Tribunal Judiciaire · 8ème Chambre — 3 octobre 2024

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N° 

DU : 03 Octobre 2024

AFFAIRE N° RG 23/00346 - N° Portalis DB3Q-W-B7G-PBC7

NAC : 30B

Jugement Rendu le 03 Octobre 2024

FE Délivrées le :

__________________
ENTRE :


Monsieur [T] [L], demeurant [Adresse 1]

Représenté par Maître Johanna CHEMLA de la SELEURL CHEMLA AVOCAT, avocats au barreau de PARIS plaidant,


DEMANDEUR


ET :


SOCIETE ENTRE COPINES, société à responsabilité limitée au capital social de 1.000 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’EVRY sous le numéro 843 733 957, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par Maître Marjorie VARIN, avocat au barreau de l’ESSONNE plaidant,


DEFENDERESSE


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Julie HORTIN, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré : 
Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,
Assesseur : Julie HORTIN, Juge,
Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assisté de Madame Zahra BENTOUILA, greffier lors des débats et de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors de la mise à disposition

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 01 février 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 02 Mai 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 03 Octobre 2024

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
 Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE 

Par acte sous seing privé du 15 septembre 2020, Monsieur [T] [L] a donné à bail commercial à la SARL ENTRE COPINES pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 19 octobre 2020 un local à usage commercial, sis [Adresse 2] à [Localité 3].
Ce local à usage commercial constitué d’une pièce principale avec vitrine, un bureau, un WC et une salle d’eau est destiné à l’exercice de l’activité de « soins de beauté et relais colis ». Le bail a été consenti moyennant un loyer mensuel de 660 euros, taxes et charges en sus, payable mensuellement et d’avance.
Par exploit de commissaire de justice en date du 26 janvier 2022 Monsieur [T] [L] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3.144,54 euros, à la suite duquel un règlement partiel de 2.300 euros est intervenu. 
Par acte délivré le 4 avril 2022, Monsieur [L] a assigné la SARL ENTRE COPINES en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Evry aux fins de voir le tribunal constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion du locataire et de condamnation des sommes dues. 
Par ordonnance de référé, en date du 11 octobre 2022, le président du tribunal judiciaire d’Evry a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande en acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences en raison de l’existence de contestations sérieuses. Il a ordonné une expertise des locaux pris à bail aux fins de constatations et de détermination de l’origine et des causes des désordres allégués.
A défaut de règlement de la provision à consigner pour les frais d’expertise, mise à la charge de la SARL ENTRE COPINES, une ordonnance de caducité de la mesure a été rendue le 6 décembre 2022 par le magistrat chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire d’Evry. 
Par acte d’huissier du 6 janvier 2023, Monsieur [L] a fait assigner la SARL ENTRE COPINES devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et de paiement des sommes dues. 
Dans ses dernières conclusions, notifiées le 18 octobre 2023, Monsieur [L] sollicite du tribunal judiciaire d’Evry : 
Juger Monsieur [L] bien-fondé dans l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;Y faisant droit, 
DEBOUTER la Société ENTRE COPINES de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;A titre principal 
Constater l’acquisition de la clause résolutoire par l’effet du commandement signifié le 26 janvier 2022 A titre subsidiaire 
Prononcer la résiliation judiciaire du bail compte tenu des manquements à son obligation de paiement des loyers par la société ENTRE COPINES En conséquence : 
Ordonner l’expulsion de la Société ENTRE COPINES ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux situés au [Adresse 2], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu’à parfait délaissement ;Ordonner l’expulsion du défendeur et de tout occupant introduit de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ; Ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls du défendeur qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l’huissier chargé de l’exécution ; Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux et de remise des clés ; Condamner la défenderesse à payer au demandeur la somme de 7.275,16 euros au titre des sommes dues au 19 octobre 2023, outre 166,02 euros au titre du coût du commandement de payer en date du 16 janvier 2022 ;Condamner le défendeur au paiement de l’indemnité forfaitaire en application de la clause pénale contractuelle à compter du non-paiement de la première échéance impayée, soit depuis le mois de septembre 2021, juger que cette somme produira intérêts à compter de la délivrance de la présente assignation ; Condamner le défendeur à payer une indemnité d’occupation égale à 1.320 euros par jour, du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés, juger que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les dispositions du contrat ayant lié les parties ; 
Condamner la Société ENTRE COPINES à verser à Monsieur [L] la somme de 2.144, 50 euros au titre de la taxe foncière due par celle-ci ;Condamner la Société ENTRE COPINES à verser à Monsieur [L] la somme de 1.320 euros au titre du dépôt de garantie. En tout état de cause 
Condamner le défendeur aux dépens qui comprendront, notamment le coût du commandement de payer, délivré le 26 janvier 2022 ; Condamner le défendeur au paiement de la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions, Monsieur [L] fait valoir que la SARL ENTRE COPINES ne s’est pas acquittée du commandement de payer dans son intégralité dans le délai imparti. Il indique en visant l’article L145-1 du Code de commerce que le bail est donc résilié depuis le 26 février 2022 par acquisition de la clause résolutoire.
Il s’oppose au moyen adverse tiré de l’exception d’inexécution arguant de son absence de responsabilité dans le sinistre de dégât des eaux survenu dans les locaux ainsi que de la poursuite d’activité de la SARL ENTRE COPINES en dépit du changement de serrure le 28 février 2022. 
Il sollicite en outre l’expulsion du locataire et de tous occupants sous astreinte de 100 euros par jour. 
A titre subsidiaire, si le tribunal ne constatait pas l’acquisition de la clause résolutoire, il demande de prononcer la résiliation judiciaire pour les mêmes motifs que ceux justifiant l’acquisition de la clause résolutoire. 
Il réclame en outre, au titre de ses demandes indemnitaires, le paiement de la dette locative, une indemnité d’occupation, l’application de la clause pénale prévue au bail, le versement du dépôt de garantie ainsi que le paiement de la taxe foncière par la SARL ENTRE COPINES. 

