Tribunal Judiciaire · REFERES — 1 octobre 2024

N° Minute : 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉFÉRÉS 

 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


ORDONNANCE 
du 
01 Octobre 2024


Numéro de rôle : N° RG 24/20231 - N° Portalis DBYF-W-B7I-JG25


DEMANDERESSE :

S.A. SOCIETE D’EQUIPEMENT DE LA TOURAINE (SET) 
immatriculée au RCS de TOURS sous le n° 584 801 625, 
dont le siège social est sis [Adresse 6] - [Localité 5]
représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocat plaidant

ET :

DÉFENDERESSE :

S.A.S. GROUPE QUINTESENS CENTRE VAL DE LOIRE 
immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 839 041 027, 
dont le siège social est sis [Adresse 4] - [Localité 8]
représentée par Maître Sophie CHARRON de la SARL ARCOLE, avocats au barreau de TOURS, avocat postulant, Maître Gilles GRINAL de la SCP GKA & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant



DÉBATS :

Par devant Madame V. ROUSSEAU, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame D. VERITE, Greffière.

A l'audience publique du 10 Septembre 2024, la Présidente ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 01 Octobre 2024.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame V. ROUSSEAU, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 01 Octobre 2024, assistée de Madame D. VERITE, Greffière.


Copie exécutoire délivrée le :
à
Copie certifiée conforme délivrée le :
à








EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 28 septembre 2020, la SA Société d’équipement de la Touraine (SET) a donné à bail commercial à la SAS Groupe Quintesens Centre Val de Loire un local cadastré section AN n°[Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3], situé [Adresse 7] à [Localité 9], pour une durée de 9 années à compter du 1er octobre 2020.

Par acte de commissaire de justice du 29 janvier 2024, la SA Société d’équipement de la Touraine a fait délivrer à la SAS Groupe Quintesens Centre Val de Loire un commandement de payer d’un montant en principal de 29.623,43 € au titre des loyers et charges, et 2.849,92 € à titre de clause pénale, visant la clause résolutoire stipulée au bail commercial.

Par acte de commissaire de justice du 3 et 6 mai 2024, la SA Société d’équipement de la Touraine a assigné devant la présidente du tribunal judiciaire de Tours, statuant en référé, la SAS Groupe Quintesens Centre Val de Loire, et demande de :
Constater le jeu de la clause résolutoire à la date du 1er mars 2024 ;Juger qu’à compter de cette date la SAS Groupe Quintesens Centre Val de Loire est occupante sans droit ni titre du local commercial situé [Adresse 7] à [Localité 9] ;Prononcer par suite son expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef à compter de l’ordonnance à intervenir et avec l’aide d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;Dire que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier en charge de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois non renouvelable à compter de la signification de l'acte, à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;Condamner la SAS Groupe Quintesens Centre Val de Loire à verser à la SA Société d’équipement de la Touraine à titre provisionnel la somme de 29.623,43 € en principal ainsi qu’un montant de 2.849,43 € en application de la clause pénale, à la date du jeu de la clause résolutoire ; outre à régler une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle de 3.157,96 € à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à libération parfaite et effective des lieux ; outre à régler une somme complémentaire de 1.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre à prendre en charge les entiers dépens d’instance qui comprendront le coût du commandement de payer et celui de l’état des nantissements (soit 158,99 € TTC) ;Juger que les frais d’exécution forcée seront à la charge exclusive du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.
Elle expose que la défenderesse n’a pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai d’un mois, de sorte qu’elle s’estime fondée en l’ensemble de ses demandes.

Par conclusions en défense déposées à l’audience du 10 septembre 2024, la SAS Groupe Quintesens Centre Val de Loire demande de :
Accorder à la SAS Groupe Quintesens Centre Val de Loire un échéancier de paiement aux fins d’amortir sa dette locative à l’égard de la SA Société d’équipement de la Touraine en 24 mensualités égales ;En tout état de cause,
Débouter la SA Société d’équipement de la Touraine de ses demandes, fins et prétentions ;Condamner la SA Société d’équipement de la Touraine à payer à la SAS Groupe Quintesens Centre Val de Loire la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la SA Société d’équipement de la Touraine aux entiers dépens.Elle sollicite, en application de l’article 1345-5 du code civil, des délais de paiement, faisant valoir qu’elle n’est pas en mesure de régler en une seule échéance les sommes réclamées.
Elle indique être confrontée à un secteur de l’immobilier en crise depuis début 2023, en raison de facteurs extérieurs, et que son chiffre d’affaire, et le nombre d’actes dont elle a permis la conclusion, ont drastiquement chutés.
Elle indique que son résultat net positif était de 8.671 € en 2022, mais était négatif à - 713 € en 2023.
Elle relève que cette baisse d’activité s’est stabilisée et qu’une reprise est perceptible.
Elle expose qu’elle partageait les locaux avec d’autres sociétés dont les activités étaient complémentaires à la sienne, mais qui ont été placées en liquidation judiciaire en novembre 2023, de sorte qu’elle a dû assumer seule les loyers.
Elle s’estime en conséquence fondée en sa demande de délais de paiement au regard de son résultat prévisionnel.
Elle considère, en outre, que le montant de la clause pénale est manifestement excessif au regard de sa bonne foi, de la réalité de ses difficultés et d’un paiement spontané de 9.489,96 € le 25 avril dernier.

A l’audience du 10 septembre 2024, la SA Société d’équipement de la Touraine, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son assignation et s’est opposée à la demande de délais de paiement en arguant que l’échéance ne pourra pas être tenue.

La SAS Groupe Quintesens Centre Val de Loire, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses écritures.

L'affaire a été mise en délibéré au 1er octobre 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article L. 145-41, alinéa 1er, du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. 

En application de ce texte, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

En vertu de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. / Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. »

En l’espèce, le bail prévoit un loyer annuel de 21.500 € HT outre une clause d’indexation, et une provision sur charges de 2.278 € HT, payable en quatre termes civils égaux à échoir.

Le bail contient une clause aux termes de laquelle :

« A défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer, de charges, ou de tout accessoire, ou plus généralement de toute somme due par le preneur, et un mois après un commandement de payer (…) par acte extrajudiciaire contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user de la présente clause, demeuré sans effet pendant ce délai, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, sans qu’il soit besoin de le demander en justice. »

Par acte de commissaire de justice du 29 janvier 2024, la SA Société d’équipement de la Touraine a fait délivrer à la SAS Groupe Quintesens Centre Val de Loire un commandement de payer d’un montant en principal de 29.623,43 € au titre des loyers et charges, et 2.849,92 € à titre de clause pénale, précisant qu'à défaut de régularisation dans un délai d'un mois la résiliation du bail serait encourue, par application de la clause résolutoire, dont les termes ont été rappelés.
En l’espèce, la SAS Groupe Quintesens Centre Val de Loire ne conteste ni son obligation au titre des loyers et charges visés au commandement de payer, soit 29.623,43 €, ni son défaut de régularisation dans le délai de un mois visé audit commandement.

D’une part, elle ne conteste, au titre des sommes visées, que le montant de la clause pénale, dont le retranchement n’est pas de nature à remettre en cause le défaut d’apurement des sommes visées au commandement de payer.

D’autre part, le virement d’un montant de 9.489,96 €, dont la date de demande est indiquée au 25 avril 2024, est insuffisant pour en apurer les causes et se trouve, en toutes hypothèses, postérieur au délai d’un mois visé au commandement de payer. 

La SAS Groupe Quintesens Centre Val de Loire ne sollicite pas, avec les délais de paiement demandés, la suspension des effets de la clause résolutoire, qu’il ne convient d’apprécier qu’à l’égard des demandes provisionnelles formulées contre elle, de sorte que ces délais de paiement sollicités ne sont pas de nature à remettre en cause l’acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 1er mars 2024.

A défaut de libération des lieux dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, il convient d'ordonner l'expulsion de la SAS Groupe Quintesens Centre Val de Loire ainsi que de tout occupant de son chef.

II. Sur les demande provisionnelles

A. Sur le principe des condamnations provisionnelles

Par application de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur les impayés contractuels de loyer et charges, il résulte des développements précédents que – à l’exclusion de la clause pénale contestée et ci-après traitée – la SAS Groupe Quintesens Centre Val de Loire ne remet pas en cause l’obligation de paiement au titre des loyers et charges dus.

Il ressort des situations de compte produites que, au 1er janvier 2024, la SAS Groupe Quintesens Centre Val de Loire restait devoir la somme en principal de 29.623,43 €.

À la date de l’acquisition de la clause résolutoire au 1er mars 2024, elle demeurait débitrice du même montant au titre des loyers et charges dus. 

La SAS Groupe Quintesens Centre Val de Loire justifie néanmoins d’une preuve de virement, dont la date de demande est indiquée au 25 avril 2024, d’un montant de 9.489,96 €, que la SA Société d’équipement de la Touraine ne conteste pas.

Il en résulte que le montant non sérieusement contestable au titre des loyers et charges impayés s’établit à la somme de 20.133,47 € (29.623,43 - 9.489,96).

Sur l’indemnité d’occupation, l’occupation sans droit ni titre des lieux, postérieurement au 1er mars 2024, date de la résiliation du bail, justifie la fixation, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation.

La SAS Groupe Quintesens Centre Val de Loire ne conteste pas le montant de ces obligations.

Il en résulte l’absence de contestation sérieuse à une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation à hauteur de 3.157,96 € par mois à compter du 1er avril 2024.

