Tribunal Judiciaire · 8ème chambre 3ème section — 4 octobre 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me QUETU
Copies certifiées 
conformes délivrées le:
à Me RAISON et Me SITBON


■

8ème chambre 
3ème section

N° RG 21/03202
N° Portalis 352J-W-B7F-CT457

N° MINUTE : 

Assignation du :
16 février 2021 








ORDONNANCE 
DU JUGE DE LA MISE EN ÉTAT

rendue le 4 octobre 2024
DEMANDERESSE

S.C.I. JG 32
[Adresse 6]
[Localité 5]

représentée par Maître Sandrine QUETU, avocate au barreau de PARIS, vestiaire #B0514


DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic le Cabinet FONCIA CHADEFAUX LECOQ - [Localité 8]
[Adresse 1]
[Localité 7]

représenté par Maître Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C2444


S.A.S. AXIUM
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Maître Didier SITBON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C2472



MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge, assisté de Madame Léa GALLIEN, greffière


DÉBATS

A l’audience du 4 septembre 2024, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 4 octobre 2024.


ORDONNANCE

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
Premier ressort



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI JG 32 est propriétaire de locaux commerciaux et d'emplacements de stationnement dans un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9] (93), qui constituent les lots de copropriété n°12, 13, 14, 113, 114, 115, 116, 117, 118, 119, 120, 121, 122, 123, 124 et 125.

Par exploit d'huissier signifié le 16 février 2021, la SCI JG 32 a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9] (93) ainsi que le syndic SAS Cabinet Axium devant le tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes de ses dernières conclusions au fond, notifiées le 5 décembre 2023, et au visa des articles 9 et 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 1240 du code civil, la SCI JG 32 demande au tribunal de :

- condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à réaliser, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, les travaux de raccordement des lots de la SCI JG32 au réseau d’eau chaude de l’immeuble, conformément au devis GESTEM d’un montant de 484€ HT. 
- juger que la SCI JG 32 n’a pas à prendre en charge le coût de ces travaux, qui sont des travaux communs, dont tous les copropriétaires doivent jouir en principe par le simple fait d’être copropriétaire, si bien qu’ils doivent être financés par le syndicat des copropriétaires, 
- condamner solidairement le Cabinet AXIUM en qualité de syndic de l’immeuble du [Adresse 2], et le SDC du [Adresse 2], à payer à la SCI JG 32 une somme de 125.416 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1240 du Code civil. 
 
A titre subsidiaire, s’il n’était pas fait droit à la demande indemnitaire de 125.416 euros, ou si l’indemnisation retenue était inférieure à ___ euros : 
- condamner solidairement le Cabinet AXIUM en qualité de syndic de l’immeuble du [Adresse 2], et le SDC du [Adresse 2], à payer à la SCI JG32 une somme de _____ euros, correspondant aux charges de chauffage/eau chaude réglées sans en avoir l’usage, à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1240 du Code civil. 
- juger que le Cabinet AXIUM a commis une faute en exécutant pas la résolution n°28 de l’assemblée générale de copropriété du 20 juin 2019, dans le principe de pose des compteurs et dans le principe de mode de calcul de la répartition des charges de chauffage. 


S’il n’était pas fait droit à la demande indemnitaire fondée sur le défaut de raccordement au réseau d’eau chaude, 
- condamner le Cabinet AXIUM en qualité de syndic de l’immeuble du [Adresse 2], et le SDC du [Adresse 2], à en indemniser la SCI JG32 en lui payant une somme de 26.025 euros au titre du remboursement des charges de chauffage payées inutilement de 2020 à 2023. 
- condamner le Cabinet AXIUM en qualité de syndic de l’immeuble du [Adresse 2] à procéder à une répartition des charges de chauffage correspondant à la résolution n°28 de l’assemblée générale du 20 juin 2019, soit selon les relevés de compteurs individuels, sous astreinte de 3.000 euros par appel de charges irrégulier constaté. 
- condamner le Cabinet AXIUM en qualité de syndic de l’immeuble du [Adresse 2] à payer à la SCI JG32 la somme de 3.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. 

***

Par conclusions notifiées le 6 février 2024 et le 3 septembre 2024, la société Cabinet Axium a saisi le juge de la mise en état afin que celui-ci déclare la SCI JG 32 irrecevable en son action à son encontre, la déboute de toutes autres demandes, et réserve les dépens.

Par conclusions notifiées le 3 juin 2024, la SCI JG 32 a répliqué sur l'incident et conclut à la recevabilité de ses demandes. Elle sollicite également la condamnation du syndicat des copropriétaires à « réaliser, sous astreinte de 300 euros par jour de retard et pour une durée de 3 mois, les travaux de raccordement des lots de la SCI JG 32 au réseau d’eau chaude de l’immeuble, conformément à la résolution n°23 votée lors de l’assemblée générale du 14 décembre 2022 » – outre demandes au titre des dépens et frais irrépétibles.

Par conclusions notifiées le 3 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires demande au juge de la mise en état de le déclarer recevable en son action et de débouter les parties de toutes demandes formées à son encontre – outre demandes au titre des dépens et frais irrépétibles.

***

L’affaire a été appelée par le juge de la mise en état à l’audience de plaidoiries du 4 septembre 2024, durant laquelle les débats se sont tenus. La décision a été mise en délibéré au 4 octobre 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION

L'article 789 du code de procédure civile dispose que « lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 

4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l'exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d'un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ; 

6° Statuer sur les fins de non-recevoir  ; »


1 – Sur la recevabilité

L’article 122 du code de procédure civile dispose que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ». 
*

En l'espèce, la société Cabinet Axium conteste la recevabilité de l'action de la SCI JG 32 en faisant valoir que cette dernière forme des demandes portant en partie sur une période durant laquelle elle n'exerçait plus les fonctions de syndic de l'immeuble. 

La demanderesse soutient au contraire qu'elle fonde ses demandes sur la commission d'une faute par le syndic à compter du mois de mai 2020, dans l'exercice de son mandat ; qu'un éventuel débat sur le quantum du préjudice devra être tranché par le tribunal, et non le juge de la mise en état.

A l'examen des pièces produites aux débats et des conclusions des parties, il est établi et non contesté que la société Cabinet Axium n'est plus le syndic de copropriété de l'immeuble depuis le 14 décembre 2022, date à laquelle l'assemblée générale a désigné un nouveau représentant légal. Il est de même constant qu'aux termes de ses dernières conclusions au fond, la SCI JG 32 sollicite la condamnation du syndic à « procéder à une répartition de charges de chauffage sous astreinte », et à l'indemniser de préjudices qu'elle dit avoir subis jusqu'au 31 décembre 2023.

- Sur la demande relative à la répartition des charges

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions au fond, la SCI JG 32 demande à la juridiction de « condamner le Cabinet AXIUM en qualité de syndic de l’immeuble du [Adresse 2] à procéder à une répartition des charges de chauffage correspondant à la résolution n°28 de l’assemblée générale du 20 juin 2019, soit selon les relevés de compteurs individuels, sous astreinte de 3.000 euros par appel de charges irrégulier constaté ». 

Dans la mesure où il est établi que la société Cabinet Axium n'est plus le syndic de l'immeuble à ce jour, une éventuelle condamnation de cette dernière à procéder à une nouvelle répartition des charges ne pourrait matériellement être exécutée. 

La SCI JG 32 n'a donc pas intérêt à agir à l'encontre de la société Cabinet Axium afin de solliciter une nouvelle répartition des charges de copropriété, tout comme cette dernière ne peut utilement agir en défense. 

Cette demande sera ainsi déclarée irrecevable.

- Sur les demandes indemnitaires

La SCI JG 32 sollicite également la condamnation de la société Cabinet Axium au paiement d'une somme de 125 416 euros « à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1240 du Code civil », et à titre subsidiaire d'une somme de 26 025 euros « au titre du remboursement des charges de chauffage payées inutilement de 2020 à 2023 ». 

