Tribunal Judiciaire · 1ère chambre — 3 octobre 2024

IC

J.R.


LE 03 OCTOBRE 2024

Minute n°

N° RG 22/02692 - N° Portalis DBYS-W-B7G-LU2T




S.A.R.L. Cabinet GUEMENE


C/

[B] [T]
[D] [M]








Le 3/10/24

copie exécutoire
copie certifiée conforme
délivrée à 
- Me Guillaume Cizeron
- Me Justine Gentile





TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE NANTES
----------------------------------------------



PREMIERE CHAMBRE


Jugement du TROIS OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE



Composition du Tribunal lors des débats et du délibéré :

Président : Marie-Caroline PASQUIER, Vice-Présidente,
Assesseur : Florence CROIZE, Vice-présidente,
Assesseur : Jean RAVON, Magistrat à titre temporaire,



Greffier : Isabelle CEBRON



En présence de [S] [J], élève avocat

Débats à l’audience publique du 11 JUIN 2024 devant Marie-Caroline PASQUIER, vice-présidente, siégeant en juge rapporteur, et Jean RAVON, magistrat à titre temporaire, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.

Prononcé du jugement fixé au 03 OCTOBRE 2024, date indiquée à l’issue des débats.

Jugement Contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe.

---------------

ENTRE :

S.A.R.L. Cabinet GUEMENE, dont le siège social est sis [Adresse 4] - [Localité 6]
Rep/assistant : Maître Guillaume CIZERON de la SELARL CABINET CIZERON, avocats au barreau de NANTES, avocats plaidant

DEMANDERESSE.

D’UNE PART

ET :

Monsieur [B] [T]
né le 04 Décembre 1969 à [Localité 5] (LOIRE ATLANTIQUE), demeurant [Adresse 1] - [Localité 3]
Rep/assistant : Maître Justine GENTILE de la SELARL CVS, avocats au barreau de NANTES

Madame [D] [M]
née le 15 Juin 1972 à , demeurant [Adresse 1] - [Localité 3]
Rep/assistant : Maître Justine GENTILE de la SELARL CVS, avocats au barreau de NANTES

DEFENDEURS.

D’AUTRE PART




Exposé du litige 
Par acte sous seing privé du 28 mai 2021, Monsieur [B] [T] et Madame [D] [T] (les époux [T]) ont signé avec la Société par Actions Simplifiées MOISAN (la société MOISAN), représentée par la D et A HOLDING MOISAN, un compromis de vente d’une maison d’habitation appartenant à cette dernière, située [Adresse 2] - [Localité 6], pour le prix de 650.000 €, outre 46.700 € de provision pour frais d’acte d’achat et 26.000 € d’honoraires de négociation. Aux termes de cet acte rédigé par la SARL CABINET GUEMENE (le cabinet GUEMENE, agent immobilier), la vente devait être réitérée le 5 août 2021 par acte authentique établi par Maître [U] [K] et avec la participation de Maître [F] [L], que les parties désignaient à cet effet d’un commun accord.
La vente était conclue sous la condition suspensive de l’obtention par les acquéreurs d’un prêt principal de 247.100 € d’une durée de 20 ans et d’un prêt relais d’un montant de 327.600 € d’une durée maximum de 48 mois sur la vente de leur maison située [Adresse 1] – [Localité 3], pour laquelle une promesse de vente a été signée sans condition d’obtention de financement le 25 mai 2021.
L’acquéreur de la maison de [Localité 3] ne s’étant pas présenté pour la réitération de la vente du 25 mai 2021, les époux [T] ont obtenu judiciairement la condamnation de celui-ci à leur verser l’indemnité d’immobilisation. 
Malgré une mise en demeure le 20 août 2021 par la société MOISAN, les époux [T], invoquant un refus de prêt par la banque, n’ont pas réitéré la vente du 28 mai 2021.
Par acte d’huissier du 10 juin 2022, le cabinet GUEMENE a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Nantes, les époux [T] aux fins de les faire condamner à réparer son préjudice.

