Cour d'Appel · Chambre civile 1-6 — 3 octobre 2024

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 30B



Chambre civile 1-6



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 03 OCTOBRE 2024



N° RG 23/03192 - N° Portalis DBV3-V-B7H-V3KM



AFFAIRE :



S.A.S. H.A AUTOS CONSULTING



C/



S.A. IMMOBILIERE GABRIEL WATTELEZ



Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 05 Avril 2023 par le Tribunal de Commerce de VERSAILLES

N° RG : 2022F00951



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 03.10.2024

à : 



Me Louise VANRENTERGHEM, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE



Me Dominique DOLSA, avocat au barreau de VERSAILLES





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE TROIS OCTOBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



S.A.S. H.A AUTOS CONSULTING

N° Siret : 901 673 202 (RCS Paris)

[Adresse 3]

[Localité 5] 

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentant : Me Louise VANRENTERGHEM, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 334, substitué par Me SOUIDI, avaocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE



APPELANTE



****************



S.A. IMMOBILIERE GABRIEL WATTELEZ

N° Siret : 709 802 169 (RCS Paris)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentant : Me Dominique DOLSA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 444



INTIMÉE

****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 04 Septembre 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Fabienne PAGES, Présidente chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Fabienne PAGES, Présidente,

Madame Caroline DERYCKERE, Conseillère,

Madame Florence MICHON, Conseillère,



Greffier, lors des débats : Mme Mélanie RIBEIRO,









EXPOSÉ DU LITIGE



La SA Immobilière Gabriel Wattelez, ci après désignée IGW a donné en location à la SASU HA AUTOS Consulting ci après désignée HAAC des locaux dépendant d'un immeuble situé au[Adresse 1]d [Localité 6] comprenant deux pièces principales d'une superficie de 355 m2 situées à l'étage et au rez de chaussée et un droit d'accès partagé des parties communes de l'immeuble et pour y exercer exclusivement une activité d'entreposage de véhicules de tourisme. 

Le bail consenti est un bail dérogatoire d'une durée de 36 mois, à compter du 17 février 2022 pour se terminer le 17 février 2025 et moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1 500 euros TTC, outre la taxe foncière de 78 euros et le versement d'un dépôt de garantie de 2 880 euros. 



Faisant valoir des dysfonctionnement du système électrique des locaux donnés à bail, faute de réalisation des travaux nécessaires malgré plusieurs demandes d'intervention de sa bailleresse ,HAAC a cessé de verser le montant du loyer à compter du mois du 14 avril 2022 , ce dont elle a informé IGW. 



IGW lui a délivré un commandement en date du 27 avril 2022 pour le paiement de la somme de 3 305,66 euros, représentant les loyers et taxes d'avril et mai 2022 et pour justifier de la souscription d'une assurance, visant la clause résolutoire. 



Faisant valoir que le commandement de payer susvisé est resté sans effet dans le délai imparti, par assignation en date du 13 juillet 2022, IGW a fait citer HAAC devant le juge des référés du tribunal de commerce de Versailles. 



Par ordonnance rendue le 9 novembre 2022 le juge des référés a dit n'y avoir lieu à référé au constat de contestations sérieuses. 



IGW a par conséquent assigné HAAC devant le tribunal de commerce de Versailles qui a par jugement contradictoire en date du 5 avril 2023 :


Dit que la résiliation du bail conclu le 17 février 2022 entre la SASU HA Autos Consulting et la SA Immobilière Gabriel Wattelez est acquise depuis le 27 mai 2022

Ordonné l'expulsion de la SASU HA Autos Consulting des locaux situés au [Adresse 1] [Localité 6]

Condamné la SASU HA Autos Consulting à payer à la SA Immobilière Gabriel Wattelez la somme de 13 500 euros au titre des arriérés de loyer

Condamné la SASU HA Autos Consulting à payer à la SA Immobilière Gabriel Wattelez la somme de 39 000 euros au titre des loyers restant à courir 

Condamné la SASU HA Autos Consulting à payer à la SA Immobilière Gabriel Wattelez la somme de 5 250 euros au titre de la clause pénale

Débouté la SA Immobilière Gabriel Wattelez de ses autres demandes

Débouté la SASU HA Autos Consulting de ses demandes reconventionnelles

Condamné la SASU HA Autos Consulting à payer à la SA Immobilière Gabriel Wattelez la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile

Condamné la SASU HA Autos Consulting aux dépens dont les frais de greffe s'élèvent à la somme de 69,59 euros. 




La SASU HA Autos Consulting a relevé appel de cette décision par déclarations au greffe en date des 12 mai et 9 août 2023. 

Ces deux procédures ont fait l'objet d'une jonction et ont été poursuivies sous le n° 23/5981. 



Selon procès verbal en date du 3 mai 2023, les locaux donnés à bail ont été repris. 



IGW a assigné HAAC par acte du 9 mai 2023en liquidation judiciaire et par jugement en date du 21 septembre 2023, le tribunal de commerce a prononcé le sursis à statuer dans l'attente de la présente décision. 



Par ordonnance de référé du premier président de la cour d'appel de Versailles du 1er août 2023, l'exécution provisoire de la décision dont appel a été arrêtée. 





Dans ses dernières conclusions transmises au greffe le 14 mai2024,auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la SASU HA Autos Consulting , appelante, demande à la cour de : 


Déclarer irrecevable la société Sa Immobilière Gabriel Wattelez en toutes ses demande, fins et conclusions


à titre principal :


Annuler le jugement n°2022F00951 rendu par le tribunal de commerce de Versailles


A titre subsidiaire : 


Infirmer le jugement n°2022F00951 rendu par le tribunal de commerce de Versailles en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il déboutait la SA Immobilière Gabriel Wattelez de certaines de ses demandes 


En tout état de cause, il est demandé à la cour d'appel statuant à nouveau de : 


Prononcer la résolution judiciaire du contrat de bail souscrit entre IGW et HAAC aux torts exclusifs de IGW 

Condamner IGW au paiement d'une somme de 108.000 euros

Condamner IGW au paiement d'une somme de 2.880 euros au titre du dépôt de garantie

Condamne IGW à la restitution des loyers indûment versés par IGW et s'élevant à 3.000 euros, soit deux mois de loyer 

Condamner IGW au paiement d'une s somme de 9.000 euros au titre de l'article 700 se décomposant comme suit :


o3.000 euros au titre des frais engagés au titre de la procédure de première instance devant le tribunal de commerce de Versailles 

o4.000 euros au titre des frais engagés au titre de la procédure d'appel 

o2.000 euros au titre des frais engagés au titre de la procédure en référé devant le premier président de la cour d'appel aux fins de voir l'exécution de la décision n°2022F00951 suspendue 


Réserver les dépens.




Dans ses dernières conclusions n ° 2 transmises au greffe le 3 juin2024, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la Société Anonyme Société Immobilière Gabriel Wattelez, intimée et appelante incidente, demande à la cour de :


Déclarer recevable et bien fondée la SA Immobilière Gabriel Wattelez prise en la personne de son représentant légal en toutes ses demandes 

Rejeter des débats la pièce n°19 communiquée par la Société Ha Autos Consulting 

Déclarer irrecevable la société Ha Autos Consulting en toutes ses demandes fins et conclusions et en tout cas mal fondée 

Débouter la société Ha Autos Consulting de toutes ses demandes 

Confirmer le jugement du tribunal de commerce de Versailles en ce qu'il a : 

Ditquelarésiliationdubailconclule17février2022entrelaSASUAutos Consulting et la SA Immobilière Gabriel Wattelez est acquise depuis le 27 mai 2022 

Ordonné l'expulsion de la SASU Autos Consulting des locaux situés au [Adresse 1] [Localité 6]

Condamné la SASU Autos Consulting payer à la SA Immobilière Gabriel Wattelez la somme de 5.250 euros au titre de la clause pénale 

Condamné la SASU Autos Consulting payer à la Sa Immobilière Gabriel Wattelez la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile

Condamné la SASU Autos Consulting aux dépens dont les frais de greffe s'élèvent à la somme de 69,59 euros 


L'infirmer pour le surplus et statuant à nouveau,


Condamner la SASU Autos Consulting payer à la SA Immobilière Gabriel Wattelez la somme de 16.485,93 euros au titre des arriérés de loyer y compris l'arriéré du au titre de la taxe foncière 

Condamner la SASU Autos Consulting payer à la SA Immobilière Gabriel Wattelez la somme de 41028 euros au titre des loyers restant à courir, charges comprises 

AutoriserlasociétéImmobilièreGabrielWattelezàconserverledépôtde garantie à hauteur de 2880 euros au titre des dégradations sur le volet roulant commise par la société HAAC

Condamner la SASU Autos Consulting, prise en la personne de son représentant légal en tous les dépens ainsi qu'au paiement d'un article 700 du code de procédure civile à hauteur de 9.000 euros en cause d'appel. 










L'affaire a été clôturée par ordonnance du 4 juin 2024, fixée à l'audience du 4 septembre 2024 et mise en délibéré au 3 octobre 2024. 



MOTIFS DE LA DECISION



La cour relève que l'irrecevabilité d'IGW en toutes ses demandes fins et conclusions soutenue par HAAC au dispositif de ses dernières conclusions d'appel n'a fait l'objet d'aucun développement dans la partie discussion de ces mêmes conclusions. 

IGW sera par conséquent déclarée recevable en toutes ses demandes fins et conclusions. 



Sur la pièce n° 19 versée aux débats par HAAC



IGW demande à la cour d'écarter la pièce n° 19 versée aux débats par HAAC. 

Elle fait valoir que cette pièce est un courrier entre avocats couvert par la confidentialité qui ne peut par conséquent être produite. 



HAAC n'a pas répondu à cette demande. 



Il sera constaté que la pièce 19 versée aux débats par HAAC est un courrier de maître [X] (conseil d'IGW) adressé à maître [V] (conseil d'HAAC) en date du 3 février 2024.



Le dispositif, issu de l'article 66-5 de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971 portant réforme de certaines professions judiciaires et juridiques, prévoit que toutes les consultations adressées par l'avocat à son client, les correspondances échangées entre le client et son avocat, les notes d'entretien et, plus généralement, toutes les pièces du dossier sont couvertes par le secret professionnel, sauf si elles portent la mention « officiel ». 



Or, force est de constater que le courrier en cause porte très clairement, en haut de page à gauche et en gras la mention suivante :'courrier officiel', qualification reprise au bordereau et non contestée de sorte qu'il n'est pas couvert par la confidentialité revendiquée par IGW. Sa demande tendant à ce que ce courrier soit écarté sera dès lors rejetée. 



Sur la demande de HAAC tendant à d'annulation du jugement déféré 



Au soutien de sa demande d'annulation du jugement du tribunal de commerce déféré, HAAC explique que pour s'opposer à la demande d'IGW de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, elle avait fait valoir que les locaux donnés à bail étaient impropres à leur destination, ce sur quoi le jugement critiqué n'a pas statué alors qu'il a retenu que le preneur semblait exercer une activité plus large que celle autorisée par le bail, soit un motif hypothétique, de sorte que le jugement déféré doit être annulé. 



Aux termes de l'article 455 du code de procédure civile, le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif et l'article 458 du code précité rappelle que ces dispositions sont prescrites à peine de nullité.



Force est de constater qu'HAAC reproche notamment au jugement critiqué d'avoir retenu des motifs hypothétiques. Il en résulte qu'elle échoue à démontrer le défaut de motivation de cette décision permettant de faire droit à sa demande d'annulation. Elle sera rejetée. 

En revanche, la critique des motifs retenus par le jugement dont appel est de nature à justifier sa réformation également demandée par HAAC en sa qualité d'appelante. 



Sur la demande d'infirmation du jugement déféré, sur la résiliation du bail



Le tribunal a retenu que le bail avait été résilié le 27 mai 2022à l'expiration du délai d'un mois imparti par le commandement du 27 avril 2022 resté infructueux.



En cause d'appel, HAAC ne conteste pas le défaut de paiement reproché et oppose l'exception d'inexécution en raison principalement du dysfonctionnement du système électrique ne lui ayant pas permis d'utiliser les locaux donnés à bail conformément à leur destination. 





Le bail dérogatoire conclu entre les parties en date du 17 février 2022 prévoit en son article 11.1'... à défaut pour le preneur d'exécuter une seule des charges et conditions du bail, ou à défaut de paiement d'un seul terme de loyer, accessoires et charges à leur échéance, des arriérés de loyers et du complément de dépôt de garantie après révision du loyer ou encore celui des intérêts de retard et des frais des actes extra judiciaires, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur et sans aucune formalité judiciaire, un mois après un simple commandement de payer ou mise en demeure adressée par acte extra judiciaire resté sans effet durant ce délai et exprimant la volonté du bailleur de se prévaloir de la présente clause.'



