Tribunal Judiciaire · 8ème chambre 3ème section — 4 octobre 2024

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] 
Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■

8ème chambre 
3ème section

 
N° RG 22/03181 - 
N° Portalis 352J-W-B7G-CWHLV

N° MINUTE : 




Assignation du :
03 Mars 2022









JUGEMENT 
rendu le 04 Octobre 2024 
DEMANDEUR

Monsieur [K], [U], [I], [M] [Y]-[D]
[Adresse 1]
[Localité 4]

représenté par Maître Valérie COLIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0959




DÉFENDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet JEAN CHARPENTIER - SOPAGI, pris en la personne de son Président domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 5]

représenté par Maître Jean-Christophe POMMIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0112



Décision du 04 Octobre 2024
8ème chambre 3ème section
 N° RG 22/03181 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWHLV

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédérique MAREC, Première Vice-Présidente adjointe
Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente

Céline CHAMPAGNE, Juge

assistées de Lucie RAGOT, Greffière, lors des débats et de Maïssam KHALIL, Greffière, lors du prononcé


DÉBATS

A l’audience du 07 Juin 2024 tenue en audience publique devant Madame VERMEILLE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.


JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire, en premier ressort


***

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [K] [Y]-[D], venant aux droits de M. [W] [D], décédé le 28 janvier 2020, et de Mme [N] [X], décédée le 12 juin 2014, est propriétaire des lots n° 6, 26, 27, 28, 30, 33, 34 et 41 au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] - [Localité 4]. 

M. [W] [D] avait acquis avec son épouse Mme [N] [X]:

- les lots n° 26, 28, 30, 33 et 34 de M. [P] [E], par acte notarié du 4 juin 1976, 
- le lot n° 27 de Mme [G] [A], par acte notarié du 31 mars 1983, 
- les lots n° 6 et 41 de Mmes [T] [C] et [R] [B], par acte notarié du 11 octobre 1985. 

Le règlement de copropriété en date du 27 octobre1960 définit les lots n°33 et n°34, se situant, au cinquième étage, l’un à côté de l’autre, comme suit : 

- lot n°33 : “A gauche de l’arrivée d’escalier, porte droite : une chambre sur rue”, 
- lot n°34 : “A gauche de l’arrivée d’escalier, porte à gauche : une chambre sur rue”.

Aux termes d’un état descriptif modificatif de division en date du 20 octobre 2021, il était prévu la création d’un lot privatif n°70 correspondant à l’ancien sas permettant antérieurement l’accès aux portes des lots n°33 et n°34 de l’immeuble, d’une surface de 1,3 m². 

Par assignation en date du 3 mars 2022, M. [K] [Y]-[D] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] aux fins de voir reconnaître son droit de propriété sur le sas sus-mentionné. 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 18 avril 2023, M. [K] [Y]-[D] demande au tribunal de : 

“Vu les articles 2261 et 2272 du Code civil, l’article 55 du décret du 17 mars 1967, 

- dire et juger Monsieur [K] [Y]-[D] recevable et bien fondé en ses demandes, 
 
- dire et juger que Monsieur [K] [Y]-[D] a acquis par prescription le sas permettant antérieurement l’accès aux portes des lots 33 et 34 de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 4], cadastré AM n°[Cadastre 3], 
 
- ordonner au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 4] de procéder dans les 3 mois de la décision à intervenir à la modification du règlement de copropriété et aux formalités de publicité foncière, 

- dire que Monsieur [K] [Y]-[D] prendra en charge les frais afférents au modificatif du règlement de copropriété et aux formalités de publicité foncière, 

- dire et juger irrecevable la demande du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 4] tendant à la condamnation de Monsieur [K] [Y]-[D] à restituer sous astreinte le sas litigieux, 

- condamner le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 4] à verser à Monsieur [K] [Y]-[D] la somme de 3.600 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.”

