Tribunal Judiciaire · 8ème chambre 3ème section — 4 octobre 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me CONRAD
Copies certifiées 
conformes délivrées le:
à Me NEAU et Me JACQUIN


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8ème chambre 
3ème section

N° RG 23/10713
N° Portalis 352J-W-B7H-C2MQF

N° MINUTE : 

Assignation du :
26 juillet 2023








ORDONNANCE 
DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le 4 octobre 2024
DEMANDERESSES

S.C.I. 264 FSM
[Adresse 1]
[Localité 10]

S.C.I. CINCO
[Adresse 5]
[Localité 9]

S.C.I. MACMA
[Adresse 2]
[Localité 8]

représentées par Maître Philomène CONRAD, avocate au barreau de PARIS, vestiaire #D1958


DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] - [Localité 8], représenté par son syndic la S.A.R.L. IMMOBILIÈRE DU CHÂTEAU
[Adresse 6]
[Localité 7]

représenté par Maître Eléonore NEAU, avocate au barreau de PARIS, vestiaire #A0726


S.A.R.L. IMMOBILIÈRE DU CHÂTEAU
[Adresse 6]
[Localité 7]

représentée par Maître Olivier JACQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0428


PARTIE INTERVENANTE

S.C.I. SILVERCO
[Adresse 3]
[Localité 11]

représentée par Maître Philomène CONRAD, avocate au barreau de PARIS, vestiaire #D1958


MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge, assisté de Madame Léa GALLIEN, greffière


DÉBATS

A l’audience du 4 septembre 2024, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 4 octobre 2024.


ORDONNANCE

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
Premier ressort




EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par exploit d'huissier signifié le 26 juillet 2023, les sociétés Cinco, Macma et 264 FSM ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 12] et son syndic la SARL Immobilière du Château devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience d'orientation du 4 octobre 2023.

Aux termes du dispositif de l'acte introductif d'instance, celles-ci demandent au tribunal de :

- déclarer la SCI 264 FSM, la SCI CINCO, et la SCI MACMA recevables et bien fondés en ses demandes ; 
- déclarer irrégulière et non écrite la répartition des charges générales comme n’étant pas fondée sur des tantièmes tenant compte de la consistance, de la superficie et de la situation de chaque lot ; 
- procéder à leur nouvelle répartition en homologuant le rapport du Cabinet TARTACEDE BOLLAERT en cours d’établissement ; 
- annuler les résolutions 13-1 à 13-7, 14-1 à 14-6 et 15-1 à 15-6 et les résolutions 7-A à 7-D de l’assemblée générale du 7 juillet 2023 comme adoptées par abus de majorité et selon une répartition des charges manifestement irrégulières ;
- juger que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] a commis une faute consistant à négliger la mise en conformité de son règlement de copropriété et d’une répartition des charges pourtant manifestement lésionnaire et irrégulière ;
- juger que le syndic a commis une faute consistant à négliger la mise en conformité du règlement de copropriété et d’une répartition des charges manifestement lésionnaire et irrégulière, puis à considérer la demande en ce sens des copropriétaires demandeurs comme privative et particulière, puis à porter au vote d’importants travaux non immédiatement essentiels ;
- condamner solidairement la SARL IMMOBILIERE DU CHATEAU et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à indemniser au titre de leurs responsabilités découlant de leurs fautes la SCI 264 FSM, la SCI CINCO, et la SCI MACAM ;
- condamner solidairement la SARL IMMOBILIÈRE DU CHATEAU et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à indemniser la SCI 264 FSM, la SCI CINCO et la SCI MACMA à leur verser la somme chacun de 10 000 euros au titre de leurs responsabilités découlant de leurs fautes ;
- condamner solidairement la SARL IMMOBILIERE DU CHATEAU et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à payer à la SCI 264 FSM, la SCI CINCO et la SCI MACMA ensemble la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. 

***

Par conclusions notifiées le 22 février 2024, le syndicat des copropriétaires a saisi le juge de la mise en état afin de contester la recevabilité de l'action engagée par les sociétés Cinco, Macma et 264 FSM – outre demandes au titre des dépens et frais irrépétibles.

Par conclusions notifiées le 3 juin 2024, la société Immobilière du Château a soulevé une fin de non-recevoir identique, et formé en outre des demandes au titre des dépens et frais irrépétibles.

Par conclusions notifiées le 4 juin 2024, la société Silverco est intervenue volontairement à l'instance, indiquant venir aux droits de la SCI Cinco. Les sociétés Cinco, Macma, Silverco et 264 FSM ont répliqué sur l'incident et concluent à la recevabilité de leurs demandes – outre demandes au titre des dépens et frais irrépétibles.

***

L’affaire a été appelée par le juge de la mise en état à l’audience de plaidoiries du 4 septembre 2024, durant laquelle les débats se sont tenus. La décision a été mise en délibéré au 4 octobre 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

L'article 789 du code de procédure civile dispose que « lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 

6° Statuer sur les fins de non-recevoir  ; »

1 – Sur l'intervention volontaire

L'article 66 du code de procédure civile dispose que constitue une intervention la demande dont l'objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires. Lorsque la demande émane du tiers, l'intervention est volontaire ; l'intervention est forcée lorsque le tiers est mis en cause par une partie.

Suivant les articles 325 et suivants du même code, l'intervention n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant. L'intervention est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme, et n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention.

*

Par conclusions au fond et sur incident notifiées le 4 juin 2024, la SCI Silverco est intervenue volontairement à l'instance, indiquant venir aux droits de la SCI Cinco. 