Par acte d'huissier en date du 27 avril 2022, IGW a adressé à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail comme rappelé et impartissant à sa locataire un délai d'un mois pour régulariser l'arriéré de loyers et charges de 3 156 euros correspondant aux mois d'avril et mai 2022 et pour justifier de la souscription d'une assurance comme mentionné au bail en son article 8.2 et précisant clairement qu'à défaut le bail serait résilié. 



HAAC ne conteste pas le défaut de paiement de l'arriéré locatif visé au commandement dans le délai imparti par cet acte. Elle oppose, tout comme dans ses différents courriers adressés à sa bailleresse l'informant de la cessation du versement des loyers, l'exception d'inexécution. 

Il sera relevé qu'elle ne prétend pas ni ne justifie avoir satisfait la seconde obligation mise à sa charge dans le délai d'un mois imparti par ce commandement relative à la justification de la souscription d'une assurance. 



L'exception d'inexécution prétendue par la locataire l'exonère de l'obligation principale à sa charge en cette qualité constituée par le paiement régulier du loyer prévu par le bail conclu entre les parties. Il lui appartient par conséquent à cette fin de justifier de son impossibilité d'utiliser les lieux loués conformément aux dispositions du bail établissant un manquement de la bailleresse quant à son obligation de délivrance des locaux donnés à bail.



Il convient de rappeler que le bail prévoit que les lieux loués sont exclusivement destinés à l'usage de l'entreposage de véhicules de tourisme. 



La locataire reproche à sa bailleresse le défaut de réalisation des travaux suivants, mentionnés par les conclusions d'une expertise amiable versée aux débats par l'appelante en pièce 11 : 

- la mise en place d'un compteur électrique avec coupure générale

- la réparation du toit fuyard 

- la réparation du mur pignon

- la remise en état du rideau métallique

- la réparation des vitres ou l'absence de fourniture d'électricité. 



Or, force est de constater que le défaut de réalisation des travaux susvisés n'est pas de nature à faire obstacle à l'exercice de l'activité mentionnée au bail comme préalablement rappelé, tout comme l'absence de fourniture en électricité du seul local, comme précisé par l'état des lieux d'entrée ( partie bureaux : l'électricité est coupée dans les lieux) l'appelante n'ayant pas démontré par ce seul élément, alors que le procès verbal du 21 septembre 2023 du commissaire de justice constate au contraire :l'ouverture du portail d'accès sur la rue et le fonctionnement du rideau métallique desservant l'entrée dans le hangar pour entreposer les véhicules dans les locaux donnés à bail, le non fonctionnement du rideau métallique permettant l'accès à la zone de parking.



N'ayant pas démontré son impossibilité d'utiliser les lieux loués conformément au bail, l'appelante ne peut opposer à sa bailleresse l'exception d'inexécution et la locataire devait dès lors payer régulièrement le loyer tel que prévu entre les parties. 



Il s'en déduit qu'à l'expiration du délai imparti par le commandement de payer, n'ayant pas justifié d'un quelconque motif d'exonération du paiement du loyer, le défaut de paiement des sommes visées au commandement au titre des loyers d'avril et mai 2022a eu pour conséquence la résiliation du bail, conformément à la clause résolutoire. 



Le jugement ayant constaté l'acquisition de la clause résolutoire le 27 mai 2022 sera confirmé de ce chef ainsi que le prononcé de l'expulsion consécutive et ce bien que réalisée à ce jour conformément au procès verbal du 3 mai 2023. 





Le fait que la locataire exerçait outre l'activité prévue par la destination du bail une autre activité non autorisée comme reproché par la bailleresse est dès lors inopérant quant à l'appréciation de la résiliation du bail en cause au motif du constat de sa résiliation tout comme le défaut de pris en charge par la bailleresse notamment des travaux de rétablissement du système électrique comme cherche à démontrer la locataire dans ses conclusions d'appel . 



Sur les différentes demandes en paiement de HAAC



La locataire n'ayant pas démontré l'impossibilité d'utiliser les lieux comme prétendu, ses demandes en paiement pour ce motif d'une indemnité de 108 000 euros et de la somme de 3 000 euros au titre de la restitution de deux mois de loyer seront rejetées et le jugement contesté sera également confirmé de ce chef. 



Le tribunal a rejeté la demande de conservation du dépôt de garantie d'IGW. 



En cause d'appel, HAAC demande la confirmation de la décision à ce titre, en revanche, la bailleresse en demande l'infirmation au motif des dégradations du volet roulant commises par sa locataire.

