Tribunal Judiciaire · Quatrième Chambre — 3 octobre 2024

Minute n° 




TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Quatrième Chambre
JUGEMENT
03 OCTOBRE 2024
 


N° RG 21/04421 - N° Portalis DB22-W-B7F-QFDJ
Code NAC : 54C 
 


DEMANDERESSE :

S.A.S. MAISONS PIERRE, 
RCS de Melun sous le n°487 514 267,
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me Richard NAHMANY, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, Me Brice AYALA, avocat au barreau de MELUN, avocat plaidant



DEFENDEURS :

Monsieur [Y] [D]
né le 06 Juin 1986 à [Localité 8]
[Adresse 1]
[Localité 4]

Madame [U] [L] épouse [D]
née le 20 Janvier 1989 à [Localité 7]
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentés par Maître Olivier FALGA de la SELARL FALGA-VENNETIER, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, Me Jessica BIGOT, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant





Copie exécutoire à Me Jessica BIGOT, Me Richard NAHMANY
Copie certifiée conforme à l’origninal à
délivrée le 



ACTE INITIAL du 13 Août 2021 reçu au greffe le 13 Août 2021.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 13 Juin 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 19 Septembre 2024 prorogé au 03 octobre 2024.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Mme DUMENY, Vice Présidente
Monsieur BRIDIER, Vice-Président
Madame BARONNET, Juge

GREFFIER :
Madame GAVACHE



EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [U] [L] épouse [D] et Monsieur [Y] [D] (ci-après les époux [D]) ont régularisé un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec la société MAISONS PIERRE, le 28 mai 2018, emportant édification d'un pavillon de type SELECT, pour un montant forfaitaire et convenu de 146.200 euros TTC.
 
Les travaux à la charge des maîtres de l'ouvrage étaient chiffrés selon descriptif contractuel à la somme de 44.905 euros TTC.
 
Deux avenants étaient successivement signés le 18 juin 2018, avenant n°1 et avenant n°1 bis puis un avenant n°2 le 24 janvier 2019 et un avenant n°3 le 14 juin 2019.

Le permis de construire a été obtenu le 05 octobre 2018 et le chantier a débuté le 28 mars 2019.
 
Le pavillon a été réceptionné le 03 octobre 2019, avec 10 réserves, constatées également par huissier de justice sollicité par les maîtres d'ouvrage qui n'ont de ce fait pas réglé le solde du marché.

Dans les 8 jours suivant la réception, les époux [D] ont émis cinquante réserves complémentaires.

Des désaccords sont apparus tant sur les réserves relevées que sur leur prise en charge.

Par exploit d’huissier daté du 11 janvier 2021, la société MAISONS PIERRE a assigné les époux [D] devant le tribunal de proximité de RAMBOUILLET, aux fins d’obtenir leur condamnation au règlement du solde de 5% du prix du pavillon, soit la somme de 7.521,99 euros, ainsi que 2.000 euros au titre de leur résistance abusive, outre 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et leur condamnation aux entiers dépens.
 
Les époux [D] ayant formulé des demandes reconventionnelles supérieures à 10.000 euros, le tribunal de proximité de RAMBOUILLET a rendu le 22 juin 2021 un jugement d'incompétence et le dossier a été transféré à la présente juridiction.

Par ordonnance du 31 août 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Versailles a :
-dit sans objet la fin de non-recevoir tirée de la forclusion de la demande reconventionnelle de condamnation à lever les réserves n°14,19, 20, 27, 50, 54 et 58 dans le délai d'un mois suivant signification du jugement et sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé ce délai,

-dit être incompétent pour accorder des dommages et intérêts sur le fondement de l'article 32-1 du code de procédure civile,
-condamné la SAS MAISONS PIERRE aux dépens de cet incident et à une indemnité de procédure de 2.000€.


PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses conclusions notifiées le 10 octobre 2022, la société MAISONS PIERRE demande au tribunal, au visa des articles 1103 et 1104 du code civil et L.231-8 du code de la construction et de l’habitation, de :

-La juger recevable et bien fondée en ses demandes,
-Constater que Monsieur et Madame [D] n'ont pas procédé au règlement du solde du marché de travaux, malgré la levée des réserves par le constructeur et ce en contravention avec leurs obligations contractuelles,
-Débouter Monsieur et Madame [D] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,
-Condamner solidairement Monsieur et Madame [D] à lui payer la somme de 7.521,99 euros TTC avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,
-Condamner les mêmes encore solidairement au paiement d'une indemnité de 2.000 euros de dommages et intérêts au titre de leur résistance abusive ;
-Les condamner solidairement au paiement d'une indemnité de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
-Condamner enfin Monsieur et Madame [D] aux entiers dépens dont distraction au bénéfice de Me Brice AYALA.

Monsieur et Madame [D] quant à eux sollicitent du tribunal, dans leurs conclusions du 12 décembre 2022, de :
-Débouter la société MAISONS PIERRE de l’ensemble de ses demandes à leur encontre,
-Condamner la société MAISONS PIERRE à 
leur payer la somme de 29.770,98 €, à parfaire, au titre des suppléments de prix,
leur verser la somme de 7.508,70 € correspondant au coût de reprise des réserves n°17, 18, 23, 29, 30, 31, 3, 44 et 56,
lever les réserves n°14, 19, 20, 27, 50, 54 et 58 dans le délai d’un mois suivant signification du jugement, et sous astreinte de 300 € par jour de retard passé ce délai,
leur régler la somme de 7.947,09 € à titre de dommages et intérêts,
leur régler la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles,
prendre en charge les dépens de l’instance, en ce compris l’intégralité des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement prévus à l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

****

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens.

L’instruction a été clôturée le 21 novembre 2023 et l’affaire a été évoquée à l’audience tenue le 13 juin 2024 par la formation collégiale qui a mis la décision en délibéré ce jour.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de voir constater

Il convient de rappeler que les demandes qui tendent simplement à voir “constater” ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais des moyens sur lesquels le tribunal ne se prononcera donc pas dans son dispositif.


