Cour d'Appel · Chambre des Baux Ruraux — 3 octobre 2024

Chambre des Baux Ruraux





ARRÊT N° 21



N° RG 23/05437 - N° Portalis DBVL-V-B7H-UDP5

(Réf 1ère instance : 22/005)











M. [E] [H]



C/



M. [G] [R]

Mme [X] [R] épouse [Y]

Mme [Z] [R] épouse [S]

















Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours















Copie exécutoire délivrée 

le :



à : Me Laudic Baron

 Me Gobbé





REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 03 OCTOBRE 2024





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Philippe BRICOGNE, Président,

Assesseur : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,



GREFFIER :

Madame OMNES, lors des débats et lors du prononcé





DÉBATS :

A l'audience publique du 04 Juillet 2024





ARRÊT : 

contradictoire, prononcé publiquement le 03 Octobre 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats



****



APPELANT :

Monsieur [E] [H]

né le 14 avril 1971 à [Localité 91], de nationalité française

[Adresse 92]

[Localité 71]



représenté par Me Hélène LAUDIC-BARON de la SELARL LBP AVOCAT, avocat au barreau de RENNES substituée par Me Fabien BARTHE, avocat au barreau de RENNES



INTIMES :

Monsieur [G] [R]

né le 3 avril 1949 à [Localité 91], de nationalité française, retraité

[Adresse 94]

[Localité 70]



Madame [X] [R] épouse [Y]

née le 16 décembre 1982 à [Localité 91], de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 69]



Madame [Z] [R] épouse [S]

née le 30 décembre 1978 à [Localité 91], de nationalité française

[Adresse 85]

[Localité 72]



représentés par Me Myriam GOBBÉ de la SCP AVOCATS LIBERTÉ, avocat au barreau de RENNES substituée par Me Lison RIDARD-DESGUES, avocat au barreau de RENNES

EXPOSÉ DU LITIGE





1. Par requête reçue le 18 août 2022, M. [G] [R], Mme [X] [Y] née [R] et Mme [Z] [S] née [R] (les consorts [R]) ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Fougères afin de voir :



- prononcer la résiliation du bail conclu avec M. [E] [H] le 10 décembre 2013, portant sur des parcelles sises communes de [Localité 93] et [Localité 70], pour une superficie totale de 55 ha 18 a 83 ca,

- ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique, 

- condamner M. [H] à payer à M. [G] [R] la somme de 24.014,05 € + 920,50 € (part de taxe foncière à la charge du preneur) soit au total 24.935,05 € due au jour de la saisine du tribunal augmentée des fermages et taxes dus à venir jusqu'à la libération effective des parcelles, 

- condamner M. [H] à leur payer la somme de 5.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.



2. Par jugement du 4 juillet 2023, le tribunal a :



- prononcé la résiliation du bail rural consenti à M. [H] le 10 décembre 2013, au jour du jugement, 

- ordonné à M. [H] et à tout occupant de son chef de libérer les lieux loués au plus tard dans le délai de deux mois à compter de la signification du jugement, 

- ordonné, à défaut de libération volontaire au plus tard trois mois après la signification du jugement, l'expulsion de M. [H] et celle de tout occupant de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin, au plus tard un mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux,

- condamné M. [H] à payer à M. [G] [R] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du fermage et des taxes qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 4 juillet 2023 et jusqu'à libération effective des lieux, 

- condamné M. [H] à payer à M. [G] [R] la somme de 32.802,09 € au titre de l'arriéré de fermages et taxes foncières,

- débouté M. [H] de ses demandes,

- condamné M. [H] à payer aux consorts [R] la somme de 2.500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné M. [H] aux dépens, 

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.



3. Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu :



- que M. [H] ne justifie pas avoir engagé des démarches ou avoir eu le projet de poursuivre une exploitation laitière qu'il a arrêtée en 2015 ni d'empêchements dans son exploitation, si bien qu'il est dépourvu de tout motif sérieux pouvant expliquer le défaut de paiement des fermages, dont le montant, incontestable, est maintenant de 32.802,09 €,

- que M. [H] n'apporte pas la preuve d'avoir subi une diminution des parcelles données à bail, ni d'avoir subi un préjudice lié à des difficultés d'exploitation.