La cour constate que la bailleresse ne verse aux débats aucune pièce de nature à justifier de l'imputabilité des dégradations alléguées à la locataire alors qu'elle verse en pièce 23 un procès verbal d'un commissaire de justice en date du 21septembre 2023 et dès lors postérieur à la restitution des lieux loués en date du 3 mai 2023 et constatant au contraire le bon fonctionnement de ce même rideau roulant comme préalablement énoncé et dont elle se prévaut pour démontrer avoir satisfait à son obligation de mise à disposition de locaux conformes. 



La bailleresse échoue par conséquent à démontrer des dégradations des locaux donnés à bail imputables à la locataire. Sa demande de restitution du montant du dépôt de garantie sera par conséquent rejetée par voie de confirmation du jugement déféré. 



Sur la demande d'infirmation du jugement déféré sur les demandes en paiement d'IGW 



IGW demande la condamnation de la partie adverse au paiement de la somme de 1500 euros au titre du loyer de janvier 2023, le tribunal n'ayant fait droit qu'au paiement des loyers à la date arrêtée du mois de décembre 2022. 



L'appelante n'a pas contesté devoir cette somme. La cour constate qu'elle a quitté les lieux le 3 mai 2023. Elle sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme. 



Le tribunal a rejeté la demande en paiement de la bailleresse au titre de la taxe foncière au motif de l'absence d'éléments probants en ce sens.



En cause d'appel, IGW demande à ce titre la somme 1 485,93 euros en application des dispositions contractuelles en particulier de l'article 6.2 du bail conclu entre les parties. 



La HAAC n'a pas répondu à cette demande. 



L'article 6.2 du bail dérogatoire en cause mentionne que le preneur devra rembourser au bailleur, en sus du loyer, sa quote part calculée au prorata des surfaces exploitées dans l'immeuble (le cas échéant, si applicable, au prorata des tantièmes exploitées de copropriété), des charges, prestations, taxes et dépenses de toutes natures exposées par le bailleur, directement ou indirectement, du fait de la propriété, du fonctionnement ou de l'entretien de l'immeuble selon la répartition suivante. 



Il en résulte qu'il a été convenu entre les parties, le remboursement par la locataire de la taxe foncière à hauteur de sa quote part à la bailleresse. Le montant demandé n'étant pas critiqué par l'appelante, il sera fait droit à la demande en paiement d'IGW à hauteur de la somme de 1 485,93 euros pour la période correspondant à l'arriéré locatif et celle de 2 028 euros correspondant aux loyers restant à courir par voie d'infirmation de la décision critiquée. 











Le jugement déféré n'est pas contesté par la partie appelante en ce qu'il l'a condamnée au paiement des sommes de 13 500 euros au titre de l'arriéré locatif, de 39 000 euros au titre des loyers restant à courir ou de la somme de 5 250 euros à titre de clause pénale, il sera confirmé de ces chefs. 



Aucune considération d'équité ne commande de faire application de l'article 700 au profit de quiconque.



PAR CES MOTIFS, 

La Cour, statuant publiquement contradictoirement et par mise à disposition au greffe ;



Déclare la Société Anonyme Société Immobilière Gabriel Wattelez recevable en toutes ses demandes fins et conclusions ;



Déboute la Société Anonyme Société Immobilière Gabriel Wattelez de sa demande tendant à voir écarter la pièce n° 19 produite par la SASU Autos Consulting ;



Déboute la SASU HA Autos Consulting de sa demande d'annulation du jugement déféré ; 



CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il rejette la demande de la Société Anonyme Société Immobilière Gabriel Wattelez au titre de la taxe foncière ; 



Statuant à nouveau de ce chef,



Condamne la SASU HA Autos Consulting à payer à la Société Anonyme Société Immobilière Gabriel Wattelez les sommes de 1 485,93 euros et de 2 028 euros au titre de sa quote part de la taxe foncière ;



Y ajoutant; 



Condamne la SASU HA Autos Consulting à payer à la Société Anonyme Société Immobilière Gabriel Wattelez la somme de 1 500 euros au titre du loyer de janvier 2023 ;



Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne la SASU HA Autos Consulting aux entiers dépens.



Arrêt prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Fabienne PAGES, Présidente et par Madame Mélanie RIBEIRO, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





La Greffière La Présidente