Tribunal Judiciaire · Chambre 1/Section 5 — 4 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 24/01181 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZIPQ

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 OCTOBRE 2024
MINUTE N° 24/02881
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Nous, Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffier, lors des débats et de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier, lors de la mise à disposition.

Après avoir entendu les parties à notre audience du 02 Septembre 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société RIO IMMO
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Karine KANOVITCH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1438

ET :

Monsieur [T] [G]
demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Florence GOMES, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, [Adresse 3]

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EXPOSE DU LITIGE

La SCI RIO IMMO a 16 septembre 2016 un immeuble situé à [Localité 4], [Adresse 1] et [Adresse 5].

Par acte du 28 juin 2021, la SCI RIO IMMO, a assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire de BOBIGNY, Monsieur [T] [G] et Madame [F] [G], locataires de locaux commerciaux, aux fins de voir ordonner une expertise en vue de la détermination de l’indemnité d’éviction pouvant être due à la suite du refus de renouvellement de bail avec offre d’indemnité d’éviction signifié le 13 novembre 2020, outre obtenir leur condamnation à lui payer la somme provisionnelle de 7.871,29 euros, correspondant à la dette locative arrêtée au 30 juin 2021.

Suivant ordonnance du 6 octobre 2021, le juge des référés a :
désigné un expert ;décidé que la mission de l'expert portant notamment sur la détermination du montant de l'indemnité d'occupation, il n'y a pas lieu à statuer sur la demande de fixation de cette dernière laquelle restera, dans l'attente d'une décision au fond ou d'un accord amiable des parties, fixée au montant du dernier loyer. 
L’expert a déposé son rapport le 27 août 2022.

Par décision du 29 février 2024, le tribunal judiciaire de BOBIGNY, saisi par la SCI RIO IMMO, a notamment :
annulé le congé sans renouvellement avec offre d’indemnité d’éviction signifié le 2 novembre 2020 ;débouté la société RIO IMMO de sa demande de voir constater le terme du bail au 30 juin 2021, de sa demande de fixation de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation.
La SCI RIO IMMO a interjeté appel de cette décision, et le recours est actuellement pendant devant la cour d’appel de PARIS.

Le 7 avril 2023, la SCI RIO IMMO a fait signifier à Monsieur [T] [G] un commandement de payer la somme de 2.509,75 euros, visant la clause résolutoire de l’acte sous seing privé de renouvellement du contrat de bail du 25 septembre 1995.

Le 31 octobre 2023, la SCI RIO IMMO a fait signifier à Monsieur [T] [G] un second commandement de payer visant la même clause résolutoire, pour le paiement de la somme de 7.653,34 euros.

Puis par acte du 7 juin 2024, la SCI RIO IMMO a assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire de Bobigny Monsieur [T] [G] pour :
faire constater la résiliation du bail par l’effet d’une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers ;obtenir l'expulsion de Monsieur [G] et de tous occupants de son chef hors des locaux loués, si besoin avec assistance de la force publique ;ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux ;le voir condamner à lui payer à titre provisionnel :une somme de 8.413,14 euros avec intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2023, une indemnité d'occupation mensuelle d’un montant de 1.000 euros à compter du 30 novembre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux, outre la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.
L'affaire a été appelée à l'audience du 2 septembre 2024.

La SCI RIO IMMO maintient ses prétentions, actualisant sa demande en paiement à la somme de 10.295,55 euros, somme arrêtée à l’échéance de du 2ème trimestre 2024 incluse.


En réplique aux moyens soulevés en défense, elle fait valoir qu’il n’existe aucune contestation sérieuse, dès lors qu’à ce jour, le contrat de bail la liant au défendeur est en cours, et que l’arriéré continue d’augmenter.

