Tribunal Judiciaire · 8ème chambre 3ème section — 4 octobre 2024

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] 
Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■

8ème chambre 
3ème section


N° RG 19/08395 - 
N° Portalis 352J-W-B7D-CQJVG

N° MINUTE : 




Assignation du :
16 Juillet 2019







JUGEMENT 
rendu le 04 Octobre 2024 
DEMANDEURS

Monsieur [I], [H], [M] [A]
[Adresse 6]
[Localité 5]

Madame [O] [V] épouse [A]
[Adresse 6]
[Localité 5]

représentés par Maître Ghislaine CHAUVET-LECA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1525




DÉFENDEURS

Le Syndicat des Copropriétaires secondaire du bâtiment B du [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la société JEAN CHARPENTIER – SOPAGI SA, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 
[Adresse 1]
[Localité 4]

représenté par Maître Amélie BOURA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C800
Décision du 04 Octobre 2024
8ème chambre 3ème section
 N° RG 19/08395 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQJVG


Société JEAN CHARPENTIER-SOPAGI SA, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Maître Christine MORIAU, avocat au barreau de PARIS,vestiaire #E1202



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédérique MAREC, Première Vice-Présidente adjointe
Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente
Céline CHAMPAGNE, Juge

assistées de Lucie RAGOT, Greffière, lors des débats et de Maïssam KHALIL, Greffière, lors du prononcé



DÉBATS

A l’audience du 07 Juin 2024 tenue en audience publique devant Madame VERMEILLE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.



JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire, en premier ressort


***


EXPOSÉ DU LITIGE

L'immeuble sis [Adresse 3] comprend sept bâtiments (A, B, C, D, E, F et G). 

M. [I] [A] et Mme [O] [A] (consorts [A]) sont propriétaires des lots n° 103 (appartement), 107 et 108 (caves) situés dans le bâtiment B de l'immeuble.

Lors de l'assemblée générale du 7 août 2018, les copropriétaires du bâtiment B, lots n°101 à 113, ont créé entre eux un syndicat secondaire, dit syndicat secondaire du bâtiment B du [Adresse 3]. 

La société Jean Charpentier - Sopagi a été désignée en qualité de syndic du syndicat secondaire. 
Par acte d'huissier en date du 16 juillet 2019, les consorts [A] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment B de l'immeuble [Adresse 3] aux fins notamment de demander l'annulation des résolutions n° 14, 16 et 17 de l'assemblée générale du 9 mai 2019.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 20 février 2023, les consorts [A] demandent au tribunal de : 

« Vu la loi du 10 juillet 1965 et notamment ses articles 7, 21 et 42 , 
Vu le décret du 17 mars 1967, notamment en ses articles 10, 11 à 14, 19-2, 55 et 59,
Vu l'article 1240 du Code Civil,
Vu les articles 515, 699 et 700 CPC, 
 
- DECLARER Madame et Monsieur [A] recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et conclusions, 
 
- DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires et la société JEAN CHARPENTIER SOPAGI SA de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre Madame et Monsieur [A], 
 
En conséquence : 
 
- PRONONCER la nullité des 14 ème , 16 ème et 17 ème questions de l'assemblée générale du Syndicat secondaire du bâtiment B de l'immeuble du [Adresse 3] en date du 9 mai 2019, 
 
- JUGER que le Syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment B n'a pas qualité pour engager une procédure judiciaire en raison de troubles de voisinage invoqués privativement par deux copropriétaires, 
 
En tout état de cause : 
 
- CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment B de l'immeuble du [Adresse 3], in solidum avec la société JEAN CHARPENTIER SOPAGI (cette dernière à titre de dommages et intérêts) à payer à Madame et Monsieur [A] les sommes suivantes : 
 
- 3.414,42 euros, en remboursement de la quote-part réglée par eux au titre des travaux objet de la résolution n° 14 de l'assemblée générale du 9 mai 2019, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, 
 
- 578,48 euros, en remboursement de la quote-part réglée par eux au titre de la procédure objet de la résolution n° 16 de l'assemblée générale du 9 mai 2019, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, 
 
