Tribunal Judiciaire · SCHILTIGHEIM Civil — 1 octobre 2024

N° RG 24/05375 - N° Portalis DB2E-W-B7I-M2CH


Tribunal Judiciaire de STRASBOURG
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM
[Adresse 1]
[Localité 7]
SCHILTIGHEIM Civil
N° RG 24/05375 - N° Portalis DB2E-W-B7I-M2CH


Minute n°







copie le 01 octobre 2024

à la Préfecture



copie exécutoire le 01 octobre

2024 à :

- Me Steeve WEIBEL

- Mme [I] [P]



pièces retournées

le 01 octobre 2024


Me Steeve WEIBEL


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU
 01 OCTOBRE 2024


DEMANDERESSE :

Société OPHEA - ANCIENNEMENT CUS HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’EUROMETROPOLE DE [Localité 8]
ayant son siège social [Adresse 5]
représentée par Me Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG



DEFENDERESSE :

Madame [I] [P]
demeurant [Adresse 2]
comparante en personne



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurence WOLBER, Juge des Contentieux de la Protection 
Ophélie PETITDEMANGE, Greffier 
Leslie HOLOIA, Adjoit administratif, lors des débats



DÉBATS :

Audience publique du 02 Juillet 2024



JUGEMENT

Contradictoire rendu en premier ressort, 
Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Laurence WOLBER, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier



EXPOSE DU LITIGE

CUS HABITAT, bailleur social, a donné à bail à Madame [I] [P] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] - logement N° 05010311) à [Localité 6] par contrat du 7 juin 2010, pour un loyer mensuel de 351,54 €.

Des loyers étant demeurés impayés, l’Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de [Localité 8] (ci-après OPHEA), venant aux droits de CUS HABITAT, a notifié par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 31 octobre 2023, un congé à la locataire pour le 31 janvier 2024. Le congé mentionne, comme motif, le non paiement des loyers et accessoires.

Madame [I] [P] étant demeuré dans les lieux après la date du 31 janvier 2024, OPHEA a fait assigner Madame [I] [P] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de SCHILTIGHEIM, par acte de Commissaire de justice signifié le 22 avril 2022, aux fins, notamment de validation de congé, d'expulsion et de paiement.

À l’audience du 2 juillet 2024, OPHEA, représenté par son Conseil, demande, sous exécution provisoire :
De valider le congé délivré ;De prononcer la déchéance de Madame [I] [P] de tout droit au maintien dans les lieux, et de condamner cette dernière, et tous les occupants de son chef, à libérer les locaux occupés ;De prononcer, à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail ;De condamner solidairement la partie défenderesse à payer la somme de 1 163,03 € à titre d'arriérés de loyers et accessoires avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, ainsi que les arriérés de loyers et de charges nés entre l'assignation et la date d'audience ;
En tout état de cause,
De condamner Madame [I] [P] solidairement à payer les loyers et charges jusqu'à la résiliation du bail, en quittance et deniers ;De condamner solidairement la partie défenderesse à payer une indemnité d'occupation d'un montant de 839,52 € (représentant le loyer augmenté des charges et prestations fournies), avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance et ce jusqu'à évacuation effective des locaux, et ce à compter de la date de résiliation bail ;De condamner solidairement la partie défenderesse au paiement d'une somme de 200 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.
Le Conseil du bailleur indique que la dette actualisée est de 1 220,92 €, et qu'il y a eu un règlement au mois de juin. Le bailleur n’est pas opposé à des délais de paiement à condition qu’ils soient assortis d’une clause cassatoire. 

Madame [I] [P] comparaît en personne. Elle reconnaît le montant de la dette et propose de régler 50 € par mois en plus du loyer courant. Elle souhaiterait que le prélèvement ait lieu le 7 de chaque mois, et précise qu’aucun dossier de surendettement n’a été déposé. 

Un diagnostic social et financier a été reçu au Greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 1er octobre 2024.





MOTIFS

SUR LA DEMANDE DE VALIDATION DU CONGÉ

Un congé a été délivré à la locataire par lettre recommandée avec accusé de réception le 31 octobre 2023, congé devant prendre effet au 31 janvier 2024. Ce congé, ne respectant pas un délai de préavis suffisant sera déclaré nul et de nul effet.

Ainsi, la demande présentée par OPHEA tendant à la validation du congé délivré sera rejetée.

SUR LA DEMANDE TENDANT AU PRONONCÉ DE LA RÉSILIATION DU BAIL

Sur la recevabilité de l'action :
Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture du BAS-RHIN par la voie électronique le 10 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, OPHEA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 26 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande :
L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que « Le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (...) ».

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Il ressort en l'espèce des éléments versés aux débats par le demandeur que l'arriéré de loyers s'élève à la somme de 1 220,92 € à la date du 26 juin 2024.

Cet élément caractérise un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, qui justifie la résiliation du contrat aux torts exclusifs de la locataire, et son expulsion des lieux.

SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

Il ressort du relevé de compte locatif produit par OPHEA, arrêté à la date du 26 juin 2024, que la dette locative s'élève à la somme de 1 220,92 €.

Madame [I] [P], n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, qu'elle reconnaît d'ailleurs à l'audience. Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme de 1 220,92 €.

La demande de solidarité formée par le bailleur est sans objet dans la mesure où Madame [I] [P] est seule titulaire du contrat de bail.



SUR LA DEMANDE DE DÉLAIS DE PAIEMENT

L'article 1228 du Code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable au contrat pose le principe que « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts »; tandis que l'article 1343-5 de ce même Code prévoit que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

Madame [I] [P] justifie à l'audience être en mesure d'assurer le remboursement de l'arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur. Dans ces circonstances, elle sera autorisée à se libérer de sa dette locative dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après et la résiliation du bail ne sera prononcée qu'à défaut de respect des délais de paiement ainsi accordés.

En cas de résiliation du bail, à défaut de départ volontaire de Madame [I] [P], il y a lieu d'ordonner son expulsion, de corps et de biens, ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement de quitter les lieux, avec le concours de la force publique si nécessaire.

Il convient également, en cas de résiliation du bail, de condamner Madame [I] [P] à payer à OPHEA une indemnité d'occupation mensuelle égale à 839,52 € (montant du loyer et des charges) à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [I] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir OPHEA, Madame [I] [P] sera condamnée à lui verser la somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision sera assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE nul et de nul effet le congé délivré par l’Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de [Localité 8] (OPHEA) à Madame [I] [P] le 31 octobre 2023 avec effet au 31 janvier 2024 ;

En conséquence,

DEBOUTE l’Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de [Localité 8] (OPHEA) de sa demande de validation du congé délivré le 31 octobre 2023 avec effet au 31 janvier 2024 ;

CONDAMNE Madame [I] [P] à payer à l’Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de [Localité 8] (OPHEA) la somme de 1 220,92 €, montant des arriérés de loyers et de provision sur charges au 26 juin 2024 (loyer du mois de mai 2024 inclus) ;

AUTORISE Madame [I] [P] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 50 € chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu le 7 juin 2010 entre l’Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de [Localité 8] (OPHEA) et Madame [I] [P], uniquement pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ;

Dans l'hypothèse de cette résiliation,

CONDAMNE Madame [I] [P] à payer à l’Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de [Localité 8] (OPHEA) le solde de la dette locative ;

AUTORISE l’Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de [Localité 8] (OPHEA), à défaut pour Madame [I] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion du logement sis [Adresse 3] – étage 1 - logement N° 05010311) à [Localité 6], de corps et de biens, ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique si nécessaire ;

CONDAMNE Madame [I] [P] à payer à l’Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de [Localité 8] (OPHEA) une indemnité d'occupation mensuelle égale à 839,52 €, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux ;

Et en tout état de cause,

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE Madame [I] [P] à verser à l’Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de [Localité 8] (OPHEA) une somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [I] [P] aux dépens de la procédure ;

RAPPELLE que la présente décision sera assortie de l’exécution provisoire.

Le présent jugement est signé par le juge et le greffier.

Le greffier Le juge