Tribunal Judiciaire · SCHILTIGHEIM Civil — 1 octobre 2024

N° RG 24/00542 - N° Portalis DB2E-W-B7I-MW2T


Tribunal Judiciaire de STRASBOURG
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM
[Adresse 1]
[Localité 7]
SCHILTIGHEIM Civil

N° RG 24/00542 - N° Portalis DB2E-W-B7I-MW2T


Minute n°





copie le 1er octobre 2024

à la Préfecture



copie exécutoire le 1er octobre

2024 à :

- Me Caroline BENSMIHAN

- M. [L] [V] [W]

- M. [Z] [K]



pièces retournées 

le 1er octobre 2024






Me Caroline BENSMIHAN


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 01 OCTOBRE 2024

PARTIES DEMANDERESSES :

Monsieur [Y] [H]
né en 0410 à [Localité 10]
demeurant [Adresse 3]

Monsieur [X] [H]
né le 04 Octobre 1985 à [Localité 10]
demeurant [Adresse 5]

représentés par Me Caroline BENSMIHAN, avocat au barreau de STRASBOURG


PARTIES DEFENDERESSES :

Monsieur [L] [V] [W]
né le 29 Février 2000 à [Localité 9] (REPUBLIQUE DEMOCRATIQUE DU CONGO)
demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

Monsieur [Z] [K]
né le 06 Mars 1999 à [Localité 8] (REPUBLIQUE DEMOCRATIQUE DU CONGO)
demeurant [Adresse 2]
comparant en personne


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurence WOLBER, Juge des Contentieux de la Protection 
Ophélie PETITDEMANGE, Greffier 


DÉBATS :

A l'audience publique du 30 Juillet 2024


ORDONNANCE : 

contradictoire rendue en premier ressort,
Mise à la disposition du public par le greffe, et signée par Laurence WOLBER, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier
EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Y] [H] et Monsieur [X] [H] ont donné à bail à Monsieur [L] [V] [W] et Monsieur [Z] [K] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4]) à [Localité 6] par contrat du 22 juin 2022, pour un loyer mensuel de 646 € et 70 € de provision sur charges. 

Le loyer actuel s’élève à la somme de 738,57 €, charges comprises. 

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [Y] [H] et Monsieur [X] [H] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 9 janvier 2024. 

Monsieur [Y] [H] et Monsieur [X] [H] ont ensuite fait assigner Monsieur [L] [V] [W] et Monsieur [Z] [K] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité de SCHILTIGHEIM, statuant en référé, pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement. 

À l’audience du 30 juillet 2024, Monsieur [Y] [H] et Monsieur [X] [H], représentés par leur Conseil, reprennent les termes de leur assignation et demande :
De constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement de prononcer la résiliation du bail ;D’ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [V] [W] et Monsieur [Z] [K], et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;De condamner ces derniers solidairement au paiement d’une provision de 4 770,62 € représentant les arriérés de loyers, outre les loyers dus entre la date de l’assignation et celle du prononcé de la résolution du bail, avec intérêts légaux ;De condamner Monsieur [L] [V] [W] et Monsieur [Z] [K] solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 738,57 €, avec indexation et avances sur charges suivant leur cours normal d’évolution et ce à compter du prononcé de la résolution ;De condamner Monsieur [L] [V] [W] et Monsieur [Z] [K] solidairement au paiement d'une somme de 2 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, avec distraction au profit de Maître Caroline BENSMIHAN.
Le Conseil de la société bailleresse indique que la dette actualisée s’élève à la somme de 7 094,06 €. Le loyer courant s’élève à la somme de 738,57 €. Il n’y a plus de paiement du loyer courant depuis le mois de février 2024. 

Monsieur [L] [V] [W] et Monsieur [Z] [K] comparaissent à l’audience. Ils reconnaissent le montant de la dette. L’un explique que son employeur ne le payait plus, mais qu’il a retrouvé un nouvel emploi depuis le 22 juillet. L’autre indique qu’il travaille en intérim. Aucun dossier de surendettement n’a été déposé. 

Un diagnostic social et financier a été reçu au Greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 1er octobre 2024.



MOTIFS

SUR LA RÉSILIATION

- Sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture du BAS-RHIN par la voie électronique le 19 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [Y] [H] et Monsieur [X] [H] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 11 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable. 

- Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au contrat conclu prévoit que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ; mais l'article 24 V de cette même loi ajoute que « Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Le bail conclu le 22 juin 2022 contient une clause résolutoire (article IX) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 janvier 2024, pour la somme en principal de 2 733,35 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 mars 2024.

L’expulsion de Monsieur [L] [V] [W] et Monsieur [Z] [K] sera ordonnée, en conséquence. Il n’y a pas lieu, en effet, de faire droit à la demande de délai de paiement formée par Monsieur [L] [V] [W] et Monsieur [Z] [K], ces derniers n’étant pas à jour du paiement du loyer courant. En effet, il n’y a eu aucun paiement depuis le mois de février 2024 selon le décompte produit, ce qui n’est pas contesté par les locataires. 

Il n'apparaît en revanche pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour Monsieur [L] [V] [W] et Monsieur [Z] [K] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L 421-2 du Code des procédures civiles d'exécution.

SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

Monsieur [Y] [H] et Monsieur [X] [H] produisent un décompte démontrant que Monsieur [L] [V] [W] et Monsieur [Z] [K] restent leur devoir la somme de 4 032,05 € à la date du 11 mars 2024, date de résiliation du bail.

Monsieur [L] [V] [W] et Monsieur [Z] [K] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’ils reconnaissent d’ailleurs à l’audience. Ils seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme de 4 032,05 € au titre des arriérés de loyers.

Monsieur [L] [V] [W] et Monsieur [Z] [K] seront également condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 12 mars 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

Cette indemnité est due avec indexation et avances sur charges suivant leur cours normal d’évolution et ce à compter du prononcé de la résiliation.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [L] [V] [W] et Monsieur [Z] [K], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, et ce avec distraction au profit de Maître Caroline BENSMIHAN.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [Y] [H] et Monsieur [X] [H], Monsieur [L] [V] [W] et Monsieur [Z] [K] seront condamnés in solidum à leur verser une somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Laurence WOLBER, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité, statuant en référé, par mise à disposition au Greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 juin 2022 entre Monsieur [Y] [H] et Monsieur [X] [H], d’une part, et Monsieur [L] [V] [W] et Monsieur [Z] [K], d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation avec garage situé au [Adresse 4]) à [Localité 6] sont réunies la date du 11 mars 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [L] [V] [W] et Monsieur [Z] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [L] [V] [W] et Monsieur [Z] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [Y] [H] et Monsieur [X] [H] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [V] [W] et Monsieur [Z] [K] solidairement à verser à Monsieur [Y] [H] et à Monsieur [X] [H] à titre provisionnel la somme de 4 032,05 € (décompte arrêté au 11 mars 2024, incluant le loyer et la provision sur charges du mois de mars 2024) ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [V] [W] et Monsieur [Z] [K] solidairement à payer à Monsieur [Y] [H] et Monsieur [X] [H] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 12 mars 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi, avec indexation et avances sur charges suivant leur cours normal d’évolution et ce à compter du prononcé de la résolution ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [V] [W] et Monsieur [Z] [K] in solidum à verser à Monsieur [Y] [H] et Monsieur [X] [H] une somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [V] [W] et Monsieur [Z] [K] in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, avec distraction au profit de Maître Caroline BENSMIHAN ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La présente ordonnance est signée par le juge et le greffier.

Le Greffier Le Juge