Tribunal Judiciaire · Chambre des référés — 3 octobre 2024

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE NICE
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 24/00071 - N° Portalis DBWR-W-B7I-PMCA
du 03 Octobre 2024 

N° de minute 

affaire : [S] [M]
c/ Syndic. de copro. LE BEL AIR, sis [Adresse 3], S.A. ALLIANZ IARD




















Grosse délivrée

à Me Hervé ZUELGARAY


Expédition délivrée

à Me Stéphane GIANQUINTO
à Me Alain DE ANGELIS


le
L’AN DEUX MIL VINGT QUATRE ET LE TROIS OCTOBRE À 14 H 00

Nous, Solange LEBAILE, Première Vice-Présidente, Juge des référés, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante : 

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 04 Janvier 2024 déposé par Commissaire de justice. 


A la requête de :

Mme [S] [M]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Hervé ZUELGARAY, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE


Contre :


Syndic. de copro. LE BEL AIR, sis [Adresse 3]
Représenté par son syndic en exercie le cabinet STHERL
[Adresse 4]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE

S.A. ALLIANZ IARD
[Adresse 2]
[Localité 5]
Rep/assistant : Me Alain DE ANGELIS, avocat au barreau de MARSEILLE

DÉFENDERESSES

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 11 Juin 2024 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 13 Septembre 2024, prorogé successivement jusqu’au 03 Octobre 2024

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte de commissaire de justice en date du 4 janvier 2024, Madame [S] [M] a fait assigner le syndicat des copropriétaires Le bel air et la Sa Allianz iard afin d’entendre le juge des référés :
- condamner sous astreinte, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le bel air à exécuter les travaux nécessaires pour mettre un terme aux désordres tels que préconisés par l’expert en page 23 et 28 de son rapport,
- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le bel air et la société Allianz iard au paiement d’une somme provisionnelle de 4823,50 euros à valoir sur le préjudice matériel subi par Madame [S] [M] correspondant au montant des travaux de rénovation de son appartement tels qu’évalués par l’expert,
- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le bel air et la société Allianz iard au paiement d’une somme provisionnelle de 500 euros à valoir sur le préjudice matériel subi par Madame [S] [M] correspondant à la valeur des vêtements jetés en raison de l’humidité constante du logement et des moisissures présentes,
- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le bel air et la société Allianz iard au paiement d’une somme provisionnelle de 7800 euros à valoir sur le préjudice de jouissance subi par Madame [S] [M] depuis le 13 août 2019 
- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le bel air et la société Allianz iard au paiement d’une somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le bel air et la société Allianz iard aux entiers dépens de l’instance,
- rappeler qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Madame [S] sera dispensée de toute participation, au titre des charges de copropriété, à la dépense commune des frais de la présente procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Dans ses écritures déposées à l’audience du 11 juin 2024 et visées par le greffe, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Bel air demande au juge des référés de :
Sur la demande d’exécution de travaux,
- rejeter l’ensemble des demandes de Madame [M] sur ce point,
Sur les demandes de condamnations financières,
Sur la compétence du juge des référés,
- juger que le juge des référés est incompétent pour statuer sur les demandes de condamnations financières formées par Madame [M],
- rejeter l’ensemble des demandes de Madame [M] sur ce point,
Sur la demande de condamnation de la société Allianz iard à relever et garantir le syndicat des copropriétaires Le Bel air et si par extraordinaire, il était fait droit aux demandes de condamnation de Madame [M],
- rejeter l’ensemble des demandes de la société Allianz en jugeant qu’elle ne peut se prévaloir en référé de la clause d’exclusion de garantie dont elle se prévaut qui est en tout état de cause nulle et de nul effet envers lui compte tenu de son caractère général et de son imprécision,
- juger la police d’assurance de la société Allianz iard pleinement mobilisable,
- condamner la société Allianz iard à le relever et garantir de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, tant au principal ainsi qu’aux titre des frais irrépétibles et dépens,
En tout état de cause,
- condamner toute partie succombante d’avoir à lui verser la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.


