Tribunal Judiciaire · 1ère ch. - Sect. 1 — 4 octobre 2024

- N° RG 23/01472 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDAUO
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX 
1ERE CHAMBRE



Date de l'ordonnance de
clôture : 03 Juin 2024

Minute n°24/00794

N° RG 23/01472 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDAUO





le

CCC : dossier

FE :
Maître Milijana JOKIC
Maître Lydie NAVENNEC-NORMAND

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


JUGEMENT DU QUATRE OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE



PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

S.C.I. DU GNL QUANG
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Milijana JOKIC de la SELARL MJ AVOCAT, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant



DEFENDERESSE

S.C.I. CAYVSA
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Maître Lydie NAVENNEC-NORMAND de l’AARPI MODENA ADVOCATUS, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, avocats plaidant


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : M. NOIROT, Juge statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l'audience publique du 11 Juin 2024,
GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : Mme BOUBEKER, Greffière

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, et après prorogation du délibéré initialement prévu au 10 septembre 2024, et prorogé au 23 septembre 2024, M. NOIROT, Président, ayant signé la minute avec Mme BOUBEKER, Greffière ;

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- N° RG 23/01472 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDAUO
EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 1er avril 2022, la SCI DU GNL QUANG (RCS CRETEIL n° 500 604 590) a donné à bail à Mme [U] [F] veuve [G], Mme [B] [G], M. [V] [G] et M. [W] [G], une maison sise [Adresse 1] à [Localité 4], pour une durée d’un an avec reconduction tacite et moyennant un loyer mensuel de 2000 €.

Aux termes dudit contrat, la bailleresse s’est engagée à régulariser une promesse de vente au profit des locataires avec une clause de substitution au profit de leur SCI familiale CAYVSA en cours d’immatriculation et une déduction des loyers perçus sur le prix de vente fixé à 475000 €. 

Suivant promesse unilatérale de vente établie par acte notarié du 27 juillet 2022, par Me [M], notaire à [Localité 5], la SCI DU GNL QUANG s’est engagée à vendre le bien susvisé à la SCI CAYVSA (RCS MEAUX n° 914 292 701) au prix de 475 000 €.

La société CAYVSA a défailli dans l’obtention d’un financement, mais un contentieux est né sur les modalité de non réalisation de la condition suspensive de l’obtention d’un prêt et sur le paiement d’une indemnité d’immobilisation. 

Par acte de commissaire de justice du 22 mars 2023, la SCI DU GNL QUANG a fait assigner la SCI CAYVSA devant le tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de paiement de l’indemnité d’immobilisation garanti par un séquestre auprès du notaire instrumentaire de la promesse unilatérale de vente. 

Une médiation a été tentée, mais n’a pas abouti.

Par ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 31 mai 2024, la SCI DU GNL QUANG, demande au tribunal, au visa des articles 46 du code de procédure civile, 313-4-1 du code de la consommation et, 1304-3 du code civil, de : 
« - ACCEUILIR la SCI DU GNL QUANG en ses demandes et l’y déclarer bien fondée ; 
- CONSTATER que la condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire figurant dans la promesse de vente est réputée accomplie ; 
- CONDAMNER la société CAYVSA à payer à la SCI DU GNL QUANG une indemnité d’immobilisation d’un montant de 23.750,00 € ; 
- ORDONNER le déblocage des sommes séquestrées Maître [M] au titre de l’indemnité d’immobilisation ; 
- CONDAMNER la société CAYVSA à payer à la SCI DU GNL QUANG la somme de 4.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; 
- CONDAMNER la société CAYVSA aux entiers dépens de l’instance ; 
- ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ».

La SCI DU GNL QUANG expose qu’au sens de l’article 46 du code de procédure civile, le tribunal de céans est territorialement compétent. Elle estime que les carences de la SCI CAYVSA sont à l’origine de la non réalisation de la condition suspensive de l’obtention du prêt et que cette condition est dès lors réputée accomplie. 

La SCI DU GNL QUANG considère que la SCI CAYVSA aurait pu anticiper les demandes de prêt au regard du bail avec option d’achat du 1er avril 2022. Elle souligne que la SCI CAYVSA l’a informée le 27 octobre 2022 de son premier refus de prêt, soit un mois après l’expiration du délai de réalisation de la condition suspensive prévu le 27 septembre 2022. 

La SCI DU GNL QUANG ajoute qu’en sa qualité de professionnelle de l’immobilier, la société bénéficiaire ne pouvait ignorer les difficultés rencontrées aux fins d’obtention d’un prêt bancaire.

Par ses dernières conclusions notifiées le 27 février 2024 par le RPVA, la SCI CAYVSA demande au tribunal de : 
« DEBOUTER la SCI DU GNL QUANG de toutes ses demandes 
ORDONNER le déblocage des fonds au profit de la SCI CAYVSA, somme séquestrée par devant Maître [M], notaire. 
CONDAMNER la SCI DU GNL QUANG au paiement de la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’en tous les dépens »

La SCI CAYVSA soutient avoir accompli en vain toutes les diligences pour obtenir le prêt nécessaire à l’acquisition du bien et qu’au sens de la promesse de vente du 27 juillet 2022, l’indemnité d’immobilisation doit lui être restituée. 

Elle précise qu’elle était locataire du bien visé par ladite promesse de vente, de juillet 2022 à juillet 2024, pour un loyer mensuel de 2000 €. Elle considère dès lors que le promettant n’a subi aucun préjudice d’immobilisation. 

Elle explique que l’indemnité d’immobilisation n’est pas due, car en dépit des diligences accomplies, elle n’a pas obtenu de prêt.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures susvisées des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 3 juin 2024.

Si les dernières conclusions de la SCI DU GNL QUANG ont été notifiées le vendredi 31 mai 2024, soit postérieurement au jeudi précédent l’audience de mise en état, la SCI CAYVSA ne s’est pas opposée à leur recevabilité dans son message adressé par RPVA au tribunal le 4 juin 2024. 

L’affaire a été évoquée à l’audience des plaidoiries du 11 juin 2024, mise en délibéré au 10 septembre 2024, prorogé au 23 septembre 2024 puis au 4 octobre 2024.

MOTIFS

Sur la demande de « CONSTATER que la condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire figurant dans la promesse de vente est réputée accomplie »

L’article 12 du code de procédure civile dispose : 
« Le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.
Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.
Toutefois, il ne peut changer la dénomination ou le fondement juridique lorsque les parties, en vertu d'un accord exprès et pour les droits dont elles ont la libre disposition, l'ont lié par les qualifications et points de droit auxquels elles entendent limiter le débat.
Le litige né, les parties peuvent aussi, dans les mêmes matières et sous la même condition, conférer au juge mission de statuer comme amiable compositeur, sous réserve d'appel si elles n'y ont pas spécialement renoncé ».

Cette demande vise en réalité à constater la vente parfaite, ce qui exclut tout paiement d’une indemnité d’occupation, mais implique le paiement du prix.

Ce n’est pas ce que demande la SCI DU GNL QUANG qui demande le paiement d’une indemnité d’immobilisation et non pas du prix pour réalisation de la vente.

Cette demande erronée sera par conséquent rejetée.

Sur les demandes réciproques en paiement et restitution de l’indemnité d’immobilisation

L’article 1188 du code civil dispose :
« Le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes.
Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation ».

L’article 1189 du code civil dispose : 
« Toutes les clauses d'un contrat s'interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l'acte tout entier.
Lorsque, dans l'intention commune des parties, plusieurs contrats concourent à une même opération, ils s'interprètent en fonction de celle-ci ».

L’article 1190 dispose : 
« Dans le doute, le contrat de gré à gré s'interprète contre le créancier et en faveur du débiteur, et le contrat d'adhésion contre celui qui l'a proposé ».

L’article L. 313-40 du code de la consommation dispose : 
« L'acte écrit, y compris la promesse unilatérale de vente acceptée et le contrat préliminaire prévu à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation, ayant pour objet de constater l'une des opérations mentionnées au 1° de l'article L. 313-1, doit indiquer si le prix sera payé directement ou indirectement, même en partie, avec ou sans l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par les sections 1 à 5 du présent chapitre ».

L’article L. 313-41 du code de la consommation dispose :
« Lorsque l'acte mentionné à l'article L. 313-40 indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par les dispositions des sections 1 à 5 et de la section 7 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte ou, s'il s'agit d'un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l'enregistrement, à compter de la date de l'enregistrement.
Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit ».

En l’espèce, d’une part, la promesse de vente en cause est un contrat d’adhésion proposé par le promettant, d’autre part le bénéficiaire de cette promesse qui emprunte pour financer son acquisition bénéficie des dispositions protectrices des articles L. 313-40 et suivants du code de la consommation.

Dès, lors, à double titre, l’existence de clauses antagonistes s’interprètent dans un sens protecteur du bénéficiaire de la promesse de vente empruntant pour l’acquisition d’un immeuble.

Or, si la promesse de vente du 27 juillet 2022 stipule pages 10 et 11 : 
« INDEMNITE D’IMMOBILISATION 
Le versement de l’indemnité d’immobilisation due au promettant par le bénéficiaire au cas de non réalisation sera garanti par la remise de cette somme entre les mains du notaire soussigné, de la manière suivante : VINGT-TROIS MILLE SEPT CENT CINQUANTE € (23 750, 00 EUR) au plus tard le 8 août 2022, à peine de caducité des présentes si bon semble au promettant. 
Le sort de l’indemnité d’immobilisation sera la suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées, 
- En cas de réalisation de la vente, la somme éventuellement versée s’imputeras sur le prix et à défaut sur les frais. 
- En cas de non réalisation de la promesse dans les conditions fixées ci-dessus du fait du bénéficiaire ou de ses substitués alors que toutes les conditions suspensives auraient été réalisées, l’indemnité d’immobilisation sera acquise de plein droit au promettant, par seul fait de l’expiration des délais et sans qu’il soit besoin pour lui de faire une quelconque sommation ou de remplir une quelconque formalité judiciaire, à titre de dommages et intérêts forfaitairement fixés pour la réparation du préjudice subi et, ce qu’elle qu’ai été la durée de l’immobilisation du bien. 
- Au cas de non réalisation de l’une ou l’autre des conditions suspensives stipulées aux présentes ou en cas d’application des dispositions de l’article « SINISTRE PENDANT LA DUREE DE VALIDITE DES PRESENTES », l’indemnité d’immobilisation versée sera restituée sans délai au bénéficiaire ».

