Tribunal Judiciaire · 8ème chambre 3ème section — 4 octobre 2024

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] 
Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■

8ème chambre 
3ème section

N° RG 15/03459 - 
N° Portalis 352J-W-B67-CEYNU

N° MINUTE : 




Assignation du :
16 Février 2015








JUGEMENT 
rendu le 04 Octobre 2024 
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. NEXITY LAMY, prise en la personne de ses représentants légaux domiliés en cette qualité audit siège
[Adresse 7]
[Localité 10]

représenté par Maître Patrick BAUDOUIN de la SCP BOUYEURE - BAUDOUIN - DAUMAS - CHAMARD- BENSAHEL- GOMEZ-REY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0056



DÉFENDEURS

Madame [V] [Y] épouse [I]
[Adresse 2]
[Localité 12]

Madame [S] [I]
[Adresse 2]
[Localité 12]

Monsieur [D] [I]
[Adresse 2]
[Localité 12]


Décision du 04 Octobre 2024
8ème chambre 3ème section
 N° RG 15/03459 - N° Portalis 352J-W-B67-CEYNU

Monsieur [C] [I]
[Adresse 9]
[Localité 11]

représentés par Maître Laure RYCKEWAERT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0688


Monsieur [O] [P]
[Adresse 1]
[Localité 12]

Madame [A] [F] épouse [P]
[Adresse 1]
[Localité 12]

représentés par Maître Benoît LAVAGNE D’ORTIGUE de l’AARPI LOG Avocats, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0517


S.A.R.L. BRUTHER ARCHITECTES, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 8]
[Localité 13]

représentée par Maître Jacques MIQUEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C290



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédérique MAREC, Première Vice-Présidente adjointe
Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente

Céline CHAMPAGNE, Juge

assistées de Lucie RAGOT, Greffière, lors des débats, et de Maïssam KHALIL, Greffière, lors du prononcé



DÉBATS

A l’audience du 07 Juin 2024 tenue en audience publique devant Madame VERMEILLE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.



JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire, en premier ressort




EXPOSÉ DU LITIGE

Les immeubles des [Adresse 5] et [Adresse 2] sont soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. 
 
Les deux fonds sont séparés par un mur pignon perpendiculaire, correspondant au bâtiment B de l’immeuble [Adresse 2], constitutif : 
 
- aux termes du règlement de copropriété d’origine du 25 juillet 1985 contenant état descriptif de division – du lot n°73 de ladite copropriété,
 
- et suite à sa division, selon modificatif à l’état descriptif de division et au règlement de copropriété du 13 juillet 2006, des lots n°101, 102, 103 et 104. 
 
A l’origine, le parement de ce mur était doté de verrières en verre translucide. 
 
En 1987, la société Natexis Bail et la SCI Valcesy 5, respectivement crédit-bailleur et crédit-preneur de ce qui était alors le lot n°73, ont remplacé la verrière située à l'extrémité droite par deux ensembles de fenêtres à verre clair. 
 
L’encadrement des fenêtres ainsi installées au deuxième étage de ce bâtiment industriel a été ensuite repris en 1993. 
 
Se plaignant alors de la création de vues directes sur son fonds, le syndicat des copropriétaires des [Adresse 5] a poursuivi l’occultation de ces ouvertures.

Par arrêt confirmatif en date du 15 mai 2001, la cour d'appel de Paris a notamment déclaré irrégulières les vues pratiquées dans le mur de façade sur la copropriété du [Adresse 5] et condamné sous astreinte la SCI Valcesy 5 à mettre ces ouvertures en conformité avec l'article 676 du code civil.

Par acte reçu en date du 17 octobre 2006, la SARL Bonne Graine a vendu à M. [O] [P] et à Mme [A] [F] le lot n°104 de l'état descriptif de division de l'immeuble du [Adresse 2], constitué dans le bâtiment B d'un local sur trois niveaux, le tout d'une superficie de 110 m².

Ce bien immobilier a fait l'objet de travaux de transformation et d'aménagement réalisés sous la maîtrise d'oeuvre de la SARL Bruther Architectes.

Dans le cadre de ces travaux, la verrière existante en verre translucide avec deux battants qui éclairait le plateau du 2ème étage a été remplacée par un panneau de verre translucide encadré par deux battants ouvrants. 

Par acte reçu en date du 5 avril 2012, M. [O] [P] et Mme [A] [F] ont vendu à Mme [V] [Y] ce même lot n°104, désigné, par suite des travaux réalisés par les vendeurs, comme constitué au premier niveau d'une entrée, au 2ème niveau d'un espace bureau, d'une chambre avec mezzanine, d'un séjour avec cuisine ouverte, d'une chambre avec salle de bain, d'un WC, et d'une salle d'eau, ainsi que de quotes-parts de parties communes générales et de parties communes spéciales aux lots du bâtiment B.

Après établissement d’un procès-verbal de constat en date du 13 juin 2013, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], estimant que les vues sur son fond étaient irrégulières, a fait délivrer sommation, par actes d'huissier de justice en date des 19 et 20 février 2014, à Mme [V] [Y], usufruitière du lot n°104, ainsi qu'à ses enfants [S], [D] et [C] [I] (les consorts [I]), nus-propriétaires, de prendre toute mesure permettant d'obstruer les ouvertures litigieuses.

Par acte d'huissier de justice en date des 15, 16 et 17 février 2015, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble des [Adresse 5], représenté par son syndic a assigné Mme [V] [Y], Mme [S] [I], M. [D] [I] et M. [C] [I], aux fins notamment de les voir condamner in solidum et sous astreinte à mettre les ouvertures du deuxième étage du lot n°104 de l'immeuble en copropriété du [Adresse 2] en conformité avec les dispositions de l'article 676 du code civil et les condamner in solidum à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts.

Par acte d'huissier de justice en date du 22 juin 2015, Mme [V] [Y], Mme [S] [I], M. [D] [I], et M. [C] [I] ont assigné M. [O] [P] et Mme [A] [F] en intervention forcée et en garantie.

Par acte d'huissier de justice en date des 24 et 29 décembre 2015, M. [O] [P] et Mme [A] [F] ont assigné la SARL Bruther Architectes en intervention forcée et en garantie.

La jonction de l’instance principale et des instances en garantie a été prononcée par mention au dossier les 10 septembre 2015 et 11 février 2016.

Par jugement en date du 27 juin 2019, le tribunal judiciaire de Paris a :

“- Dit qu' a été acquis par prescription trentenaire, au bénéfice du lot n°104 de l'état descriptif de division de l'immeuble du [Adresse 3], et à la charge du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 6], une servitude de vue s'exerçant par deux fenêtres ouvrantes et à verre dépoli de la verrière située au 2ème étage de ce lot, 

- débouté en conséquence le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 6] de sa demande tendant à voir condamner Madame [V] [Y], Mademoiselle [S] [I], Messieurs [D] et [C] [I] à mettre l’ouverture du deuxième étage du lot 104 en conformité avec les dispositions de l’article 676 du Code Civil, dans un délai de 3 mois à compter de la signification du jugement à intervenir, et passé ce délai sous astreinte de 500 euros par jour de retard pendant 4 mois sans préjudice d’une nouvelle fixation,

- ordonné un sursis à statuer sur le surplus des demandes principales, reconventionnelles et en garantie, 

Décision du 04 Octobre 2024
8ème chambre 3ème section
 N° RG 15/03459 - N° Portalis 352J-W-B67-CEYNU

Avant dire droit au fond : 

- Ordonné une expertise et prévu la mission suivante : 

- Se rendre sur les lieux sis [Adresse 4], après y avoir convoqué les parties, 

- Examiner et décrire les ouvrages exécutés en lieux et place de la verrrière existante au deuxième étage du logement constituant le lot n°104 de l'état descriptif de division de l'immeuble du [Adresse 3], 

- Fournir tous éléments factuels et techniques sur les caractéristiques de la verrière située au 2ème étage du local et en rampant de toiture avant exécution des travaux confiés par les époux [P]- [L] à maîtrise d'oeuvre de la société BRUTHER ARCHITECTE, ainsi que sur l'objet des vues directes et obliques créées par ces ouvertures sur le fonds du [Adresse 5], et plus particulièrement sur les lots de cet immeuble qui en ont été grevés, 

- Fournir tous élements factuels et techniques de nature à permettre à la juridiction saisie de déterminer les conséquences, pour l'exercice de la servitude de vue sur le fonds du [Adresse 6], du déplacement, de la modification des dimensions, et de l'éventuelle modification de l'amplitude et des modalités d'ouverture, des fenêttres créées dans la verrière, 

- Indiquer les mesures éventuellement à prendre, et les travaux éventuellement à exécuter, pour pemettre au tribunal de s'assurer de la non aggravation de la charge de la servitude de vue dont est grevée le fonds du [Adresse 5] au profit du lot n°104 de l'immeuble du [Adresse 2], 

- Fournir tous éléments techniques ou de fait permettant au tribunal de déterminer les responsabilités encourues et les préjudices subis, 

 - Faire toutes observations utiles à l'accomplissement de sa mission.”

Le tribunal a en outre débouté les parties de leurs demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile et condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens.

L’expert judiciaire, M. [B] [G], a déposé son rapport le 12 juillet 2021.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 21 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] demande au tribunal de : 

“Vu le jugement mixte du Tribunal de Grande Instance de PARIS du 27 juin 2019, 
 
Vu le rapport d’expertise déposé le 12 juillet 2021 par Monsieur [G], 
 
Vu les articles 702 et 1240 du Code Civil, 
 
- CONDAMNER in solidum Madame [V] [Y], Mademoiselle [S] [I] et Messieurs [D] et [C] [I] à exécuter, au niveau des fenêtres latérales de l’ensemble verrier équipant le 2 ème étage du lot 104 de l’immeuble en copropriété [Adresse 2] à [Localité 12], les travaux suivants : 
 
- sur la fenêtre de gauche, 
 
- installation d’un entrebâilleur, 
- réglage de l’ouverture à 65 degrés, 
 
- sur la fenêtre de droite, 
 
- remplacement de sa poignée par un carré, 
 
dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte ensuite de 1.000 € par jour de retard, pendant 4 mois, sans préjudice d’une nouvelle fixation. 