Sur la demande de paiement du solde de 5% du marché par les époux [D]

-La société MAISONS PIERRE rappelle les stipulations de l’article 12.2 des conditions générales annexées au CCMI, expose que certains désordres ne sont pas susceptibles de constituer des réserves et de justifier le non-paiement du solde du marché de travaux, rappelle que les contrats, au visa de l'article 1104 du code civil, doivent être exécutés de bonne foi et que le maître d'ouvrage ne peut se borner à dénoncer au constructeur ce qu'il prétend être des réserves et bloquer ainsi indéfiniment le paiement du solde du marché de travaux.

La société MAISONS PIERRE indique que le pavillon a été construit et livré dans les délais et les réserves dénoncées par les maîtres de l'ouvrage après réception ont quasiment toutes été levées. Elle affirme qu'en outre de nombreux « désordres » dénoncés par les époux [D] ne constituaient nullement des réserves ou concernaient des points non dus par le constructeur. Selon elle, si la charge de la preuve de la levée des réserves pèse sur le constructeur, elle rappelle que constituent des réserves les manquements du constructeur à ses obligations contractuelles ainsi que les malfaçons ou non-façons constatées sur l'ouvrage et qu'il appartient au maître d'ouvrage d'apporter la preuve que les désordres dénoncés sont constitutifs de réserves.

La société MAISONS PIERRE reprend ainsi la liste des réserves et répond à chacune d'elles.

-Les époux [D] affirment avoir dû relancer à de nombreuses reprises le constructeur afin qu'il lève les 60 réserves. Ils affirment qu'ainsi le 15 novembre 2019, près d’un mois et demi après la réception, la pompe à chaleur installée n’était toujours pas fonctionnelle et qu'ils ne disposaient donc pas de chauffage. Ils expliquent avoir ensuite découvert de nouveaux désordres, notamment l'apparition de fissures sur leur enduit.

Se fondant sur les articles L.231-4 II et R.231-7 II du code de la construction et de l'habitation, les époux [D] affirment que les réserves sont des désordres et malfaçons et qu'aucune somme ne leur a été réglée en compensation et que le constructeur doit être indéfiniment privé du solde s'il prive indéfiniment ses clients de la levée de leurs réserves.

Selon eux cette règle est applicable quelles que soient les stipulations du contrat de la société MAISONS PIERRE : le solde tout entier n’est exigible qu’à la levée de l’intégralité des réserves, ce qui exclut tout versement d’une partie de celui-ci qui serait proportionnelle au montant des travaux de reprise. Les époux [D] rappellent à cet égard que la réglementation applicable au contrat de construction est d’ordre public de sorte que les stipulations du contrat sont illégales et abusives.

Ils exposent ensuite qu'il appartient au constructeur d'établir avoir levé l’intégralité de ces réserves pour prétendre au paiement du solde du prix, or tel n'est pas le cas puisqu'ils expliquent avoir fait chiffrer la levée des réserves n°17, 18, 23, 29, 30, 31, 3, 44 et 56 à 7.508,70 € et qu’ils n’ont pas réussi à obtenir un chiffrage des réserves n°14, 19, 20, 27, 50, 54 et 58 que le constructeur doit donc toujours lever.

Dès lors, ils arguent que des réserves devant encore être levées, le solde n'est exigible ni en partie ni en totalité et qu'il convient donc de rejeter la demande de paiement formulée par la société MAISONS PIERRE.

****

L'article L.231-8 du code de la construction et de l'habitation dispose : « Le maître de l'ouvrage peut, par lettre recommandée avec accusé de réception dans les huit jours qui suivent la remise des clefs consécutive à la réception, dénoncer les vices apparents qu'il n'avait pas signalés lors de la réception afin qu'il y soit remédié dans le cadre de l'exécution du contrat.
La disposition prévue à l'alinéa précédent ne s'applique pas quand le maître de l'ouvrage se fait assister, lors de la réception, par un professionnel habilité en application de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 précitée ou des articles L. 125-1 et suivants ou par tout autre professionnel de la construction titulaire d'un contrat d'assurance couvrant les responsabilités pour ce type de mission. »

L'article R.231-6 du code de la construction et de l'habitation dispose quant à lui au « I.- Le pourcentage maximum du prix convenu, exigible aux différents stades de la construction d'après l'état d'avancement des travaux, est fixé, par application du troisième alinéa de l'article L. 242-2, de la manière suivante :
15 % à l'ouverture du chantier, pourcentage incluant éventuellement celui du dépôt de garantie ;
25 % à l'achèvement des fondations ;
40 % à l'achèvement des murs ;
60 % à la mise hors d'eau ;
75 % à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air ;
95 % à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et de revêtements extérieurs.
II.-Le solde du prix est payable dans les conditions suivantes :
1. Lorsque le maître de l'ouvrage se fait assister, lors de la réception, par un professionnel mentionné à l'article L. 231-8, à la levée des réserves qui ont été formulées à la réception ou, si aucune réserve n'a été formulée, à l'issue de la réception;
2. Lorsque le maître de l'ouvrage ne se fait pas assister par un professionnel pour la réception, dans les huit jours qui suivent la remise des clés consécutive à la réception, si aucune réserve n'a été formulée, ou, si des réserves ont été formulées, à la levée de celles-ci.
Dans le cas où des réserves sont formulées, une somme au plus égale à 5 % du prix convenu est, jusqu'à la levée des réserves, consignée entre les mains d'un consignataire accepté par les deux parties ou, à défaut, désigné par le président du tribunal judiciaire. »

Par ailleurs, l'article 1792-6 du code civil définit la réception comme: « l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement.
La garantie de parfait achèvement, à laquelle l'entrepreneur est tenu pendant un délai d'un an, à compter de la réception, s'étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.
Les délais nécessaires à l'exécution des travaux de réparation sont fixés d'un commun accord par le maître de l'ouvrage et l'entrepreneur concerné.
En l'absence d'un tel accord ou en cas d'inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l'entrepreneur défaillant.
L'exécution des travaux exigés au titre de la garantie de parfait achèvement est constatée d'un commun accord, ou, à défaut, judiciairement.
La garantie ne s'étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l'usure normale ou de l'usage. »