L'examen de ses dernières conclusions révèle que la demanderesse se prévaut de chefs de préjudices évalués jusqu'au 31 décembre 2023, soit postérieurement à l'expiration du mandat de syndic de la société Cabinet Axium (le 14 décembre 2022), et invoque la commission par cette dernière d'une faute dans l'exercice de ses missions.


Contrairement à ce que soutient la société Cabinet Axium, la date à laquelle son mandat de syndic a pris fin est sans incidence sur l'issue du présent litige. 

En effet, s'agissant en l'espèce de demandes indemnitaires visant à obtenir la réparation des conséquences d'une faute qu'aurait commis le syndic durant son mandat, la date de cessation de ses fonctions est indifférente, car la faute reprochée peut avoir eu des conséquences générant un préjudice postérieurement. 

Il doit être rappelé à cet égard qu'en vertu du principe dit de réparation intégrale du préjudice, la victime d'un dommage doit être replacée dans l’état où elle se trouvait avant sa survenance. Si les conséquences dommageables de la faute apparaissent et génèrent un préjudice postérieurement à la cessation du mandat du syndic, ce dernier événement ne peut donc être opposé au copropriétaire reprochant une faute commise antérieurement, sauf à le priver d'une réparation intégrale.

La SCI JG 32 est par conséquent recevable à solliciter indemnisation au titre de préjudices qui seraient advenus postérieurement à l'expiration du mandat de la société Cabinet Axium. 

2 – Sur les mesures provisoires

La SCI JG 32 demande également au juge de la mise en état de condamner le syndicat des copropriétaires à « réaliser, sous astreinte de 300 euros par jour de retard et pour une durée de 3 mois, les travaux de raccordement des lots de la SCI JG 32 au réseau d’eau chaude de l’immeuble, conformément à la résolution n°23 votée lors de l’assemblée générale du 14 décembre 2022 ».

Elle verse aux débats le procès-verbal de l'assemblée générale du 14 décembre 2022, qui démontre que les copropriétaires de l'immeuble ont adopté à l'unanimité une décision (n°23) portant sur la réalisation de travaux visant à relier ses lots au réseau de distribution d'eau chaude et à l'interphone de l'immeuble, et ce « dès le mois de janvier 2023 ».

Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu'il a accepté très récemment un devis de la société Gesten portant sur les travaux de raccordement sollicités, après une visite sur les lieux de ce prestataire en août 2024. 

Dans la mesure où les travaux de raccordement ont été votés en assemblée générale, l'existence d'une obligation à la charge du syndicat des copropriétaires n'est pas sérieusement contestable. En outre, si l'acceptation du devis susmentionné vaut en effet ordre de débuter les travaux, cela ne rend néanmoins pas la demande de la SCI JG 32 sans objet. 

Afin de s'assurer de l'exécution effective des travaux votés par l'assemblée générale le 14 décembre 2022, il conviendra de condamner le syndicat des copropriétaires, en tant que besoin, à réaliser les travaux de raccordement des lots appartenant à la SCI JG 32 au réseau de distribution d'eau chaude de l'immeuble.

3 – Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Les dépens seront réservés.

- Sur les frais exposés non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 

Au regard des condamnations prononcées, les parties seront déboutées de leurs demandes au titre des frais irrépétibles.


PAR CES MOTIFS,

Le juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire, publiquement et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE la SCI JG 32 irrecevable en sa demande relative à la répartition des charges, et la DÉCLARE recevable en toutes ses autres demandes ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires, en tant que besoin, à réaliser les travaux de raccordement des lots appartenant à la SCI JG 32 au réseau de distribution d'eau chaude de l'immeuble ;

RÉSERVE les dépens ;

DÉBOUTE la SCI JG 32 et le syndicat des copropriétaires de leurs demandes respectives au titre des frais irrépétibles ;

RENVOIE l'affaire à l'audience de mise en état du 4 décembre 2024 à 10 heures, pour éventuelles conclusions en réplique aux dernières écritures notifiées par le syndicat des copropriétaires ;

RAPPELLE que la décision est exécutoire à titre provisoire.


Faite et rendue à Paris, le 4 octobre 2024.


La greffière Le juge de la mise en état