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] demande au tribunal de : 

“- DEBOUTER Monsieur [K] [Y]-[J] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, 
 
En conséquence, 
 
- DECLARER recevable la demande du syndicat des copropriétaires tendant à la condamnation de Monsieur [K] [Y]-[J] à restituer, sous astreinte, l’accès litigieux d’une partie du couloir commun situé bâtiment A, entre les lots 33 et 34 de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4], 

- CONDAMNER Monsieur [K] [Y]-[J] à restituer les parties communes constituées des lots 33 et 34, de l’immeuble sis [Adresse 1] – [Localité 4], et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, 3 mois à compter de la signification de la décision à intervenir, 

Si par extraordinaire, le Tribunal de céans reconnaissait que Monsieur [K] [Y]-[J] a acquis par prescription le sas permettant antérieurement l’accès aux portes des lots 33 et 34 de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4], 
 
- JUGER que Monsieur [K] [Y]-[J] prendra en charge les frais afférents au modificatif du règlement de copropriété et aux formalités de publicité foncière, comme il l’indique dans le dispositif de son acte introductif, 
 
- ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir, 
 
- CONDAMNER Monsieur [K] [Y]-[J] au paiement au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] – [Localité 4] de la somme de 3.600,00 euros au titre de l'article 700 du CPC, ainsi qu'aux entiers dépens.”

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 juillet 2023. L’affaire plaidée à l’audience du 7 juin 2024 a été mise en délibéré au 4 octobre 2024. 


MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande de restitution sous astreinte du couloir (sas)

M. [K] [Y]-[D] fait valoir que l’assemblée générale des copropriétaires n’a jamais autorisé son syndic à agir, à son encontre, aux fins de restitution de la partie commune litigieuse.

Selon les dispositions de l’article 789 du code de procédure civile, dans sa version applicable au présent litige, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute formation du tribunal pour statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47, et les incidents mettant fin à l’instance.

Aux termes de l’article 73 du code de procédure civile, constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière, ou éteinte, soit à en suspendre le cours.

En l’espèce, le défaut d’habilitation du syndic constitue une irrégularité de fond qui peut être soulevée dans le cadre de l’article 117 du code de procédure civile, et donc une des exceptions de procédure relevant du régime de l’article 73 dont font partie les exceptions d’incompétence, de litispendance et de connexité, de nullité pour vice de forme ou de fond.

En l’espèce, comme le soulève à juste titre le syndicat des copropriétaires, l’exception de procédure aurait due, compte tenu de la date d’assignation, être soulevée devant le juge de la mise en état, elle est donc irrecevable devant le tribunal.


Par conséquent, il convient de déclarer irrecevable l’exception de procédure soulevée.

Il y a lieu de relever, au surplus, que la demande reconventionnelle en restitution de partie commune se rattache par un lien suffisant à la demande principale formée par M. [K] [Y]-[D].

Par conséquent, il convient de déclarer le syndicat des copropriétaires recevable en sa demande de restitution sous astreinte du couloir.

Sur la prescription trentenaire pour acquérir la propriété immobilière de l’article 2272 alinéa 1er du code civil

M. [K] [Y]-[D] expose qu’il a hérité en 2020 des lots n°33 et n°34 intégrant la partie de couloir litigieuse. Il soutient que toutes les conditions requises sont en l’espèce réunies pour permettre la prescription acquisitive des biens, objets du litige. Il expose que les travaux d’intégration de la partie de couloir litigieuse ont été effectués par M. [P] [E] en 1973, avant la vente du bien à M. [W] [D] et à Mme [N] [X] le 4 juin 1976. Il explique que M. [W] [D] et Mme [N] [X] ont procédé à certains aménagements de leurs lots en 1986. 

L’absence de mention de la partie couloir dans l’acte d’acquisition du bien par M. [W] [D] et Mme [N] [X] en 1976 serait, selon lui, indifférente.

Il ajoute que depuis 1973, la partie de couloir litigieuse et les lots n°33 et n°34 forment un ensemble qui appartient à un seul propriétaire ; que M. [P] [E], M. [W] [D] et Mme [N] [X] ont occupé les lieux transformés au vu et au su de tous les autres copropriétaires sans que quiconque ne soit venu revendiquer la propriété de la partie de couloir, et se sont comportés dans ces lieux comme les véritables copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires oppose que la partie de couloir litigieuse n’a pas été visée dans l’acte translatif de propriété du 4 juin 1976. Il affirme que M. [W] [D] et Mme [N] [X] savaient parfaitement lors de l’acquisition des lots n°33 et n°34 que la partie de couloir était une partie commune comme cela ressort du règlement de copropriété auquel renvoie l’acte de vente.

Il fait valoir que M. [K] [Y]-[D] ne prouve pas la date de la réalisation des travaux ayant intégré la partie de couloir aux lots n°33 et n°34. 