Enfin l'article 12.2 des conditions générales annexées au CCMI stipule : «  Lors de la réception, le Maître de l'Ouvrage ne se fait pas assister par un professionnel habilité.
Dans ce cas, le maître de l'Ouvrage pourra, dans un délai de huit jours suivant la réception, dénoncer les vices apparents qu'il n'aurait pas signalés lors de la réception. Dès l'expiration de ce délai de huit jours et si aucune réserve n'est formulée, le solde est payable au constructeur.
Dans le cas où des réserves auraient été formulées lors de la réception ou dans un délai de huit jours, une somme au plus égale à 5% du prix convenu est consigné jusqu'à la levée de ces réserves entre les mains d'un consignataire accepté par les deux parties ou, à défaut, désigné par le Président du Tribunal de grande instance.
Le Maître de l'Ouvrage et le Constructeur conviennent que la somme consignée pourra être proportionnée à l'importance des réserves. »

En l'espèce, il n'est pas contesté que les époux [D] ont prévu dans le contrat qu’ils seraient assistés lors de la réception par un professionnel (option 12.2 a) ; ils ont formulé des réserves le jour de la réception, soit le 3 octobre 2019, puis par courrier recommandé reçu le 10 octobre 2019 par la société MAISONS PIERRE : celle-ci ne conteste pas la recevabilité de ces nouvelles réserves mais leur réalité au vu du constat non contradictoire qui les indique.

Si l'article R.231-6 du code de la construction et de l'habitation justifie le non-paiement du solde du prix convenu jusqu'à la levée des réserves, il est constant qu'il appartient au maître d'ouvrage de prouver les désordres qu'il invoque comme il appartient au constructeur de prouver qu'il a mis fin à ceux-ci.

Il ressort des conclusions des parties que le litige porte sur les réserves n°17, 18, 23, 29, 30, 31, 3, 44 et 56 pour lesquelles les défendeurs disent avoir obtenu un chiffrage de 7.508,70 € et sur les réserves n°14, 19, 20, 27, 50, 54 et 58 pour lesquelles ils disent n'être pas parvenus à obtenir un tel chiffrage.

Le tribunal reprendra donc chacune de ces réserves telles que soulevées par les défendeurs dans leurs conclusions.

Réserve n°14 : Défaut de planéité de l’enduit 
Désordre dénoncé dans le courrier de réserves complémentaires du 8 octobre 2019.

-Les maîtres de l’ouvrage reconnaissent que l’entreprise est intervenue sur place mais affirment ne pas avoir signé de « quitus » car malgré cette intervention, la réserve persiste. Selon eux, il appartient au constructeur d’établir que la réserve est résolue.

-La société MAISONS PIERRE réplique que la qualité de la prestation est conforme au DTU 26.1 et que les époux [D] n'apportent pas la preuve contraire. Elle produit la fiche d'intervention de la société outre la norme DTU évoquée.

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La fiche d'intervention versée aux débats est signée par les deux parties, mentionne une intervention du 19 octobre 2020 et que les travaux sont désormais conformes. 

Dans ces conditions, la réserve sera considérée comme levée.

Réserve n°17 : Absence de joint pompe à la jonction tableau appui
Désordre dénoncé dans le courrier de réserves complémentaires du 8 octobre 2019.

Les époux [D] se réfèrent à la norme DTU 20.1 P1-1. Ils contestent leur refus de travaux de reprise.

La société ne conteste pas qu'il s'agisse d'une réserve mais affirme que son conducteur de travaux s’était présenté sur site pour intervenir et que les maîtres d’ouvrage ne l’ont pas souhaité en l’absence l’aval de leur expert.

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La réserve n'étant pas contestée dans son principe et n'étant pas levée et la société MAISONS PIERRE n'apportant pas la preuve de ce qu'elle avance, cette réserve sera considérée comme toujours actuelle et sa reprise chiffrée à la somme de 298,80€ telle qu'elle ressort du devis produit par le maître d'ouvrage.

Réserve n°18 : Absence de larmier sur les seuils de baies vitrées
Désordre dénoncé dans le courrier de réserves complémentaires du 8 octobre 2019.

Les époux [D] affirment que l'enduit de façade doit se situer avant la partie goutte d’eau du seuil, qui a pour objet d’éviter toute coulure sur la façade. Ils joignent une photo datée du 3 décembre 2020 qui permet selon eux de constater ce problème. Ils disent avoir fait chiffrer la reprise de cette réserve à la somme de 914,4 € TTC.

La société MAISONS PIERRE réplique qu'il n'est pas contesté qu'il n'y a pas de débord du seuil de la baie vitrée. Selon elle le larmier ne se justifie donc pas et cette réserve est sans objet.

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Si les époux [D] produisent un document relatif au « Seuil Universel PS », ils ne démontrent pas si la nécessité que l'enduit de façade soit situé avant la partie goutte d'eau du seuil relève de normes obligatoires au cas d'espèce ou de dispositions contractuelles. Ils ne répondent à cet égard pas à la société qui affirme que le larmier ne se justifie pas. Au demeurant, à l'observation de la photo produite et datée du 3 décembre 2020, un larmier est visible.

La réserve ne sera pas retenue.

Réserve n°19 : Absence de protection mécanique des pieds de gouttières
Désordre dénoncé dans le courrier de réserves complémentaires du 8 octobre 2019.

Les maîtres de l’ouvrage expliquent qu'il n’y a pas de dispositif de protection mécanique en partie basse des gouttières exposées aux chocs alors que cette exigence correspond aux règles de l'art.

Le constructeur réplique que cette exigence va au-delà du CCMI et que les défendeurs ne précisent pas les règles de l'art auxquelles ils font référence.

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Effectivement les époux [D] ne précisent pas en quoi cette absence de protection mécanique des pieds de gouttières constituerait un désordre contraire aux normes fixées en la matière ou aux prévisions du contrat.

La réserve ne sera pas retenue.

Réserve n°20 : Tâches et impacts sur enduit de ravalement
Désordre dénoncé dans le courrier de réserves complémentaires du 8 octobre 2019.