Dans ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 9 janvier 2023, la société CABINET GUEMENE demande au tribunal, au visa des articles 1103, 1240 et 1304-3 du code civil, de :
- CONDAMNER les époux [T] à verser au cabinet GUEMENE la somme de 26.000 € à titre de dommages et intérêts ;
- CONDAMNER les époux [T] à la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
- CONDAMNER les époux [T] aux entiers dépens.
Le cabinet GUEMENE expose que les époux [T] se sont abstenus dans un premier temps, de toute démarche en vue de l’obtention d’un financement bancaire, puis après mise en demeure le 20 août 2021, de réitérer la vente dans le nouveau délai fixé au 9 septembre 2021, ils ont sollicité des prêts bancaires dont les caractéristiques ne répondent pas aux stipulations du compromis de vente, prêts auxquels les banques ont opposé un refus, dont ils tirent argument pour renoncer à leur acquisition.
Il prétend que les époux [T] ont délibérément formulé auprès de la banque une demande excessive, traduisant un changement d’avis de leur part dans la perspective d’un refus de prêt, pour échapper à leur engagement
Il indique qu’en tout état de cause, le défaut de réalisation de la condition suspensive leur étant imputable, la condition suspensive est considérée comme réalisée, de sorte que la commission prévue au mandat de vente lui aurait alors été acquise.
Il estime qu’en l’écartant des négociations qui ont eu lieu avec la société MOISAN pour résilier le compromis et indemniser cette dernière en lui versant le montant de la clause pénale, les époux [T] ont privé le cabinet GUEMENE de sa commission, qui représentait la juste contrepartie du travail que l’agence a fourni afin de permettre la vente du bien. Elle considère, au visa de l’article 1240 du code civil, que ce comportement constitue une faute et que la privation de sa commission constitue un préjudice indemnisable à hauteur des honoraires qu’elle aurait dû percevoir.
Enfin elle réfute les allégations des époux [T], selon lesquelles le cabinet GUEMENE aurait commis une faute en ne prévoyant pas une clause suspensive relative à la vente préalable de leur bien de [Localité 3], en soulignant qu’il est précisément à l’initiative de l’introduction dans le compromis de vente d’une condition suspensive d’obtention de prêt alors que les époux [T] souhaitaient conclure sans condition suspensive.

Dans leurs dernières conclusions communiquées par voie électronique le 3 mars 2023, les époux [T] demandent au tribunal au visa des articles 1103 et suivants, 1231-5 et suivants, 1217 et 1240 et suivants du code civil, de :
- DEBOUTER à titre principal la société CABINET GUEMENE de sa demande de condamnation des époux [T] au versement de dommages et intérêts ;
Subsidiairement, FIXER l’indemnité due à titre de dommages et intérêts au bénéfice de la société CABINET GUEMENE à la somme de 500 € ;
- CONDAMNER la société CABINET GUEMENE en tous les dépens, outre au versement de la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et allouer à Me Justine GENTILE, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;
- DEBOUTER la société CABINET GUEMENE de toutes demandes plus amples ou contraires ;
- ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel et sans caution.
Ils exposent, à titre principal, que la demande formulée par le cabinet GUEMENE est illégale en vertu d’une jurisprudence établie selon laquelle il est interdit à une agence immobilière de percevoir des sommes d’argent et notamment se prévaloir de l’indemnité prévue par la clause pénale lorsque la vente n’est pas conclue, même si l’échec est imputable à la faute de l’une des parties.
Ils ajoutent que, quand bien même l’application de cette jurisprudence serait écartée en l’espèce, l’application de la clause relative à la non-réalisation des conditions suspensives subordonne l’indemnisation du mandataire en cas de faute de l’acquéreur, à l’existence d’un préjudice. Or en l’espèce le préjudice du cabinet GUEMENE n’est pas démontré. Le bien de [Localité 6] a finalement pu être vendu par l’intermédiaire du cabinet GUEMENE, qui a alors perçu l’indemnité de négociation prévue au contrat ; il ne peut donc déplorer avoir réalisé inutilement des démarches. Contrairement aux allégations du demandeur, les époux [T] n’ont usé d’aucune manœuvre frauduleuse.
Elle soutient enfin que le cabinet GUEMENE a manqué à son obligation d’information et de conseil en omettant de les alerter sur le risque inhérent à l’absence d’intégration au compromis de vente d’une clause suspensive relative à la réalisation préalable de la vente de leur bien. De ce fait, ils sont eux-mêmes victimes d’un préjudice financier : ils ont payé l’indemnité forfaitaire à la société MOISAN, vendeur du bien de [Localité 6], ils ne percevront pas l’indemnité forfaitaire de l’acquéreur de leur bien, celui-ci étant incarcéré et insolvable.
Subsidiairement, ils demandent au visa de l’article 1231-5 du code civil que le montant des dommages et intérêts soient réduits à 500 €. 
Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est référé, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, à leurs dernières conclusions susvisées.
L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 février 2024.

