Cour d'Appel · Chambre des Baux Ruraux — 3 octobre 2024

Chambre des Baux Ruraux





ARRÊT N° 18



N° RG 22/05721 - N° Portalis DBVL-V-B7G-TERK

(Réf 1ère instance : 20/00013)











Mme [P] [M] épouse [J]

M. [K] [J]



C/



M. [X] [R]















infirmation

Expertise















Copie exécutoire délivrée 

le :



à : Me Lhermitte

 Me Barthe





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 03 OCTOBRE 2024





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Philippe BRICOGNE, Président,

Assesseur : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,





GREFFIER :

Madame OMNES, lors des débats et lors du prononcé





DÉBATS :

A l'audience publique du 04 Juillet 2024





ARRÊT : 

contradictoire, prononcé publiquement le 03 Octobre 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****





APPELANTS :

Madame [P] [M] épouse [J]

née le 04 Octobre 1966 à [Localité 15], de nationalité française, artisan coiffeuse

[Adresse 13]

[Localité 11]



Monsieur [K] [J]

né le 25 Janvier 1962 à [Localité 16], de nationalité française, exploitant agricole

[Adresse 13]

[Localité 11]



représentés par Me Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, substitué par Me Anne-Marie CARO, avocats au barreau de RENNES





INTIMÉ :

Monsieur [X] [R]

né le 26 Septembre 1970 à [Localité 12], médecin neurologue

[Adresse 3]

[Localité 10]



représenté par Me Fabien BARTHE de la SELARL CABINET LEMONNIER - BARTHE, avocat au barreau de RENNES

EXPOSÉ DU LITIGE





1. Selon acte notarié du 4 novembre 1991, [Z] [R] a consenti à Mme [P] [M] épouse [J] et M. [K] [J] (les époux [J]) un bail rural d'une durée de neuf ans à compter du 29 septembre 1991, portant sur des parcelles de terre situées à [Localité 11], cadastrées : 



- section ZC n° [Cadastre 4] pour 1 ha 57 a 60 ca,

- section ZC n° [Cadastre 6] pour 4 ha 08 a 60 ca,

- section ZC n° [Cadastre 9] pour 2 ha 13 a 03 ca,

- section ZD n° [Cadastre 5] pour 4 ha 64 a 45 ca.

 

2. Par acte d'huissier du 16 juillet 2020, [Z] [R] a fait signifier aux époux [J] un courrier de Maître [U] [D], notaire, en date du 30 juin 2020, les informant, en application de l'article L. 412-8 du code rural et de la pêche maritime, de son intention de vendre les parcelles louées pour un montant de 500.000 €, à savoir les parcelles situées à [Localité 11], cadastrées :



- section ZC n° [Cadastre 6] p pour 2 ha 23 a 84 ca sur un total de 4 ha 08 a 60 ca,

- section ZC n° [Cadastre 9] pour 2 ha 13 a 03 ca,

- section ZD n° [Cadastre 7] pour 3 ha 72 a 03 ca, 



la société Groupe Launay proposant de se porter acquéreur aux conditions indiquées.



3. Par requête reçue le 31 août 2020 au greffe, les époux [J] ont sollicité la convocation de [Z] [R] devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Rennes afin de contester le prix de vente fixé et obtenir, en application de l'article L. 412-7 du code rural et de la pêche maritime, la désignation d'un expert judiciaire pour déterminer la valeur des biens donnés à bail.



4. [Z] [R] étant décédé le 19 décembre 2021, l'instance a été reprise par son fils et unique héritier, M. [X] [R].



5. Suivant jugement du 6 septembre 2022, le tribunal a :



- rejeté l'exception de nullité soulevée par M. [R],

- prononcé la résiliation du bail rural consenti aux époux [J] selon acte notarié du 4 novembre 1991 concernant diverses parcelles de terre situées à [Localité 11],

- dit que les époux [J], ainsi que tous occupants de leur chef, devront libérer les parcelles de terre précitées dans les deux mois suivant la notification du jugement,

- ordonné, à défaut, l'expulsion des intéressés et de tous occupants de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique,

- rejeté, en conséquence, la demande des époux [J] aux fins de désignation d'un expert judiciaire,

- rejeté la demande d'astreinte de M. [R],

- mis les dépens à la charge in solidum des époux [J],

- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile entre les parties,

- écarté l'exécution provisoire de droit de la décision.











6. Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré que les preneurs avaient pu valablement exercer leur droit de préemption. Le bail a été consenti aux époux [J], or l'épouse, qui est coiffeuse depuis 1999, n'est pas exploitante agricole, n'est d'ailleurs pas associée au GAEC du Château des Douves au profit duquel les terres ont été mises à disposition, et ne se consacre pas à ses obligations dérivées du bail, manquement causant nécessairement un préjudice au bailleur puisque le co-preneur a cessé l'exploitation.



7. Par déclaration au greffe de la cour d'appel de Rennes du 27 septembre 2022, les époux [J] ont interjeté appel de cette décision.



8. Par lettre recommandée avec avis de réception du 11 janvier 2023, les parties ont été convoquées à l'audience du 4 mai 2023.



9. L'affaire a finalement été retenue à l'audience du 4 juillet 2024 et mise en délibéré au 3 octobre 2024.



* * * * *



10. Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 25 avril 2023 et soutenues à l'audience, les époux [J] demandent à la cour de :



- confirmer le jugement en ce qu'il a : 

* rejeté l'exception de nullité soulevée par M. [R],

* rejeté la demande d'astreinte de M. [R],

- infirmer le jugement en ce qu'il a : 

* prononcé la résiliation du bail rural consenti aux époux [J] selon acte notarié du 4 novembre 1991 concernant diverses parcelles de terre situées à [Localité 11],

* dit qu'ils devront libérer les parcelles de terre précitées dans les deux mois suivant la notification du présent jugement, 

* ordonné, à défaut, l'expulsion des intéressés et de tous occupants de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique, 

* rejeté, en conséquence, leur demande aux fins de désignation d'un expert judiciaire,

* mis les dépens à leur charge in solidum, 

- statuant à nouveau,

- juger irrecevables en raison de la prescription les demandes en résiliation du bail rural présentées par M. [R],

- juger recevables et bien fondées leurs demandes,

- en conséquence :

- désigner tel expert qu'il plaira à la cour avec pour mission de : 

* convoquer et réunir les parties dans un lieu de son choix,

* entendre les parties et les sachants,

* se faire fournir toutes les pièces qu'il estimera utile à la réalisation de sa mission,

* déterminer la valeur des biens donnés à bail,

* déterminer les conditions de la vente,

* établir un pré-rapport d'expertise,

* recevoir les observations des parties et y répondre,

* établir un rapport d'expertise et le déposer dans les conditions de l' article 263 du code de procédure civile,

- débouter M. [R] de sa demande de résiliation du bail, 

- débouter M. [R] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- condamner M. [R] à leur verser la somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [R] au paiement des dépens.





11. À l'appui de leurs prétentions, les époux [J] font en effet valoir :



- que Mme [J] n'est pas exploitante agricole et ne participe pas à l'exploitation des terres louées, si bien que son action en résiliation du bail sur le motif allégué est prescrite,

- que leur avocat était habilité à faire jouer au nom de M. [J] son droit de préemption,

- que M. [J] répond bien aux critères de l'article L.412-5 du code rural et de la pêche maritime, M. [R] ne rapportant pas la preuve qu'il serait propriétaire d'autres parcelles que celles indiquées,

- que seule une expertise pourra évaluer la valeur de terres pour lesquelles il est demandé un prix trop élevé,

- que, si Mme [J], qui n'a jamais été associée du GAEC, était solidairement engagée dans le bail rural en qualité de co-preneuse, elle n'a pour autant jamais eu la qualité d'exploitante, ce que M. [R] sait depuis au moins 2009, ayant au plus tard perdu cette qualité en 1999, de sorte que le bail s'est renouvelé au seul nom de l'époux,

- que le tribunal a opéré une confusion entre mise à disposition et cession d'un bail, ne pouvant tirer un préjudice du seul fait que l'un des co-preneurs n'exploite pas effectivement les terres louées, M. [J], qui a toujours payé les fermages, n'ayant pas été mis en défaut d'exploitation,

- que des faits antérieurs au renouvellement ne peuvent fonder une résiliation du bail rural.