Cette promesse de vente stipule également page 13 : 
« b) réalisation de la condition suspensive 
La condition suspensive sera réalisée en cas de remise par la banque au bénéficiaire de l’offre écrite définitive, telle que prévue aux articles L313-24 et suivant du code de la consommation, de consentir le crédit aux conditions principales sus-énoncées au plus tard le 27 septembre 2022.
La durée de la validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date signature de l’acte (article L313-41 du code de la consommation). 
L’obtention ou non obtention devra être notifiée par le bénéficiaire au promettant. 
A défaut de cette notification, le promettant aura la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive. 
Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception au domicile ci-après élu.
Passé ce délai de huit jours sans que le bénéficiaire ait apporté les justificatifs, la condition suspensive sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas, le bénéficiaire pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l’exécution des présentes en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition suspensive n’est pas défaillie de son fait. A défaut l’indemnité d’immobilisation restera acquise au promettant » (le tribunal met en exergue).

Il s’ensuit que le dépassement du 27 septembre 2022 n’implique pas automatiquement une défaillance du bénéficiaire dans la réalisation de la promesse et que le promettant doit le mettre en demeure pour que les délais courent.

Or, il est constant en l’espèce que la SCI DU GNL QUANG n’a pas mis en demeure la SCI CAYVSA de la fixer sur la réalisation de la condition suspensive de l’obtention d’un prêt.

Dès lors, il importe de voir si la SCI CAYVSA a fait preuve de mauvaise foi en faisant défaillir volontairement la condition suspensive de l’obtention d’un prêt ou si elle a fait diligence aux fins d’obtenir un prêt. 

La SCI CAYVSA produit un courriel adressé au CIC le 1er août 2022 où elle lui envoie des documents en vue de l’obtention d’un financement pour l’opération immobilière en cause. Des éléments complémentaires sont adressés au même interlocuteur du CIC par courriel du 14 septembre 2022. Par courrier du 12 mai 2023, le CIC notifie un refus de financement. La défenderesse justifie par ailleurs de démarches auprès de courtiers en prêts, le 2 novembre 2022 auprès de « meilleurtaux.com » et le 13 novembre 2022 auprès de « Cafpi.fr ». La défenderesse justifie également de démarches auprès du LCL courant janvier 2023, ainsi qu’auprès de la BNP PARIBAS.

Et la SCI CAYVSA justifie de plusieurs refus de financement : 
- un refus du CIC daté du 25 octobre 2022,
- un refus de la BNP PARIBAS daté du 15 novembre 2022, 
- un refus du LCL daté du 31 mars 2023, 
ce alors même que la SCI CAYVSA n’était pas en demeure par son promettant de le fixer sur la réalisation de la condition suspensive de l’obtention d’un prêt.

Il s’ensuit que la SCI CAYVSA n’a pas défailli dans sa recherche de financement, qu’il sera fait droit à sa demande de restitution du séquestre payé au notaire instrumentaire et que la SCI DU GNL QUANG sera déboutée de sa demande d’indemnité d’immobilisation. 

Sur les autres demandes

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Succombant, la SCI DU GNL QUANG sera condamnée aux dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Succombant, la SCI DU GNL QUANG sera condamnée à payer 500 € à la SCI CAYVSA sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du Code de procédure civile, issu de l’article 3 du décret du 19 novembre 2019 applicable aux instances introduites au 1er janvier 2020, dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

L’exécution provisoire de droit sera donc rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la SCI DU GNL QUANG (RCS CRETEIL n° 500 604 590) de sa demande de constater que la condition suspensive de l’obtention d’un prêt bancaire figurant dans la promesse de vente du 27 juillet 2022 est réputée accomplie ;

DEBOUTE la SCI DU GNL QUANG de sa demande en paiement d’une indemnité d’immobilisation 23750 € en application de la promesse de vente du 27 juillet 2022 à l’encontre de la SCI CAYVSA (RCS MEAUX n° 914 292 701) ;

DIT que la promesse unilatérale de vente du 27 juillet 2022 conclue entre la SCI DU GNL QUANG (promettante) et la SCI CAYVSA (bénéficiaire) est caduque, faute de réalisation de la condition suspensive de l’obtention d’un prêt ; 

DIT que Maître [N] [M], notaire à [Localité 5], devra restituer à la SCI CAYVSA la somme séquestrée en son étude en garantie de l’indemnité d’immobilisation, soit 23750 €.

CONDAMNE la SCI DU GNL QUANG aux dépens d’instance ;

CONDAMNE la SCI DU GNL QUANG à payer 500 € à la SCI CAYVSA sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.


LA GREFFIERE LE PRESIDENT