Les époux [D] affirment que le constructeur admet cette réserve mais n'apporte pas la preuve de l'intervention du ravaleur et de la reprise effective de la réserve.

La société MAISONS PIERRE réplique que les époux [D] ont signé la fiche d’intervention du ravaleur qui correspond à un quitus et qu'elle-même a concomitamment réalisé des travaux supplémentaires à titre de geste commercial sur les pignons.


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La fiche d'intervention versée aux débats et signée par les deux parties, mentionne une intervention du 19 octobre 2020 et que les travaux sont désormais conformes.

Dans ces conditions, la réserve sera considérée comme levée.

Réserve n°23 : Absence de coupure de remontée d’humidité par capillarité
Désordre dénoncé dans le courrier de réserves complémentaires du 8 octobre 2019.

Les époux [D] relèvent que dans un courrier du 30 juin 2020, le constructeur avait prévu d’intervenir sur ce défaut en prévoyant le « positionnement d’une rupture de capillarité par ajout d’un film de type «rupteur d’étanchéité» et qu'il n'est cependant jamais intervenu. Ils considèrent que le constructeur s'est engagé clairement à reprendre cette réserve, et que cet engagement vaut contrat et s’impose à lui. Ils ont fait chiffrer la reprise de cette réserve à la somme de 1.419,60 € TTC.

La société réplique que la matérialité de ces désordres n'est pas établie et qu'elle pourra intervenir sous réserve qu'ils soient constatés contradictoirement.

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Les époux [D] versent aux débats un courrier daté du 30 juin 2020 et signé du directeur technique de la société MAISONS PIERRE dont il ressort qu'il a été fait un point sur un certain nombre de travaux lors d'un rendez-vous le 2 juillet 2020. La société indique dans ce courrier réaliser prochainement lesdits travaux dont notamment en point 4 le positionnement d'une rupture de capillarité par ajout d'un film de type « rupteur d'étanchéité. »
S'il apparaît manifestement une erreur dans les dates mentionnées dans ce courrier, ce dernier n'est pas contesté dans sa réalité par la société MAISONS PIERRE.

Or celle-ci ne démontre pas avoir effectué ces travaux et admet le désordre au travers du courrier précité.

La réserve sera donc retenue, ainsi que son chiffrage qui est justifié pour une somme de 1.419,60€ TTC.

Réserve n°27 : Voussure au droit des volets à reprendre
Désordre dénoncé dans le courrier de réserves complémentaires du 8 octobre 2019.

Les défendeurs notent que si le ravaleur a été effectué, il ne l’a été que pour les enduits sous linteaux et pour le pignon droit et non pour les voussures au droit des volets. Selon eux la fiche d’intervention est insuffisante. En effet la société affirme être intervenue pour considérer que la réserve est levée.

Le constructeur ne conteste pas qu'il s'agisse d'une réserve devant faire l'objet d'une intervention et sa fiche d'intervention ne fait pas référence aux voussures au droit des volets. 

Dès lors la réserve sera retenue et sa levée sera mise à la charge de la société. 

Réserve n°29 : Finition DELTA MS sur le pignon droit à reprendre :
Désordre dénoncé dans le courrier de réserves complémentaires du 8 octobre 2019.

Les époux [D] expliquent que le DELTA MS est une membrane noire mise en place le long des murs de sous-sol pour éviter la pénétration d’eau par les parpaings qui sont poreux, que si le constructeur a bien déposé le DELTA MS entre leur maison et le mur de leurs voisins, il n'a pas été fixé contrairement à l'avis technique 7/13-1559. Ils arguent qu'ils ont droit à un ouvrage terminé et conforme aux règles de l'art et relèvent que le constructeur, dans un courrier du 30 juin 2020, s'était engagé à intervenir. Ils chiffrent ce préjudice à la somme de 316,80€ TTC.
La société MAISONS PIERRE conteste ces réserves et indique qu'elle pourra intervenir sous réserve qu'elles soient constatées contradictoirement.

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Il ressort du courrier daté du 30 juin 2020 déjà mentionné et signé du directeur technique de la société MAISONS PIERRE qu'il a été fait un point sur un certain nombre de travaux lors d'un rendez-vous le 2 juillet 2020. La société y indique réaliser prochainement lesdits travaux dont notamment en point 3 « Pignon droit – Limite de propriété – partie enterrée : reprise du DELTA MS dans le respect de l'avis technique. »

La société MAISONS PIERRE admet ce désordre au travers du courrier précité et ne démontre pas avoir effectué ces travaux depuis.

La réserve sera donc retenue, ainsi que son chiffrage qui est justifié pour une somme de 316,80€ TTC.

Réserve n°30 : Solin manquant sur pignon
Désordre dénoncé dans le courrier de réserves complémentaires du 8 octobre 2019.

Les demandeurs notent que le constructeur n'a pas posé de solin sur le pignon et que cela constitue bien une malfaçon puisqu'il y a désormais un problème d'étanchéité sur ce mur de ce fait. Ils déclarent avoir ainsi constaté l’apparition de fissures, qu’ils ont dénoncées par mails des 23 janvier et 14 février 2020.

La société MAISONS PIERRE réplique que les maîtres d'ouvrage ne démontrent aucunement une quelconque malfaçon ou non-façon, l’étanchéité étant ici parfaitement assurée.

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Il ne ressort pas des éléments produits une obligation de poser un solin sur un pignon de toiture.

La réserve ne sera donc pas retenue.

Réserve n°31 : Tuile de rive non conforme à l’article R.111-17 du code de l’urbanisme
Désordre dénoncé dans le courrier de réserves complémentaires du 8 octobre 2019.

Les maîtres de l’ouvrage déclarent avoir constaté que les tuiles de rive dépassaient sur le terrain voisin, en raison de la situation du terrain en limite parcellaire alors qu’ils ne disposent d’aucune servitude de surplomb, de sorte qu’ils sont en situation d’empiétement.

La société réplique que cet article ne s'applique pas dans la mesure où leur terrain jouxte une limite parcellaire.

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L'article R.111-17 du code de l'urbanisme ne porte pas sur les dispositions mentionnées. L'article R.111-18 qui semble être celui auquel il est fait référence est abrogé depuis le 1er janvier 2016.

En l'absence de fondement juridique et sans référence par les époux [D] aux normes obligatoires en la matière, la demande sera rejetée et la réserve ne sera donc pas retenue.


Réserve n°32 : Faîtage mis en œuvre à l’envers
Désordre dénoncé dans le courrier de réserves complémentaires du 8 octobre 2019.

Selon les époux [D], il est prévu dans la norme NF DTU 40.211 (P1-1 (avril 2015): Travaux de bâtiment - Couvertures en tuiles de terre cuite à emboîtement à pureau plat - Partie 1-1 : Cahier des clauses techniques types (Indice de classement : P31-203-1-1)) que le recouvrement des faîtières se fait dans le sens opposé aux vents de pluie dominants. Ils précisent que la norme ne fait ainsi pas de distinction pour les tuiles dîtes « à bourrelets ». Ils considèrent que le constructeur ne justifie pas avoir levée cette réserve.

La société MAISONS PIERRE réplique que les vents dominants aux [Localité 5], ville voisine, sont les vents d'ouest et qu'au demeurant, le plan de masse montre que l'ouest est quasiment en façade avant, ce qui signifie que le sens du faîtage est conforme puisqu'il doit être du garage vers le pignon sud.

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Les époux [D] ne répondent pas aux affirmations précises de la société MAISONS PIERRE quant aux vents dominants dans le secteur et l'orientation de leur résidence, si bien que l’existence d’un désordre est insuffisamment démontrée. La réserve ne sera pas retenue.

Réserve n°44 : Mise en œuvre de l’écran sous toiture au droit du conduit de fumée non conforme au DTU
Désordre dénoncé dans le courrier de réserves complémentaires du 8 octobre 2019.

Selon les époux [D], l’écran sous toiture a été mal mis en œuvre à l’endroit où est placé le conduit de fumée et le constructeur admet le bien-fondé de cette réserve, puisqu’il indique qu’une société AVS est intervenue. Cependant ils considèrent que la fiche d'intervention ne prouve pas que le sous-traitant a bien procédé à la réalisation des travaux de reprise, ceci étant corroboré par le fait que l’emplacement dédié au descriptif de son intervention est blanc.

La société réplique que les époux [D] ont signé la fiche d’intervention qui mentionnent expressément les travaux réalisés.

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Il ressort des pièces produites par la société MAISONS PIERRE que la société ABSCHA est intervenue le 16 décembre 2020, pour la mise en œuvre de l'écran sous toiture au droit du conduit de fumée notamment, que la fiche d'intervention est signée par les défendeurs avec la mention selon laquelle ils reconnaissent que les travaux ont été effectués.

Dès lors la réserve sera considérée comme ayant été levée et ne sera donc pas retenue.

Réserve n°50 - Coffret gaz cassé
Désordre dénoncé dans le courrier de réserves complémentaires du 8 octobre 2019.

Les demandeurs affirment que ce coffret a été endommagé par le constructeur lors des travaux et qu'il lui revient dès lors de le réparer. Selon eux, la société admet que ce défaut est de sa responsabilité puisqu’elle est prête à en rembourser la reprise. Ils expliquent avoir cependant beaucoup de difficulté à obtenir un devis de la part de leur fournisseur de gaz et que dès lors que la responsabilité du constructeur est engagée, il doit reprendre ce désordre, ou à tout le moins se faire mandater par eux pour le faire reprendre par le concessionnaire.


La société répond dans ses conclusions et pièces que cette réserve est contestée car elle porte sur un poste non compris dans le contrat de construction et qu'elle ne peut donc servir de base de rétention du solde.

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Les époux [D] ne démontrent pas la réalité de ce coffret endommagé, ni qu'il l'ait été par la société MAISONS PIERRE ni enfin qu'il s'agisse d'un élément relevant du contrat de construction.

La réserve ne sera donc pas retenue.

Réserve n°54 - Travaux d’adaptation au sol non réalisés
Désordre dénoncé dans le courrier de réserves complémentaires du 8 octobre 2019.

Les époux [D] affirment que des travaux d’adaptation au sol étaient prévus au contrat de construction de maison individuelle et chiffrés à 5.000 €, que ces travaux n’ont cependant pas été réalisés par le constructeur et que s'ils ne sont pas réalisés, il convient à tout le moins de les en rembourser.

La société MAISONS PIERRE explique que cette affirmation est fausse, que la hauteur du vide sanitaire est supérieure de 60cm à celle prévue initialement au sein du CCMI, que les fondations en limite de propriété ont également été élargies, comme permettent de s’en convaincre les plans STANDARM du pavillon [D] qu'elle joint à ses conclusions.

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L'argument développé est en fait redondant avec la demande étudiée ultérieurement et relative à la demande de remboursement de la plus-value pour travaux spéciaux d'adaptation au sol fixée à 5.000€. Il s'agit en réalité plus d'une discussion sur une stipulation contractuelle injustifiée que sur une réserve, aucun désordre n'étant mentionné. Il sera donc statué sur cette demande d’un montant de 5.000€ avec les autres demandes reconventionnelles formulées par les défendeurs. 
La réserve ne sera donc pas retenue.

Réserve n°56 : Mauvaise fixation au sol du sanitaire au rez-de-chaussée :
Désordre dénoncé dans le courrier de réserves complémentaires du 8 octobre 2019.

Les époux [D] expliquent que ce sanitaire est fixé par une seule vis, que la seconde vis n’a jamais été fixée, que le constructeur admet que cette réserve n’est pas levé, puisqu’il explique que le plombier « doit procéder au remplacement de la fixation » mais que cela n’a pas été fait.

La société indique dans ses conclusions que le plombier doit procéder au remplacement de la fixation.

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Il ressort de ces éléments que la société MAISONS PIERRE admet la réserve et n'a pas procédé à sa levée.

La réserve sera donc retenue pour un montant de 186,30€ TTC justifié par les maîtres d'ouvrage.

Réserve n°58 : Enduit au pourtour du tuyau d’alimentation d’eau sanitaire de l’étage à refaire :
Désordre dénoncé dans le courrier de réserves complémentaires du 8 octobre 2019.

Les époux [D] expliquent que la finition est disgracieuse tandis que leur adversaire explique qu'elle recherche le quitus du 25 octobre 2019.


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Il ressort de ces éléments que la société MAISONS PIERRE reconnaît cette réserve mais ne justifie pas l'avoir effectivement levée de sorte qu’elle sera donc tenue de la lever.


Ainsi le tribunal retient les réserves chiffrées suivantes :
Réserve n°17 : Absence de joint pompe à la jonction tableau appui : 298,80€
Réserve n°23 : Absence de coupure de remontée d’humidité par capillarité : 1.419,60€ TTC.
Réserve n°29 : Finition DELTA MS sur le pignon droit à reprendre : 316,80€ TTC.
Réserve n°56 : Mauvaise fixation au sol du sanitaire au rez-de-chaussée : 186,30€ TTC
Total : 2.221,50€

Et l’obligation de lever les réserves suivantes :
Réserve n°27 : Voussure au droit des volets à reprendre
Réserve n°58 : Enduit au pourtour du tuyau d’alimentation d’eau sanitaire de l’étage à refaire.

Certes en présence de réserves non levées, le constructeur n'est pas légitime à demander le paiement du solde de 5% du prix convenu conformément aux dispositions de l'article R 231-7 du code de la construction et de l'habitation,.

Pour autant au visa de l'article 1792-6, et au regard des demandes des époux [D] qui sollicitent le versement du montant du coût des reprises ou une astreinte à l'encontre du constructeur, le tribunal comprend qu'une solution définitive est recherchée à raison par les parties.

Le tribunal remarque également que les deux parties s'accordent sur le montant du solde du marché s'élevant à la somme de 7.521,99€ consignée par les maîtres d'ouvrage auprès de la caisse des dépôts et consignation de Versailles selon les pièces produites.

Dès lors, compte tenu de ces éléments et afin d’éviter une double indemnisation il est opportun de condamner les maîtres d’ouvrage à s’acquitter de la somme consignée, de prononcer la compensation entre les sommes et de condamner les époux [D] à payer à la société MAISONS PIERRE le reliquat du contrat déduction faite des réserves non levées et chiffrées soit la somme de 7.521,99€ - 2.221,50€ = 5.300,49€.

Du fait de leur mariage le constructeur est fondé à obtenir leur condamnation solidaire et les intérêts légaux à compter de sa mise en demeure de s’acquitter du solde du prix en date du 9 décembre 2020.

S'agissant des deux autres réserves, la société MAISONS PIERRE sera condamnée à les lever dans le délai de deux mois suivant signification du jugement et sous astreinte de 300€ par jour de retard passé ce délai.


Sur la demande pour résistance abusive

Selon la société MAISONS PIERRE, les époux [D] n'ont pas réglé le solde dû, en contravention à leurs obligations contractuelles et ont en outre fait preuve d'une particulière mauvaise foi en dénonçant arbitrairement des désordres non constitutifs de réserves et en refusant de signer les quitus de levée de réserves, la contraignant à ester en justice pour faire valoir ses droits et obtenir le règlement de son solde de marché. Elle sollicite la somme de 2.000€ à titre de dommages et intérêts.

Les époux [D] répliquent que les réserves ne sont pas levées, observent qu'ils ont consigné le solde du prix chez l'huissier de sorte qu'il ne peut leur être reproché une volonté de ne pas payer le solde du marché.

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Il ressort de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Il ressort des éléments précédemment développés que des désaccords existaient entre les parties, que de nombreuses réserves ont été signalées, qu'un certain nombre a été levé par le constructeur mais pas toutes.

Dès lors aucune résistance abusive n'a lieu d'être retenue et la demande sera rejetée.


Sur la demande reconventionnelle formulées par les époux [D] relative à la plus-value des travaux spéciaux d’adaptation au sol :

-Sur le fondement des articles 1103 et 1104 du code civil, L.231-2 d) du code de la construction et de l'habitation, les époux [D] contestent la plus-value de 5.000€ pour des « travaux spéciaux d’adaptation au sol ou aménagements spécifiques hors normes handicapées » mentionnée dans le contrat. Selon eux ce poste est illégal puisqu’il ne précise pas les travaux qui sont réalisés. Pareillement ni les plans contractuels ni la notice descriptive ne précisent quoi que ce soit.

Ils observent que le constructeur s'est contredit dans ses justifications, ayant d'abord prétendu dans un courrier du 18 octobre 2019, soit après la réception, que la construction nécessitait l’approfondissement du vide sanitaire à 80 cm, puis dans un courrier du 27 février 2020 que le vide sanitaire était finalement de 75cm pour finalement prétendre dans ses conclusions que le vide sanitaire serait supérieur de 60cm par rapport à celui prévu initialement au sein du CCMI.

Les époux [D] remarquent que cette « provision pour travaux d’adaptation » était prévue dans le contrat, de sorte qu’elle ne pouvait que concerner des travaux qui étaient prévus dès l’origine, et non des travaux que la société MAISONS PIERRE aurait omis d’anticiper et que dans ces circonstances le contrat devait donc les décrire. Or précisent-ils, la notice contractuelle annexée au contrat qui vise cette provision de 5.000 € stipule également que le vide sanitaire mesurera bien 60 cm, ce qui est le cas effectivement selon eux.

Ils répliquent au constructeur qu'il ne justifie pas de son explication relative à la nécessité d’élargir les fondations, au regard de plans STANDARM établis le 12 mars 2019.

Ils ajoutent qu'en réalité, il s’agit d’un supplément forfaitaire qui est automatiquement porté en plus-value dans les contrats MAISONS PIERRE, et toujours sans justification, pour couvrir les éventuelles omissions de ce constructeur, qui ne fait aucune étude du projet en amont, que leurs voisins ont pour leur part exposé au même titre une somme de 6.000€, que la société MAISONS PIERRE a d'ailleurs été condamnée par la cour d'appel de Paris à rembourser aux maîtres de l'ouvrage le montant provisionné pour ces travaux d’adaptation.

Ils affirment que sur leur chantier cette somme ne correspond à aucuns travaux supplémentaires réalisés, qu’au demeurant ces travaux hypothétiques ne sont pas dans la notice descriptive et qu'ils n'ont pas plus signé d'avenant prenant acte d’une modification quelconque de la hauteur de leur vide sanitaire ou de la largeur de leurs fondations.

Ils sollicitent donc du tribunal de condamner la société MAISONS PIERRE à leur restituer la somme de 5.000€.

-La société MAISONS PIERRE explique que la hauteur du vide sanitaire est en réalité supérieure de 60 cm par rapport à celle prévue initialement au sein du CCMI, que la photographie produite en page 16 de leurs conclusions a été prise pendant le chantier alors que le vide sanitaire n'était pas achevé et que les fondations en limite de propriété ont également été élargies, comme permettent de s’en convaincre les plans STANDARM de leur pavillon.
Elle considère injustifié de lui reprocher le chiffrage de travaux d'adaptation au sol lors de la signature du contrat alors que cela relève de ses obligations prévues à l'article L.231-2 du code de la construction et de l'habitation. Selon elle, les défendeurs ne démontrent pas qu'elle chiffrerait de manière forfaitaire et injustifiée ces travaux d'adaptation au sol et même inversement, il ressort de la pièce n°30 des époux [D] qu'elle chiffre le montant des travaux d'adaptation au sol en fonction des terrains et du souhait des clients, de sorte qu'elle conclut avoir rempli ses obligations contractuelles.

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L’article L.231-2 d) du code de la construction et de l’habitation dispose : « Le contrat visé à l’article L.231-1 doit comporter les énonciations suivantes : (...)
c) La consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire comportant:
-tous les travaux d’adaptation au sol, notamment, le cas échéant, ceux rendus nécessaires par l’étude géotechnique mentionnée aux articles L.112-22 et L.112-23 du présent code, dont une copie est annexée au contrat,
-les raccordements aux réseaux divers,
-tous les travaux d'équipement intérieur ou extérieur indispensables à l'implantation et à l'utilisation de l'immeuble (…). »

Il résulte par ailleurs des articles R.231-3 et R.231-4 du code de la construction et de l'habitation que doivent être joints au contrat visé à l'article L.231-1 « le plan de la construction à édifier, précisant les travaux d'adaptation au sol, les coupes et élévations, les cotes utiles et l'indication des surfaces de chacune des pièces, des dégagements et des dépendances » et « une notice descriptive conforme à un modèle type agréé par arrêté du ministre chargé de la construction et de l'habitation indiquant les caractéristiques techniques tant de l'immeuble lui-même que des travaux d'équipement intérieur ou extérieur qui sont indispensables à l'implantation et à l'utilisation de l'immeuble. »

Enfin l'article L.230-1 indique que ces règles sont d'ordre public.

Il est constant que le législateur a voulu mettre en place un cadre spécifique particulièrement protecteur du maître d'ouvrage dans le cadre du contrat de construction d'une maison individuelle.

L'article L.231-2 d) mentionne de façon explicite « tous les travaux d'adaptation au sol » comme une des énonciations obligatoires que doit comporter le contrat.

En l'espèce, le contrat versé aux débats ne comporte pas ces énonciations de façon distincte mais renvoie dans son article 2.2 des conditions générales au plan de construction et à la notice descriptive. Il mentionne un prix convenu de 146.200€ TTC.

La notice descriptive, également produite, mentionne aussi un prix convenu de 146.200€ TTC détaillé en 4 lignes : prix de référence de 126.900€, supplément pour tuiles terre cuite pour 27m2 : 8.390€, enlèvement des terres pour 2.310€ et travaux spéciaux d'adaptation au sol ou aménagements spécifiques hors normes handicapées pour 5.000€. Or la lecture du détail des prestations décrites dans la notice descriptive ne permet aucunement de déterminer quels seraient ces « travaux spéciaux d'adaptation au sol ou aménagements spécifiques ». Le plan joint au contrat et produit par les défendeurs, ne fournit pas plus d'information sur les raisons techniques qui exigeraient un financement supplémentaire de 5.000€ par rapport au prix de référence.

Il ressort à cet égard clairement des conclusions des époux [D] et de la photographie jointe que la hauteur du vide sanitaire est bien de 60 cm contrairement aux affirmations de la société MAISONS PIERRE. Inversement, cette dernière ne fournit aucun élément démontrant son affirmation selon laquelle les fondations en limite de propriété auraient été élargies.

Dès lors, aucun élément ne permet de justifier ce supplément de 5.000€ et la société MAISONS PIERRE sera condamnée à rembourser aux époux [D] ce montant.


Sur la demande reconventionnelle formulée par les époux [D] relative aux travaux indispensables non prévus et/ou non chiffrés à la charge du maître de l’ouvrage

Les époux [D] rappellent que la législation régissant le contrat de construction de maison individuelle est d'ordre public et vise à protéger les acquéreurs en leur permettant de connaître, au moment de la signature du contrat, le coût réel total et définitif de leur construction. Ils relèvent que c’est la raison pour laquelle le législateur a fait peser sur le professionnel une obligation de chiffrage renforcé, qui concerne non seulement les travaux qu’il réalise, mais également ceux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution et que le détail de tous ces travaux doit être mentionné sur une notice descriptive annexée au contrat.

Ils en concluent que le constructeur doit prendre en charge tout à la fois les travaux stipulés comme à la charge des maîtres de l’ouvrage mais non chiffrés dans le coût du projet et les travaux indispensables à l’habitation et à l’utilisation de l’immeuble et non prévus et que les branchements aux réseaux publics ne font pas exception et doivent bien être chiffrés. De même, à défaut de précision du coût de certains travaux, ils doivent être pris en charge par le constructeur.

Or les époux [D] remarquent que la notice descriptive ne chiffre pas un certain nombre de travaux pourtant obligatoires et que le constructeur est d’ailleurs conscient de ses oublis puisqu’il a, par avenant n°1, ajouté un poste « travaux divers », pour 3.500 €.