- une somme de 5.426 euros au titre du préjudice économique (perte locative) subi par eux en raison de la non réalisation des travaux de ravalement de la cage d'escalier votés, pour la période de mars 2021 au 22/07/2021 inclus, le tout avec intérêts au taux légal à compter des conclusions signifiées le 15 novembre 2021, 
 - CONDAMNER la société JEAN CHARPENTIER SOPAGI SA à payer à Madame et Monsieur [A] une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts, pour le préjudice moral occasionné, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, 
 
- CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment B de l'immeuble du [Adresse 3] et la société JEAN CHARPENTIER SOPAGI SA à payer à Madame et Monsieur [A] une somme de 5.000,00 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, 
 
- CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment B de l'immeuble du [Adresse 3] et la société JEAN CHARPENTIER SOPAGI SA aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Ghislaine CHAUVET-LECA, dans les conditions de l'article 699 du CPC, 
 
- DISPENSER Madame et Monsieur [A] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, 
 
- ASSORTIR la décision à intervenir de l'exécution provisoire. »

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 14 mars 2022, le syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment B du [Adresse 3] demande au tribunal de : 

« Vu les dispositions de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, 
Vu l'article 55 du décret du 17 mars 1967, 
 
- DEBOUTER Monsieur et Madame [A] de leur demande d'annulation des résolutions n° 14, 16 et 17 votées le 9 mai 2019 lors de l'Assemblée Générale du Syndicat Secondaire du Bâtiment B de l'immeuble [Adresse 3] à [Localité 5] , 
 
- DEBOUTER Monsieur et Madame [A] de toutes leurs demandes formulées à l'encontre du Syndicat des Copropriétaires Secondaire, 

- REJETER toutes fins, moyens et conclusions contraires, 

- CONDAMNER à titre solidaire et à défaut in solidum, Monsieur et Madame [A] à payer la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure civile au Syndicat des Copropriétaires Secondaire du Bâtiment B de l'immeuble [Adresse 3] à [Localité 5] , 
- CONDAMNER à titre solidaire et à défaut in solidum, Monsieur et Madame [A] aux entiers dépens de la présente instance. »

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 5 décembre 2022, la société Jean Charpentier - Sopagi demande au tribunal de : 

« Vu l'article 31 du Code de procédure civile,
Vu la vente intervenue,
Décision du 04 Octobre 2024
8ème chambre 3ème section
 N° RG 19/08395 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQJVG

Prononcer l'irrecevabilité des demandes, 

Subsidiairement,

- Débouter les époux [A] de toutes leurs demandes, 
- Les condamner à verser au CABINET JEAN CHARPENTIER SOPAGI une somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- Les condamner en tous les dépens dont distraction au profit de Maître Christine MORIAU avocat aux off res de droit. »

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 19 avril 2023. L'affaire fixée pour plaidoirie à l'audience du 1er mars 2024 a été renvoyée à l’audience du 7 juin 2024, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 4 octobre 2024. 


MOTIFS

Sur la demande de "juger"

Cette demande dont la formulation ne consiste qu'en une reprise de simples moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions formulées par les parties ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile, en ce qu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert.
Or, en application des dispositions de l'article 768 du code de procédure civile, « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif ».

Par conséquent, le tribunal ne statuera pas sur la demande suivante formulée par les consorts [A] : 

"- JUGER que le Syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment B n'a pas qualité pour engager une procédure judiciaire en raison de troubles de voisinage invoqués privativement par deux copropriétaires."

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir

La société Jean Charpentier - Sopagi conclut à l'irrecevabilité des demandes formées par les consorts [A] en invoquant l'article 31 du code de procédure civile. Elle indique que les consorts [A] ont vendu leur appartement le 26 juillet 2021 et en déduit qu'ils ne disposent pas d'un intérêt à agir actuel.

Il résulte des article 31 et 122 du code de procédure civile que le demandeur doit justifier d'un intérêt à agir, à peine d'irrecevabilité de sa demande.

Il est de principe que l'intérêt au succès ou au rejet d'une prétention s'apprécie au jour de l'introduction de la demande en justice.

Or, en l'espèce, les consorts [A] étaient bien propriétaires dans l'immeuble au moment de l'engagement de leur action, peu important donc qu'ils aient cédé leur bien au cours de l'instance.

En conséquence, il y a lieu de rejeter le moyen d'irrecevabilité soulevé par la société Jean Charpentier - Sopagi.

Sur la demande d'annulation de la résolution n°14 de l'assemblée générale du 9 mai 2019

Aux termes du procès-verbal de l'assemblée générale du 9 mai 2019, la résolution n° 14 est formulée comme suit : 

« Suite aux préconisations du Cabinet CASA ARCHITECTURE, décision à prendre concernant les travaux de sondages de sol et de remise en état du second œuvre dégradé suite à ces sondages, suivant résultat d'appel d'offres et devis joints à l'ordre du jour, étant précisé que le montant des devis sera revu à la baisse par l'architecte, pour un montant estimé à 15.000 euros : 
 
a) Suivant devis (Etude de sol) : 
 
SOLPROJET 9 129, 00 € TTC 

Le syndic précise que le devis actualisé, présenté en assemblée générale, correspond aux préconisations du cabinet Casa Architecture, à savoir des sondages uniquement en extérieur.

Cette décision est adoptée à l'unanimité. 
 
b) Suivant devis (Remises en état) : 
 
EDB 4 221, 58 euros TTC

Le syndic précise que suite à la décision de ne réaliser des sondages qu'en extérieur, et à la proposition de M. [X] de procéder à la dépose et à la réfection de sa terrasse à ses propres frais, les travaux de remise en état restant à prévoir sont les travaux de maçonnerie mentionnés du point 3.1.1 au point 3.2.2 au devis (travaux ne comprenant pas les parties privatives). 

Cette décision est adoptée à l'unanimité.
 
c) Suivant tout autre devis mieux disant à soumettre au choix du conseil syndical : 

Cette décision est adoptée à l'unanimité.
 
d) Travaux votés à réaliser sous la direction de cabinet CASA ARCHITECTURE, suivant contrat de mission d'étude et maîtrise d'œuvre joint à l'ordre du jour pour un montant de 4.180 € TTC : 

Cette décision est adoptée à l'unanimité.
 
e) Avec fixation des honoraires de syndic pour suivi administratif et comptable des travaux votés à 3,5% HT de leur montant HT : 

Cette décision est adoptée à l'unanimité.
 
f) Avec exécution prévue dans le courant du 3ème trimestre 2019 (ou à toute autre date au choix de l'assemblée) : 

Cette décision est adoptée à l'unanimité.
 
g) Suivant projet de budget annexé à l'ordre du jour d'un total de 15.000 € compte tenu des honoraires de tous les intervenants (ou arrêté à toute autre somme déterminée par l'assemblée compte tenu des options retenues) : 

Cette décision est adoptée à l'unanimité.
 
h) Ledit budget étant à répartir au prorata des millièmes du bâtiment B : 

Cette décision est adoptée à l'unanimité.
 
i) Ledit budget étant à appeler en 2 fois, 50 % le 15/05/2019, 50 % le 15/06/2019 : 

Cette décision est adoptée à l'unanimité. »(sic).

Les consorts [A] concluent à l'annulation de la résolution n°14 de l'assemblée générale du 9 mai 2019 et sollicitent le remboursement des sommes qu'ils estiment avoir versées en vertu de cette résolution, soit un montant de 3 414, 42 euros. 

Ils exposent que les travaux prévus par cette résolution ne pouvaient pas être votés par l'assemblée générale des copropriétaires du bâtiment B mais auraient dû être soumis à l'ensemble des membres du syndicat des copropriétaires et être répartis en charges générales. Ils expliquent que les travaux consistent à procéder à des sondages dans le sol du lot n°702 qui ne fait pas partie du bâtiment B. Ils soutiennent que le motif de l'urgence à réaliser les travaux ne saurait justifier la compétence du syndicat secondaire du bâtiment B pour statuer sur des questions ne relevant pas de sa compétence. 

Les consorts [A] affirment que les dispositions des articles 9 et 11 du décret du 17 mars 1967 n'ont pas été respectées. Ils expliquent que le rapport d'architecte, auquel renvoie l'ordre du jour, et qui justifie la nécessité de procéder à des sondages, n'a pas été communiqué aux copropriétaires en annexe de la convocation à l'assemblée générale. Ils en déduisent que les copropriétaires n'ont pas pu se prononcer de manière éclairée.

Ils indiquent que le devis retenu par l'assemblée générale n'est pas celui qui a été annexé à la convocation ; que ce devis ne précise pas l'emplacement du sondage ; que l'assemblée générale a voté la réalisation d'un sondage en extérieur uniquement, alors que la convocation prévoyait un sondage intérieur et un sondage extérieur ; que ce sondage extérieur a été présenté comme préconisé par le cabinet Casa Architecture dont aucun rapport n'était produit en annexe que le contrat de maîtrise d'oeuvre ne prévoit pas le suivi par le cabinet Casa Architecture de ces sondages. Ils soutiennent que les informations données en assemblée générale, même lorsqu'elles émanent de l'architecte présent au cours de la séance, ne peuvent suppléer l'absence d'information au stade de l'envoi des convocations. Ils ajoutent que le procès-verbal de l'assemblée générale ne mentionne pas les informations qui auraient été données par l'architecte lors de l'assemblée générale.

Ils exposent que les travaux portant sur le lot n°702 de M. [X] ne constituent pas de simples travaux de remise en état mais des travaux d'amélioration sur des parties privatives. Ils en déduisent que la décision de faire financer par les copropriétaires du bâtiment B des travaux privatifs procèdent d'un abus de majorité. 

Les consorts [A] indiquent par ailleurs que l'obligation de mise en concurrence n'a pas été respectée alors que le montant des travaux l'imposait.

Le syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment B conteste le défaut d'information invoqué au motif que l'architecte était présent lors de l'assemblée générale et a donc pu porter à la connaissance des copropriétaires toutes les informations nécessaires afin qu'ils puissent voter en parfaite connaissance de cause. 

S'agissant de la différence entre les travaux inscrits à l'ordre du jour et les travaux votés, le syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment B indique que les copropriétaires ont voté uniquement pour les travaux qui concernaient les sondages en extérieur et affectaient le sol partie commune. 

Il indique que les travaux ont fait l'objet d'une mise en concurrence lors de l'assemblée générale de 2018. 

La société Jean Charpentier - Sopagi expose que les sondages réalisés avaient pour objectif de procéder à des travaux sur le bâtiment B et concernaient à la fois ce bâtiment et le lot n°702 dont le lot n°102 a la jouissance exclusive. Il affirme que les travaux soumis au vote ne constituaient pas des travaux d'amélioration d'une partie privative.

Aux termes de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, il est notamment indiqué que l'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.

Il ressort de l'article 11. I 3° du décret du 17 mars 1967 que sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour, pour la validité de la décision, les conditions essentielles du contrat, ou en cas d'appel à la concurrence des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux. 

L'article 19-2 du décret du 17 mars 1967 prévoit que la mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats autres que le contrat de syndic, prévue par le deuxième alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l'assemblée générale n'en a pas fixé les conditions, résulte de la demande de plusieurs devis ou de l'établissement d'un devis descriptif soumis à l'évaluation de plusieurs entreprises.
Décision du 04 Octobre 2024
8ème chambre 3ème section
 N° RG 19/08395 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQJVG

L'objectif des dispositions susvisées est de permettre aux copropriétaires de disposer de tous les éléments pour prendre une décision en connaissance de cause.

En l'espèce, l'assemblée générale du 9 mai 2019 a voté à l'unanimité la résolution n°11 qui prévoit la mise en concurrence des entreprises pour l'attribution de tous marchés et contrats supérieurs à 3 000 euros.

Le syndicat des copropriétaires et le syndic ne contestent pas que la mise en concurrence était obligatoire s'agissant du montant des travaux votés. Ils ne contestent pas l'absence de notification en même temps que l'ordre du jour de plusieurs devis ou de l'établissement d'un devis descriptif soumis à l'évaluation de plusieurs entreprises. Les allégations du syndicat des copropriétaires selon lesquelles les devis visés par la résolution litigieuse auraient été retenus parmi d'autre lors d'une assemblée générale antérieure réunie, selon lui, en 2018, sans qu'il n'en mentionne la date précise, ne sont pas corroborées par les pièces produites.

Compte tenu de ces éléments, il convient d'accueillir le moyen de nullité tiré du défaut de mise en concurrence et de prononcer la nullité de la résolution n°14 de l'assemblée générale du 9 mai 2019 sans nécessité d'examiner les autres moyens de nullité soulevés.

Les consorts [A] sollicitent le remboursement de la quote-part réglée par eux au titre des travaux objet de la résolution n°14 de l'assemblée générale du 9 mai 2019, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation. Il ressort des éléments du débat que les travaux ont été exécutés et que les comptes relatifs à ces travaux ont été approuvés par l'assemblée générale du 23 septembre 2020.

