Tribunal Judiciaire · Chambre des référés — 4 octobre 2024

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français



Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés

Ordonnance du 4 octobre 2024
MINUTE N° 24/______
N° RG 24/00757 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QIKN

PRONONCÉE PAR 

Virginie BOUREL, Vice-Présidente, 
Assistée de Fabien DUPLOUY, greffier, lors des débats à l’audience du 3 septembre 2024 et lors du prononcé

ENTRE :

S.C.O.P. d’HLM à forme anonyme et capital variable ESSONNE HABITAT
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Emmanuelle GUEDJ de la SELARL CABINET D’AVOCATS GUEDJ HAAS-BIRI, avocate au barreau de l’ESSONNE

DEMANDERESSE

D'UNE PART

ET :

S.A.S.U. AZK COMPANY 
dont le siège social est sis [Adresse 2], et [Adresse 3] pour le local loué

non comparante ni constituée

DÉFENDERESSE
D'AUTRE PART


ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 22 juillet 2024, la société coopérative d'intérêt collectif d'HLM à forme anonyme et capital variable ESSONNE HABITAT (ci-après la société ESSONNE HABITAT) a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d'Évry la SASU AZK COMPANY, au visa de l'article L.145-1 du code de commerce, aux fins de voir :
- Constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail ;
- Ordonner l'expulsion de la SASU AZK COMPANY et de toutes personnes se trouvant dans les lieux de son fait, et ce, avec l'assistance du commissaire de police et d'un serrurier, s'il y a lieu ;
- Ordonner aux frais et aux risques des locataires, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde meubles qu'il plaira à monsieur le président de désigner, et ce en garantie des indemnités d'occupation et réparations locatives qui pourront être dues ;
- Condamner la SASU AZK COMPANY à payer, par provision, à la société ESSONNE HABITAT, la somme de 18.040,99 euros au titre du solde de la dette locative arrêtée au 4 juillet 2024, majorée de 10% à titre de pénalité forfaitaire, outre les intérêts légaux à compter du 25 avril 2024, date du commandement de payer resté infructueux ;
- Fixer le montant de l'indemnité d'occupation à un montant de 11.217,96 euros TTC/trimestre et condamner la SASU AZK COMPANY au paiement de cette indemnité d'occupation jusqu'à complète libération des lieux ;
- Condamner la SASU AZK COMPANY à verser à la société ESSONNE HABITAT la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner la SASU AZK COMPANY aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer d'un montant de 179,92 euros.
Au soutien de ses prétentions, la société ESSONNE HABITAT expose que :
- par acte du 12 mai 2023, elle a donné à bail à la SASU AZK COMPANY des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4] moyennant un loyer trimestriel de 4.500 euros hors taxes et payable d'avance,
- sa locataire ne payant plus ses loyers et charges, elle a été contrainte de lui faire délivrer par commissaire de justice le 25 avril 2024 un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer la somme en principal de 11.982,01 euros, lequel est demeuré infructueux,
- la SASU AZK COMPANY reste lui devoir la somme de 18.040,99 euros au titre des impayés locatifs arrêtés au troisième trimestre 2024 inclus.

L'affaire a été appelée à l'audience du 3 septembre 2024 au cours de laquelle la société ESSONNE HABITAT, représentée par son conseil, s'est référée à ses prétentions et moyens exposés à son acte introductif d'instance et déposé ses pièces telles que visées dans l'assignation.

Bien que régulièrement assignée, la SASU AZK COMPANY n'a pas comparu ni constitué avocat.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience ainsi qu'à la note d'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 4 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l'espèce, la société ESSONNE HABITAT justifie par la production du bail commercial du 12 mai 2023, du commandement de payer délivré le 25 avril 2024 et du décompte actualisé au 4 juillet 2024 que sa locataire n'a pas réglé ses impayés locatifs.

Le contrat de bail, en page 28 article VIII, stipule qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.
La société ESSONNE HABITAT a fait délivrer à la SASU AZK COMPANY un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et reproduisant les dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce le 25 avril 2024 d'avoir à payer la somme en principal de 11.982,01 euros au titre des loyers et charges dus au mois de juin 2024 inclus.

Le commandement de payer, délivré le 25 avril 2024, étant demeuré infructueux, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 26 mai 2024.

L'obligation de la SASU AZK COMPANY de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion et de considérer la SASU AZK COMPANY occupante sans droit ni titre et dire qu'elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de son chef à défaut la société ESSONNE HABITAT étant alors autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, immédiatement, au besoin par la force publique et avec l'aide d'un serrurier.

Sur le sort des objets mobiliers

Il convient de rappeler que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande d'indemnité d'occupation

Il convient de rappeler qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

En l'espèce, le maintien dans les lieux de la SASU AZK COMPANY causant un préjudice à la société ESSONNE HABITAT, cette dernière est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmentée des charges et taxes afférentes qu'elle auraient perçue si le bail ne s'était pas trouvé résilié, à compter du 26 mai 2024 et ce jusqu'à libération effective et définitive des lieux loués caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs.

Par conséquent, il convient de condamner la SASU AZK COMPANY au paiement de ladite indemnité à compter du 1er octobre 2024, celles dues depuis le 26 mai 2024 seront comprises au titre de la provision.

Sur la demande de provision

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, il ressort des écritures de la société ESSONNE HABITAT que sont réclamés en paiement les loyers et charges des mois de janvier à septembre 2024 ainsi que le montant du dépôt de garantie déjà réglé et son réajustement à hauteur de la somme totale de 4.674,15 euros, tenant compte de l'indexation survenue au 1er janvier 2024 .

La demande en paiement formée au titre des pénalités et du dépôt de garantie s'analyse en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d'être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable. Il convient donc de déduire du montant provisionnel réclamé la somme totale de 4.674,15 euros.

Par conséquent, il convient de condamner la SASU AZK COMPANY à payer à la société ESSONNE HABITAT la somme provisionnelle non sérieusement contestable de 13.366,84 euros correspondant aux impayés locatifs arrêtés au mois de septembre 2024 inclus.

En application de l'article 1231-7 du code civil, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 11.982,01 euros et pour le surplus à compter du 22 juillet 2024, date de délivrance de la présente assignation.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SASU AZK COMPANY, qui succombe à la présente instance, est condamnée aux dépens comprenant notamment les frais de commissaire de justice.

Elle est également condamnée à payer à la société ESSONNE HABITAT la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens conformément à l'article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur les locaux commerciaux situés [Adresse 3] à [Localité 4] à la date du 26 mai 2024 ;

ORDONNE l'expulsion immédiate de la SASU AZK COMPANY et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4], si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;

RAPPELLE que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions de l'article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE à titre provisionnel, l'indemnité mensuelle d'occupation due par la SASU AZK COMPANY à une somme égale au montant du loyer contractuel mensuel, outre les taxes, charges et accessoires que la société ESSONNE HABITAT aurait perçus si le bail ne s'était pas trouvé résilié, et ce à compter du 26 mai 2024 ;

CONDAMNE la SASU AZK COMPANY à payer à la société ESSONNE HABITAT, à titre provisionnel, l'indemnité d'occupation à compter du 1er octobre 2024 et ce, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs ;

CONDAMNE la SASU AZK COMPANY à payer à la société ESSONNE HABITAT la somme provisionnelle de 13.366,84 euros au titre des loyers, charges, indemnités d'occupation et accessoires impayés arrêtés au mois de septembre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 11.982,01 euros et pour le surplus à compter du 22 juillet 2024, date de délivrance de la présente assignation ;

DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de 10% à titre de pénalité forfaitaire ;

CONDAMNE la SASU AZK COMPANY aux dépens, comprenant notamment les frais de commissaire de justice ;

CONDAMNE la SASU AZK COMPANY à payer à la société ESSONNE HABITAT la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ;

DIT n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 4 octobre 2024, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,