- INTERDIRE à Madame [V] [Y], Mademoiselle [S] [I] et Messieurs [D] et [C] [I] concernant l’ensemble verrier équipant le 2ème étage du lot 104 de l’immeuble en copropriété [Adresse 2] à [Localité 12]: 

- d’ouvrir la fenêtre de gauche au-delà de 65 degré, 
 
- totalement d’ouvrir la fenêtre de droite, hormis pour son nettoyage et dans la limite alors de 65 degrés, 
 
sous astreinte de 3.000 € par infraction constatée par tous moyens de preuve juridiquement admissibles, à compter de l’expiration du délai d’un mois suivant la signification du jugement à intervenir. 

- CONDAMNER in solidum Monsieur [O] [P], Madame [A] [F], Madame [V] [Y], Mademoiselle [S] [I] et Messieurs [D] et [C] [I] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5] A [Localité 12] la somme de 70.000 €, à titre de dommages-intérêts, sauf à parfaire, 

- DEBOUTER Madame [V] [Y], Mademoiselle [S] [I] et Messieurs [D] et [C] [I] de leurs demandes à l’encontre DU SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5] A [Localité 12], 

- CONDAMNER in solidum Monsieur [O] [P], Madame [A] [F], Madame [V] [Y], Mademoiselle [S] [I] et Messieurs [D] et [C] [I] à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5] A [Localité 12] la somme de 8.000 €, en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, 
 
- CONDAMNER in solidum Monsieur [O] [P], Madame [A] [F], Madame [V] [Y], Mademoiselle [S] [I] et Messieurs [D] et [C] [I] aux entiers dépens, comprenant les frais d’expertise, dont distraction au profit de Maître Patrick BAUDOUIN de la SCP BOUYEURE, BAUDOUIN, DAUMAS, CHAMARD, GOMEZ-REY, avocat aux offres de droit, en application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.” 

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 décembre 2022, Mme [V] [Y] et les consorts [I] demandent au tribunal de : 

“Vu les articles 676 et suivants du Code civile, 
Vu les articles 325 et suivants du Code de procédure civile, 
Vu les articles 1147 et suivants du Code civil, 
Vu les articles 1604 et suivants du Code civil, 
Vu les articles 1240 et suivants du Code civil, 
 
- Recevoir le Madame [Y] et [S], [D] et [C] [I] en leurs observations et demandes ; 
 
- Y faisant droit ; 
 
- Débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] de l’ensemble de ses demandes, 
 
- Subsidiairement, condamner solidairement Monsieur [P] et de Madame [F], d’une part, et la SARL BRUTHER ARCHITECTES, d’autre part, à relever et garantir Madame [Y] et [S], [D] et [C] [I] de toute condamnation pouvant être prononcée à leur encontre au profit du Syndicat de l’immeuble sis [Adresse 5],
 
- En tout état de cause, condamner solidairement Monsieur [P], Madame [F] et la SARL BRUTHER ARCHITECTES à verser à Madame [Y] et [S], [D] et [C] [I] la somme de 16.397 euros en réparation de leur préjudice matériel, 
 
- Condamner solidairement Monsieur [P], Madame [F], la SARL BRUTHER ARCHITECTES, et le SDC [Adresse 5], à verser à Madame [Y] et [S], [D] et [C] [I] la somme de 5.000 euros en réparation de leur préjudice moral, 
 
- Condamner solidairement Monsieur [P], Madame [F], la SARL BRUTHER ARCHITECTES, et le SDC [Adresse 5], à verser à Madame [Y] et [S], [D] et [C] [I] la somme de 7.440 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, 
 
- Les condamner aux dépens.”

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 26 août 2022, M. [O] [P] et Mme [A] [F] demandent au tribunal de : 

“Vu l’article 1147 du Code civil, 

• A titre principal, rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions formées par le SDC,

• A titre subsidiaire, rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions formées par les [I] contre Monsieur [O] [P] et Madame [A] [F], 
 
• A titre infiniment subsidiaire, condamner la société Bruther Architectes à garantir et relever 
Monsieur [O] [P] et Madame [A] [F] de toute condamnation qui serait prononcée contre eux,
 
• En tout état de cause, rejeter toutes fin, demande et conclusion dirigée contre les Consorts [P],
 
• En tout état de cause, condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], Madame [V] [Y], Madame [S] [I], Monsieur [D] [I], Monsieur [C] [I] et la société Bruther Architectes à verser à Monsieur [O] [P] et Madame [A] [F] la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
 
• Condamner les mêmes aux entiers dépens.”