L'annulation d'une assemblée générale de copropriétaires est sans influence sur l'obligation de régler les charges de copropriété, qui résulte du règlement de copropriété, tandis que le paiement des sommes dues par un copropriétaire au titre des charges courantes, qui conserve une cause réelle, ne peut donner lieu à restitution ou à indemnisation. L'existence juridique des charges réside en effet dans son caractère accessoire au droit réel principal dont elle garantit l'effectivité. C'est pourquoi l'annulation d'une assemblée générale en exécution de laquelle des charges de copropriété ont été perçues n'éteint pas l'obligation de paiement des copropriétaires, en raison du caractère « propter rem » de ladite obligation de paiement, attachée à la chose. 

Il convient donc de débouter les consorts [A] de leur demande de remboursement de la quote-part réglée par eux au titre des travaux objet de la résolution n°14 de l'assemblée générale du 9 mai 2019. 

Sur la demande d'annulation des résolutions n°16 et n°17 de l'assemblée générale du 9 mai 2019 

Lors de l'assemblée générale du 9 mai 2019, les copropriétaires du syndicat secondaire du bâtiment B ont adopté à l'unanimité la 16ème résolution formulée comme suit : « Point d'information et pouvoir à renouveler au syndic et à l'avocat concernant la procédure judiciaire concernant les nuisances sonores/vibratoires causées par l'imprimerie se trouvant au [Adresse 2]. » (sic).

Cette résolution doit être rapprochée de la 17ème résolution, laquelle a été rejetée lors de l'assemblée générale : 

" Pour faire suite aux demandes de Madame [Z] et de Monsieur et Madame [A] jointes à l'ordre du jour, décision à prendre d'annuler la résolution n°5 de l'assemblée générale spéciale du 20 décembre 2018 : 
 
Projet de résolution : « L'assemblée générale, après avoir délibéré décide d'annuler purement et simplement la résolution n°5 de l'assemblée générale spéciale du 20 décembre 2018 qui est la suivante: 
« Pour faire suite au rapport établi par Monsieur [R] du Cabinet AHA du 18 mai 2018, et suivant les nombreux signalements de M. [T] et M. [Y] de nuisances, décision à prendre d'engager une procédure en référer aux fins de désignation d'un Expert Judiciaire concernant les nuisances sonores / vibratoires causées par l'imprimerie FOURNIER se trouvant au [Adresse 2], et pouvoir à confier au syndic et au cabinet KAPRIME pour mener à terme cette procédure, suivant rapport de l'architecte et convention d'honoraires du cabinet KAPRIME joints à la convocation. Une provision de 5.000 euros sera appelée dès que possible afin de couvrir les frais d'expertise. 
 
L'Assemblée Générale prend acte que, conformément aux dispositions de l'art. 55 du décret du 17.3.1967, les copropriétaires seront informés par le syndic de l'avancement de la procédure lors de chaque Assemblée Générale”.(sic).

Au soutien de leur demande d'annulation de ces résolutions, les consorts [A] invoquent le défaut de qualité à agir du syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment B. Ils expliquent que les nuisances évoquées par ces résolutions ne concernent pas les parties communes du syndicat secondaire du bâtiment B mais sont strictement personnelles à deux copropriétaires au sein de ce bâtiment, en l'espèce M. [T] et M. [X]. 

Ils exposent que la résolution visant à diligenter une procédure en raison des nuisances sonores était fondée sur la volonté de contourner la décision de l'assemblée générale principale, qui avait refusé d'engager une procédure judiciaire en juin 2018. Ils indiquent que le syndic, se rendant compte, selon eux, du risque existant de poursuivre la procédure en référé au demeurant inutile a finalement décide de faire voter, par une assemblée générale ultérieure, l'arrêt de celle-ci. Ils en déduisent que les résolutions n°16 et n°17 constituent un abus de majorité organisé par certains copropriétaires du bâtiment B dans leur intérêt personnel. 

Ils affirment que les copropriétaires n'ont pas été suffisamment informés concernant ces résolutions, exposant que la résolution n°16 est imprécise, s'agissant notamment de l'habilitation donnée au syndic et qu'aucun élément n'a été communiqué en annexe de la convocation telle que l'assignation par exemple.