Il ajoute que M. [K] [Y]-[D], possesseur actuel, n’est l’ayant cause à titre particulier du précédent possesseur que pour les seuls biens acquis par celui-ci. Or selon lui, M. [W] [D] ne pouvait pas se prévaloir de la possession de son vendeur, M. [P] [E], car la partie commune en cause n’a pas été mentionnée dans l’acte de vente du 4 juin 1976 et ne lui a pas été vendue. 

Il affirme que l’annexion du couloir n’a pas été connue des autres copropriétaires ; que M. [W] [D] et Mme [N] [X] et leur vendeur M. [P] [E] se sont bien gardés de demander l’autorisation de l’assemblée générale de copropriétaires pour abattre le mur entre les deux lots. 

Il considère que la prescription acquisitive n’a pu commencer à courir qu’à partir de 2013, lors de la révision de l’état descriptif de division de l’immeuble demandée par le syndicat des copropriétaires. 

Le syndicat des copropriétaires soutient que la possession de M. [K] [Y]-[D] est équivoque car la jouissance dont il profite sur la partie annexée est une simple tolérance. 

Il affirme que la volonté d’usucaper de M. [W] [D], de Mme [N] [X] et de M. [K] [Y]-[D] n’est pas démontrée. Il expose à ce titre que lors de l’assemblée générale du 26 juin 2019, M. [K] [Y]-[D] a voté en faveur du principe de l’acquisition de la partie commune litigieuse ; que cela démontre qu’il savait ne pas en être propriétaire.

Il relève que M. [K] [Y]-[D] ne démontre pas avoir possédé utilement puisqu’il ne s’est jamais acquitté par exemple de la taxe foncière et de la taxe d’habitation sur les parties communes litigieuses.

L’usucapion est un mode d’acquisition de la propriété.

Aux termes du premier alinéa de l’article 2272 du code civil, en l’absence de juste titre, le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.

Selon l’article 2261 du code civil, pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

Il revient à celui qui prétend être propriétaire par l’effet de la prescription de le démontrer.

La possession ne cesse d’être publique pour devenir clandestine que lorsque le possesseur dissimule les actes matériels de possession qu’il accomplit aux personnes qui auraient intérêt à les connaître. Il suffit pour que le vice de clandestinité puisse être écarté, que la possession ait été connue de la partie adverse.

Par ailleurs, si la jonction des possessions n’est en principe pas admise dès lors qu’il est constaté que l’acte d’acquisition ne mentionne pas le bien en faisant l’objet, le juge ne doit pas pour autant s’arrêter aux seules stipulations aux actes mais, également, tenir compte de l’intention des parties à cet égard.

Enfin, il est constant que la propriété d’un bien se prouve par tous moyens et qu’il n’existe pas de hiérarchie entre les modes de preuve.

La preuve de la propriété est libre. Les juges du fond ne peuvent, par avance, limiter les preuves admissibles.

En l’espèce, M. [K] [Y]-[D] verse aux débats un acte notarié dit de notoriété acquisitive en date du 27 avril 2021, signé notamment par M. [P] [E], en qualité de précédent propriétaire, lequel, en cette qualité, atteste : 

“- avoir fait l’acquisition successive de deux chambres mansardées situées au cinquième étage, constituées par les lots n° 33 et 34, 
- avoir effectué, au cours de l’année 1973, les travaux nécessaires pour réunir ces deux pièces et les rendre accessibles à l’appartement par un escalier à vis, 
- qu’il existait un sas d’environ un mètre carré, dont l’unique fonction était de donner accès séparément aux chambres mansardées, 
- avoir supprimé les cloisons entre le sas et les lots 33 et 34, et posé une porte unique donnant sur le palier du 5ème étage (figurant sur le plan ci-annexé sous le terme “circulation”).”(sic).

Il ressort donc de cet acte que c’est M. [P] [E], alors propriétaire des lots, qui a effectué, les travaux de suppression des cloisons qui ont permis de réunir les deux chambres que constituent les lots n°33 et n°34 et d’intégrer à ces lots le sas litigieux.

La réunion des lots n°33 et n°34 est expressément mentionnée en marge de l’acte de vente du bien par M. [P] [E] à M. [W] [D] et Mme [N] [X] le 4 juin 1976. 

L’acte notarié susmentionné ne précise pas en quelle année a eu lieu l’intégration du sas mais en tout état de cause elle était effective au plus tard le jour de la vente le 4 juin 1976. 

