Tribunal Judiciaire · Chambre 1/Section 5 — 4 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 24/00450 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y447

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 OCTOBRE 2024
MINUTE N° 24/02821
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Nous, Monsieur Bernard AUGONNET, Premier Vice-Président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 12 Juillet 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Madame [M] [C]
demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Linda AZIZI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire: C739

ET :

La société AMAHHE
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Jean-Claude COHEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1331

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Par acte sous seing privé en date du 1er février 2019, Mme [M] [C] a consenti à la société AMAHHE un bail commercial sur des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 3], au rez-de-chaussée.

Le 7 septembre 2023, Mme [M] [C] a fait délivrer à la société AMAHHE un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 4 329,60 euros puis un second le 12 janvier 2024 pour un montant en principal de 10 887,25 euros ainsi qu'une sommation de maintenir en bon état de fonctionnement de sécurité et de propreté sur l'ensemble des lieux loués. . 

Le 22 janvier 2024, elle lui a fait délivrer un commandement pour inexécution des obligations locatives reprenant les termes de la sommation du 12 janvier 2024. 


Par acte du 5 mars 2024, elle a assigné en référé devant le président de ce tribunal la société AMAHHE pour :
à titre principal
constater la résiliation du bail par l'effet d'une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers le 12 février 2024 ;ordonner l'expulsion de la société Amahhe et de tous occupants de son chef ;condamner la société Amahhe à lui verser une indemnité d'occupation provisionnelle de 49,31 euros par jour à compter du 13 février 2024, jusqu'à la libération des lieux ;à titre subsidiaire
constater la résiliation du bail par l'effet d'une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers le 22 février 2024 ;ordonner l'expulsion de la société Amahhe et de tous occupants de son chef ;condamner la société Amahhe à lui verser une indemnité d'occupation provisionnelle de 49,31 euros par jour à compter du 23 février 2024, jusqu'à la libération des lieux ;en tout état de cause,
condamner la société Amahhe à lui verser 13 623,66 euros à titre provisionnel selon le décompte locatif du 21 février 2024, avec intérêt au taux légal à compter de leur date d'échéance respective ;lui attribuer le dépôt de garantie ;condamner la société Amahhe à remettre en bon état de fonctionnement l'extracteur de fumée et d'en justifier à Mme [C], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance de référé à intervenir ; condamner la société Amahhe à verser à Mme [C] la somme de 1 000 euros pour chaque désordre contrevenant au bail commercial qui sera constaté par un commissaire de justice aux frais de la société Amahhe ; condamner la société Amahhe à payer à Mme [C] la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment les frais de commandement du 7 septembre 2023 et du 12 janvier 2024 et de l'acte de commandement pour inexécution des obligations locatives du 22 janvier 2024, ainsi que les frais de signification et d'expulsion. 
Au soutien de ses prétentions, elle indique que la société défenderesse n'a pas payé les causes des commandements de payer dans le délai légal et que la clause résolutoire est donc acquise. De plus, la société défenderesse occasionnerait des nuisances dans le voisinage et ne respecterait pas les termes du bail.

L'affaire a été appelée à l'audience du 24 mai 2024.

À l'audience, Mme [M] [C] maintient ses demandes à l'encontre de la société AMAHHE.

En défense, la société AMAHHE sollicite du juge des référés de :
lui donner acte de son offre de régler le solde des loyers dus d'un montant de 5 550 euros en sus du loyer courant dans les 3 prochains mois à compter de l'audience ;
lui octroyer en conséquence des délais suffisants pour s'acquitter de sa dette et donc suspendre la clause résolutoire du bail ;débouter Mme [C] de toutes ses demandes.Elle s'en remet au tribunal en ce qui concerne l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.Au soutien de ses prétentions, elle expose que le loyer courant est désormais réglé et qu'elle a réalisé plusieurs virements pour s'acquitter de sa dette locative. Elle indique aussi qu'il n'y a lieu de la condamner à une obligation de faire puisque les griefs de la sommation ne sont pas de son fait mais de ceux des voisins et de la demanderesse. Elle a pris toute disposition pour mettre en œuvre l'objet de la sommation.

Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance.

MOTIFS

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, " toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. "

Par ailleurs, les dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Enfin, en application de l'article 1353 du code civil, " Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ".