Une décision d'assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité que s'il est établi qu'elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu'elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires, voire lorsqu'elle rompt l'égalité entre les copropriétaires.

Une décision non contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ne constitue pas un abus de droit ; de même, une résolution votée sans intention de nuire n'est pas une décision abusive.

Il incombe à celui qui allègue l'abus de majorité de la décision de l'assemblée générale de rapporter la preuve du caractère abusif de celle-ci. 

En l'espèce, il ressort du débat que le syndic a appliqué la cinquième résolution votée lors de l'assemblée générale du 20 décembre 2018 du syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment B qui avait décidé d'un référé expertise en raison de nuisances sonores et qui n'avait pas fait l'objet d'aucun recours. 

La résolution n°5 de l'assemblée générale du 20 décembre 2018 s'appuie notamment sur le rapport du cabinet d'architecte d'[K] [R] en date du 18 mai 2018 qui évoque des vibrations responsables de nuisances sonores qui fragilisent le bâtiment. En raison de la référence au bâtiment dans son intégralité, les consorts [A] échouent à démontrer que la décision de référé expertise n'a été prise que dans l'intérêt de deux copropriétaires.

Dans ces conditions, les consorts [A] ne démontrent donc ni l'intention de nuire des copropriétaires ni que cette décision ait été prise dans un but autre que celui de l'intérêt de la copropriété, étant rappelé que le contrôle de l'abus de majorité ne peut porter sur le contrôle de l'opportunité des décisions prises par l'assemblée. 

Les consorts [A] font état d'un défaut d'information du fait de l'absence de communication de l'assignation. Le tribunal relève d'une part que l'assignation a été délivrée les 3, 6 et 14 mai 2019, alors que l'assemblée générale litigieuse s'est tenue le 9 mai 2019 et d'autre part qu'aucun texte ne prescrit la production de cette pièce pour la validité de la décision. Les autres reproches faits par les consorts [A] aux résolutions n°16 et n°17 de l'assemblée générale du 9 mai 2019 ne constituent pas des moyens de nullité

Par conséquent, il convient de débouter les consorts [A] de leur demande d'annulation des résolutions n°16 et n°17 de l'assemblée générale du 9 mai 2019. Compte tenu du sens de la présente décision, il y a lieu de rejeter la demande de remboursement de la quote-part réglée au titre de la procédure objet de la résolution n°16 de l'assemblée générale du 9 mai 2019. 

Sur la demande d'indemnisation de la perte locative

Les consorts [A] indiquent qu'ils ont subi une perte locative entre le mois de mars 2021 et le 22 juillet 2021, date de la vente de leur appartement, qu'ils chiffrent à la somme globale de 5 426 euros, soit 1 160 euros par mois. Ils expliquent qu'en raison de l'état déplorable de la cage d'escalier, ils n'ont pas pu mettre en location un appartement répondant aux critères légaux de dignité. 



Comme le relèvent à juste titre les défendeurs, les consorts [A] ne démontrent pas que le départ des locataires était dû à l'état de la cage d'escalier et ils n'établissent pas non plus avoir cherché à relouer le bien à compter du mois de mars 2021, étant relevé que la promesse de vente a été signée le 21 avril 2021. 

Tenant compte de ces éléments le préjudice allégué n'est pas démontré. 

Il ressort des pièces produites que les travaux ont été votés lors de l'assemblée générale du 23 septembre 2020. Dès le 2 octobre, le syndic a émis un ordre de service auprès de la société Expertam et une réunion préparatoire a été organisée en présence de la préfecture, l'Anah, les entreprises et les copropriétaires le 15 octobre suivant. En raison de la nécessité d'un nouveau diagnostic de la préfecture, les travaux ont été suspendus jusqu'au 16 décembre 2020. Une nouvelle réunion s'est tenue le 10 février 2021 en présence des copropriétaires. Un ordre de service a été adressé à la société en charge des travaux dès le 30 mars 2021 et les travaux ont démarré le 12 mai 2021. 

Le tribunal relève donc par ailleurs que les consorts [A] recherchent la responsabilité du syndicat des copropriétaires et du syndic sans établir pour autant l'existence de manquements dans la prise en charge des travaux litigieux. 

Tenant compte de l'ensemble de ces éléments, il convient de débouter les consorts [A] de leur demande.