* * * * *



12. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 4 octobre 2023 et soutenues à l'audience, M. [R] demande à la cour de :



- confirmer le jugement entrepris,

- y ajoutant,

- assortir d'une astreinte de 100 € par jour, à compter de l'expiration d'un délai d'un mois depuis la signification de l'arrêt, l'expulsion des époux [J] ainsi que de tous occupants de leur chef des biens objet du bail, 

- condamner in solidum les époux [J] à lui payer la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner in solidum les époux [J] aux dépens.



13. À l'appui de ses prétentions, M. [R] fait en effet valoir :



- qu'en matière de cession prohibée, le délai de prescription quinquennale ne commence à courir qu'à compter de la cessation du manquement,

- que le renouvellement du bail ne purge pas les manquements qui se poursuivent au cours du bail renouvelé,

- que Mme [J] a perdu la qualité d'exploitante sans l'en avoir jamais avisé,

- que la notification du bénéfice d'un droit de préemption par le conseil des preneurs ne vaut pas notification personnelle, surtout en présence de co-preneurs,

- que la lettre de notification envoyée pour l'exercice du droit de préemption est équivoque sur son bénéficiaire,

- que le relevé parcellaire produit par les époux [J], qui ne mentionne que les terres exploitées par le GAEC et qui n'est que déclaratif, ne justifie ni de la régularité de l'exploitation au regard du contrôle des structures des exploitations agricoles ni de ce que les appelants ne seraient pas déjà propriétaires de plus de trois fois le seuil de contrôle fixé par le schéma directeur régional des exploitations agricoles de Bretagne, à savoir 60 hectares,

- que Mme [J] n'est pas associée du GAEC, de sorte que la mise à disposition est irrégulière, ce qui s'analyse en une cession prohibée,







- que les époux [J] se contentent d'affirmer qu'à l'évidence, il connaissait la situation de Mme [J], alors qu'il n'en est rien,

- qu'il subit un préjudice dès lors qu'il se trouve privé de la possibilité de poursuivre l'exécution du bail à l'encontre de l'un des co-preneurs qui n'est pas associé de la société bénéficiaire de la mise à disposition des terres louées ou bien qui a cessé toute activité agricole,

- que Mme [J] est d'autant plus malvenue à soutenir qu'elle n'aurait jamais eu la qualité de co-preneuse par suite d'une simple erreur de plume que c'est en cette qualité qu'elle a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux.



* * * * *



14. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.





MOTIFS DE LA DÉCISION





Sur la résiliation du bail



1 - la recevabilité :



15. Aux termes de l'article 2224 du code civil, 'les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer'. 



16. Il appartient à celui qui soulève la prescription d'une action de rapporter la preuve des faits qu'il invoque. S'agissant d'une demande en résiliation de bail rural, le point de départ du délai de prescription est le jour où le bailleur a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de solliciter la résiliation du bail rural. Toutefois, en matière de cession prohibée, le délai de prescription quinquennale ne commence à courir qu'à compter de la cessation du manquement. 



17. En l'espèce, M. [R] sollicite la résiliation du bail rural consenti aux époux [J] motif pris que l'un des co-preneurs aurait cessé de participer à l'exploitation des biens loués, rendant irrégulière la mise à disposition des biens loués au GAEC du Château des Douves, assimilable à une cession prohibée.



