Tribunal Judiciaire · SCHILTIGHEIM Civil — 1 octobre 2024

N° RG 24/05899 - N° Portalis DB2E-W-B7I-M3JM



Tribunal Judiciaire de STRASBOURG
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM
[Adresse 1]
[Localité 9]

SCHILTIGHEIM Civil
N° RG 24/05899 - N° Portalis DB2E-W-B7I-M3JM


Minute n°





copie le 01 octobre 2024

à la Préfecture



copie exécutoire le 01 octobre

2024 à :

- Me Steeve WEIBEL

- M. [N] [H]



pièces retournées

le 01 octobre 2024


Me Steeve WEIBEL


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU
 01 OCTOBRE 2024


DEMANDERESSE :

Société OPHEA ANCIENNEMENT CUS HABITAT
ayant son siège social [Adresse 3]
[Localité 7]
représentée par Me Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG



DEFENDEUR :

Monsieur [N] [D] [H]
demeurant [Adresse 4]
[Localité 8]
comparant en personne



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurence WOLBER, Juge des Contentieux de la Protection 
Ophélie PETITDEMANGE, Greffier 



DÉBATS :

Audience publique du 30 Juillet 2024



JUGEMENT

Contradictoire rendu en premier ressort, 
Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Laurence WOLBER, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier





EXPOSE DU LITIGE

CUS HABITAT, bailleur social, a donné à bail à Monsieur [N] [D] [H] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] - logement N° 08140018) à [Localité 6] [Adresse 2] [Localité 10] par contrat du 9 décembre 2021, pour un loyer mensuel de 360,80 €.

Des loyers étant demeurés impayés, l’Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de [Localité 11] (ci-après OPHEA), venant aux droits de CUS HABITAT, a fait signifier par acte de Commissaire de justice en date du 1er juin 2023, un congé au locataire pour le 31 juillet 2023. Le congé mentionne, comme motif, le non paiement des loyers et accessoires.

Monsieur [N] [D] [H] étant demeuré dans les lieux après la date du 31 juillet 2023, OPHEA a fait assigner Monsieur [N] [D] [H] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de SCHILTIGHEIM, par acte de Commissaire de justice signifié le 28 mai 2024, aux fins, notamment de validation de congé, d'expulsion et de paiement.

À l’audience du 30 juillet 2024, OPHEA, représenté par son Conseil, demande, sous exécution provisoire :
De valider le congé délivré ;De prononcer la déchéance de Monsieur [N] [D] [H] de tout droit au maintien dans les lieux, et de condamner ce dernier, et tous les occupants de son chef, à libérer les locaux occupés ;De prononcer, à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail ;De condamner solidairement la partie défenderesse à payer la somme de 5 236,12 € à titre d'arriérés de loyers et accessoires avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, ainsi que les arriérés de loyers et de charges nés entre l'assignation et la date d'audience ;
En tout état de cause,
De condamner Monsieur [N] [D] [H] solidairement à payer les loyers et charges jusqu'à la résiliation du bail, en quittance et deniers ;De condamner solidairement la partie défenderesse à payer une indemnité d'occupation d'un montant de 586,17 € (représentant le loyer augmenté des charges et prestations fournies), avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance et ce jusqu'à évacuation effective des locaux, et ce à compter de la date de résiliation bail ;De condamner solidairement la partie défenderesse au paiement d'une somme de 500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.
Le Conseil du bailleur indique que la dette actualisée est de 6 217,16 €, étant précisé que le locataire avait pris un premier engagement de règlement qui n’a pas été respecté, et qu’il n’y a eu aucun versement depuis le mois d’octobre 2023. Le bailleur n’est pas opposé à des délais de paiement à condition qu’ils soient assortis d’une clause cassatoire. 

Monsieur [N] [D] [H] comparaît en personne. Il indique qu’un versement de 700 € a été fait, et qu’il s’engage à verser 700 € tous les mois. Il ne conteste pas la dette, et précise qu’aucun dossier de surendettement n’a été déposé. 

Le Conseil de la société bailleresse est autorisé, dans un délai de 15 jours, a communiqué une note en délibéré afin de vérifier si le règlement de 700 € est intervenu.

Le diagnostic social et financier n’a pu être réalisé en raison de la carence du locataire.

L'affaire a été mise en délibéré au 1er octobre 2024.

Le Conseil de la société bailleresse a adressé à la Juridiction une note en délibéré à laquelle est joint un décompte daté du 1er août 2024 s’élevant à la somme de 6 058,19 €. Il ressort de ce décompte qu’un versement a été effectué le 29 juillet 2024 à hauteur de 700 €.

