour perte de revenus locatifs.



Cependant, une demande d'indemnité accessoire peut être formée pour la première fois en appel (Cass 3ème, 18 juin 1997, n° 96-70126).



Il est de principe que c'est uniquement dans la mesure où le bien exproprié est affecté à la location, que l'exproprié est en droit d'être indemnisé au titre de la perte de revenus locatifs.

 

La fixation de l'indemnité principale étant en valeur libre comme demandé par M. [N], il ne peut se voir accorder une indemnité pour perte de revenus locatifs.



Il sera donc débouté de sa demande d'indemnité accessoire pour perte de revenus locatifs.



L'indemnité de dépossession est donc de:

65 192 euros (indemnité principale) + 7 519, 20 euros (indemnité de remploi)=72 720 euros en valeur libre.



Le jugement sera confirmé en ce sens.



- Sur la demande de condamnation de la SOREQA à verser des dommages et intérêts pour appel abusif



M.[N] demande sur le fondement de l'article 559 du code de procédure civile que la SOREQA soit condamnée à lui verser la somme de 10'000 euros à titre de dommages intérêts pour appel abusif.



Il indique en effet que la SOREQA a interjeté appel du jugement de manière malicieuse, voir avec mauvaise foi, alors qu'elle était en possession depuis la première instance des pièces justificatives justifiant qu'il était seul à l'origine de ce relogement et que la SOREQA savait pertinemment qu'elle n'avait été à l'initiative d'aucune demande pour le reloger.



L'article 559 du code de procédure civile dispose qu'en cas d'appel principal dilatoire ou abusif, l'appelant peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10'000 euros, sans préjudice des dommages intérêts qui lui seraient réclamés. 



En l'espèce, si M. [N] allègue que la SOREQA a formé appel de manière malicieuse, voire avec mauvaise foi, il ne démontre pas de la part de la SOREQA de malice, de mauvaise foi, ou d'erreur grossière équivalente au dol. 









M. [N] sera donc débouté de sa demande de condamnation de la SOREQA à lui verser la somme de 10'000 euros de dommages intérêts pour appel abusif.



- Sur l'article 700 du code de procédure civile



Il convient de confirmer le jugement qui a condamné la SOREQA à payer à M. [N] la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



L'équité commande de condamner la SOREQA à verser à M. [N] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.



- Sur les dépens



Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l'expropriant conformément à l'article L 312-1 du code de l'expropriation.



La SOREQA perdant le procès sera condamnée aux dépens d'appel.





PAR CES MOTIFS, 



La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,



Statuant dans la limite des appels,



Déclare recevables les conclusions des parties ; 



Confirme le jugement entrepris ;



Y ajoutant,



Déboute M. [L] [N] de sa demande d'indemnité accessoire pour perte de revenus locatifs ;



Déboute de M. [L] [N] de sa demande de condamnation de la SOREQA à lui verser des dommages et intérêts pour appel abusif ;



Condamne la SOREQA à verser à M. [L] [N] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne la SOREQA aux dépens. 





LE GREFFIER LE PRÉSIDENT