Dans ses dernières conclusions, notifiées le 30 janvier 2024, la SARL ENTRE COPINES demande au tribunal de : 
Dire et juger que Monsieur [L] a manqué à ses obligations de jouissance paisible du 29 décembre 2021 au 7 novembre 2022 ;Dire et juger que les loyers échus sur la période du 29 décembre 2021 au 7 novembre 2022 n’étaient pas dus ;Débouter Monsieur [L] de sa demande de résiliation de bail ;Ordonner la compensation entre les sommes dues par la société ENTRE COPINES et la somme de 7.286,40 euros correspondant aux loyers portant sur la période du 29 décembre 2021 et 7 novembre 2022 dont doit être privé le bailleur ;Subsidiairement, il est demandé au tribunal d’accorder à la société ENTRE COPINES les plus larges délais de paiement ;Dire et juger abusive l’attitude de Monsieur [L] ;Condamner Monsieur [L] à verser à la société ENTRE COPINES la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;Condamner Monsieur [L] à verser à la société ENTRE COPINES la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Monsieur [L] aux dépens. Pour s’opposer à l’acquisition de la clause résolutoire, la SARL ENTRE COPINES invoque l’exception d’inexécution au visa de l’article 1219 du Code civil. Elle argue d’une absence de jouissance paisible des locaux pris à bail entre le 29 décembre 2021 et le 7 novembre 2022 en raison d’un dégât des eaux, qui n’a été réparé que le 26 février 2022, suivi d’un changement de serrure à cette date l’ayant empêché de prendre possession du local jusqu’au 7 novembre 2022. Elle soutient en conséquence que les loyers n’étaient pas dus pendant cette période. 
Après déduction des loyers réglés pendant cette période, elle en conclut que le bail ne peut être résolu en l’absence de dette locative. 
A titre subsidiaire, elle sollicite que des délais de paiement lui soient octroyés. 
Faisant valoir que le changement de serrure effectué par Monsieur [L] est constitutif d’une voie de fait l’ayant privé de l’accès à son commerce, elle demande à être indemnisée de son préjudice par l’octroi de la somme de 500 euros. 
Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à la lecture des écritures précitées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
L’ordonnance de clôture est intervenue le 1er février 2024.
L’affaire a été appelée à l’audience juge rapporteur du 2 mai 2024 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION
Il convient à titre liminaire de relever qu’aux termes de l’article 4 du Code de procédure civile, « l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ». En outre, aux termes de l’article 768 du Code de procédure civile « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif ».
Les demandes de donner acte ou à voir dire et juger ou encore constater ne sont d’aucun effet juridique. Ainsi, elles ne revêtent pas la nature de demande au sens des articles 4 et 5 du Code de procédure civile et le tribunal n’est pas valablement saisi de ces demandes en justice
I/ Sur la production de pièces après l’ordonnance de clôture
Selon l’article 802 du code de procédure civile « Après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office.
Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l'ordonnance de clôture.
Sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l'instance en l'état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption. »
Ainsi si le dernier état de comptes produit par Monsieur [L] est en principe recevable, il n’est pas justifié de sa communication contradictoire avant la clôture des débats à la SARL ENTRE COPINES. 
Aussi, et par application combinée des articles 16 et 802 du Code de procédure civile, le décompte ainsi communiqué sera écarté des débats. 