4. Par déclaration au greffe de la cour d'appel de Rennes du 10 août 2023, M. [H] a interjeté appel de cette décision.





5. Par lettre recommandée avec avis de réception du 23 novembre 2024, les parties ont été convoquées à l'audience du 1er février 2024.



6. L'affaire a finalement été retenue à l'audience du 4 juillet 2024 et mise en délibéré au 3 octobre 2024.



* * * * *



7. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 26 janvier 2024 et soutenues à l'audience, M. [H] demande à la cour de :



- réformer la décision dont appel en toutes ses dispositions,

- statuant à nouveau,

- rejeter la demande de résiliation du bail présentée par les consorts [R],

- dire et constater que les parcelles données à bail ne lui sont plus délivrées dans leur totalité,

- constater la perte d'accessibilité des bâtiments loués,

- par conséquent, 

- condamner les consorts [R] à lui verser une somme de 15.000 € qui viendra en compensation du solde des loyers dus,

- à titre subsidiaire,

- désigner tel expert qu'il plaira à la cour de nommer afin que soit rétablie l'assiette des parcelles effectivement louées au regard du bail rural régularisé en décembre 2013, vérifié le montant des fermages dus et dit si l'accessibilité et l'état des bâtiments loués permettent l'exploitation,

- condamner les consorts [R] à lui verser une somme de 1.500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner les consorts [R] aux entiers dépens.



8. À l'appui de ses prétentions, M. [H] fait en effet valoir :



- que plusieurs difficultés existent concernant la désignation de différentes parcelles,

- que certaines des parcelles louées ne sont pas exploitables,

- qu'il a calculé un manque à exploiter de 4.133 m²,

- que les bailleurs n'ont donc pas respecté leur obligation de délivrance,

- que les bâtiments loués ne permettent pas une exploitation conforme du bien, notamment la salle de traite, la cour de ferme, les gerbières, les trappes à aliments ou le compteur d'eau du réseau qui posent des difficultés d'accessibilité,

- qu'il n'a plus accès aux sanitaires du cellier de la maison d'exploitation comme auparavant,

- que M. [G] [R] fait état d'un assujettissement à la TVA sans en justifier,

- qu'il n'a reçu aucun justificatif des taxes foncières.



* * * * *



9. Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 19 février 2024 et soutenues à l'audience, les consorts [R] demandent à la cour de :



- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

- y ajoutant, 

- condamner M. [H] à leur payer la somme de 5.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles se rapportant à la procédure d'appel,

- condamner M. [H] aux entiers dépens d'appel.



10. À l'appui de leurs prétentions, les consorts [R] font en effet valoir :



- que seuls des éléments extérieurs au locataire de bonne foi, comme la maladie, l'incendie ou la perte du cheptel, peuvent constituer des raisons sérieuses et légitimes à l'appui d'un défaut de paiement du fermage,

- que M. [H], en redressement judiciaire, est défaillant de longue date dans le paiement de ses fermages, sa dette actualisée étant de 45.242,02 €, malgré ses engagements,

- que M. [H] n'a jamais fait état de difficultés particulières dans l'exploitation des terres données à bail,

- que le notaire a utilisé l'ancienne numérotation parcellaire, sans tenir compte du remembrement, situation que n'ignorait pas M. [H] puisque c'est son centre de gestion qui avait préparé le bail,

- que M. [H] exploite en réalité plus de superficie que celle indiquée au bail,

- que, s'il avait été gêné dans son exploitation, il n'aurait pas attendu la présente procédure pour en faire état,

- qu'aucune voie d'accès n'a été modifiée,

- que M. [H] a ouvert un pignon dans la stabulation sans autorisation du bailleur mais aussi cassé des gouttières qui n'ont pas été réparées,

- que toutes les informations ont été données à M. [H] concernant l'assujettissement à la TVA et toutes les justifications ont été apportées concernant les taxes foncières,

- que M. [H] n'a même pas payé ce qu'il reconnaît devoir,

- que les fermages ont été normalement indexés.



* * * * *



11. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.





MOTIFS DE LA DÉCISION





Sur la résiliation du bail



12. Aux termes de l'article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime :



'Sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s'il justifie de l'un des motifs suivants :

1° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition ;

2° Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu'il ne dispose pas de la main-d'oeuvre nécessaire aux besoins de l'exploitation ;

3° Le non-respect par le preneur des clauses mentionnées au troisième alinéa de l'article L. 411-27.

Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes'.





13. En l'espèce, suivant bail conclu le 10 décembre 2013, M. [G] [R] et son épouse [B], décédée le 20 juillet 2018, ont consenti à M. [H] la location des parcelles suivantes pour une superficie totale de 55 ha 18 a 83 ca :



 - sur la commune de [Localité 93] : section A n° [Cadastre 28], [Cadastre 46], [Cadastre 73], [Cadastre 81], [Cadastre 83], [Cadastre 84] et [Cadastre 90],

- sur la commune de [Localité 70] : section B n° [Cadastre 45], [Cadastre 47],[Cadastre 48], [Cadastre 49], [Cadastre 50], [Cadastre 51], [Cadastre 52], [Cadastre 62], [Cadastre 63], [Cadastre 64], [Cadastre 65], [Cadastre 66], [Cadastre 67], [Cadastre 68], [Cadastre 77], [Cadastre 78], [Cadastre 79], [Cadastre 80], [Cadastre 86], [Cadastre 87], [Cadastre 88], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 29], [Cadastre 30], [Cadastre 31], [Cadastre 32], [Cadastre 33], [Cadastre 34], [Cadastre 35], [Cadastre 36], [Cadastre 37], [Cadastre 38], [Cadastre 39], [Cadastre 40], [Cadastre 41], [Cadastre 42], [Cadastre 44], [Cadastre 2], [Cadastre 53], [Cadastre 54], [Cadastre 55], [Cadastre 56], [Cadastre 57], [Cadastre 58], [Cadastre 59], [Cadastre 60], [Cadastre 61], [Cadastre 74], [Cadastre 75], [Cadastre 76] et [Cadastre 89].



14. Par lettre recommandée du 11 avril 2022, les consorts [R] ont mis en demeure M. [H] d'avoir à payer la somme de 24.669,29 € au titre des fermages dus pour les années 2020, 2021 et 2022, outre la somme de 920,50 € pour les taxes foncières afférentes pour les mêmes années. Cette mise en demeure rappelle les termes de l'article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime.



15. M. [H] ne conteste pas sa défaillance mais entend opposer des raisons sérieuses et légitimes tenant à des difficultés relatives au parcellaire loué, à des difficultés d'exploitation et à une incertitude sur la totalité des sommes dues.



1 - les difficultés relatives au parcellaire loué :



16. M. [H] affirme qu'il ne bénéficie pas de la jouissance paisible des biens donnés à bail puisqu'un certain nombre de parcelles lui auraient été unilatéralement retirées dans le cadre de son exploitation.



17. C'est ainsi qu'il indique :



- que la parcelle n° [Cadastre 32] a été divisée en 3 lots : la parcelle n° [Cadastre 10] correspondant à une pelouse, considérée comme un potager par la MSA, la parcelle n° [Cadastre 11] correspondant au restant de la parcelle et la parcelle n° [Cadastre 12] correspondant au chemin communal, de sorte qu'il serait inexact de prétendre qu'il exploite dans sa totalité la parcelle n° [Cadastre 32],

- que la parcelle n° [Cadastre 43], qui comprend la maison d'habitation, alors que le bail ne mentionne pas que le propriétaire se garde la jouissance de la cour de la maison, a également été divisée en 3 lots : la parcelle n° [Cadastre 82] qui correspond à la partie cour et bâtiments d'exploitation, les parcelles n° [Cadastre 24] et [Cadastre 25] qui ont été vendues à M. et Mme [D],

- que la parcelle n° [Cadastre 44] a également été divisée en 2 lots : la parcelle n° [Cadastre 26] correspondant à une partie qui a été vendue avec la maison et la parcelle n° [Cadastre 27] qui correspond au reste de la parcelle qui reste dans le bail,

- que la parcelle n° [Cadastre 42] a également été divisée en 3 lots : la parcelle n° [Cadastre 22] qui a été vendue à M. et Mme [D],

- que les parcelles n° [Cadastre 20] et [Cadastre 21] correspondent à une partie de la cour d'exploitation et à la stabulation, aucune information particulière n'ayant été donnée quant à la propriété de la parcelle n° [Cadastre 20] qui appartiendrait à 'M. [R]' sans plus de précision sur ce point.