MOTIFS

SUR LA DEMANDE DE VALIDATION DU CONGÉ

Un congé a été délivré au locataire par Commissaire de justice le 1er juin 2023, congé devant prendre effet au 31 juillet 2023. Ce congé, ne respectant pas un délai de préavis suffisant sera déclaré nul et de nul effet.

Ainsi, la demande présentée par OPHEA tendant à la validation du congé délivré sera rejetée.

SUR LA DEMANDE TENDANT AU PRONONCÉ DE LA RÉSILIATION DU BAIL

Sur la recevabilité de l'action :
Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture du BAS-RHIN par la voie électronique le 29 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, OPHEA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 2 mai 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande :
L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que « Le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (...) ».

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Il ressort en l'espèce des éléments versés aux débats par le demandeur que l'arriéré de loyers s'élève à la somme de 6 058,19 € à la date du 1er août 2024. Ce dernier décompte peut parfaitement être retenu dans le cadre des débats dans la mesure où il laisse apparaître un montant moindre que celui qui avait été indiqué à l’audience, notamment du fait du règlement opéré par le locataire.

Ces défauts de paiement caractérisent un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, qui justifient la résiliation du contrat aux torts exclusifs du locataire, et son expulsion des lieux.

SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

Il ressort du relevé de compte locatif produit par OPHEA, arrêté à la date du 1er août 2024, que la dette locative s'élève à la somme de 6 058,19 €.

Monsieur [N] [D] [H], n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, qu'il reconnaît d'ailleurs à l'audience. Il sera donc condamné au paiement de cette somme de 6 058,19 €.
La demande de solidarité formée par le bailleur est sans objet dans la mesure où Monsieur [N] [D] [H] est seule titulaire du contrat de bail.

SUR LA DEMANDE DE DÉLAIS DE PAIEMENT

L'article 1228 du Code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable au contrat pose le principe que « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts »; tandis que l'article 1343-5 de ce même Code prévoit que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

Monsieur [N] [D] [H] a sollicité des délais de paiement à l’audience, délais auxquels le Conseil de la société bailleresse de s’est pas opposé. Dans ces circonstances, il sera autorisé à se libérer de sa dette locative dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après et la résiliation du bail ne sera prononcée qu'à défaut de respect des délais de paiement ainsi accordés.

En cas de résiliation du bail, à défaut de départ volontaire de Monsieur [N] [D] [H], il y a lieu d'ordonner son expulsion, de corps et de biens, ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement de quitter les lieux, avec le concours de la force publique si nécessaire.

Il convient également, en cas de résiliation du bail, de condamner Monsieur [N] [D] [H] à payer à OPHEA une indemnité d'occupation mensuelle égale à 586,17 € (montant du loyer et des charges) à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [N] [D] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir OPHEA, Monsieur [N] [D] [H] sera condamné à lui verser la somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision sera assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE nul et de nul effet le congé délivré par l’Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de [Localité 11] (OPHEA) à Monsieur [N] [D] [H] le 1er juin 2023 avec effet au 31 juillet 2023 ;

En conséquence,

DEBOUTE l’Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de [Localité 11] (OPHEA) de sa demande de validation du congé délivré le 1er juin 2023 avec effet au 31 juillet 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [N] [D] [H] à payer à l’Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de [Localité 11] (OPHEA) la somme de 6 058,19 €, montant des arriérés de loyers et de provision sur charges au 1er août 2024 (loyer du mois de juillet 2024 inclus) ;

AUTORISE Monsieur [N] [D] [H] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 250 € chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu le 9 décembre 2021 entre l’Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de [Localité 11] (OPHEA) et Monsieur [N] [D] [H], uniquement pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ;

Dans l'hypothèse de cette résiliation,

CONDAMNE Monsieur [N] [D] [H] à payer à l’Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de [Localité 11] (OPHEA) le solde de la dette locative ;

AUTORISE l’Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de [Localité 11] (OPHEA), à défaut pour Monsieur [N] [D] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion du logement sis [Adresse 5] - logement N° 08140018) à 67 205 [Localité 10], de corps et de biens, ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique si nécessaire ;

CONDAMNE Monsieur [N] [D] [H] à payer à l’Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de [Localité 11] (OPHEA) une indemnité d'occupation mensuelle égale à 586,17 €, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE Monsieur [N] [D] [H] à verser à l’Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de [Localité 11] (OPHEA) une somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [N] [D] [H] aux dépens de la procédure ;

RAPPELLE que la présente décision sera assortie de l’exécution provisoire.

Le présent jugement est signé par le juge et le greffier.

Le Greffier Le Juge