Monsieur [T] [G] sollicite du juge des référés qu’il :
juge n'y avoir lieu à référé sur les demandes formées à son encontre du fait des contestations sérieuses qui ôte tout pouvoir au juge des référés pour trancher le litige ; à titre subsidiaire, 
fixe le montant dû par le locataire à 409,53 euros par mois, et rappelle qu’il est dû à terme échu ;lui accorde un délai de 24 mois pour apurer sa dette et suspende les effets de la clause résolutoire ;à titre plus subsidiaire,
lui accorde un délai de 12 mois pour libérer les lieux ;déboute la société demanderesse de ses prétentions liées aux dépens et aux frais irrépétibles ;condamne la SCI RIO IMMO à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens. 
Il explique que les demandes formées à son encontre se heurtent aux contestations sérieuses suivantes :
la société bailleresse ne peut à la fois réclamer l’acquisition de la clause résolutoire du contrat et soutenir devant le tribunal au fond et la cour d’appel que le bail a pris fin le 30 juin 2021 à la suite du congé sans offre de renouvellement, soit à une date antérieure au commandement de payer ;le logement loué en annexe au locaux loué est insalubre, et se pose à cet égard la question de l’exception d’inexécution qui ne relève que du pouvoir du juge du fond ;le bien fondé des sommes dont le paiement est réclamé est contestable notamment au regard du montant du loyer réclamé qui est erroné à défaut de justification que la révision triennale du loyer a été régulièrement réalisée ; qu’il ajoute qu’en conséquence, le montant du loyer réclamé ne saurait dépasser le montant prévu dans l’acte du 25 septembre 1995 ; et qu’il en résulte l’irrégularité du commandement de payer délivré sur une base fausse ;si le congé sans offre de renouvellement devait être validé par la cour d’appel de PARIS, il disposerait d’un droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction ; et qu’il est par conséquent nécessaire d’éviter une contrariété de décision.A titre subsidiaire, il demande que le juge des référés fixe le montant du loyer mensuel à 409,53 euros mensuel en application de l’acte du 25 septembre 1995 et qu’il bénéficie de délais de paiement pour s’acquitter des sommes restant dues.
MOTIFS

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Enfin, en application de l'article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

En l'espèce, le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 31 juillet 2023 pour le paiement de la somme en principal de 12.492,46 euros étant demeuré infructueux, tel que cela résulte du décompte produit à l’audience arrêté au 21 février 2024, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois plus tard, soit le 1er septembre 2023. L’obligation de Monsieur [T] [G] de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, l’expulsion est encourue.

Par ailleurs, la SCI RIO IMMO justifie, par la production du bail et du décompte arrêté au 29 février 2024, communiqué contradictoirement en cours de délibéré, que Monsieur [T] [G] reste lui devoir au 29 février 2014 une somme de 4.021,96 euros, échéance du 1er trimestre 2024 incluse, déduction faite des paiements encaissés entre le 13 et le 26 février 2024 pour un montant total de 9.000 euros. 

Monsieur [T] [G] est condamné au paiement de cette somme à titre provisionnel, avec intérêt au taux légal majoré de 5 points, conformément aux termes du contrat, à compter du 31 juillet 2023, date de signification du commandement de payer.

Toutefois, il convient, eu égard à ses efforts de paiement, de lui accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs de poursuites et de l'effet de la clause résolutoire, étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause reprendra ses effets, l'expulsion des occupants pourra être poursuivie, sans qu’il soit besoin de prononcer une astreinte, la perspective d’une expulsion forcée avec le recours à la force publique apparaissant suffisamment comminatoire, et une indemnité d’occupation sera due jusqu’au départ effectif des lieux.

Il est relevé à cet égard que la SCI RIO IMMO sollicite à ce titre une somme supérieure au montant du loyer contractuel. Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouverait privée du fait de la résiliation du bail et peut s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si, comme en l'espèce, elle est susceptible d'apparaître manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire.

Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

Elle pourra faire l’objet d’une indexation selon les modalités prévues au contrat de bail.

Pour les mêmes motifs, il n’y aura lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale et tendant à la conservation du dépôt de garantie par le bailleur.

Monsieur [T] [G], succombant, sera condamné aux dépens.

Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI RIO IMMO l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens. 

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies ;

Condamnons Monsieur [T] [G] à payer à la SCI RIO IMMO la somme provisionnelle de 4.021,96 euros avec intérêt au taux légal majoré de 5 points, à compter du 31 juillet 2023 ;

Autorisons Monsieur [T] [G] à se libérer du paiement de cette somme en 4 acomptes mensuels de 1.000 euros, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette ;

Disons que ces acomptes mensuels seront à verser en plus des loyers et charges courants, lesquels demeurent payés aux termes prévus par le contrat de bail ;

Disons que le paiement du premier de ces acomptes devra intervenir dans les 15 jours de la signification de l'ordonnance et les suivants avant le 5 du mois ;

Disons que les effets de la clause résolutoire ne produiront pas effet si Monsieur [T] [G] se libère de sa dette selon ces modalités ;

Disons qu'à défaut de règlement d'un seul acompte ou d'une seule des échéances courantes à leur terme :
l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible,les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,la clause résolutoire produira son plein et entier effet, et le contrat se trouvera résilié,il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l'expulsion de Monsieur [T] [G] et de tous occupants de son chef hors des lieux loués sis [Localité 4], [Adresse 1] et [Adresse 5],Monsieur [T] [G] devra payer mensuellement à la SCI RIO IMMO, à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges et les taxes, indexable selon les modalités prévues au contrat de bail ;
Condamnons Monsieur [T] [G] à supporter la charge des dépens ;

Condamnons Monsieur [T] [G] à payer à la SCI RIO IMMO la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 04 OCTOBRE 2024.


LE GREFFIER
LE PRÉSIDENT