Sur la demande d'indemnisation du préjudice moral

Les consorts [A] sollicitent la condamnation de la société Jean Charpentier - Sopagi à leur verser la somme de 5000 euros en réparation de leur préjudice moral en application de 1240 du code civil. 

S'ils peuvent justifier d'un préjudice personnel, les copropriétaires peuvent mettre en cause la responsabilité du syndic sur le fondement de l'article 1240 du code civil. Il leur appartient dans ce cas de démontrer l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité.

Le tribunal relève, comme le soulèvent les défendeurs que la caractérisation du préjudice n'est pas démontrée. 

Les consorts [A] exposent que le syndic a omis d'informer et de conseiller les copopriétaires qu'aux termes de la résolution n°14 de l'assemblée générale du 9 mai 2019, les travaux soumis au vote constituaient non pas une simple remise en état mais une amélioration par rapport à la situation préexistante, au profit de l'intérêt exclusif d'un copropriétaire. Ils reprochent au syndic d'avoir engager des frais de travaux dans l'intérêt exclusif d'un copropriétaire.

En l'espèce, comme indiqué ci-dessus, la résolution n°14 prévoit que : “Le syndic précise que suite à la décision de ne réaliser des sondages qu'en extérieur, et à la proposition de M. [X] de procéder à la dépose et à la réfection de sa terrasse à ses propres frais, les travaux de remise en état restant à prévoir sont les travaux de maçonnerie mentionnés du point 3.1.1 au point 3.2.2 au devis (travaux ne comprenant pas les parties privatives)”. 

Il ressort de ces éléments que les travaux sont qualifiés de travaux de remise en état après sondages et qu'ils ne concernent pas des parties privatives qui sont expressément exclues. Le tribunal relève que le jardin concerné par les sondages constitue le lot n°702 du règlement de copropriété qui n'est pas une partie privative mais une partie commune dont le lot n°102 a la jouissance exclusive.

Les consorts [A] reprochent également au syndic d'avoir engager l'action en justice mentionnée par la résolution n°5 de l'assemblée générale du 20 décembre 2018 et la résolution n°16 de l'assemblée générale du 9 mai 2019 dans l'intérêt exclusif de deux copropriétaires. Ils affirment par ailleurs que le syndic a engagé sa responsabilité en maintenant la cage d'escalier dans un état d'insalubrité, en ne réalisant pas les travaux urgents nécessaires, en n'exécutant pas les travaux votés en assemblées générales et en ne déférant pas aux injonctions de l'administration.

Comme indiqué ci-dessus, ces alléguations ne sont pas corroborées par les pièces produites. 

Dans ces conditions, en l'absence de démonstration d'un préjudice et de manquements imputables au syndic, il convient de débouter les consorts [A] de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires qui succombe partiellement est tenu aux dépens avec distraction au profit de Maître Ghislaine Chauvet-Leca et de Maître Christine Moriau et débouté de sa demande formée en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Il n'apparaît pas inéquitable de débouter les consorts [A] de leur demande formée en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires étant seul tenu aux dépens, il y a lieu de le débouter au même titre que la société Jean Charpentier - Sopagi de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure.

Les consorts [A] qui triomphent partiellement seront dispensés de toute participation commune aux frais de procédure en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. 

Il y a lieu d'ordonner l'exécution provisoire compatible avec la nature de la présente affaire.


PAR CES MOTIFS

Par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE M. [I] [A] et Mme [O] [A] recevables en leurs demandes ; 

PRONONCE l'annulation de la résolution n°14 de l'assemblée générale du syndicat secondaire du bâtiment B de l'immeuble situé [Adresse 3] du 9 mai 2019 ;

DÉBOUTE M. [I] [A] et Mme [O] [A] de leurs autres demandes ; 

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment B de l'immeuble sis [Adresse 3] aux dépens ; 

ACCORDE à Maître Ghislaine Chauvet-Leca et Maître Christine Moriau le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; 

DÉBOUTE M. [I] [A] et Mme [O] [A] et la société Jean Charpentier - Sopagi et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de leurs demandes formées en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

DISPENSE M. [I] [A] et Mme [O] [A] de toute participation commune aux frais de procédure ; 

ORDONNE l'exécution provisoire ; 

REJETTE les autres demandes plus amples et contraires.


Fait et jugé à Paris le 04 Octobre 2024


La Greffière La Présidente