II/ Sur la poursuite du contrat de bail 
A- Sur l’acquisition de la clause résolutoire invoqué par le bailleur
Aux termes de l’article L.145-41 du Code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En l’espèce, il ressort de l’article 14 du contrat de bail concernant la clause résolutoire qu’ : « Il est expressément convenu comme condition essentielle des présentes, qu’à défaut de paiement d’un seul terme du loyer (ou de charges), ou d’inexécution d’une seule des clauses du bail intervenu un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter, (contenant déclaration par le Bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, délivré par acte extrajudiciaire et resté infructueux), le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, et sans que celui-ci ait à remplir aucune formalité. 
Si dans ce cas le Preneur se refusait à quitter les lieux, il suffirait pour l’y contraindre d’une ordonnance rendue par Monsieur le Président du Tribunal de grande instance dans le ressort duquel sont situés les locaux objet du bail, statuant en la forme des référés, lequel reçoit expressément compétence aux termes des présentes. 
Cette ordonnance ne sera pas susceptible d’appel ; toute offre de paiement ou d’exécution après l’expiration du délai d’un mois ci-dessus, sera réputée nulle et non avenue et ne pourra faire obstacle à la résiliation acquise au Bailleur.


Dans tous les cas de résiliation, la somme versée au Bailleur à titre de dépôt de garantie demeurera acquise à ce dernier à titre d’indemnité, sans préjudice de son droit au paiement des loyers courus ou à courir, y compris le terme commencé au moment de la sortie des lieux et du prix des réparations locatives et sous réserve de tous autres droits et actions prévus tant par la loi et les règlements en vigueur à ce moment, que par les clauses et conditions des présentes et de leurs avenants futurs. 
Tous frais de procédure, de poursuite, d’honoraires et débours d’auxiliaire de justice ou de mesure conservatoire resteront à la charge du Preneur. 
A défaut par le Preneur d’évacuer les locaux, il sera redevable au Bailleur, de plein droit et sans aucun préavis, d’une indemnité d’occupation fixée d’ores et déjà pour chaque jour de retard à 10 % du montant du dernier loyer annuel révisé. »
Il ressort des pièces du dossier que par acte sous seing privé du 15 septembre 2020, Monsieur [T] [L] a donné à bail commercial à la SARL ENTRE COPINES pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 19 octobre 2020 un local à usage commercial, sis [Adresse 2] à [Localité 3].
Par exploit de commissaire de justice, en date du 26 janvier 2022, Monsieur [T] [L] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3.144,54 euros, à la suite duquel un règlement partiel de 2.300 euros est intervenu. 
Il ressort des pièces de la procédure que dans le délai d’un mois courant jusqu’au 26 février 2022, le locataire ne s’est pas acquitté de l’intégralité des sommes dues.
Le contrat de bail prévoit dans son article 14 « CLAUSE RÉSOLUTOIRE » que la non-exécution du paiement à son échéance de l’un des termes du loyer entraîne la résiliation du bail. Tel est le cas en l’espèce.
Il convient de préciser que le paiement partiel des sommes dues, le 28 février 2022, ne permet pas de revenir sur l’acquisition de la clause résolutoire. En effet, l’article 14 du contrat de bail prévoit que l’exécution postérieure ne permet pas de revenir sur l’acquisition de la clause résolutoire. 
Dès lors, il y a lieu de constater la résiliation du bail commercial liant les parties, à compter du 26 février 2022. 

B- Sur l’exception d’inexécution soulevé par le preneur 
Il résulte de l'article 1728 du Code civil que le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus et il appartient au locataire de justifier du paiement, en application des dispositions de l'article 1353 du Code civil. 
Le preneur a l’obligation de payer le loyer aux termes convenus sans pouvoir se prévaloir, pour refuser, le paiement des loyers échus, de l’inexécution par le bailleur des travaux de réparation nécessaires. 
Le preneur peut néanmoins se prévaloir de l'exception d'inexécution pour s'exonérer du paiement du loyer lorsque le bailleur manque à son obligation de délivrance, en application des articles 1719 et 1720 du code civil, en ne mettant pas à sa disposition un local lui permettant d'exercer son activité professionnelle conformément à la destination du bail. 
Il incombe en conséquence au bailleur, en vertu de ces dispositions, de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle, tant lors de la prise à bail qu'au cours de celle-ci et de réaliser les travaux de nature à rendre la chose propre à l'usage auquel elle est destinée dans la convention des parties. 
De son côté, le preneur qui excipe du défaut de délivrance doit démontrer que l'inexécution par le bailleur de son obligation est de nature, par la gravité de ses manquements, à affranchir le locataire de son obligation corrélative de payer le loyer. 

- Sur le dégât des eaux 
La SARL ENTRE COPINES soutient que depuis le 29 décembre 2021, date de survenance d’un dégât des eaux dans le local pris à bail, elle n’a pu exploiter son fonds de commerce. 
Elle produit à cet égard un cliché photographique d’un trou dans un faux plafond ainsi qu’un procès-verbal de constatations relatives aux causes et circonstances et à l’évaluation des dommages (pièce n°2). 
Il ressort ainsi de ce procès-verbal que le sinistre : 
était « consécutif à une fuite au niveau d’un joint de parcours avant compteur de la canalisation commune accessible d’alimentation d’eau de l’immeuble » ; que la fuite avait été réparée aux frais de la copropriété ; que la fuite a provoqué un effondrement partiel du plafond ainsi que des dommages au matériel professionnel de la SARL ENTRE COPINES. Il convient donc de relever que le dégât des eaux est relatif à une fuite dans les parties communes ayant provoqué l’effondrement du faux-plafond. 
La question se pose donc de savoir si les travaux ressortaient de l’obligation d’entretien du preneur ou s’ils étaient à la charge du bailleur. 
Il ressort de l’article 5 du bail litigieux concernant l’entretien des locaux que le preneur était tenu d’effectuer l’ensemble des travaux d’entretien locatif. 
Il convient en outre de relever que l’article 5.9 du bail litigieux énonce que le Preneur accepte expressément « De ne pouvoir prétendre à aucune diminution de loyer en cas de […] fuites sur canalisation commune masquée par un coffrage établi par le Bailleur ». 
En l’espèce, les désordres constatés étant dus à une fuite d’eau dans les parties communes, il ne s’agit pas de travaux dont la charge revient au bailleur. 
Ainsi, l'absence d’imputation du sinistre au bailleur ne permet pas de constester le respect par ce dernier de son obligation de délivrance. 
Il s’ensuit que la SARL ENTRE COPINES ne peut se prévaloir d’une exception d’inexécution liée au manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance pour justifier le non-paiement total de ses loyers à compter, selon les décomptes produits par le bailleur et non contestés par le preneur, de mai 2021. 
Dès lors que le commandement de payer a été délivré de bonne foi, par suite d'impayés, il doit produire ses effets.
Il appartenait à la SARL ENTRE COPINES d’apurer sa dette locative avant l’expiration du mois suivant la délivrance du commandement de payer pour éviter la résiliation automatique de son bail, par acquisition de la clause résolutoire. 
Par conséquent, la SARL ENTRE COPINES, ne peut se prévaloir de l’absence de réalisation des travaux de réparation entre le 29 décembre 2021 et le 26 janvier 2022 pour s’exonérer du paiement des loyers.

- Sur le changement de serrure et l’impossibilité de jouir paisiblement des lieux jusqu’au 7 novembre 2022
Le moyen tiré de l'exception d'inexécution à raison du changement de serrure le 28 février 2022 est lui aussi inopérant dans la mesure où la SARL ENTRE COPINES produit une facture justifiant de l’intervention d’un serrurier le 28 février 2022 et donc à la même date. Le preneur ne justifie donc pas de l’impossibilité de jouir des lieux jusqu’au 7 novembre 2022. 
Il convient également de relever que le changement de serrure a eu lieu le 28 février 2022, alors que la clause résolutoire était acquise dès le 26 février 2022.
Par conséquent, l’exception d’inexécution ne pourra être retenue, et le contrat de bail conclu entre Monsieur [L] et la SARL ENTRE COPINES a été résilié, à compter du 16 février 2022, par acquisition de la clause résolutoire. 

B- Sur les sommes dues 
Aux termes de son dispositif, Monsieur [L] sollicite le paiement de la somme de 7.275,16 euros correspondant à la dette locative arrêtée au 19 octobre 2023, outre la somme de 166,02 euros au titre du commandement de payer. 
Il sollicite également le paiement d’une indemnité forfaitaire par application de la clause pénale contractuelle à compter du non-paiement de la première échéance en septembre 2021 et que cette somme produise intérêts à compter de la délivrance de l’assignation. 
Il sollicite enfin une indemnité d’occupation de 1.320 euros par jour à compter de la résiliation et jusqu’à la libération des lieux et la remise des clés ou l’expulsion, le versement de cette indemnité d’occupation devant être effectué selon les mêmes modalités que celles prévues au bail pour le loyer et les charges.

1- Sur les loyers échus à la date de la résiliation
Il ressort de l’article 1353 du Code civil que : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ». 
Selon les états des comptes produits par Monsieur [L], qui ne sont pas contestés par le preneur, la SARL ENTRE COPINES était redevable à la date du 26 février 2022 de la somme de 4.121,36 euros au titre des loyers échus à cette date. 
Par conséquent, la SARL ENTRE COPINES sera condamnée à payer à Monsieur [L] la somme de 4.121,36 euros au titre des loyers échus au 26 février 2022.

2- Au titre de l’indemnité d’occupation 
S’il se maintient dans les lieux en l’absence de droit ou de titre, l’occupant est redevable, au profit du propriétaire, d'une indemnité destinée à réparer le préjudice réel que celui-ci subit. Son montant est fixé à une somme équivalente au loyer qu’il devrait percevoir. L’indemnité d'occupation est de plein droit due, dès lors qu'un occupant se maintient dans les lieux après l'expiration de son titre d'occupation, jusqu’à la date de restitution des clés au propriétaire des lieux ou à une personne habilitée à les recevoir.
A compter de la résiliation en date du 26 février 2022, le locataire est occupant sans droit ni titre. 
L’article 14 du contrat de bail stipule que : « A défaut par le Preneur d’évacuer les locaux, il sera redevable au Bailleur, de plein droit et sans aucun préavis, d’une indemnité d’occupation fixée d’ores et déjà pour chaque jour de retard à 10 % du montant du dernier loyer annuel révisé. ». 

- Détermination de l’indemnité d’occupation
Conformément aux dispositions contractuelles, l’indemnité d’occupation doit être fixée pour chaque jour de retard à 10 % du montant du dernier loyer annuel révisé : 
 loyer annuel = 722,84 euros X 12 mois = 8.674,08 euros annuel10 % du dernier annuel = 867,40 euros Ainsi conformément aux dispositions contractuelles, l’indemnité d’occupation est de 867,40 euros par jour, soit 26.022 euros par mois. 
Il convient de relever que le bailleur sollicite la somme journalière de 1.320 euros, à titre d’indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat de bail. Monsieur [L] ne justifie pas des raisons pour lesquelles ce montant serait appliqué. Or ce montant dépasse la somme qui a été prévue contractuellement, qui vient d’être déterminée (maximum de 867,40 euros par jour). 
- Réduction de l’indemnité d’occupation
L’article 1231-5 du Code civil dispose que : « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».
Les stipulations contractuelles prévoient la fixation d’une indemnité d’occupation fixée d’ores et déjà pour chaque jour de retard à 10 % du montant du dernier loyer annuel révisé.
Cette stipulation, par laquelle les parties ont évalué forfaitairement et d’avance l’indemnité à laquelle donnera lieu l’occupation par le preneur des locaux après résiliation du bail constitue une clause pénale au sens de l’article 1231-5 du Code civil et est donc susceptible de modération par le juge. 
En l’occurrence, au regard du loyer initial de 722,84 euros par mois, étant observé que le bailleur ne chiffre pas le manque à gagner ou le coût du retard dans le versement des loyers ou un éventuel préjudice, la somme de 26.022 euros par mois correspondant à plus de 36 fois le prix du loyer initial apparaît manifestement excessive. La somme due au titre de cette clause pénale sera donc ramenée d’office à 1.000 euros par mois. 
Par conséquent, la SARL ENTRE COPINES sera condamnée au paiement de la somme globale de 1.000 euros au titre de l’indemnité forfaitaire d’occupation à compter de la résiliation du contrat de bail et donc à compter du mois de mars 2022, et ce, jusqu’à libération des lieux par remise des clés ou expulsion. 
Le versement de cette indemnité d’occupation devra être effectué selon les mêmes modalités que celles prévues au bail pour le loyer et les charges. 

- Sur les sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation
L’indemnité d’occupation a été fixée à 1.000 euros par mois depuis le mois de mars 2022. 
Il ressort du décompte allant jusqu’au 19 octobre 2023 fourni en pièce 10, qu’entre le 26 février 2022 et le 19 octobre 2023, la SARL ENTRE COPINES a payé 12.117 euros. 
Il était dû sur cette période la somme de 20.000 euros (20 mensualités X 1000 euros).
Par conséquent, il reste dû un reliquat de 7.883 euros au titre de l’indemnité d’occupation pour la période allant du 26 février 2022 et le 19 octobre 2023. 
Il conviendra à partir du mois de novembre 2023 de déduire de cette indemnité d’occupation les sommes déjà versées par la SARL ENTRE COPINES. 

3- Au titre de l’indemnité forfaitaire
 Selon l’article 1231-5 du code civil, « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. »
L’article 12 du contrat de bail stipule que « le non-paiement d’une quittance de loyer entraînera s’il plaît au Bailleur, à la charge du Preneur, de plein droit et sans mise en demeure préalable, un intérêt calculé au taux de 15 % prorata temporis. 
Le montant de la quittance sera en outre majoré de 10 % à titre d’indemnité forfaitaire. » 
En l’espèce, Monsieur [L] sollicite le paiement de l’indemnité forfaitaire à compter de la première échéance impayée de septembre 2021, et de dire que cette somme portera intérêt à compter de la délivrance de l’assignation. 
Monsieur [L] ne chiffre pas sa demande, pas plus qu’il ne produit les quittances de loyer, ni ne précise s’il entend se prévaloir de l’intérêt au taux de 15%. 
Cependant, au vu des décomptes produits et des versements ponctuels opérés, il est constant que le montant du loyer et des charges était, sur la période considérée de septembre 2021 au 26 février 2022, de 722,84 euros. La période doit être arrêtée au 26 février 2022, dans la mesure où les quittances de loyer ne sont établies que jusqu’à la résiliation. 
Le montant de la peine ainsi conventionnellement fixée (10%), sans application de l’intérêt annuel de 15 %, qui n’est pas demandé, n’étant ni excessive, ni dérisoire, sera appliquée sur les loyers à compter de septembre 2021 (tel que sollicité) et jusqu’à la résiliation du contrat de bail le 26 février 2022, et produira intérêt au taux légal à compter de l’assignation. 
A ce titre il n’est pas contesté que chaque échéance de loyer est de 722,84 x 6 mois= 4.337, 04. L’indemnité forfaitaire étant de 10%, elle sera fixée à la somme de 433,70 euros. 
Par conséquent, la SARL ENTRE COPINES sera condamnée à payer à Monsieur [L] la somme de 433,70 euros au titre de l’indemnité forfaitaire, laquelle produira intérêt à compter de l’assignation, et ce, jusqu’à parfait paiement. 
4- Au titre de la taxe foncière 
L’article R. 145-35 du Code de commerce dispose que ne peuvent être imputés au locataire :
« 3o Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ».
Selon l’article 16 du contrat de bail, « le preneur supportera la taxe foncière qui s’élève à 1312 euros (mille trois cent douze euros) en 2019. Cette taxe sera payable mensuellement en même temps que le loyer et les charges. 
Il est cependant convenu ce qui suit : 
Le bailleur exonère le preneur de la taxe foncière les deux premières années du bail à compter de la signature de celui-ci, soit du 19/11/2020 au 18/10/2022Le bailleur consent une remise de 50 % sur la taxe foncière la troisième année, soit du 19/10/2022 au 18/10/2023La taxe foncière sera due à compter du 19/10/2023. » Monsieur [L] demande en application de cette clause la condamnation de la SARL ENTRE COPINES au paiement de la somme de 2.114,50 euros, à 50 % de la taxe foncière versée en 2022 et à la taxe foncière versée en 2023. 
La SARL ENTRE COPINES ne fait aucune observation sur cette demande. 
Au vu des pièces produites, le preneur est redevable des sommes suivantes
Taxe foncière 2022 = le preneur est redevable de 50% de la taxe foncière (1.387 euros) soit 693,50 euros.Taxe foncière 2023 = le preneur est redevable de la taxe foncière pour l’année 2023 1416 euros.Soit un total de 2.109,50 euros. 
Par conséquent, la SARL ENTRE COPINES sera condamnée à payer à Monsieur [L] la somme de 2.109,50 euros au titre des taxes foncières pour les années 2022 et 2023. 

5- Au titre du dépôt de garantie 
Il ressort de l’article 13 du contrat de bail qu’un dépôt de garantie à hauteur de 1.320 euros devait être versé. 


L’article 14 du contrat de bail prévoit que « Dans tous les cas de résiliation, la somme versée au Bailleur à titre de dépôt de garantie demeurera acquise à ce dernier à titre d’indemnité, sans préjudice de son droit au paiement des loyers courus ou à courir, y compris le terme commencé au moment de la sortie des lieux et du prix des réparations locatives et sous réserve de tous autres droits et actions prévus tant par la loi et les règlements en vigueur à ce moment, que par les clauses et conditions des présentes et de leurs avenants futurs». 
Monsieur [L] sollicite le paiement de la somme de 1.320 euros au titre du dépôt de garantie. Or il convient de relever que le bailleur indique que le dépôt n’a pas été versé et que le preneur n’apporte pas la preuve du paiement et ne fait aucune observation sur ce point dans ses conclusions. Or il appartenait à la SARL ENTRE COPINES de prouver l’existence du paiement en vertu de l’article 1353 du Code civil. 
Cependant, les sommes versées au titre du dépôt de garantie ont vocation à être conservées par le bailleur pendant toute la durée du bail et venir en déduction des sommes dues par le preneur à la fin du bail. La résiliation du bail ayant été constatée, la demande est sans objet. 
Par conséquent, Monsieur [L] sera débouté de sa demande en versement de la somme de 1.320 euros au titre du dépôt de garantie. 

C- Sur l’expulsion
Occupante sans droit ni titre à compter du 26 février 2022, il y a lieu de prononcer l’expulsion de la SARL ENTRE COPINES la locataire, selon les modalités prévues au présent dispositif.
Monsieur [L] sollicite entre outre le paiement d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu'à parfait délaissement. 
Ainsi l’expulsion sera ainsi ordonnée avec une astreinte de 50 euros par jour de retard, durant une période de 6 mois, le délai de l’astreinte commençant à courir 6 mois après la signification de la présente décision et jusqu’à libération des lieux par libération volontaire ou expulsion. 

III/ Sur la demande indemnitaire de la SARL ENTRE COPINES 
La SARL ENTRE COPINES sollicite le paiement à titre de dommages et intérêt de la somme de 500 euros TTC en remboursement des frais qu’elle a dû engager pour reprendre possession des lieux après un changement de serrure de Monsieur [L].
Si la clause résolutoire était acquise à la date du 28 février 2022, le changement de serrure ne pouvait intervenir sans une décision judiciaire préalable. 
Par conséquent, Monsieur [L] sera condamné à payer à la SARL ENTRE COPINES la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts pour le changement de serrure. 
Il y a lieu d’ordonner la compensation, comme cela a été sollicitée, entre les créances et les dettes réciproques des parties. 

IV/ Sur la demande reconventionnelle en délai de paiement 
L’article L.145-41 du Code de commerce dispose : « Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, peuvent en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets de la clause de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. » 
L’article 1343-5 du code civil précise que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues [et subordonner sa mesure à l’accomplissement d’actes propres à faciliter ou garantir le paiement de la dette].
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

La SARL ENTRE COPINES sollicite les « plus larges délais de paiement » sans étayer, ou motiver sa demande. 
Il ressort des états de compte produits que la SARL ENTRE COPINES n’a jamais complétement cessé de régler ses loyers procédant régulièrement à des versements partiels, démontrant ainsi sa bonne foi. Cependant, la SARL ENTRE COPINES ne produit aucun élément permettant d’attester de ses capacités de paiement, ni ne propose un échéancier pour apurer sa dette. Ainsi, aucun élément ne permet de considérer qu’elle soit en capacité financière d’apurer sa dette qui n’a de cesse d’augmenter depuis l’origine. 
Dès lors, la demande de la SARL ENTRE COPINES en délai de paiement sera par conséquent rejetée.

V/ Sur les demandes accessoires 
A- Sur les dépens 
En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, la SARL ENTRE COPINES, partie perdante, doit donc être condamnée aux entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer du 26 janvier 2022. 

B- Sur l’article 700 du code de procédure civile 
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. 
Condamnée aux dépens, la SARL ENTRE COPINES indemnisera Monsieur [L] de ses frais non compris dans les dépens par une somme qu’il est équitable de fixer à 2.000 euros.

C- Sur l’exécution provisoire 
L’exécution provisoire de la présente décision est de droit s'agissant d’une instance introduite devant la juridiction du premier degré à compter du 1er janvier 2020 en application de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019. 
En l’espèce, aucun motif ne permet de l’écarter.

PAR CES MOTIFS :
Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe,
DÉCLARE irrecevable le dernier état de comptes produit par Monsieur [T] [L] ;
CONSTATE la résiliation du bail commercial conclu entre Monsieur [T] [L] la SARL ENTRE COPINES et, ce à compter du 26 février 2022, par acquisition de la clause résolutoire ;
CONDAMNE la SARL ENTRE COPINES à payer à Monsieur [T] [L] la somme de 4.121,36 euros au titre des loyers échus au 26 février 2022 ; 
CONDAMNE la SARL ENTRE COPINES à payer à Monsieur [T] [L] la somme de 7.883 euros au titre de l’indemnité d’occupation pour la période allant du 26 février 2022 au 19 octobre 2023
CONDAMNE la SARL ENTRE COPINES à payer en deniers ou quittances à Monsieur [T] [L] une indemnité d’occupation mensuelle de 1.000 euros, à compter du mois de novembre 2023 et ce jusqu’à la libération des lieux par la remise des clés ou l’expulsion ; 
CONDAMNE la SARL ENTRE COPINES à payer à Monsieur [T] [L] la somme de 433,70 euros au titre de l’indemnité forfaitaire, laquelle produira intérêt à compter de l’assignation, et ce, jusqu’à parfait paiement ;
CONDAMNE la SARL ENTRE COPINES à payer à Monsieur [T] [L] la somme de 2.109,50 euros au titre des taxes foncières pour les années 2022 et 2023 ; 
DÉBOUTE Monsieur [T] [L] de sa demande en paiement du dépôt de garantie ; 
ORDONNE à défaut de départ volontaire l’expulsion de la SARL ENTRE COPINES ainsi que de tous occupants de son chef, des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 3], par toutes voies de droit, avec, si besoin est, l’assistance d’un serrurier et de la force publique, dans un délai de 3 mois à compter de la signification de présent jugement ;
ORDONNE la séquestration des biens se trouvant dans les lieux sur place ou en un lieu approprié conformément aux dispositions de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au choix de Monsieur [T] [L] et aux frais et risques de la SARL ENTRE COPINES ;
DIT qu’à défaut de départ volontaire ou d’expulsion dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision, sera mis en place une astreinte de 50 euros par jour de retard, pendant une période de six mois ;
CONDAMNE Monsieur [T] [L] à payer à la SARL ENTRE COPINES la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts pour le changement de serrure ;
ORDONNE la compensation entre les dettes et les créances réciproques des parties ; 
DÉBOUTE la SARL ENTRE COPINES de sa demande de délais de paiement ;
CONDAMNE la SARL ENTRE COPINES à payer à Monsieur [L] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la SARL ENTRE COPINES aux dépens, y compris le coût du commandement de payer du 26 janvier 2022 ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Ainsi fait et rendu le TROIS OCTOBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,