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 25 avril 2022, la SARL Bruther Architectes demande au tribunal de : 

“Vu les articles 1147 et suivants du Code civil, 
Vu les articles 1240 et suivants du Code civil, 
Vu le rapport d’expertise de Monsieur [B] [G] du 12 juillet 2021, 
 
- DECLARER recevable et bien fondée la SARL BRUTHER ARCHITECTES en toutes ses demandes, fins et conclusions,
 
- DEBOUTER Madame [Y] et [S], [D] et [C] [I], ainsi que toute partie, de leur demande de condamnation solidaire à l’encontre de Monsieur [P] et de Madame [F], d’une part, et la SARL BRUTHER ARCHITECTES, d’autre part, à les relever et garantir de toute condamnation pouvant être prononcée à leur encontre au profit du Syndicat de l’immeuble sis [Adresse 5],
 
- DEBOUTER Madame [Y] et [S], [D] et [C] [I] de leur demande de condamnation solidaire à l’encontre de Monsieur [P], Madame [F] et de la SARL BRUTHER ARCHITECTES à leur régler la somme de 16.078 euros en réparation de leur préjudice matériel,
 
- DEBOUTER Madame [Y] et [S], [D] et [C] [I] de leur demande de condamnation solidairement à l’encontre de Monsieur [P], Madame [F] et de la SARL BRUTHER ARCHITECTES à leur régler la somme de 5.000 euros en réparation de leur préjudice moral,
 
- DEBOUTER Monsieur [P] et de Madame [F] de leur demande de condamnation de la SARL BRUTHER ARCHITECTES à les relever et garantir de toute condamnation pouvant être prononcée à leur encontre, 
 
- CONDAMNER in solidum Monsieur [P] et Madame [F] à garantir et relever la SARL BRUTHER ARCHITECTES de toutes condamnations prononcées à son encontre,
 
- DEBOUTER Madame [Y] et [S], [D] et [C] [I] de leur demande de condamnation solidaire à l’encontre de Monsieur [P], Madame [F], de la SARL BRUTHER ARCHITECTES et du Syndicat des copropriétaires sis [Adresse 5], à leur régler la somme de 7.440 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,
 
- CONDAMNER in solidum Madame [Y] et [S], [D] et [C] [I], Monsieur [P] et Madame [F], à verser à la SARL BRUTHER ARCHITECTES la somme de 4.000 € sur la base des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.” 

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 26 septembre 2023. L’affaire plaidée à l’audience du 7 juin 2024 a été mise en délibéré au 4 octobre 2024. 
 

MOTIFS

1 - Sur les demandes au titre de l’aggravation de la servitude de vue

Aux termes de son rapport, l’expert décrit l’ancienne verrière et le nouvel ensemble verrier de la manière suivante : 

- ancienne verrière : 

- les vitrages étaient en verre cathédrale non armés, 

- les panneaux constituant ce châssis n’étaient pas tous identiques entre eux, et en l’absence de cotes précises, il est possible de compter 6 panneaux sensiblement identiques, un nettement plus grand, et trois moins larges que les six premiers, 

- cette ancienne verrière possédait deux ouvrants qui avaient une hauteur de 0,795 m et une largeur de 0,335 m donnant sur la copropriété du [Adresse 5]. 

- nouvel ensemble vitré après réhabilitation du local : 

- il s’agit d’un ensemble vitré réalisé en menuiseries aluminium qui reprend l’emplacement de l’ancienne verrière, 

- les photos transmises par le cabinet d’architecte, la SARL Bruther Architectes, montrent que ce nouvel élément vitré s’intègre exactement à l’emplacement de l’ancienne verrière, 

- on distingue les tableaux identiques de maçonnerie et sur la gauche l’habillage d’un élément (sans doute de charpente) présent à l’origine, 

- l’ensemble menuisé se compose de deux ouvrants vitrés mesurant une hauteur de 1,48 mètres et une longueur de 70 centimètres, séparés par un élément fixe vitré de dimension de 1,48 mètres de hauteur et 180 centimètres de longueur et constitue un ensemble vitré de 1,48 mètres de hauteur et 3,20 mètres de longueur, 

- les vitrages sont en verre opale translucide non maillé, et ne permettent pas, lorsque les ouvrants sont fermés, de vues sur la propriété voisine, 

- lorsque les ouvrants sont ouverts, il y a des vues directes sur la propriété du [Adresse 5], mais également obliques quand les personnes se penchent et regardent sur la droite ou sur la gauche, 

- comparatif des caractéristiques de l’ancienne verrière et du nouvel ensemble vitré :

- largeur de vue par ouvrant : 0,335 mètres pour l’ancienne verrière et 0,70 mètres pour le nouvel ensemble vitré,

- surface de vue par ouvrant : 0,27 m² pour l’ancienne verrière et 1,04 m² pour le nouvel ensemble vitré, 

- surface cumulée des deux ouvrants : 0,54 m² pour l’ancienne verrière et 2,08 m² pour le nouvel ensemble vitré. 

L’expert explique que l’ancienne verrière ne respectait pas les articles 675 et suivants du code civil mais que ces vues non réglementaires ont été jugées comme acquises du fait de la prescription trentenaire. Il expose que les caractéristiques du nouvel ensemble vitré ont accentué l’aspect non réglementaire en créant deux vues d’une surface totale beaucoup plus importante soit 2,08 m² au total au lieu de 0,54 m². 