Selon eux, la possibilité, ouverte par la loi aux maîtres de l’ouvrage de solliciter finalement la réalisation par le constructeur des travaux qu'ils s'étaient réservés et au prix stipulé dans le contrat et ce dans les quatre mois de sa signature, ne les prive pas pour autant, s’ils n’ont pas usé de cette faculté, de la possibilité de demander leur prise en charge par le constructeur.

S'agissant de la création du mur de soutènement :

-Les maîtres d'ouvrage soutiennent qu'un mur de soutènement est un ouvrage indispensable à un projet de construction lorsqu’il permet de préserver les environnants, notamment lorsque les terrains voisins sont plus hauts ou plus bas que la parcelle nouvellement construite, et que de ce fait le constructeur doit l’intégrer dans le prix du projet. Or ils remarquent que ce n'est que lors du chantier que la société MAISONS PIERRE a réalisé qu'un mur de soutènement était nécessaire alors que ces travaux auraient dû être anticipés par le constructeur, prévus et chiffrés dans la notice descriptive ce qui n'est pas le cas.

Ils expliquent avoir fait établir un devis d'un montant de 5.507,74€ pour la réalisation de ce mur de soutènement, qu'au regard du montant trop élevé ils ont réalisé une partie de ce mur eux-mêmes et ont fait réaliser une autre partie par une entreprise pour la somme de 600€.

Compte tenu du nombre d'heures investies dans ces travaux, ils sollicitent une indemnité de 4.000€ au titre à la fois du remboursement de la facture de 600€ et au titre de leur préjudice de jouissance.

-La société MAISONS PIERRE réplique que réclamer une telle somme pour le remboursement d'une facture de 600€ et pour le temps passé n'est pas sérieux et qu'à défaut de justificatifs probants les défendeurs devront être déboutés de leur demande à ce titre.

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Il est constant, au visa de l'article L.231-2 et des articles R.231-3 et R.231-4 du code de la construction et de l'habitation déjà cités que le constructeur est engagé sur un prix forfaitaire et conçu comme devant être définitif qui doit prévoir à tout le moins l'ensemble des travaux indispensables et que ceux de ces travaux qui ne sont pas, dans les conditions strictes définies par la loi, mis clairement à la charge du maître d'ouvrage sont considérés comme compris dans le prix convenu.

Il est constant que des travaux de soutènement sont des travaux indispensables qui auraient donc dû être inclus dans le prix initial.

En l'espèce les époux [D] justifient avoir obtenu un devis pour un montant de 5.507,74€ TTC dont cependant une partie ne correspond pas strictement au mur de soutènement mais au grillage destiné à créer une séparation avec le voisin. Ils produisent également un devis de 600€ d'une entreprise « Allo coup de main » pour la réalisation de fondations avec une profondeur de 0,30m sur 8 ml et la création d'un mur en parpaing de 20 sur 2 rangs.

Il y a lieu de considérer que ce dernier devis correspond à la réalisation d'un mur de soutènement.

La société MAISONS PIERRE qui ne conteste par ailleurs pas le principe du remboursement mais uniquement son montant sera condamnée à leur payer la somme de 600€, seule justifiée.

S'agissant de la consommation des fluides :

-Les demandeurs rappellent que le contrat de construction de maison individuelle doit prévoir un prix global, ferme et définitif pour une construction clés en main et que la commission des clauses abusives a déjà eu l'occasion de se prononcer sur le sujet de la consommation des fluides durant le chantier. Ils expliquent qu'il est impossible de chiffrer exactement cette consommation dans le coût du projet, puisqu’elle dépend des usages et précautions du constructeur, que le maître de l’ouvrage n’a aucun moyen de limiter cette dépense, dès lors que le constructeur a la garde du chantier et se sert des fluides pour les travaux et qu'il appartient donc au constructeur d’inclure ces coûts inhérents à tout chantier dans le prix convenu, en fonction des sommes habituellement exposées sur ses chantiers, et de surveiller la consommation de ses équipes.

Ils indiquent avoir exposé une somme de 175,38€ au titre des consommations d'eau durant le chantier, somme dont ils demandent le remboursement.


-La société MAISONS PIERRE remarque que la recommandation de la commission des clauses abusives invoquée ne présente aucun caractère contraignant. Elle ajoute que contrairement à leurs allégations, la consommation de fluides a été prévue au sein de la notice descriptive puisqu’elle donne lieu à une déduction de 50 euros TTC. Enfin elle considère que les pièces produites en défense ne permettent pas de démontrer qu’ils ont réglé la somme de 175,83 euros pour le chantier puisque d’une part, la facture de 82,62 euros du 6 mars 2020 leur a été adressée à une adresse à [Localité 6], et d’autre part, que les factures ne visent pas exclusivement la consommation des fluides.
Elle sollicite dont leur débouté de cette demande à hauteur de 175,83 euros.

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Le pavillon a été réceptionné le 3 octobre 2019, date à laquelle les maîtres d'ouvrage ont donc pu en prendre possession. Leur demande ne porte que sur la consommation d'eau. Il ressort des factures produites que la consommation d'eau du 14 mars au 
13 juin 2019 s'est élevée à 8,76€ HT outre une TVA de 5,5% = 9,24€ et du 14 juin au 6 décembre 2019 à 27,07€ HT = 28,55€ TTC, incluant donc une période de deux mois postérieure à la réception du bien.

Il résulte de ces éléments que la prise en compte, dans la notice descriptive du contrat, d'un forfait eau de 50€ apparaissait adaptée.

La demande sera donc rejetée.

S'agissant des prestations non chiffrées apparaissant sur les plans :

Les époux [D] rappellent que les éléments contractuels obligatoires sont le contrat de construction, prévu à l’article L.231-2 du code de la construction et de l’habitation, la notice descriptive prévue par l’article R.231-4 du même code et par l’arrêté du 27 novembre 1991 et le plan de la construction prévu par l’article R.231-3. Ils affirment que les trois lient le constructeur et que la réglementation impose donc au constructeur de récapituler,