Par conclusions déposées à l’audience précitée et visées par le greffe, la Sa Allianz iard présente les demandes suivantes :
- débouter Madame [M] de toute demande de condamnation formulée à son encontre,
- rejeter la demande de condamnation formulée par Madame [M] à son encontre en raison de contestations sérieuses,
En conséquence,
- juger que les garanties souscrites par le syndicat des copropriétaires Le bel air auprès d’elle ne sont pas mobilisables en l’espèce,
- juger que la responsabilité du syndicat des copropriétaires doit seule être retenue au titre des désordres invoqués,
- condamner tout succombant au paiement de la somme de 1500 euros à la société Allianz iard sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Les prétentions et moyens des parties sont plus amplement exposés dans les écritures précitées auxquelles, en application de l’article 455 du code de procédure civile, la présente juridiction se réfère.



MOTIFS :

A titre liminaire, il convient de rappeler que le juge n’est pas tenu de statuer sur les demandes de “juger” qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques.


Sur la demande de condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le bel air de réaliser des travaux :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la demanderesse produit le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [V] [D] qui note en page 27 de son rapport que l’appartement de Madame [S] [M] est affecté d’une humidité importante dans la chambre nord et à l’angle de la pièce sud-est et précise que des moisissures couvrent une partie des murs des pièces nord et sud-est et que malgré les traitements et de nouvelles mises en peintures annuelles, elles réapparaissent rapidement. L’expert mentionne comme causes de ces désordres : “ au Nord, les relevés sont décollés, les tuyaux d’évacuation des eaux pluviales sont déboités et le cheneau et encombré” et “au Sud-Est, l’étanchéité autour d’un poteau de garde-corps et d’une naissance d’évacuation des eaux pluviales est défectueuse”. Il conclut à un défaut d’entretien de l’étanchéité de la toiture-terrasse et de ses évacuations d’eaux pluviales. Il n’est pas sérieusement contestable ni même contesté que ces derniers éléments constituent des parties communes. Monsieur [V] [D] préconise en conclusion de son rapport la réalisation des travaux suivants pour mettre fin aux désordres :
- reprendre l’étanchéité et les évacuations d’eaux pluviales de la toiture-terrasse et en particulier de réviser les solins décollés, les liaisons du poteau d’angle de garde-corps sud-est et de la pénétration d’eau pluviale,
- réaliser dans l’appartement de Madame [M] un traitement définitif des moisissures par tout système approprié, puis de reprendre les embellissements des pièces sud-est et nord-est.
Il n’est pas contesté que les travaux préconisés par l’expert judiciaire dans son rapport en date du 21 octobre 2023 n’ont toujours pas été réalisés près d’un an après. La demanderesse produit le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 3 octobre 2023 qui mentionne le refus par les copropriétaires d’engager les travaux préconisés par l’expert judiciaire ( résolution n°11). L’absence de réalisation de ces travaux constituent un trouble manifestement illicite pour Madame [S] [M] qui continue à subir un préjudice de jouissance. Il convient de mettre fin à ce trouble manifestement illicite en ordonnant sous astreinte et selon les modalités définies par le présent dispositif, au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le bel air de faire réaliser les travaux nécessaires pour mettre un terme aux désordres subis par Madame [S] [M] tels que préconisés par l’expert judiciaire [V] [D] en pages 23 et 28 de son rapport.


Sur la demande provisionnelle de 4823,50 euros de Madame [S] [M] :

Madame [S] [M] sollicite le paiement de la somme provisionnelle de 4823,50 euros correspondant au montant du devis Iso Decor, qui est l’in des deux devis qu’elle a produit à l’expert dans le cadre de l’expertise judiciaire, l’autre devis produit et émanant de l’entreprise Yvesmika s’élevant à la somme de 3250 euros.

Or l’expert judiciaire précise dans son rapport en page 28 que “ le devis Yvesmika présente l’intérêt d’une pose complémentaire d’hydrofuge”. Il convient dès lors de retenir comme montant la somme de 3250 euros correspondant au devis le moins cher et le plus complet.