Motifs de la décision 
Sur le droit à rémunération du cabinet GUEMENE 
Aux termes des dispositions de l’article 6, I de la loi 70-9 du 2 janvier 1970 que « les conventions conclues avec les personnes visées à l'article 1er ci-dessus et relatives aux opérations qu'il mentionne en ses 1° à 6°, doivent être rédigées par écrit et préciser conformément aux dispositions d'un décret en Conseil d'Etat :
Les conditions dans lesquelles ces personnes sont autorisées à recevoir, verser ou remettre des sommes d'argent, biens, effets ou valeurs à l'occasion de l'opération dont il s'agit ;
Les modalités de la reddition de compte ;
Les conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l'indication de la partie qui en aura la charge.
Les moyens employés par ces personnes et, le cas échéant, par le réseau auquel elles appartiennent pour diffuser auprès du public les annonces commerciales afférentes aux opérations mentionnées au 1° du même article 1er.
En outre, lorsqu'une convention comporte une clause d'exclusivité, elle précise les actions que le mandataire s'engage à réaliser pour exécuter la prestation qui lui a été confiée ainsi que les modalités selon lesquelles il rend compte au mandant des actions effectuées pour son compte, selon une périodicité déterminée par les parties.
Les dispositions de l'article 1375 du code civil leur sont applicables.
Aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif d'honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû aux personnes indiquées à l'article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties.
Toutefois, lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires sont dus par le mandant, même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause recevra application dans les conditions qui seront fixées par décret. La somme versée par le mandant en application de cette clause ne peut excéder un montant fixé par décret en Conseil d'Etat.
Lorsque le mandant agit dans le cadre de ses activités professionnelles, tout ou partie des sommes d'argent visées ci-dessus qui sont à sa charge peuvent être exigées par les personnes visées à l'article 1er avant qu'une opération visée au même article n'ait été effectivement conclue et constatée. La clause prévue à cet effet est appliquée dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat.
La convention conclue entre la personne qui se livre à l'activité mentionnée au 7° de l'article 1er et le propriétaire du bien inscrit sur la liste ou le fichier, ou le titulaire de droits sur ce bien, comporte une clause d'exclusivité d'une durée limitée aux termes de laquelle ce dernier s'engage, d'une part, à ne pas confier la location ou la vente de son bien à une autre personne exerçant une activité mentionnée à l'article 1er et, d'autre part, à ne pas publier d'annonce par voie de presse ».
Il résulte de ces dispositions d’ordre public qu’aucune commission, ni somme d’argent quelconque ne peut être exigée par l’agent immobilier ayant concouru à une opération qui n’a pas été effectivement conclue.
En l’espèce, le compromis de vente du 28 mai 2021 stipule (pièce 4 demandeur-page 7/19) que « si par suite d’un accord amiable conclu postérieurement à la résiliation des conditions suspensives, les parties conviennent de résilier purement et simplement la vente, le mandataire sera indemnisé du préjudice subi à hauteur des honoraires qu’il aurait dû percevoir ».
Il est par ailleurs constant que la vente, objet du compromis signé entre les époux [T] et la société MOISANS le 28 mai 2021 n’a pas été réitérée.
Le cabinet GUEMENE ne peut, dès lors, prétendre, sous couvert de l’application d’une clause pénale au paiement d’une indemnité compensatrice de sa rémunération.

Sur le droit à indemnisation du cabinet GUEMENE
En application des dispositions de l’article 1240 du code civil aux termes desquelles « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer », l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre sa commission à l’agent immobilier, par l’entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qu’il avait mandaté, doit réparation à cet agent immobilier de son préjudice. 
Le préjudice, pour être indemnisable, doit être certain et direct. En cas de perte de chance, la réparation du dommage ne peut être que partielle ; elle doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.
En l’espèce, il ressort des pièces versées au débat que la promesse de vente du 28 mai 2021 a été consentie sous la condition suspensive pour l’acquéreur d’obtenir un « prêt immobilier de 247.000 € pour une durée maximum de 20 ans, au taux maximum de 1.20 % la première année et d’un prêt relais d’une durée maximum de 48 mois sur un montant maximum de 327.600 € », et que le refus de prêt opposé par la banque HSBC dont les époux [T] se prévalent, portent sur des demandes de leur part formulées pour un montant de 370.000 € pour le prêt immobilier et pour un montant de 352.600 € pour le prêt relais, soit des montants significativement supérieurs à ceux fixés au compromis de vente, et une durée du prêt relais nettement plus courte, soit 1an au lieu des 4 ans prévus au compromis de vente, et, en tout cas, non conformes aux caractéristiques du compromis de vente du 28 mai 2021.
Il résulte des développements qui précèdent que les époux [T] n’ont pas fait les diligences nécessaires en vue d’obtenir les prêts aux caractéristiques conformes aux stipulations contractuelles. Ils ont ainsi empêché l’accomplissement de la condition suspensive de sorte que la vente n’a pu avoir lieu, privant ainsi le cabinet de la commission à laquelle il pouvait prétendre. 
En raison du comportement des époux [T], le cabinet GUEMENE a perdu une chance de percevoir la commission prévue au contrat de mandat, constitutive de son propre préjudice. La perte de chance est certaine et est en relation directe avec la faute commise par les époux [T].
Il y aura lieu de fixer la perte de chance à 50%.
En conséquence, les époux [T] seront condamnés à verser au cabinet GUEMENE la somme de 13.000 € (26.000 € € x 50%).

Sur la responsabilité du cabinet GUEMENE
En application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.
Aux termes de leurs dernières conclusions, les époux [T] soutiennent, au visa de l’article 1240 du code civil, que le cabinet GUEMENE a manqué à son obligation d’information, de renseignement et de conseil en ne prévoyant pas une clause suspensive relative à la vente préalable de leur bien de [Localité 3]. Cependant ils ne fondent explicitement aucune prétention sur le moyen invoqué, tant dans la discussion que dans le dispositif.
En conséquence, il n’y aura pas lieu de statuer sur la responsabilité du cabinet GUEMENE.

Sur les autres demandes
Succombant, les époux [T] seront condamnés solidairement aux dépens. Ils ne pourront dès lors prétendre à l’octroi d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Il paraît équitable qu’ils soient condamnés solidairement à prendre en charge les frais que le cabinet GUEMENE a engagés pour voir ses droits reconnus, évalués à 3.000 €. 
Conformément aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. 


PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [T] et Madame [D] [T] à payer à la société CABINET GUEMENE la somme de 13.000 € à titre de dommages et intérêts,
DIT n’y avoir lieu à statuer sur la responsabilité la société CABINET GUEMENE,
DEBOUTE Monsieur [B] [T] et Madame [D] [T] de l’intégralité de leurs demandes,
CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [T] et Madame [D] [T] à payer à la société CABINET GUEMENE la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [T] et Madame [D] [T] aux entiers dépens
DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
Isabelle CEBRON Marie-Caroline PASQUIER