Cette intervention se rattache par conséquent aux prétentions des parties par un lien suffisant, et n'est en outre pas contestée en défense. Il conviendra ainsi de la déclarer recevable.

2 – Sur la recevabilité

L’article 122 du code de procédure civile dispose que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ». 

L'article 12 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose en outre que « dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, chaque propriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d'un quart, ou si la part correspondant à celle d'un autre copropriétaire est inférieure de plus d'un quart, dans l'une ou l'autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d'une répartition conforme aux dispositions de l'article 10. Si l'action est reconnue fondée, le tribunal procède à la nouvelle répartition des charges ». 

L'article 43 de cette même loi dispose quant à lui que « toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive ». 

Il résulte de ces dispositions l'existence de deux actions distinctes : une action en révision de la répartition des charges, enfermée dans un délai de prescription et soumise à des conditions précises, qui vise à modifier une répartition effectuée dans le respect des critères de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, mais avec des erreurs d'appréciation ou de calcul ; une action visant à voir la clause de répartition des charges réputée non écrite en raison de sa contrariété aux dispositions d'ordre public de l'article 10, qui n'obéit à aucun délai de prescription dans la mesure où une clause réputée non écrite est censée n'avoir jamais existé.

*


Le syndicat des copropriétaires conteste la recevabilité de l'action adverse en faisant principalement valoir que les demanderesses exercent en l'espèce l'action en révision de l'article 12 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans la mesure où ils cherchent à obtenir la modification d'une répartition des charges qu'ils estiment erronée ; qu'en outre, ils ne démontrent aucunement en quoi la répartition actuelle serait faite en violation de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ; que le droit d'agir se prescrit par l'écoulement d'un délai de cinq ans à compter de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, et que l'action des demanderesses est par conséquent atteinte par la prescription. 

La SARL Immobilière du Château se joint à l'argumentation du syndicat des copropriétaires.

En réplique, les sociétés Cinco, Macma, Silverco et 264 FSM font principalement valoir qu'elles n'exercent pas l'action en révision de l'article 12 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, mais celle ouverte par l'article 43 du même texte, qui permet de voir réputée non écrite la clause de répartition des charges.

A l'examen de l'acte introductif d'instance, il est constaté que les sociétés demanderesses visent tant dans le corps de l'assignation qu'en préambule de son dispositif les articles 5, 10 et 43 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, qui constituent les fondements juridiques de l'action en « nullité » de la clause de répartition des charges. Il est de même constaté que les demanderesses ne font à aucun moment référence à l'article 12 de cette loi et à l'action en révision qu'elle créé et définit.

Le syndicat des copropriétaires et son syndic soutiennent qu'au regard des moyens soulevés par les demanderesses, l'action exercée ne pourrait s'analyser que comme une action en révision de la répartition des charges. 

Il convient cependant de rappeler que si la juridiction peut être amenée à qualifier une action lorsque la partie qui l'exerce n'a pas invoqué de fondement juridique précis, elle n'a pas le pouvoir de modifier les fondements juridiques invoqués par les parties au soutien de leurs prétentions, et peut uniquement vérifier si les conditions du bien-fondé de l'action exercée sont remplies.

En outre, c'est à tort que les défendeurs estiment que le simple fait d'invoquer une répartition lésionnaire ou de contester la répartition des charges impliquerait que l'on exerce en réalité, de manière implicite, une action en révision de l'article 12. En effet, l'exercice de l'action visant à voir la clause de répartition des charges réputée non écrite implique nécessairement que le copropriétaire considère la répartition actuelle comme lésionnaire ou à tout le moins inéquitable.

Par ailleurs, alors qu'il est soutenu que les demanderesses ne démontreraient aucunement en quoi la répartition actuelle serait faite en violation de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, ceci relève du fond du litige et n'a aucune incidence sur la recevabilité de leurs demandes.

Pour l'ensemble de ces motifs, et dès lors que les demanderesses exercent en l'espèce une action qui n'obéit à aucun délai de prescription, elles ont agi dans les délais légaux et seront déclarées recevables en leur action.

L'affaire sera renvoyée à la mise en état.

3 – Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Les dépens seront réservés.

- Sur les frais exposés non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 

Le syndicat des copropriétaires et la SARL Immobilière du Château ont contraint les sociétés Silverco, Macma et 264 FSM à exposer des frais pour leur défense dans le cadre de cet incident, qu'il conviendra d'indemniser à hauteur de 1 200,00 euros. Elles seront en conséquence déboutées de leurs propres demandes à ce titre.


PAR CES MOTIFS,

Le juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire, publiquement et par mise à disposition au greffe,

REÇOIT la société Silverco en son intervention volontaire ;

DÉCLARE les sociétés Cinco, Macma et 264 FSM recevables en leur action à l'encontre du syndicat des copropriétaires et de la SARL Immobilière du Château ;

RÉSERVE les dépens ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires et la SARL Immobilière du Château à payer aux sociétés Silverco, Macma et 264 FSM la somme de 1 200,00 euros au titre des frais irrépétibles, et les DÉBOUTE en conséquence de leurs demandes à ce titre ;

RENVOIE l'affaire à l'audience de mise en état du 4 décembre 2024 à 10 heures, pour éventuelles conclusions en réplique aux dernières écritures des demanderesses ;

RAPPELLE que la décision est exécutoire à titre provisoire.


Faite et rendue à Paris, le 4 octobre 2024.


La greffière Le juge de la mise en état