18. Les époux [J] reprochent à M. [R] la tardiveté de sa demande reconventionnelle qui a été formée en 2022 qu'à l'occasion de leur saisine du tribunal paritaire des baux ruraux, alors qu'il n'aurait jamais ignoré la véritable situation de Mme [J] qui est coiffeuse, en tout cas depuis au moins 2009.



19. Outre le fait que la situation de cession prohibée existe censément au moment où M. [R] l'invoque, les époux [J] ne versent aux débats aucune pièce permettant de considérer une connaissance, plus de cinq ans auparavant, de la situation dénoncée par l'intimé en 2022.



20. La demande de résiliation du bail est recevable, étant ici observé que ce point n'avait pas été soumis à la discussion devant le premier juge.















2 - le fond :



21. Aux termes de l'article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime :



'I.-Sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s'il justifie de l'un des motifs suivants :

1° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition ;

2° Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu'il ne dispose pas de la main-d'oeuvre nécessaire aux besoins de l'exploitation ;

3° Le non-respect par le preneur des clauses mentionnées au troisième alinéa de l'article L. 411-27.

Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes.

II.-Le bailleur peut également demander la résiliation du bail s'il justifie d'un des motifs suivants :

1° Toute contravention aux dispositions de l'article L. 411-35 ;

2° Toute contravention aux dispositions du premier alinéa de l'article L. 411-38 ;

3° Toute contravention aux obligations dont le preneur est tenu en application des articles L. 411-37, L. 411-39, L. 411-39-1 si elle est de nature à porter préjudice au bailleur ;

4° Le non-respect par l'exploitant des conditions définies par l'autorité compétente pour l'attribution des biens de section en application de l'article L. 2411-10 du code général des collectivités territoriales.

Dans les cas prévus aux 1° et 2° du présent II, le propriétaire a le droit de rentrer en jouissance et le preneur est condamné aux dommages-intérêts résultant de l'inexécution du bail'.



22. L'article L. 411-35 prévoit que, 'sous réserve des dispositions particulières aux baux cessibles hors du cadre familial prévues au chapitre VIII du présent titre et nonobstant les dispositions de l'article 1717 du code civil, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l'agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d'un pacte civil de solidarité du preneur participant à l'exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l'âge de la majorité ou ayant été émancipés. À défaut d'agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire (...).

Lorsqu'un des copreneurs du bail cesse de participer à l'exploitation du bien loué, le copreneur qui continue à exploiter dispose de trois mois à compter de cette cessation pour demander au bailleur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception que le bail se poursuive à son seul nom. Le propriétaire ne peut s'y opposer qu'en saisissant dans un délai fixé par décret le tribunal paritaire, qui statue alors sur la demande. Le présent alinéa est applicable aux baux conclus depuis plus de trois ans, sauf si la cessation d'activité du copreneur est due à un cas de force majeure'. 



23. L'article L. 411-37 prévoit qu' 'en cas de mise à disposition de biens dans les conditions prévues aux I ou II, le preneur qui reste seul titulaire du bail doit, à peine de résiliation, continuer à se consacrer à l'exploitation de ces biens, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l'importance de l'exploitation'. 







24. En l'espèce, M. [R] sollicite la résiliation du bail rural consenti aux époux [J] motif pris que l'un des co-preneurs aurait cessé de participer à l'exploitation des biens loués, rendant irrégulière la mise à disposition des biens loués au GAEC du Château des Douves, assimilable à une cession prohibée, situation qui aurait toujours été connue du bailleur et qui ne lui ferait pas grief selon les appelants.



25. Le bail rural du 4 novembre 1991 identifie clairement 'M. [K] [J] et Mme [P] [M] son épouse' comme étant 'les preneurs', 'agissant solidairement'.



26. C'est d'ailleurs auprès de ces deux preneurs que le notaire de M. [R] a notifié leur droit de préemption par lettre recommandée avec avis de réception du 30 juin 2020, la lettre étant en outre signifiée aux époux [J] par acte d'huissier du 16 juillet 2020. Ce sont encore les époux [J] qui ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Rennes le 31 août 2020 en contestation du prix de vente et désignation d'un expert.



27. Or, Mme [J], dont certes l'activité professionnelle n'était pas indiquée dans le bail rural, reconnaît qu'elle est coiffeuse à son compte depuis 1999 et qu'elle n'est pas exploitante agricole ni d'ailleurs associée du GAEC du Château des Douves au profit duquel les terres ont été mises à disposition, de sorte qu'elle ne se consacre pas effectivement à ses obligations dérivées du bail. La situation de Mme [J] a pu changer entre 1991 et 1999, mais rien ne permet d'affirmer que le bailleur avait connaissance de la réalité de la situation.



28. Le fait, pour Mme [J], d'avoir cessé d'exploiter personnellement les terres louées depuis au moins 1999, puis de les avoir mises à disposition d'un GAEC auquel elle n'est pas associée constitue autant d'infractions sanctionnées par le code rural et de la pêche maritime comme étant susceptibles d'entraîner la résiliation du bail pour autant qu'elles causent un préjudice au bailleur (Civ 3ème, 22 octobre 2020, n° 19-16.827).



29. À ce sujet, le tribunal s'est contenté d'indiquer que ce manquement cause 'nécessairement' un préjudice au bailleur qui n'est plus en mesure de poursuivre l'exécution des obligations du bail à l'encontre du co-preneur qui a cessé l'exploitation.



30. Toutefois, dans cette situation, M. [R] n'articule aucun grief précis, alors que les fermages sont payés, que les terres sont correctement exploitées, même en l'absence de Mme [J] depuis 25 ans, et qu'elles ont été régulièrement mises à la disposition du GAEC du Château des Douves par M. [J], dont il est associé avec son fils. Sa demande de résiliation du bail, formée à titre reconventionnel, est en réalité purement opportuniste, comme étant une manière de faire échec à l'exercice du droit de préemption.



31. Le jugement sera infirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail rural en cause et M. [R] sera débouté de ce chef de demande.



Sur l'exercice du droit de préemption



1 - la forme :



32. L'article L. 412-5 du code rural et de la pêche maritime prévoit en ses 5 premiers alinéas que 'bénéficie du droit de préemption le preneur ayant exercé, au moins pendant trois ans, la profession agricole et exploitant par lui-même ou par sa famille le fonds mis en vente.

Il peut exercer personnellement ce droit, soit pour exploiter lui-même, soit pour faire assurer l'exploitation du fonds par son conjoint ou le partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité participant à l'exploitation ou par un descendant si ce conjoint, partenaire ou descendant a exercé la profession agricole pendant trois ans au moins ou est titulaire d'un diplôme d'enseignement agricole.

Il peut aussi subroger dans l'exercice de ce droit son conjoint ou le partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité participant à l'exploitation ou un descendant majeur ou mineur émancipé qui remplissent les conditions prévues à l'alinéa précédent.

Le bénéficiaire du droit de préemption, le conjoint ou le partenaire d'un pacte civil de solidarité participant à l'exploitation ou le descendant au profit duquel le preneur a exercé son droit de préemption devra exploiter personnellement le fonds objet de préemption aux conditions fixées aux articles L. 411-59 et L. 412-12.

Le conjoint ou le partenaire d'un pacte civil de solidarité du preneur décédé, ainsi que ses ascendants et ses descendants âgés d'au moins seize ans, au profit desquels le bail continue en vertu de l'article L. 411-34, alinéa 1er, bénéficient, dans l'ordre de ce même droit, lorsqu'ils remplissent les conditions prévues à l'alinéa 2 ci-dessus et exploitent par eux-mêmes ou par leur famille le fonds mis en vente, à la date d'exercice du droit'.



33. L'article L. 412-8 dispose qu' 'après avoir été informé par le propriétaire de son intention de vendre, le notaire chargé d'instrumenter doit faire connaître au preneur bénéficiaire du droit de préemption, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier de justice, le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente projetée, ainsi que, dans l'hypothèse prévue au dernier alinéa du présent article, les nom et domicile de la personne qui se propose d'acquérir.

Cette communication vaut offre de vente aux prix et conditions qui y sont contenus. Les dispositions de l'article 1589, alinéa 1er, du code civil sont applicables à l'offre ainsi faite.

Le preneur dispose d'un délai de deux mois à compter de la réception de la lettre recommandée ou de l'acte d'huissier pour faire connaître, dans les mêmes formes, au propriétaire vendeur, son refus ou son acceptation de l'offre aux prix, charges et conditions communiqués avec indication des nom et domicile de la personne qui exerce le droit de préemption. Sa réponse doit être parvenue au bailleur dans le délai de deux mois ci-dessus visé, à peine de forclusion, son silence équivalant à une renonciation au droit de préemption'.



34. En l'espèce, M. [R] a fait signifier le 16 juillet 2020 aux époux [J] son intention de vendre les parcelles louées pour un montant de 500.000 €, à savoir les parcelles situées à [Localité 11], cadastrées :



- section ZC n° [Cadastre 6] p pour 2 ha 23 a 84 ca sur un total de 4 ha 08 a 60 ca,

- section ZC n° [Cadastre 9] pour 2 ha 13 a 03 ca,

- section ZD n° [Cadastre 7] pour 3 ha 72 a 03 ca, 



avec cette précision que la société Groupe Launay propose de se porter acquéreur aux conditions indiquées.



35. Par lettre recommandée avec avis de réception reçue le 9 septembre 2020 par M. [R], un avocat, en la personne de Me Dervillers, l'a informé de ce que 'notre client entend exercer son droit de préemption, mais pas au prix proposé', en annonçant la saisine du tribunal paritaire des baux ruraux, avec, pour seule référence, la mention '[J] bail rural'.



36. Contrairement à ce qu'indique M. [R], les preneurs avaient la possibilité d'exercer leur droit de préemption via leur avocat, du moment que c'est à la personne même du bailleur que cette formalité a été notifiée. Par ailleurs, nonobstant la formule impersonnelle 'notre client', il n'existe aucun doute, au regard notamment des dispositions de l'article 412-5 du code rural et de la pêche maritime, sur l'identité et le domicile des bénéficiaires du droit de préemption puisque les époux [J] ont accompagné la lettre informant de l'exercice du droit de préemption de leur requête saisissant le tribunal paritaire des baux ruraux.



37. Le tribunal ne pourra être qu'approuvé lorsqu'il déclare régulier l'exercice de leur droit de préemption par les époux [J].



2 - le fond :



38. L'article L. 412-5 du code rural et de la pêche maritime prévoit en son dernier alinéa que 'le droit de préemption ne peut être exercé si, au jour où il fait connaître sa décision d'exercer ce droit, le bénéficiaire ou, dans le cas prévu au troisième alinéa ci-dessus, le conjoint, le partenaire d'un pacte civil de solidarité ou le descendant subrogé est déjà propriétaire de parcelles représentant une superficie supérieure à trois fois le seuil mentionné à l'article L. 312-1'. 



39. En l'espèce, M. [R] considère que le relevé parcellaire produit par les époux [J] ne justifie ni de la régularité de l'exploitation au regard du contrôle des structures des exploitations agricoles ni de ce qu'ils ne seraient pas déjà propriétaires de plus de trois fois le seuil de contrôle fixé par le schéma directeur régional des exploitations agricoles de Bretagne, à savoir 60 hectares. 



40. Le tribunal doit encore être approuvé lorsqu'il indique que le relevé parcellaire du GAEC du Château des Douves auprès de la MSA arrêté au 18 novembre 2019 confirme que M. [K] [J] est propriétaire de 14 ha 23 a 42 ca, soit une surface inférieure à 60 hectares, M. [R] n'en rapportant pas la preuve contraire.



42. En effet, sauf à faire peser sur le preneur la charge d'administrer une preuve impossible, c'est au bailleur qui affirme que le preneur ne répond pas aux critères de l'article L. 412-5 du code rural et de la pêche maritime d'en faire la démonstration.



Sur l'expertise



43. L'article L. 412-7 du code rural et de la pêche maritime dispose, en son 1er alinéa, que, 'si le bénéficiaire du droit de préemption estime que le prix et les conditions demandées de la vente sont exagérées, il peut en saisir le tribunal paritaire qui fixe, après enquête et expertise, la valeur vénale des biens et les conditions de la vente. Dans le cas de vente, les frais d'expertise sont partagés entre le vendeur et l'acquéreur'.



44. Il apparaît que cette expertise est de droit.



45. Il conviendra de l'ordonner.



Sur les dépens 



46. Les dépens seront réservés en fin de procédure.



Sur l'article 700 du code de procédure civile 



47. Les frais irrépétibles seront réservés en fin de procédure.

















PAR CES MOTIFS





La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,



Déclare recevable la demande de résiliation du bail rural présentée par M. [X] [R], 

Infirme le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Rennes du 6 septembre 2022 en toutes ses dispositions,



Statuant à nouveau,



Déboute M. [X] [R] de sa demande de résiliation du bail rural,



Ordonne une expertise,



Désigne pour y procéder M. [C] [T], demeurant [Adresse 8], Tél : [XXXXXXXX01], Fax : [XXXXXXXX02], Mèl : [Courriel 14],



avec pour mission de :



- convoquer et réunir les parties dans un lieu de son choix,

- entendre les parties et tous sachants,

- se faire fournir toutes les pièces qu'il estimera utile à la réalisation de sa mission,

- déterminer la valeur des biens donnés à bail,

- déterminer les conditions de la vente,

- établir un pré-rapport d'expertise, s'expliquer techniquement sur tous les points soulevés par les parties dans leurs dires ou observations et établir un rapport définitif qu'il remettra au greffe ainsi qu'aux parties,



Dit que l'expert devra procéder dans le respect absolu du principe du contradictoire et établir un inventaire des pièces produites entre ses mains ainsi que des documents utilisés dans le cadre de sa mission,



Dit que l'expert dès sa saisine précisera sans délai aux parties le calendrier de ses opérations, le coût prévisible de sa mission sous réserve de l'évolution de celle-ci et de la décision finale du magistrat taxateur,



Dit que ce magistrat sera informé de toutes difficultés affectant le bon déroulement de la mesure, qu'il accordera à titre exceptionnel toute prorogation du délai imparti sur demande motivée de l'expert et qu'il sera saisi de toute demande particulière conditionnant la poursuite de l'expertise,



Dit que l'expert désigné déposera son rapport définitif accompagné de toutes les pièces complémentaires au greffe de la cour dans le délai de TROIS MOIS suivant la consignation sauf prorogation accordée et en adressera copie aux parties,



Dit qu'en cas d'empêchement de l'expert désigné, il sera procédé à son remplacement par ordonnance à la requête de la partie la plus diligente ou d'office,



Dit que les frais d'expertise seront provisoirement avancés par Mme [P] [M] épouse [J] et M. [K] [J] d'une part et par M. [X] [R] d'autre part qui devront consigner chacun à cet effet la somme de 1.500 € à valoir sur la rémunération de l'expert, entre les mains du régisseur d'avances et de recettes de la cour avant l'expiration d'un délai d'UN MOIS à compter du présent arrêt, 



Dit qu'à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l'expert sera caduque, sauf décision contraire de la cour en cas de motif légitime, et qu'il sera tiré toutes conséquences de l'abstention ou du refus de consigner,



Renvoie la cause et les parties à l'audience du jeudi 6 février 2025 à 9 h.



Le greffier, Le président,