Sur la clause pénale, la SA Société d’équipement de la Touraine sollicite une provision de 2.849,43 €.

En vertu de l'article 1231-5, alinéa 1 et 2, du code civil, « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. / Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. »

S'il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer lui-même la modération d'une clause pénale, et s'il peut faire droit à une demande provisionnelle à ce titre, il ne saurait néanmoins accorder cette provision que pour autant que le bénéfice de la clause pénale ne soit pas sérieusement contestable. 

Ainsi, en l’espèce, une possibilité crédible de révision au fond est de nature à faire naître une contestation sérieuse à l'obligation de paiement au titre de cette clause pénale.

Il convient en conséquence de dire n’y avoir lieu à référé quant à cette demande.

***

De l’ensemble de ces éléments, il convient de faire droit sur le principe aux demandes provisionnelles formulées par la SA Société d’équipement de la Touraine à hauteur de :
20.133,47 € à valoir sur les impayés contractuels de loyers et charges à la date d’acquisition de la clause résolutoire ; 3.157,96 € par mois à compter du 1er avril 2024, chaque mois commencé étant du et ce jusqu’à complète libération des lieux, à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle due.
Il convient néanmoins de dire n’y avoir lieu à référé quant à la demande provisionnelle à valoir sur la clause pénale.

B. Sur les délais de paiement

En vertu de l'article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

En l’espèce, la SAS Groupe Quintesens Centre Val de Loire argue d’une difficulté du secteur immobilier qui se résorberait à son profit, et d’un contexte lié aux liquidations judiciaires des sociétés lui étant complémentaires qui partageaient ses locaux.

Néanmoins, d’une part, il n’est pas argué que la perte des cooccupants des lieux, et dont l’activité était complémentaire à la sienne, serait compensée d’une quelconque manière.

D’autre part, il n’est pas justifié que la situation économique immobilière, au soutien de laquelle la SAS Groupe Quintesens Centre Val de Loire n’apporte aucun élément, soit effectivement de nature à permettre à la défenderesse d’apurer ses dettes.

Or, il apparaît que les échéances courantes ne font l’objet d’aucun règlement, à l’exception du virement susmentionné de fin avril début mai 2024, et le « compte de résultat prévisionnel 2024 » produit n’est constitué que par un simple tableur dont l’origine et les modalités de calcul sont inconnues. 

Il convient en conséquence de rejeter la demande de délais de paiement formulée par la SAS Groupe Quintesens Centre Val de Loire, et de la condamner au paiement de l’ensemble des provisions susmentionnées.

III. Sur les dispositions finales

En application des dispositions de l'article 491, alinéa 2, et 696 du code de procédure civile, la SAS Groupe Quintesens Centre Val de Loire qui succombe, supportera la charge des entiers dépens.
Au regard des circonstances de l'espèce, il y a lieu de condamner la SAS Groupe Quintesens Centre Val de Loire à verser à la SA Société d’équipement de la Touraine une somme de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’appartient pas à la présente juridiction de rappeler les dispositions applicables de plein droit quant aux frais d’exécution forcée en application de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, ou à la procédure d’expulsion régie par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.


PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

Statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire, stipulée au bail commercial du 28 septembre 2020 liant les parties, et sa résiliation à effet du 1er mars 2024 ;
   
ORDONNE à la SAS Groupe Quintesens Centre Val de Loire d’avoir à libérer les lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;
 
AUTORISE, faute pour la SAS Groupe Quintesens Centre Val de Loire de libérer les lieux à l’expiration de ce délai, la SA Société d’équipement de la Touraine à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

REJETTE la demande de délais de paiement formulée par la SAS Groupe Quintesens Centre Val de Loire ;

CONDAMNE la SAS Groupe Quintesens Centre Val de Loire à payer à la SA Société d’équipement de la Touraine :
une provision de 20.133,47 euros (VINGT-MILLE-CENT-TRENTE-TROIS euros et QUARANTE-SEPT centimes) à valoir sur les impayés contractuels de loyers et charges à la date de l'acquisition de la clause résolutoire ;une somme mensuelle de 3.157,96 euros (TROIS-MILLE-CENT-CINQUANTE-SEPT euros et QUATRE-VINGT-SEIZE centimes) à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation payable le premier de chaque mois à compter du 1er avril 2024, chaque mois commencé étant dû, et ce jusqu’à complète libération des lieux;
DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle à valoir sur la clause pénale ;

CONDAMNE la SAS Groupe Quintesens Centre Val de Loire à verser à la SA Société d’équipement de la Touraine une somme de 1.000,00 euros (MILLE euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE la SAS Groupe Quintesens Centre Val de Loire aux entiers dépens.


La Greffière


D. VERITE
La Présidente


V. ROUSSEAU