Aucun élément ne permet d’affirmer qu’il aurait été mis un terme à cette intégration par la suite. Au contraire, les plans établis le 24 octobre 1986, dans la perspective de travaux de rénovation, confiés par M. [W] [D] et Mme [N] [X] à l’entreprise Mascia Frères, confirment la réalité de cette intégration.

En outre, il ressort de la comparaison entre ces plans et ceux réalisés par le cabinet Tartacède en vue de l’établissement de l’état descriptif modificatif de division en date du 20 octobre 2021, que la configuration des lieux est restée identique entre 1986 et 2021.

Depuis les travaux d’inclusion du sas au plus tard en 1976, M. [P] [E], M. [W] [D] et Mme [N] [X] se sont comportés comme les seuls propriétaires de l’ensemble litigieux en l’occupant, l’entretenant et procédant à son aménagement comme l’aurait fait un véritable propriétaire.

L’accomplissement de tels actes matériels au quotidien sur la chose traduisent assurément un pouvoir effectif sur celle-ci et l’intention de se comporter en véritable propriétaire tant de la part de M. [P] [E] que de la part de M. [W] [D] et Mme [N] [X]. 

Compte tenu de la configuration des lieux et de la similitude de cette configuration à chacun des étages de l’immeuble, il ne peut être soutenu que la possession était clandestine.

Il est établi que ni le syndicat des copropriétaires ni aucun autre copropriétaire n’a contesté ou revendiqué la propriété de l’espace inclus dans ces lots durant les trente années utiles, à compter de 1976 jusqu’en 2006, de sorte que le caractère paisible de cette possession est patent.

Le défaut d’autorisation d’une assemblée générale pour des travaux affectant des parties communes ne fait pas obstacle à l’acquisition par prescription d’une partie commune.


Lors de l’assemblée générale du 26 juin 2019, le délai de prescription de 30 ans était écoulé depuis 16 ans.

Il est ainsi suffisamment démontré, peu important l’absence de production de l’ensemble des justificatifs de paiement des charges et du vote de M. [K] [Y]-[D] lors de l’assemblée générale du 26 juin 2019, que M. [W] [D] et Mme [N] [X] et avant eux leur auteur, ont bénéficié d’une possession exempte de vices, ni violente, ni clandestine, ni discontinue, ni équivoque et à titre de propriétaire sur la partie de couloir litigieuse, durant trente années, de l’espace inclus dans les lots dont est propriétaire M. [K] [Y]-[D] par titre.

Par conséquent, il convient de dire que M. [K] [Y]-[D] a acquis par usucapion le sas litigieux.

La juridiction ne pouvant se substituer à l’assemblée générale, elle ne peut délivrer d’injonction à un syndicat des copropriétaires et il convient de débouter M. [K] [Y]-[D] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à établir un modificatif au règlement de copropriété.

En revanche, il y a lieu de prévoir que M. [K] [Y]-[D] supportera la charge des frais d’établissement et de publication du modificatif du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division rendu nécessaire par cet usucapion.

Compte tenu du sens de la décision, le syndicat des copropriétaires ne pourra qu’être débouté de sa demande de restitution sous astreinte de la partie de couloir litigieuse.

Sur les autres demandes

Partie succombante, le syndicat des copropriétaires est tenu aux dépens. 

Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires sera condamné à verser la somme de 3 000 euros à M. [K] [Y]-[D] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit. 


PAR CES MOTIFS

Par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe, 

DÉCLARE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] - [Localité 4] recevable en sa demande de restitution sous astreinte de la portion de partie de commune de l’immeuble constituée par une partie de palier desservant les lots de copropriété n°33 et n°34; 

DIT que M. [K] [Y]-[D] a acquis par usucapion le sas permettant antérieurement l’accès aux portes des lots n°33 et n°34 ; 

DÉBOUTE M. [K] [Y]-[D] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] - [Localité 4] à établir un modificatif au règlement de copropriété ; 

DIT que M. [K] [Y]-[D] supportera la charge des frais d’établissement et de publication du modificatif du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division rendu nécessaire par cet usucapion ; 

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] - [Localité 4] de ses demandes ; 

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] - [Localité 4] aux dépens ; 

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] - [Localité 4] à verser la somme de 3 000 euros à M. [K] [Y]-[D] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ; 

REJETTE toutes les autres demandes plus amples et contraires.


Fait et jugé à Paris le 04 Octobre 2024.


La Greffière La Présidente