L’expert indique que l’origine de cette situation est la réalisation d’un nouveau châssis vitré lors des travaux de rénovation et de transformation du local commercial qui appartenait à M. [O] [P] et Mme [A] [F], en bureau et habitation par la SARL Bruther Architectes. Ces travaux se sont déroulés de novembre 2006 à mars 2007 (réception des travaux le 15 février 2007, procès-verbal de réception des travaux en date du 1er mars 2007). 

Selon l’expert, la proposition pour rétablir les caractéristiques des vues originelles est la suivante :

- l’ouverture de la fenêtre de gauche sera réglée par un entrebâilleur qui limitera son ouverture à 65°, 

- la fenêtre de droite sera munie d’un carré qui permettra l’ouverture de cette fenêtre uniquement pour son nettoyage. Son ouverture sera également limitée à 65°. Son nettoyage ne saurait être limité à deux fois par année.

2- Sur la demande de condamnation à exécuter des travaux 

Mme [V] [Y] et les consorts [I] justifient par la production d’une facture en date du 18 novembre 2022, c’est-à-dire postérieurement aux dernières conclusions du syndicat des copropriétaires notifiées par RPVA le 21 octobre 2022, avoir fait les travaux préconisés par l’expert pour rétablir les caractéristiques des vues originelles.

La demande de réalisation de travaux sous astreinte est donc devenue sans objet. 


Il en est de même de la demande consistant à interdire à Mme [V] [Y] et aux consorts [I] d’ouvrir la fenêtre de gauche au-delà de 65 degrés.

Les travaux préconisés sur la fenêtre droite ayant également été réalisés, et compte tenu des termes du rapport d’expertise, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’interdiction d’ouvrir cette fenêtre.

3- Sur la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires 

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], en se fondant sur les dispositions de l’article 702 du code civil, soutient que les nouveaux ouvrants du deuxième étage du lot n°104 sont visuellement et effectivement beaucoup plus grands que ceux de l’ancienne verrière et offrent des vues élargies, près de quatre fois supérieures (2,08 m² contre 0,54 m²), sur la copropriété du [Adresse 5]. Il en déduit que les ouvrants du nouvel ensemble verrier installé en remplacement de la verrière, constituent une aggravation de la servitude de vue qui porte atteinte à la tranquillité de la copropriété du [Adresse 5]. Il explique que le champ de vision multiplié par quatre accentue un préjudiciable vis-à-vis : 

- le jardin et les logements du [Adresse 5] sont davantage exposés aux voisins, 

- les copropriétaires et occupants de l’immeuble [Adresse 5] voient, quant à eux, ce qui se passe au 2ème étage du 13 bis. 

Il en déduit que les incidences sur la vie quotidienne résultant de l’augmentation irrégulière des ouvertures et de l’aggravation, ce faisant, de la servitude de vue doivent être réparées au moyen d’une compensation financière, à hauteur de 5 000 euros par an, pendant 14 ans, soit une somme totale de 70 000 euros.

Le tribunal relève, comme les autres parties, que, selon l’expert, la demande du syndicat des copropriétaires est injustifiée dans la mesure où le droit de vue est acquis. L’expert relève que l’état de fait dont se plaint le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] résultait également de l’ancienne verrière. 

L’expert précise à cet égard que “si je considère la largeur moyenne de la [Adresse 15], mesurée sur le plan du cadastre, je note qu’elle mesure 11, 60 mètres en moyenne (24 mètres entre les deux immeubles les plus éloignés au droit du [Adresse 5], mais qui est une exception) et que les fenêtres du [Adresse 2], objets de l’expertise et la façade du jardin du [Adresse 5], toujours mesurées sur le plan du cadastre, sont distantes de 12, 90 ètres + 0, 17 mètres soit 13, 07 mètres (la valeur de 0, 17 cm correspond au retrait de la façade du [Adresse 2] par rapport à la limite séparative du 13 bis et du [Adresse 5]. Il n’y a donc pas plus de gène entre les fenêtres du [Adresse 2] et la façade jardin du [Adresse 5] qu’entre les façades des immeubles de la [Adresse 15]. Par ailleurs l’augmentation de la taille des ouvertures profite peut-être, aux propriétaires de l’appartement du 2ème étage de l’immeuble [Adresse 2], dont elle valorise le bien par augmentation de la luminosité et de la circulation d’air, mais ceci n’entraîne aucun dommage pour les copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5].”(sic).


Au soutien de sa demande de dommages et intérêts, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] ne verse pas d’autres éléments que l’expertise judiciaire.

Dans ces conditions, le préjudice allégué par le syndicat des copropriétaires n’est pas démontré. Il convient donc de le débouter de sa demande de dommages et intérêts et de déclarer sans objet les appels en garantie formés par les parties sur ce point.

4 - Sur les demandes de dommages et intérêts formées par Mme [V] [Y] et les consorts [I] à l’encontre de M. [P], Mme [F] et la SARL Bruther Architectes

- sur les préjudices 

- sur le préjudice matériel 

Comme indiqué ci-dessus, Mme [V] [Y] et les consorts [I] justifient par la production d’une facture en date du 18 novembre 2022 avoir fait les travaux préconisés par l’expert pour rétablir les caractéristiques des vues originelles. Selon la facture versée aux débats, le montant de ces travaux s’est élevé à 1 397 euros. Leur préjudice matériel est donc justifié à hauteur de ce montant.

- sur la perte de valeur

Mme [V] [Y] et les consorts [I] estiment que les restrictions d’ouverture des fenêtres ont une conséquence sur la valeur vénale du bien. Dans le cadre de l’expertise judiciaire, ils ont évalué le préjudice à ce titre à la somme de 50 000 euros.

Au soutien de leur demande, ils produisent une estimation immobilière établie le 21 mars 2022 par l’agence immobilière le Chêne Vert Immobilier qui mentionne que “Actuellement l’appartement profite de deux larges fenêtres donnant sur un jardin voisin. Il est question de condamner ces ouvertures et de ce fait de condamner une partie de l’aération de cet appartement. Nous pouvons estimer que le changement de ces fenêtres par des fenêtres fixes (non ouvrante) représente une moins value de l’ordre de 2 % et ceci, sans considérer le coût du remplacement de ces ouvertures...évaluation de votre bien avec fenêtre condamnées : 1 075 000 euros net vendeur.”(sic).

Aux termes de leurs écritures, Mme [V] [Y] et les consorts [I] indiquent que le préjudice évalué par l’agence immobilière du Chêne Vert Immobilier doit être ramené à 15 000 euros dans la mesure où la fenêtre de gauche ne sera pas entièrement condamnée.

M. [O] [P], Mme [A] [F] et la SARL Bruther Architectes opposent que l’existence de ce préjudice n’est pas établie. 

Le tribunal relève, au même titre que l’expert judiciaire, que les restrictions proposées par l’expert ne remettent pas en cause le droit de vue acquis par prescription et sont équivalentes aux surfaces d’ouvrant de l’ancienne verrière. 

Il convient donc de rejoindre les conclusions de l’expert sur ce point et de considérer que le préjudice allégué s’agissant de la perte de valeur vénale n’est pas démontré. Il convient donc de les débouter de leur demande de dommages et intérêts au titre de la perte de valeur et de déclarer sans objet les appels en garantie formés par les parties sur ce point.

- sur les responsabilités 

Mme [V] [Y] recherche la responsabilité de M. [O] [P] et de Mme [A] [F] sur le fondement de l’article 1147 du code civil. Elle expose que les vendeurs ont engagé leur responsabilité contractuelle à son égard compte tenu des déclarations formelles erronées reprises dans l’acte de vente. Mme [V] [Y] fait valoir en outre que les vendeurs ont méconnu l’obligation de délivrance qui leur incombait en application de l’article 1604 du code civil. 

Les consorts [I] fondent leur action à l’encontre de M. [O] [P] et de Mme [A] [F] sur les dispositions de l’article 1240 du code civil au motif que les manquements contractuels de M. [O] [P] et de Mme [A] [F] à l’égard de Mme [V] [Y] sont à l’origine de leur préjudice. Mme [V] [Y] et les consorts [I] recherchent également la responsabilité de la SARL Bruther Architectes, dans la mesure où les opérations d’expertise ont révélé un défaut de conseil de la maîtrise d’œuvre, qui n’a pas pris le soin de déposer une demande d’autorisation administrative pour la modification de la façade, ni même de vérifier l’existence d’une servitude de vue. 

Mme [V] [Y] explique qu’elle a acquis l’appartement le 5 avril 2012 sans avoir à aucun moment procédé à quelque modification que ce soit s’agissant de ses fenêtres ; qu’il est établi que les travaux ont été exécutés sous la maîtrise d’ouvrage de M. [O] [P] et de Mme [A] [F] en 2007 et sous la maîtrise d’œuvre de la SARL Bruther Architectes.

Mme [V] [Y] se prévaut d’un défaut de précaution lors de la réalisation des travaux en 2007 puisque qu’aucune demande d’autorisation administrative n’a été sollicitée, ni aucune demande d’autorisation auprès du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], alors même que la modification de la verrière, dans la mesure où elle entraînait une modification de l’aspect extérieur de l’immeuble, aurait dû faire l’objet d’une autorisation en assemblée générale. 

Elle indique que M. [O] [P] et de Mme [A] [F] ont déclaré, aux termes de l’acte de vente, que le bien n’avait pas fait de leur part l’objet de travaux modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble ou les parties communes, et qu’il ne faisait l’objet d’aucune restriction à sa libre disposition pour quelque cause que ce soit, ni d’aucune procédure en cours.

M. [O] [P], Mme [A] [F] et la SARL Bruther Architectes affirment que les travaux consistaient à procéder à un remplacement à l’identique ; que ces travaux ne modifiaient pas l’aspect extérieur de l’immeuble et qu’ils n’étaient pas tenus de solliciter l’accord de l’assemblée générale. Ils indiquent que le syndicat des copropriétaires a toujours été informé des travaux en question et qu’il n’a jamais remis en cause leur validité. Ils en déduisent que l’acte de vente de l’appartement litigieux en 2012 était parfaitement sincère et exact lorsqu’il indiquait qu’ils n’avaient pas fait de travaux en fraude des copropriétaires de l’immeuble. Ils ajoutent que Mme [V] [Y] et les consorts [I] ne démontrent pas l’existence d’un lien de causalité entre les manquements reprochés et les préjudices qu’ils invoquent. Ils se prévalent du principe, rappelé dans l’acte de vente, selon lequel l’acquéreur acquiert le bien en l’état et il assume le risque technique ou juridique lié à la propriété de son bien. 

