Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 2 octobre 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Me Priscilla PALMA
Me Marion LACOME D’ESTALENX
[E] [R]
 [X] [U]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/05362 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2GI4

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le 02 octobre 2024


DEMANDEURS
Monsieur [E] [R], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0922

S.A.S. GARANTME, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0922

DÉFENDERESSE
Madame [X] [U], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Priscilla PALMA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1191

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier lors des débats et de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation lors du délibéré

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 27 juin 2024

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 02 octobre 2024 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation lors du délibéré
Décision du 02 octobre 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/05362 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2GI4



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 27 janvier 2021, M. [E] [R] a consenti un bail d’habitation meublée à Mme [X] [U] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 801,65 euros et d’une provision pour charges de 105 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de la société GARANTME à compter du 1er avril 2022.

Par acte de commissaire de justice du 15 novembre 2022, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 6440,26 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [X] [U] le 16 novembre 2022.

Par assignation du 2 juin 2023, M. [E] [R] et la société GARANTME ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail, voir ordonner l’expulsion de Mme [X] [U] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
- 10646,15 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de mars 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, selon la répartition suivante :
- 7926,20 euros à M. [E] [R], 
- 2719,95 euros à la société GARANTME subrogée dans les droits de M. [E] [R], 
- 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 juin 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. 

L’affaire, appelée à l’audience du 2 novembre 2023, a été renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties pour être retenue à l’audience du 27 juin 2024. 

Un calendrier de procédure a été établi. 

À l'audience, M. [E] [R] et la société GARANTME, représentés par leur conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement demandent que les pièces 11 à 15 communiquées par la défenderesse soient écartées. Ils maintiennent l'intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative est désormais de 22947,26 euros se décomposant comme suit : 11943,92 euros dus à M. [E] [R] et 11003,34 dus à la société GARANTME. Ils sollicitent le rejet de toutes les demandes de Mme [X] [U] et notamment de délais. 

Mme [X] [U] représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues et modifiées oralement, sollicite que ses pièces 11 à 15 soient acceptées et demande :

A titre principal, juger irrecevables les demandes de résiliation du bail et en conséquence, débouter M. [E] [R] de ses demandes subséquentes d'expulsion, de condamnation à un arriéré de loyers, du paiement d'une indemnité d'occupation et d'une condamnation au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et des dépens. 

A titre subsidiaire, prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 15 novembre 2022 et en conséquence, débouter M. [E] [R] de sa demande de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et des demandes subséquentes d'expulsion; de sort des biens et des indemnités d'occupation. 

A titre très subsidiaire : 
Suspendre les effets de la clause résolutoire, 
L’octroi de délais de paiement à hauteur de 40 € en sus du loyer courant pendant 35 mois et le solde à la 36ème mensualité, ou subsidiairement l’octroi d’un délai de 24 mois en vertu de l'article 1343-5 du Code Civil. 
- Rejeter la demande en résiliation judiciaire du bail et à défaut lui accorder des délais de paiement sur 24 mois,
- A titre reconventionnel;
- condamner Monsieur [E] [R] à lui payer la somme de 11.591,59 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi depuis son entrée dans les lieux au 31 juin 2024, 
- fixer à compter du 1er juillet 2024 le loyer mensuel charges incluses à la somme de 535 €. 

En tout état de cause, accorder à Madame [N] [U] un délai de 24 mois pour s'acquitter de toute condamnation pécuniaire, 
- dire n'y avoir lieu à l'application de plein droit de l'exécution provisoire. 
- condamner Monsieur [E] [R] et la société GARANTME aux entiers en ce comprenant le coût du commandement de payer de délivrance de l'assignation et de signification de la décision à intervenir.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus reprises et soutenues oralement à l’audience pour l'exposé de leurs différents moyens. 

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.




MOTIVATION

Aux termes de l’article 12 al. 1 et 2 du code de procédure civile le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. 
En application de l’article 16 dudit code le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.
Par ailleurs l’article 13 du même code dispose que le juge peut inviter les parties à fournir les explications de droit qu'il estime nécessaires à la solution du litige.
Enfin l’article 44 du code de procédure civile le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n'ont pas été à même de s'expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.
En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats par M. [E] [R] que Mme [X] [U] a donné congé par lettre du 28 mars 2022 dont AJP IMMOBILIER a accusé réception ce dont il ressort de son courrier du 10 mai 2022. Aux termes du mandat de gestion locative produit, le mandataire a le pouvoir d’accepter les congés. 
Il semble en conséquence que ce congé ait été valablement délivré par la locataire, à effet au 29 avril 2022, de sorte que le contrat de bail pourrait être résilié depuis cette date. 

Il importe en conséquence d’entendre les parties sur ce point et de recueillir leurs observations quant aux conséquences juridiques sur leurs demandes respectives d’une possible résiliation du bail déjà acquise. 

En conséquence il y a lieu de rouvrir les débats. 
Les dépens seront réservés.





PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, 

ORDONNE la réouverture des débats à l’audience PCP JCP ACR FOND du 28 novembre 2024 à 15h30

DIT que la notification de la présente décision par le greffe vaut convocation des parties à l'audience susvisée ;

RÉSERVE les dépens et l'ensemble des demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge et le greffier susnommés. 

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection