Tribunal Judiciaire · Chambre 1/Section 5 — 4 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 24/01077 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZMQQ

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 OCTOBRE 2024
MINUTE N° 24/02876
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Nous, Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffier, lors des débats et de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier, lors de la mise à disposition.

Après avoir entendu les parties à notre audience du 02 Septembre 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société MATANA
dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 3]

représentée par Maître Bernard BESSIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0794

ET :

La société HAMMAM SPA KIMA
dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 4]

représentée par Maître Isabelle GUENEZAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0725

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet au 1er mars 2023, la SCI MATANA a consenti à Madame [G] [W], agissant tant en son nom personnel qu’au nom et pour le compte de la société HAMMAM SPA KIMA en cours de formation, un bail commercial portant sur un local situé à [Localité 4], [Adresse 1].

Ces locaux étaient auparavant loués pour l’exercice d’une activité de serrurerie.

Par décision du 29 juin 2023, la maire de [Localité 4] a refusé d’accorder à la société HAMMAM SPA KIMA l’autorisation nécessaire à la transformation des lieux loués en salon de beauté, hammam, esthétique.


Par acte du 15 avril 2024, la SCI MATANA a fait signifier à la société HAMMAM SPA KIMA, à l’adresse des lieux loués, et au domicile de sa gérante, Madame [W], un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat pour le paiement de la somme de 19.258 euros.

Puis par acte du 13 juin 2024, la SCI MATANA a assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire de Bobigny la société HAMMAM SPA KIMA, pour :
faire constater la résiliation du bail par l’effet d’une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers ;obtenir l'expulsion immédiate et sans délai de la société et de tous occupants de son chef hors des locaux loués, si besoin avec assistance de la force publique ;la voir condamner à lui payer à titre provisionnel la somme de 25.018 euros arrêtée au 2 juin 2024 ;que la société HAMMAM SPA KIMA soit condamnée au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et au paiement des dépens.
L'affaire a été appelée à l'audience du 2 septembre 2024.

La SCI MATANA maintient ses prétentions, actualisant sa demande en paiement à la somme de 27.898 euros, somme arrêtée à juillet 2024 inclus, et sollicitant en outre le rejet des demandes reconventionnelles formées par la société HAMMAM SAP KIMA.

En réplique aux moyens soulevés en défense, elle fait valoir que :
il est conventionnellement prévu que le changement d’affectation des lieux loués de l’activité de serrurerie pour le transformer en localexploité pour l’activité de « Hammam/SPA/Sauna» relève de la seule responsabilité du preneur ;il ne peut dès lors lui être reproché le fait que l’autorisation d’aménager un établissement accueillant du public ait été d’abord donnée, puis rétractée le 29 juin 2023, puis que le recours de la société défenderesse ait été rejeté le 12 juillet 2023 ; depuis près d’un an les loyers ne sont plus payés et en l’état, c’est le bail qu’elles ont signé qui régit leurs relations ; elle précise qu’il importe peu que la société défenderesse ait introduit au mois d’août 2024 devant le juge du fond du tribunal judiciaire de Bobigny une action en résolution judiciaire du bail au motif d’une prétendue violation de son obligation de délivrance, dès lors qu’aucune décision n’a été rendue à cet égard ;la demande en paiement d’une provision au profit de la société défenderesse doit être rejetée en ce qu’elle relève du seul juge du fond auquel il appartient d’apprécier le respect de l’obligation de délivrance ; qu’en outre, les locaux sont actuellement en état de chantier et des travaux ont été effectués sans autorisation, et que pour le cas où il serait prononcé la résolution du contrat, elle-même serait légitime à réclamer une indemnisation au titre de la remise en état des locaux. 
La société HAMMAM SPA KIMA sollicite du juge des référés qu’il :
juge n'y avoir lieu à référé sur les demandes formées à son encontre ;constate qu’elle a d'ores et déjà saisi le juge du fond en annulation du bail commercial et indemnisation des préjudices subis par elle ; 

à titre reconventionnel, 
condamne la SCI MATANA à lui payer la somme provisionnelle de 12.000 euros à valoir sur l'indemnisation de son préjudice, toutes causes confondues ;déboute la SCI MATANA de toutes ses demandes procédurales ;condamne la SCI MATANA à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens. 
Elle explique que :
l’autorisation administrative de changement d’usage des locaux d’habitation doit être obtenue par le propriétaire bailleur préalablement à la signature du bail initial ; les demandes formées par la SCI MATANA se heurtent par conséquent nécessairement à une contestation sérieuse dès lors que, pour trancher les prétentions affichées de part et d'autre, il convient de procéder à leur appréciation juridique motivée ; ce qui excède les pouvoirs dévolus au juge des référés d’autant qu’elle a saisi le juge du fond en annulation du bail commercial et indemnisation de ses préjudices ;la gérante a investi son épargne dans la prise à bail commercial du local, dans des frais d'architecte puis dans le démarrage des travaux ; qu’elle a par ailleurs payé en pure perte les loyers demandés par la SCI MATANA outre le versement du dépôt de garantie, alors que le local commercial pris à bail n'a pu supporter aucune activité ; et que ces circonstances justifient d’ores et déjà le versement d’une provision à valoir sur ses préjudices qui résultent de cette situation.
MOTIFS

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail, doit rapporter la preuve de sa créance.