Comme indiqué ci-dessus, il ne s’agit pas d’un remplacement à l’identique, le nouvel ensemble vitré, réalisé avec des matériaux différents, n’étant pas de la même taille, et ne présentant pas les mêmes caractéristiques que les vues originelles.

Il résulte de ce qui précède que les modifications apportées à la verrière, qui affectent l’aspect extérieur de l’immeuble, ne pouvaient être réalisées sans l’autorisation de l’assemblée générale. 

En l’espèce, il est constant que l’acte de vente mentionne en page 10 que M. [O] [P] et Mme [A] [F] déclarent que “lesdits biens n’ont pas fait de leur part l’objet de travaux modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble ou les parties communes, travaux qui n’auraient pas été régulièrement autorisés.”

La modification de la verrière a été délibérément dissimulée à Mme [V] [Y] alors qu’elle ne pouvait être ignorée par M. [O] [P] et Mme [A] [F] qui avaient fait réaliser les travaux. Elle constitue donc une déclaration mensongère.

Il convient de rappeler qu’il est de principe que la clause de non-garantie insérée dans un acte de vente, en application de l’article 1643 du Code civil, ne peut être opposée à l’acquéreur que par le vendeur de bonne foi, c’est-à-dire ignorant du vice de la chose.

Les travaux entrepris pour répondre aux préconisations de l’expert sont en lien direct avec les travaux entrepris en 2007 par M. [O] [P] et Mme [A] [F].

Compte tenu de tous ces éléments, la responsabilité de M. [O] [P] et de Mme [A] [F] à l’encontre de Mme [V] [Y] est engagée. 

Il ressort des éléments du débat que la SARL Bruther Architectes a été chargée, par contrat signé en date du 1er novembre 2006 d’une mission complète de maîtrise d’oeuvre relative à la rénovation d’un local commercial sis [Adresse 2] à usage de bureau et habitation. S’agissant des travaux objets du litige, il était indiqué : “réfection verrière existante : réfection à l’identique de la verrière, remplacement des profils à froid en T en acier galvanisé (dimensionnement selon surcharges climatiques + poids propre double vitrage). Fournir note de calculs pour dimensionnement chassis verrière (en rampant et vertical). Verrière : vitrage double vitrage armé (Saint Gobain ou équivalent). L’architecte transmettra ultérieurement à l’entreprise les références du vitrage (Saint Gobain ou Glaverbel). Châssis vertical : verre armé création de deux ouvrants toute hauteur ; vitrage clair.”(sic). La SARL Bruther Architectes a réceptionné les travaux le 15 février 2007.

Selon l’expert, la SARL Bruther Architectes n’aurait pas dû faire réaliser cette verrière sans une autorisation administrative de la part de la ville, d’autant que les travaux à [Localité 14] sont soumis, non seulement à l’accord des services de la ville mais également à l’accord de l’architecte des Bâtiments de France. Il affirme que le dépôt d’une déclaration préalable aurait dû être privilégié quand bien même cela eut obligé le client à reporter sa date d’emménagement. Il ajoute que si le projet était bien la transformation d’un local commercial en bureau et habitation, la SARL Bruther Architectes aurait du déposer une demande de permis de construire pour un changement de destination de ce local commercial en habitation.

M. [O] [P] et Mme [A] [F] estiment que la SARL Bruther Architectes a commis une faute dans la mesure où il appartient à un architecte, maître d’oeuvre des travaux de réfection d’un immeuble en copropriété, d’informer ses clients que leur projet doit faire l’objet d’une autorisation administrative ou d’un accord préalable de la part de l’assemblée des copropriétaires.
 
La SARL Bruther Architectes oppose que les travaux qu’elle a mis en oeuvre ne modifiaient pas l’aspect extérieur de l’immeuble au sens de l’article 9 d) du règlement de copropriété et ne nécessitaient pas l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. La SARL Bruther Architectes expose qu’elle avait proposé un projet qui prévoyait, concernant les menuiseries extérieures, la réfection à l’identique de la verrière existante ; que M. [O] [P] et Mme [A] [F] sont responsables d’avoir refusé ce projet et “d’avoir opté pour une version plus économique tout aluminium avec réduction du nombre de montants verticaux.”

Comme indiqué ci-dessus, l’expert judiciaire a relevé des manquements de la part de l’architecte s’agissant des autorisations qui auraient dû être sollicitées et les travaux, en ce qu’ils n’ont pas consisté à un remplacement à l’identique, auraient dû être autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires.

Les alléguations de la SARL Bruther Architectes tendant à sa mise hors de cause ne sont nullement étayées par les pièces produites. 

