Tribunal Judiciaire · REFERES — 1 octobre 2024

N° Minute : 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

JUGEMENT
du 
01 Octobre 2024


Numéro de rôle : N° RG 24/03224 - N° Portalis DBYF-W-B7I-JIXL


DEMANDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 7], dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Adresse 3] - [Adresse 4]
représenté par son syndic la S.A.S. FONCIA VAL DE LOIRE, 
immatriculée au RCS de TOURS sous le n° 307 213 249 
dont le siège social est sis “[Adresse 6]
représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocat plaidant

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [R]
né le 21 Juin 1966 à [Localité 5], 
demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté



DÉBATS :

Par devant Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame D. VERITE, Greffière.

A l'audience publique du 03 Septembre 2024, la Présidente ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 01 Octobre 2024.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 01 Octobre 2024, assistée de Madame D. VERITE, Greffière.


Copie exécutoire délivrée le :
à
Copie certifiée conforme délivrée le :
à








EXPOSE DU LITIGE

M. [M] [R] est propriétaire des lots n°214 et 232 dans l’immeuble situé [Adresse 2] - [Adresse 3] - [Adresse 4]. 

Le 28 juin 2024, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] a donné assignation à M. [M] [R] selon la procédure accélérée au fond devant le président du Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1 et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 481-1 et 839 du code de procédure civile :
condamner ce dernier à lui payer :la somme de 1 791,82 euros correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 12 juin 2024,la somme de 921,28 euros au titre des frais de recouvrement,avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,
condamner ce dernier à lui payer à lui payer la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens,juger que le jugement à intervenir aura autorité de la chose jugée au fond, et sera exécutoire à titre provisoire,juger que les frais d'exécution forcée resteront à la charge exclusive du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution.
Il fait valoir que le défendeur ne paie pas ses charges de copropriété et qu’il reste devoir au 12 juin 2024 la somme de 1 791,82 euros ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance.

A l’audience du 3 septembre 2023, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], représenté par son Conseil, maintient ses demandes.

Le défendeur, régulièrement cité par assignation transformée en procès-verbal de recherches infructueuses, ne comparait pas et n'est pas représenté.

Le demandeur a été autorisé à communiquer en cours de délibéré le dernier procès-verbal d'assemblée générale.

La décision a été mise en délibéré au 1er octobre 2024.

Par note en délibéré du 10 septembre 2024, le demandeur a communiqué le procès-verbal d'assemblée générale du 26 octobre 2023.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

- Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 » de la Loi. 

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] verse aux débats :

- le relevé de propriété du bien litigieux ;

- le contrat de syndic ;

- le procès-verbal d'assemblée générale du 26 octobre 2023 qui approuve notamment les comptes de l'exercice du 01/07/2022 au 30/06/2023, qui modifie le budget prévisionnel de l'exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l'exercice du 01/07/2024 au 30/06/2025 ;

- les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée ; 

- l'extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 12 juin 2024 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 1791,82
Frais sollicités 921,28
TOTAL 2713.10

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] ne justifie pas de la notification du décompte actualisé versé aux débats lors de l'audience, le recommandé étant encore à disposition en point de retrait au jour de l'audience, en conséquence, sa demande en paiement complémentaire de sommes non visées dans l’assignation du 28 juin 2024 sera rejetée.

Il ressort de l’ensemble de ces documents que M. [M] [R] n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 12 juin 2024 à hauteur de la somme de 1791,82 euros.

La lettre de mise en demeure présentée le 12 février 2024 puis l'assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

M. [M] [R] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1791,82 euros au titre des charges et fonds de travaux échus au 27 août 2024 en vertu des dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

- Sur les frais de recouvrement sollicités

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissier de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.
Pour les frais non expressément visés par l'article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l'article 9 de l'annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 :
- les frais de mise en demeure et de relance à condition qu'ils soient justifiés en procédure, 
- les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l'avocat).

En l'espèce, s'agissant des frais de mise en demeure et de relance, leur réalité est justifiée à hauteur de 85 € par les pièces versées au dossier (une mise en demeure, 45€ et une relance 40€).

S'agissant des frais d'huissier sollicités (hors assignation qui relève des dépens), leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier (un commandement de payer, 136,28€ euros).

Il est acquis que le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu'à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé. Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, en revanche ces diligences doivent correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent pour ce faire être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic. 

En l’état, au regard des pièces produites, il n’est pas justifié que les impayés de M. [M] [R] ont impliqué pour le syndic des diligences exceptionnelles justifiant une rémunération correspondant à plus de 25% de la créance à recouvrer. Seuls des frais de recouvrement à hauteur de la somme de 350 euros seront accordées en conséquence. 

M. [M] [R] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 571,28 euros au titre des frais de recouvrement augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation (85+136,28+350).

- Sur les mesures de fin de jugement

 Perdant le procès, M. [M] [R] sera tenu aux dépens.

Il sera également condamné à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement selon les règles de la procédure accélérée au fond, par jugement de défaut rendu en dernier ressort, 

CONDAMNE M. [M] [R] à verser au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] les sommes suivantes : 

1.791,82 € (MILLE SEPT CENT QUATRE-VINGT-ONZE EUROS QUATRE-VINGT-DEUX CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 27 août 2024 ;
571,28 € (CINQ CENT SOIXANTE-ONZE EUROS VINGT-HUIT CENTIMES) au titre des frais de recouvrement et d'ouverture de dossier contentieux pour le syndic ; 
augmentées des intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;

CONDAMNE M. [M] [R] aux dépens ;

CONDAMNE M. [M] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] la somme de 1.000,00 € (MILLE EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ; 

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués.


La Greffière



D. VERITE
La Présidente



C. BELOUARD