Il n’est pas sérieusement contestable que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le bel air est responsable des dommages subis par Madame [S] [M] dont les causes se situent dans les parties communes.


Sur les autres demandes provisionnelles de Madame [S] [M] d’un montant forfaitaire de 500 euros et au titre du préjudice de jouissance :

L’expert relève dans son rapport en page 28 que la demanderesse a été invitée à lui transmettre les éléments justificatifs d’éventuels préjudices et qu’aucune pièce n’a été produite. Dans le cadre de la présente instance, Madame [S] [M] ne produit aucun justificatif relatif à sa demande forfaitaire de 500 euros ou à sa demande provisionnelle à valoir sur son préjudice de jouissance. 

Il convient donc de débouter Madame [S] [M] de ses demandes.


Sur la garantie due par la Sa Allianz iard :

La Sa Allianz iard s’oppose à sa condamnation in solidum au paiement des sommes provisionnelles dues à Madame [S] [M] ainsi qu’à sa condamnation à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le bel air en alléguant de l’existence de contestations sérieuses tenant à l’exclusion de sa garantie pour les dommages résultant d’un défaut d’entretien de la toiture par son assuré. A cet effet, elle relève que l’expert judiciaire a indiqué page 27 de son rapport, que les dommages subis par Madame [S] [M] proviennent d’un “défaut d’entretien de l’étanchéité de la toiture-terrasse et de ses évacuations d’eaux pluviales”. La compagnie d’assurance produit les dispositions générales du contrat d’assurance souscrit par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le bel air qui comporte en page 26 une clause d’exclusion de garantie ainsi rédigée : “les dommages résultant d’un défaut d’entretien et de réparation indispensable vous incombant (tant avant qu’après le sinistre), caractérisés et connus de vous sauf en cas de force majeure, étant entendu que les causes non supprimés d’un précédent sinistre sont considérées automatiquement comme un défaut d’entretien”.

Outre le fait que la compagnie d’assurance ne se précise pas en quoi les dommages subis par Madame [S] [M] seraient “caractérisés et connus” de son assuré et répondraient donc aux conditions de la clause d’exclusion ci-dessus rappelées, il apparaît que la rédaction imprécise de cette clause d’exclusion ne permet pas à l’assuré de savoir exactement dans quels cas et dans quelles conditions il n’est pas garanti. La Sa Allianz iard ne peut valablement se prévaloir de cette clause tant à l’égard de Madame [S] [M] qu’à l’égard de son assuré.

En conclusion et en application des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile ci-dessus rappelées, il convient de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le bel air et la Sa Allianz iard à Madame [S] [M] la somme provisionnelle de 3250 euros.

En outre, la Sa Allianz iard sera condamnée à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le bel air de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre tant au principal ainsi qu’aux titre des frais irrépétibles et dépens.


Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué à Madame [S] [M] la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le bel air et la Sa Allianz qui succombent seront condamnés aux dépens.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Madame [S] sera dispensée de toute participation, au titre des charges de copropriété, à la dépense commune des frais de la présente procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.





PAR CES MOTIFS :

Nous, juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

ORDONNONS au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le bel air à exécuter les travaux nécessaires pour mettre un terme aux désordres subis par Madame [S] [M] tels que préconisés par l’expert judiciaire [V] [D] en pages 23 et 28 de son rapport et ce, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard passé le délai de trois mois à compter de la signification de la présente ordonnance, cette astreinte courant sur une durée de trois mois,

CONDAMNONS in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le bel air et la Sa Allianz iard à payer à Madame [S] [M] la somme provisionnelle de 3250 euros,

CONDAMNONS in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le bel air et la Sa Allianz iard à payer à Madame [S] [M] la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la Sa Allianz iard à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le bel air de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre tant au principal ainsi qu’aux titre des frais irrépétibles et dépens,

DÉBOUTONS les parties du surplus,

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le bel air et la Sa Allianz iard aux dépens.

RAPPELONS qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Madame [S] sera dispensée de toute participation, au titre des charges de copropriété, à la dépense commune des frais de la présente procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS