Tribunal Judiciaire · REFERES — 1 octobre 2024

N° Minute : 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

JUGEMENT
du 
01 Octobre 2024


Numéro de rôle : N° RG 24/03666 - N° Portalis DBYF-W-B7I-JKFN


DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires CADEN CIEL 
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représenté par son syndic la SAS SQUARE HABITAT CREDIT AGRICOLE TOURAINE POITOU 
immatriculée au RCS de TOURS sous le numéro 714 800 729, 
dont le siège social est [Adresse 3], 
représentée par Maître Boris LABBÉ de la SARL ARCOLE, avocats au barreau de TOURS, avocat plaidant

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [S] [D]
demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

Monsieur [X] [H]
demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté



DÉBATS :

Par devant Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame D. VERITE, Greffière.

A l'audience publique du 03 Septembre 2024, la Présidente ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 01 Octobre 2024.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 01 Octobre 2024, assistée de Madame D. VERITE, Greffière.


Copie exécutoire délivrée le :
à
Copie certifiée conforme délivrée le :
à




EXPOSE DU LITIGE

 M. [X] [H] et Mme [S] [D] sont propriétaires des lots n°47 et 77 dans l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4].

Le 31 juillet 2024, le Syndicat des copropriétaires de la résidence CADEN CIEL représenté par son syndic la SAS SQUARE HABITAT CREDIT AGRICOLE TOURAINE POITOU a donné assignation à M. [X] [H] et Mme [S] [D] selon la procédure accélérée au fond devant le président du Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10 et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 1104 du code civil et 481-1 du code de procédure civile :

condamner solidairement ces derniers à lui payer :la somme de 2 568,99 euros correspondant au montant des charges de copropriété impayées, incluant les frais exposés et la provision correspondant au règlement par anticipation du trimestre à échoir de l'exercice en cours avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 novembre 2023 ;la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; condamner solidairement ces derniers à lui payer la somme de 1 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
Il fait valoir que les défendeurs ne paient pas leurs charges de copropriété et qu’ils restent devoir au 15 juillet 2024 la somme de 2 568,99 euros ; que malgré mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que les copropriétaires qui ne s'acquittent pas de manière répétée de ses charges de copropriété font preuve de résistance abusive.

A l’audience du 3 septembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de la résidence CADEN CIEL, représenté par son Conseil, maintient ses demandes.

Les défendeurs, régulièrement cités par remise de l'acte à sa personne concernant Mme [S] [D] et à l'étude du commissaire de justice instrumentaire concernant M. [X] [H], ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

La décision a été mise en délibéré au 1er octobre 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

- Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 » de la Loi. 

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de la résidence CADEN CIEL verse aux débats :

- le relevé de propriété du bien litigieux ;

- le contrat de syndic ;

- le procès-verbal d'assemblée générale du 27 mai 2024 qui approuve notamment les comptes de l'exercice du 01/12/2022 au 30/11/2023 et qui examine et approuve le budget prévisionnel de l'exercice en cours ;

- les procès-verbaux antérieurs d'assemblée générale des copropriétaires qui approuvent notamment les comptes de l'exercice du n-1, qui modifient le budget prévisionnel de l'exercice en cours, et qui approuvent le budget prévisionnel de l'exercice n+1 ; 

- les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée ;

- l'extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 15 juillet 2024 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 1 690,33 euros
Frais sollicités 376,00 euros
TOTAL = 2 066,33 euros

Il ressort de l’ensemble de ces documents que M. [X] [H] et Mme [S] [D] n’ont pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 15 juillet 2024 à hauteur de la somme de 1 690,33 euros.

Les différentes mises en demeure puis l'assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

M. [X] [H] et Mme [S] [D] seront en conséquence condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 690,33 euros au titre des charges et fonds de travaux échus au 15 juillet 2024 en vertu des dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965,augmentée des intérêts au taux légal à compter du 28 juin 224, date de réception dela mise en demeure.

- Sur les frais de recouvrement sollicités

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissier de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.
Pour les frais non expressément visés par l'article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l'article 9 de l'annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 :
- les frais de mise en demeure et de relance à condition qu'ils soient justifiés en procédure,
- les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l'avocat).

En l'espèce, s'agissant des frais de mise en demeure et de relance, leur réalité n'est pas justifiée en l'absence de production des avis de réception afférents.

Il est acquis que le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu'à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé. Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, en revanche ces diligences doivent correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent pour ce faire être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic. 
En conséquence, au regard du contrat de syndic et des textes susvisés, la préparation d'un dossier de recouvrement et sa transmission à un huissier et à un avocat est une diligence exceptionnelle justifiant des frais de recouvrement à hauteur de la somme de 288 €.

M. [X] [H] et Mme [S] [D] seront en conséquence condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 288 euros au titre des frais de recouvrement augmentée des intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2024.

- Sur les charges à échoir de l'année en cours sollicitées

L'article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965 dispose : "A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2 (dépenses pour travaux hors budget prévisionnel), et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 (...) »

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 28 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence CADEN CIEL a mis en demeure M. [X] [H] et Mme [S] [D] de régler les charges de copropriété impayées dans un délai maximum de trente jours.

Cette mise en demeure n’a pas permis une régularisation dans les trente jours. En application de l’article 19-2 précité, les autres provisions de l'année comptable non encore échues sont devenues immédiatement exigibles.

M. [X] [H] et Mme [S] [D] seront en conséquence condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la provision de 502,66 euros à valoir sur les sommes dues au titre des appels de charges à venir pour la période du 01/09/2024 au 30/11/2024 au vu du décompte et en vertu de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

- Sur les autres demandes formulées par le syndicat des copropriétaires

M. [X] [H] et Mme [S] [D] sont pour la première fois assignés en justice dans le cadre de charges de copropriété impayées. Le caractère répété de la défaillance de ces copropriétaires au paiement n'est pas démontré. Dans ces conditions, le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice particulier, distinct de celui résultant du retard apporté au règlement de sa créance, lequel est indemnisé par les intérêts au taux légal sus visés conformément aux termes de l’article 1344-1 du code civil. Il convient de rejeter cette demande.

- Sur les mesures de fin de jugement 

 Perdant le procès, M. [X] [H] et Mme [S] [D] seront tenus solidairement aux dépens.

Ils seront également condamnés solidairement à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile. 


PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement selon les règles de la procédure accélérée au fond, par jugement
réputé contradictoire rendu en premier ressort :

CONDAMNE solidairement M. [X] [H] et Mme [S] [D] à verser au Syndicat des copropriétaires de la résidence CADEN CIEL les sommes suivantes : 

1.690,33 € (MILLE SIX CENT QUATRE-VINGT-DIX EUROS TRENTE-TROIS CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au15 juillet 2024 augmentées des intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2024 ;
288,00 € (DEUX CENT QUATRE-VINGT-HUIT EUROS) au titre des frais de recouvrement et d'ouverture de dossier contentieux pour le syndic au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au15 juillet 2024 augmentées des intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2024 ; 
502,66 € (CINQ CENT DEUX EUROS SOIXANTE-SIX CENTIMES) à titre provisionnel à valoir sur les appels de charges à venir pour la période du 01/09/2024 au 30/11/2024. augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
REJETTE la demande de dommages et intérêts formulées par le Syndicat des copropriétaires de la résidence CADEN CIEL ;

CONDAMNE solidairement M. [X] [H] et Mme [S] [D] aux dépens ;

CONDAMNE solidairement M. [X] [H] et Mme [S] [D] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence CADEN CIEL la somme de 1.000,00 € (MILLE EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ; 

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués.




La Greffière



D. VERITE
La Présidente



C. BELOUARD