En l'espèce, le bail stipule qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré dans les formes prévues à l'article L. 145-41 du code de commerce le 12 janvier 2024 pour le paiement de la somme en principal de 10 887,25 euros.

Il résulte du décompte joint à l'assignation, arrêté au 13 mai 2024 que ledit commandement est resté infructueux dans le délai d'un mois.

Par voie de conséquence, la clause résolutoire s'est acquise et le bail s'est trouvé résilié de plein droit un mois plus tard, soit le 13 février 2024. 

Sur la provision relative à la dette

Mme [M] [C] justifie, par la production du bail, des commandement de payer et du décompte du 13 mai 2024, que la société AMAHHE reste lui devoir une somme de 8 623,66 euros, échéance de mai 2024 incluse.

Par ailleurs, la société défenderesse justifie d'un paiement de 3 123 euros non inclue dans le décompte.

La société AMAHHE est donc redevable de façon non sérieusement contestable de la somme de 
5 500,66 euros. Elle sera condamnée à verser à Mme [C] une provision de ce montant, laquelle sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l'ordonnance à intervenir.

Sur les délais de paiements suspensifs

Au vu des efforts de la société défenderesse pour apurer sa dette, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L145-41 du code de commerce de lui accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs de poursuites et de l'effet de la clause résolutoire, étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause reprendra ses effets et l'expulsion des occupants pourra être poursuivie, sans qu'il n'y ait lieu de l'assortir d'une astreinte.

Sur l'indemnité d'occupation en cas de défaillance

En cas du non-respect de l'échelonnement de la dette, la demanderesse serait fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération des lieux, une indemnité d'occupation correspondant au montant du dernier loyer augmentée des charges et accessoires. 

Sur l'attribution du dépôt de garantie

Il n'y a pas lieu au stade des référés de prévoir que le montant du dépôt de garantie versé par la société AMAHHE restera acquis à Mme [M] [C] dès lors que ce dépôt de garantie ne peut être conservé par elle qu'à la reddition définitive des comptes entre les parties et sous réserve de justifier de l'existence susceptible de donner lieu à des dommages et intérêts, lesquels excèdent l'office du juge des référés.

Sur les désordres contrevenant au bail commercial

Mme [C] allègue que la société AMAHHE contreviendrait aux termes du bail commercial et sollicite la condamnation de la société à lui verser diverses sommes.

Toutefois, la réalité des désordres souffre d'une contestation sérieuse. En effet, le bon fonctionnement de l'extracteur de fumée est attesté par un technicien. De plus, les photographies de part et d'autre montrent des moments différents et des situations différentes. Il n'est pas possible, avec l'évidence requise en référé, d'établir l'existence d'une obligation non sérieusement contestable qui permettrait de condamner la société à une obligation de faire. 

Il sera donc dit n'y avoir lieu à référé.

Sur les demandes accessoires

La société AMAHHE, succombant, sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment le coût des deux commandements de payer .

Enfin, l'équité commande d'allouer à Mme [M] [C] la somme prévue au dispositif au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.


PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons la résiliation du bail par l'effet d'une clause résolutoire le 13 février 2024 ;

Condamnons la société AMAHHE à payer à Mme [M] [C] la somme provisionnelle de 5.500 euros correspondant aux loyers, charges et taxes impayés au 12 juillet 2024, avec intérêts au taux légal ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société AMAHHE se libère de la cet arriéré locatif en sus des loyers courants en trois mensualités égales et successives à compter du 4 octobre 2024 ;

Disons qu'à défaut de règlement d'une mensualité ou d'un loyer courant :
l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible ;les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt ;la clause résolutoire produira son plein et entier effet ; il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l'expulsion de la société AMAHHE et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 2] à [Localité 3] ;la société AMAHHE devra payer mensuellement à Mme [M] [C], une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges et accessoires;
Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande d'attribution du dépôt de garantie ;

Condamnons la société AMAHHE aux dépens, qui comprendront le coût des commandements de payer du 7 septembre 2023 et du 12 janvier 2024;

Condamnons la société AMAHHE à payer à Mme [M] [C] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 04 OCTOBRE 2024.


LE GREFFIER
LE PRÉSIDENT