Le tribunal relève en revanche que chargé d’une mission complète de maîtrise d’oeuvre relative à la transformation d’un lot de copropriété comportant des travaux affectant les parties communes de l’immeuble, l’architecte tenu d’un devoir de conseil envers son client dans l’exécution de sa mission s’étendant à la vérification de la faisabilité du projet, doit préalablement à la réalisation des travaux envisagés, s’assurer que celui-ci est informé des conséquences susceptibles de résulter de l’absence des autorisations nécessaires à leur bonne fin.

Il résulte des éléments exposés ci-dessus que les prestations confiées à la SARL Bruther Architectes n’ont pas été exécutées en conformité avec les règles de l’art applicables en la matière, et que ces manquements à leurs obligations contractuelles sont à l’origine du préjudice matériel des consorts [I]. La responsabilité de la SARL Bruther Architectes sera donc retenue à leur égard sur le fondement de l'article 1240 du code civil.

- sur les condamnations 

Compte tenu des éléments exposés ci-dessus, il convient de condamner in solidum et non solidairement, M. [O] [P], Mme [A] [F] et la SARL Bruther Architectes à verser à Mme [V] [Y] et aux consorts [I], pris ensemble, la somme de 1 397 euros en réparation de leur préjudice matériel.

- sur les appels en garantie 

Dès lors que le juge qui prononce une condamnation in solidum est saisi d’un recours en garantie, il est tenu de déterminer, dans les rapports des co-responsables entre eux, la contribution de chacun des co-auteurs dans la réparation du dommage.

Compte tenu des éléments exposés ci-dessus, s’agissant des fautes commises par la SARL Bruther Architectes dans sa sphère d’intervention, il y a lieu de faire droit à l’appel en garantie formé par M. [O] [P] et Mme [A] [F], non professionnels, à l’encontre de la SARL Bruther Architectes et de rejeter l’appel en garantie formé par la SARL Bruther Architectes contre M. [O] [P] et Mme [A] [F]. 

Par conséquent, la SARL Bruther Architectes est condamnée à garantir M. [O] [P] et Mme [A] [F] de toutes condamnations prononcées à leur encontre en ce compris celles formées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

5 - Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral de Mme [V] [Y] et des consorts [I] contre M. [P], Mme [F], la SARL Bruther Architectes et le syndicat des copropriétaires 

Les alléguations relatives à la durée de la procédure et aux frais engagés à ce titre relèvent de la demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile. Il n’est pas démontré l’existence d’un préjudice distinct de ceux allégués au titre du préjudice matériel et du préjudice lié à la perte de valeur vénale du bien.

6- Sur les demandes accessoires 

M. [O] [P], Mme [A] [F] et la SARL Bruther Architectes qui succombent partiellement sont condamnés in solidum aux dépens comprenant les frais d’expertise, avec distraction au profit de la SCP Bouyeure, Baudouin, Daumas, Chamard, Gomez-Rey en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. 

Tenus aux dépens, M. [O] [P], Mme [A] [F] et la SARL Bruther Architectes sont condamnés in solidum à verser à Mme [V] [Y] et aux consorts [I], pris ensemble, la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas inéquitable de rejeter la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile par le syndicat des copropriétaires.

Il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire compatible avec la nature de la présente affaire.


PAR CES MOTIFS

Par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe, 

DIT sans objet la demande de réalisation de travaux et la demande d’interdiction d’ouvrir la fenêtre de gauche au-delà de 65 degrés ; 

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] de sa demande d’interdiction d’ouvrir la fenêtre de droite, hormis pour son nettoyage et dans la limite alors de 65 degrés ; 

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] de sa demande de dommages et intérêts ; 

CONDAMNE in solidum M. [O] [P], Mme [A] [F] et la SARL Bruther Architectes à verser à Mme [V] [Y], [S] [I], [D] [I] et [C] [I], pris ensemble, la somme de 1 397 euros en réparation de leur préjudice matériel ; 

DÉBOUTE Mme [V] [Y], [S] [I], [D] [I] et [C] [I] de leurs demandes de dommages et intérêts pour perte de valeur vénale et préjudice moral ; 

DÉBOUTE la SARL Bruther Architectes de son appel en garantie ; 

CONDAMNE la SARL Bruther Architectes à garantir M. [O] [P] et Mme [A] [F] de toutes condamnations prononcées à leur encontre en ce compris celles formées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE in solidum M. [O] [P], Mme [A] [F] et la SARL Bruther Architectes aux dépens comprenant les frais d’expertise; 

ACCORDE à la SCP Bouyeure, Baudouin, Daumas, Chamard, Gomez-Rey le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE in solidum M. [O] [P], Mme [A] [F] et la SARL Bruther Architectes à verser à Mme [V] [Y], [S] [I], [D] [I] et [C] [I], pris ensemble, la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile; 

REJETTE les autres demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile; 

ORDONNE l’exécution provisoire ; 

REJETTE toutes les autres demandes des parties plus amples et contraires.


Fait et jugé à Paris le 04 Octobre 2024.


La Greffière La Présidente