Et le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition notamment que le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif et que le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi dans la mise en jeu de cette clause.

Toutefois, il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer l'annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire. Tout au plus, un moyen tiré de l'existence d'une contestation sérieuse sur la validité du dit commandement de payer constitue un moyen de nature à faire obstacle aux pouvoirs du juge des référés. 

Enfin, selon les articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur a l'obligation de délivrer une chose apte à l'usage auquel elle est destinée aux termes du bail et en bon état de réparation de toute espèce. Il doit donc prendre toutes les dispositions nécessaires pour permettre au preneur d'exploiter les lieux conformément à leur destination y compris à l'égard des tiers.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit en particulier que :
« les lieux loués sont destinés à Salon de beauté, hammam, esthétique, à l’exclusion de tout autre commerce, profession, activité ou industrie ou tout autre utilisation des lieux » ;« préalablement à tout début d’exploitation, le Preneur devra faire son affaire personnelle, à ses seuls frais : de toutes autorisations nécessaires éventuellement à l’exercice de son activité,de toutes les autorisations administratives nécessaires pour l’exercice de ses activités » ;« la destination ci-dessus ne vaut pas garantie du bailleur que les autorisations administratives nécessaires […] seront délivrées pour l’utilisation des locaux en vue de l’exercice de l’activité autorisée dans ce bail » ;« le bailleur ne pourra en conséquence encourir aucune responsabilité en cas de refus ou retard dans l’obtention de ces autorisations pour quelque cause que ce soit ».
Et il est non contesté que la société HAMMAM SPA KIMA est actuellement dans l’incapacité d’exercer l’activité prévue au bail, faute de disposer de l’autorisation administrative nécessaire.

La SCI MATANA a ainsi mis à disposition du preneur des locaux dans lesquels il ne peut exercer son activité conformément aux termes du bail.

Cette circonstance peut s’analyser en une violation par la bailleresse de son obligation de délivrance, et la question de savoir si elle a pu, par le biais d’une clause contractuelle, s’affranchir de cette obligation, relève du seul pouvoir du juge du fond en ce qu’elle nécessite une appréciation de la régularité et de la portée de cette clause.

Par ailleurs, le commandement de payer et l’assignation n’ont été délivrés qu’à la société HAMMAM SPA KIMA alors que le bail a été consenti à Madame [G] [W], « agissant tant en son nom personnel qu’au nom et pour le compte de la société dénommée « HAMMAM SPA KIMA » […] en cours de formation ».

Il en résulte des contestations sérieuses tenant :
à la régularité du commandement de payer s'agissant de la bonne foi de la société bailleresse lorsqu'elle l'a fait signifier alors que la société HAMMAM SPA KIMA ne disposait pas de la garantie d’exercer son activité dans les locaux ;à la portée de cet acte dès lors qu’il n’a été délivré qu’à une des deux locataires visées dans le bail.
Il n’y aura donc lieu à référé sur la demande de la SCI MATANA tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, ainsi que celles qui en sont la conséquence.


Sur les demandes de provision

A cet égard, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que le juge des référés peut accorder une provision au créancier dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, le litige portant sur la violation par la bailleresse de son obligation de délivrance ouvre potentiellement droit à réparation au profit du preneur.

Toutefois, le juge des référés, juge de l’évidence, ne disposant pas du pouvoir pour le trancher, il n’y aura dès lors lieu à référé sur les demandes en paiement de provision formées par la SCI MATANA et par la société HAMMAM SPA KIMA.

Sur les demandes accessoires

Succombante au principal, la SCI MATANA sera condamnée aux dépens.

Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge de la société HAMMAM SPA KIMA l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons les demandes de la société MATANA ;

Rejetons la demande reconventionnelle de la société HAMMAM SPA KIMA ;

Condamnons la SCI MATANA aux dépens ;

Condamnons la SCI MATANA à payer à la société HAMMAM SPA KIMA la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 04 OCTOBRE 2024.


LE GREFFIER
LE PRÉSIDENT