18. Il sera d'abord relevé qu'aux termes de l'article 2 du bail rural, intitulé 'consistance', il est indiqué la formule suivante :



'Tels que ces immeubles existent avec toutes leurs dépendances sans exception ni réserve à l'exception des biens suivants dont le bailleur se réserve la jouissance :

- la maison d'habitation du corps de ferme ainsi que la grange dans le prolongement de la maison,



- la grange localisée sur la parcelle B410 sur la commune de [Localité 70]. Le bailleur se garde également le droit de reprendre 1.000 m² pour la vente de cette grange,

- le bailleur garde un droit pour son potager et l'entretien de ses espaces verts (autour de la maison d'habitation).

Et sans garantie de contenance, la différence en plus ou en moins excéderait-elle un vingtième devant faire le profit ou la perte du preneur'.



19. Par ailleurs, M. [H], qui est le gendre des bailleurs dont il reprenait l'exploitation, connaissait particulièrement bien les lieux et a exploité les terres pendant plus de dix ans sans avoir jamais protesté au sujet d'une atteinte à l'obligation de délivrance ou d'une quelconque éviction (la seule protestation dont il est justifié date du 1er juin 2022 et fait suite à la mise en demeure de payer les fermages du 11 avril 2022).



20. En outre :



- la parcelle n° [Cadastre 32] correspond à la restriction citée plus haut dans le paragraphe 'contenance',

- la parcelle n° [Cadastre 43] ne figure pas au bail,

- la parcelle n° [Cadastre 44] a été divisée, donnant lieu à la création de deux lots, dont un (la parcelle n° [Cadastre 26], donnée pour 10 a 82 ca) aurait été vendu à M. et Mme [D] selon une étude effectuée par M. [L], géomètre-expert,

- aucune justification de la perte d'une partie de la parcelle n° [Cadastre 42] (qui serait limitée à 1 a 48 ca si l'on s'en tient au tableau édité par M. [H] lui-même, pièce n° 6) n'est produite, mais les consorts [R] reconnaissent que la parcelle n° [Cadastre 22] issue de la division a été vendue, avec cette précision que M. [H] ne l'aurait jamais exploitée,

- les parcelles n° [Cadastre 20] (ex [Cadastre 13]) et [Cadastre 21] (ex [Cadastre 14]) sont bien restées la propriété de M. [G] [R] selon M. [L].



21. M. [H] n'a pas démenti les consorts [R] lorsque ceux-ci prétendent qu'il exploite au surplus les parcelles n° [Cadastre 23], [Cadastre 19], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17] et [Cadastre 18] pour 43 ares 62 qui ne figurent pas dans le bail. 



22. En toute hypothèse, c'est au maximum un total de 12 a 30 ca qui manquerait à la superficie indiquée au bail (55 ha 18 a 83 ca), soit 0,002 %. Ce manque à exploiter ne peut pas être à l'origine des impayés constatés.



23. Les difficultés relatives au parcellaire ne peuvent donc être retenues comme constituant une raison sérieuse et légitime au défaut de paiement des fermages, sans qu'il soit besoin, ainsi que suggéré par M. [H], de nommer un expert afin que soit rétablie l'assiette des parcelles effectivement louées au regard du bail rural régularisé en décembre 2013.



2 - les difficultés d'exploitation :



24. M. [H] expose que, depuis le début de son exploitation, il rencontre des difficultés importantes avec sa belle-famille, les bâtiments loués ne permettant pas une exploitation conforme du bien depuis déjà maintenant deux ans.



25. Il prétend ainsi :



- que la salle de traite est totalement inexploitable du fait de sa perte d'accessibilité, en soulignant que le principal problème de l'impossibilité d'exploiter les bâtiments permettant la pérennité d'une exploitation laitière se trouve dans le défaut d'accessibilité empêchant de jouir de ces bâtiments, en l'absence de servitude prévue au moment du démantèlement de la propriété au profit de M. et Mme [D],

- que les vues des bâtiments (salles de traite, refuge à porcs) doivent être condamnées, situation impossible pour un élevage d'animaux qui a besoin de lumière et d'aération,

- que M. [G] [R] effectue des coupures de courant intempestives pendant la traite, provoquant des mammites chez certaines vaches,

- que, n'ayant plus d'accès possible au réseau d'eau de la maison en cas de besoin, il a demandé au bailleur d'installer un compteur d'eau pour l'exploitation,

- que les gouttières de la stabulation étaient déjà cassées à la reprise de l'exploitation, les toitures étant en très mauvais état,

- qu'il n'a plus accès aux sanitaires du cellier de la maison d'exploitation alors que c'était le cas antérieurement.



26. Il produit à cette fin un procès-verbal de constat d'huissier établi le 16 novembre 2020 par Me [N], duquel il ressort principalement :



- que la largeur de la parcelle n° [Cadastre 20] ne permet pas au preneur de faire entrer des tracteurs ou camions dans la stabulation ou la cour de celle-ci,

- qu'une porte et une fenêtre ont été condamnées dans le refuge à porcs,

- que le compteur EDF, censé se situer dans l'angle nord-est du refuge à porcs, ne se trouve pas à l'intérieur du bâtiment,

- que la fumière se trouve à l'extérieur sur la parcelle n° [Cadastre 23], face au refuge à porcs,

- qu'une large ouverture et une porte plus étroite au rez-de-chaussée donnent sur la cour de la parcelle n° [Cadastre 23] (qui ne figure pas dans le périmètre du bail mais est restée la propriété des consorts [R]),

- que M. [H] est contraint de cheminer sur les parcelles des nouveaux acquéreurs (M. et Mme [D]) pour accéder à la pré-fosse,

- que, faute de branchement d'eau, il est contraint d'utiliser le puits artésien se trouvant sur la parcelle n° [Cadastre 23],

- que les bâtiments, notamment les toitures et gouttières, sont en mauvais état.



27. Les premiers juges ont à tort indiqué que 'la salle de traite n'est pas comprise dans le périmètre du bail', alors que celui-ci mentionne, outre les parcelles, 'les bâtiments suivants : la stabulation, les bâtiments de la salle de traite, le silo, la fumière et la pré-fosse qui est dans la cour d'habitation sous la pelouse'. D'ailleurs, le prévisionnel économique établi en septembre 2013 au moment de l'installation de M. [H] envisageait 'l'aménagement du bâtiment et de la salle de traite d'ici 3 à 4 ans' pour un montant investi de 20.000 €, avec une référence laitière de 242.941 litres au regard de la campagne 2012-13.



28. En toute hypothèse, non seulement M. [H] ne justifie pas avoir aménagé la salle de traite conformément au prévisionnel économique, mais encore il n'a émis aucune doléance sur les conditions d'utilisation de ce bâtiment. Il ne produit aucun élément sur les conséquences fâcheuses qu'auraient enduré les vaches en raison des insuffisances tenant à la luminosité et à l'aération du bâtiment, ni concernant les voies de fait dont se serait rendu coupable son bailleur (coupures intempestives d'électricité ayant entraîné des mammites). Il n'a pas entendu contester l'assertion des consorts [R] selon laquelle il aurait arrêté la production laitière dès 2015, soit trois ans seulement après son entrée dans les lieux, de sorte qu'il se plaint vainement des restrictions d'accès que subirait la salle de traite, au demeurant peu clairement mises en évidence par le seul procès-verbal de constat d'huissier évoqué plus haut (§ 25). Il apparaît également qu'au moment de la vente des parcelles à M. et Mme [D], plusieurs servitudes ont été établies au profit des fonds des bailleurs pour tenir compte de l'exploitation des lieux voisins par M. [H] (droit de passage, droit d'accès aux services de l'électricité, droit d'accès à la pompe).



29. Si le procès-verbal de constat d'huissier mentionne la présence de vaches et de chèvres dans la stabulation, une photographie permet de décompter la présence de 6 vaches sur l'ouverture à l'est de ce bâtiment. M. [H], qui fait état d'un cheptel de 80 têtes, n'en justifie pas, de sorte que les défauts pouvant affecter ce bâtiment ne sont pas dirimants.



30. Il n'est donc pas établi que les divers bâtiments donnés à bail seraient inaccessibles et encore moins que des restrictions d'accès aux bâtiments comme aux services (eau, électricité) seraient la cause de difficultés d'exploitation à l'origine des fermages impayés, sans qu'il soit utile, ainsi que le suggère M. [H], de nommer un expert afin que soit dit si l'accessibilité et l'état des bâtiments loués permet l'exploitation.



3 - l'incertitude sur la totalité des sommes dues :



31. Le bail rural du 10 décembre 2013 'est consenti et accepté moyennant un loyer annuel de :

- pour les bâtiments d'exploitation : à la somme de 500 €. Le montant du fermage sera actualisé chaque année compte tenu de la variation de l'indice national des fermages. L'indice de référence 2013 s'élève à 106.68.

- pour les terres : à la somme de 180 € / ha. Le montant du fermage sera actualisé chaque année compte tenu de la variation de l'indice national des fermages. L'indice de référence 2013 s'élève à 106.68.

Le preneur s'oblige à payer les fermages au bailleur chaque fin de mois, le premier paiement devant être effectué le 31 janvier 2014.

(...) Le preneur remboursera au bailleur les impôts et taxes afférents au bien loué dans les proportions définies par les articles L. 415-3 alinéa 3 et L.514-1 du code rural et, si elle est encore exigible, la cotisation au profit du budget annexe des prestations sociales agricoles prévues par l'article 1603 du CGI.

(...) Le bailleur déclare vouloir soumettre le présent bail à la TVA, conformément aux dispositions de l'article 260-6° du code général des impôts. En conséquence, le présent bail sera enregistré au droit fixe prévu à l'article 739 dudit code'. 



32. Pour rappel, les consorts [R] ont mis en demeure M. [H], par lettre recommandée du 11 avril 2022, d'avoir à payer la somme de 24.669,29 € au titre des fermages dus pour les années 2020 (8.231,05 €), 2021 (12.393,42 €) et 2022 (3.124,32 €), outre la somme de 920,50 € pour les taxes foncières afférentes pour les mêmes années (306,50 € en 2019, 307,50 € en 2020 et 306,50 € en 2021).



33. M. [H] s'interroge sur la légitimité de l'assujettissement des fermages à la TVA, sur l'absence de justification de la taxe foncière, sur le différentiel de parcellaire et sur l'absence de prise en considération des paiements effectués, lui permettant de douter de la totalité des sommes qui seraient dues.



a) l'assujettissement à la TVA :



34. L'option fiscale d'assujettissement du fermage à la TVA est accordée aux personnes physiques, aux indivisions, aux usufruitiers et aux personnes morales. Un des intérêts consiste, pour le bailleur, à récupérer la TVA acquittée pour la réalisation de travaux sur les immeubles, notamment les bâtiments à usage agricole qui sont loués. Tout bailleur peut opter pour l'assujettissement à la TVA à la condition que le preneur soit redevable de cette taxe. Un exploitant agricole est obligatoirement soumis à la TVA dès lors que le montant moyen des recettes de son exploitation, calculé sur les deux années civiles consécutives précédentes, dépasse 46.000 €. En dessous de ce seuil, il peut tout de même demander, sur option, à être placé sous le régime simplifié de l'agriculture.



35. En l'espèce, l'assujettissement du fermage à la TVA est prévu au bail. M. [H], qui est donc réputé être assujetti à la TVA mais indique que 'l'assujettissement devait être provisoire', n'établit pas ne plus être assujetti à cette taxe pour les exercices concernés.



36. Les fermages ont donc été valablement appelés par les consorts [R] TVA comprise avant de faire l'objet de la mise en demeure litigieuse.



b) la justification des taxes foncières :



37. L'article L. 415-3 du code rural et de la pêche maritime dispose en son 3ème alinéa que 'les dépenses afférentes aux voies communales et aux chemins ruraux sont supportées par le preneur. À cet effet, il est mis à sa charge, au profit du bailleur, une fraction du montant global de la taxe foncière sur les propriétés bâties et de la taxe foncière sur les propriétés non bâties portant sur les biens pris à bail. à défaut d'accord amiable entre les parties, cette fraction est fixée à un cinquième'. 



38. En l'espèce, le bail en cause prévoit bien la récupération de la taxe foncière par le bailleur sur le preneur à hauteur du cinquième (voir § 31).



39. La taxe foncière 2022 des biens loués (bâti et non bâti) est produite et elle varie très peu d'une année sur l'autre. Elle permet aux consorts [R] d'effectuer un calcul de la participation du fermier au paiement de la taxe foncière sur les années réclamées dans la mise en demeure (pièce n° 13). Les montants appelés ne sont pas supérieurs au cinquième dont M. [H] est redevable.



c) le différentiel de parcellaire :



40. Il a été vu plus haut (§ 16 et suivants) que la différence parcellaire entre les indications du bail et la surface réellement mise à disposition était infinitésimale, cette possible variation étant au surplus prévue au bail, sans garantie pour le preneur.



41. Le montant des fermages indiqué en principal est donc loyal.



d) la prise en compte des paiements partiels : 



42. L'article 1353 du code civil dispose que 'celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation'.



43. En l'espèce, hors indexation, le fermage annuel est de 12.480 €, TVA comprise. Les consorts [R] produisent un tableau des fermages dus pour les années concernées par la mise en demeure, avec les paiements partiels intervenus (3 x 1.076,35 € en 2020 et 3.900 € le 11 juillet 2022). M. [H] ne justifie pas d'une plus ample décharge de son obligation de paiement. Il sera observé que le décompte de créance établi par les consorts [R] reprend les paiements allégués par M. [H] (pièce n° 11), à l'exception d'un paiement qui serait intervenu le 20 janvier 2020 pour l'échéance de décembre 2019 pour lequel l'appelant ne produit aucun justificatif. Le total retenu (24.669,29 € pour les fermages et 920,50 € pour la récupération de la taxe foncière) est donc parfaitement justifié.



44. Il sera ajouté que M. [H] reconnaît lui-même qu'il ne pourrait pas être débiteur d'une somme supérieure à 22.089,86 €, TVA comprise, somme déjà considérable qu'il ne s'est pas proposé pour autant d'acquitter aux bailleurs.







45. Aucun doute quant aux sommes réclamées dans la mise en demeure n'existant au moment de sa délivrance, M. [H] a, à tort, refusé de donner suite à cette réclamation, sans raison sérieuse et légitime et sans qu'il soit utile, ainsi que le suggère l'appelant, de nommer un expert afin que soit vérifié le montant des fermages dus.



46. De l'ensemble, il suit que c'est à bon droit que le tribunal a, constatant le défaut de paiement de deux fermages malgré une mise en demeure dûment formalisée, prononcé la résiliation du bail.



47. Le jugement sera confirmé de ce chef.



Sur la demande en paiement



48. Les consorts [R] sollicitent la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné M. [H] à payer la somme de 32.802,09 € au titre de l'arriéré de fermages et taxes foncières. Cette somme comprend les arriérés de fermage et de participations à la taxe foncière depuis le 26 novembre 2018 jusqu'à février 2023 inclus.



49. Ainsi que vu plus haut, le décompte effectué est conforme aux dispositions du bail rural et aux prescriptions du code rural et de la pêche maritime et M. [H] ne justifie pas d'une plus ample décharge de son obligation à paiement.



50. Il convient de préciser que cette somme est hors redressement judiciaire de M. [H] qui a bénéficié d'un plan de continuation, procédure au cours de laquelle la créance des consorts [R] avait été admise, au titre des fermages et taxes entre 2014 et 2017, à hauteur de 12.576,37 €, suivant ordonnance du juge-commissaire du tribunal judiciaire de Rennes du 19 mars 2021.



51. Ce chef du jugement sera donc également confirmé.



Sur les demandes reconventionnelles



52. M. [H] demande à la cour de dire que les parcelles données à bail ne lui sont plus délivrées dans leur totalité, de constater la perte d'accessibilité des bâtiments loués et, par conséquent, de condamner les consorts [R] à lui verser une somme de 15.000 € en compensation du solde des loyers dus.



53. Toutefois, il a déjà été vu que M. [H] n'établissait la preuve ni d'un défaut de délivrance substantiel, ni d'une quelconque forme d'éviction.



54. Le chef du jugement ayant débouté M. [H] sera donc également confirmé.



Sur les dépens 



55. M. [H], partie perdante, sera condamné aux dépens d'appel.



Sur l'article 700 du code de procédure civile 



56. L'équité commande de faire bénéficier les consorts [R] des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de 2.000 €. 

















PAR CES MOTIFS





La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,



Confirme le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Fougères du 4 juillet 2023 en toutes ses dispositions,



Y ajoutant, 



Condamne M. [E] [H] aux dépens d'appel,



Condamne M. [E] [H] à payer à M. [G] [R], Mme [X] [Y] née [R] et Mme [Z] [S] née [R] la somme de 2.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





Le greffier, Le président,