Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 3 octobre 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 03 OCTOBRE 2024



N° 2024/ 396







N° RG 21/17281



N° Portalis DBVB-V-B7F-BIQJV







[C] [F]





C/



S.A.R.L. FOYER CONSEIL IMMOBILIER



Syndicat des copropriétaires de la résidence BERNADETTE































Copie exécutoire délivrée le :





à : 



Me Maxime PLANTARD



Me Muriel MANENT















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal Judiciaire d'AIX EN PROVENCE en date du 19 Janvier 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 16/06801.





APPELANTE



Madame [C] [F]

née le 17 Avril 1942 à [Localité 4] (69), demeurant [Adresse 5]



représentée par Me Maxime PLANTARD, membre de la SCP DAYDE - PLANTARD - ROCHAS & VIRY, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me David TRAMIER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE





INTIMÉES



S.A.R.L. FOYER CONSEIL IMMOBILIER

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 6]



Syndicat des copropriétaires de la résidence BERNADETTE sis à [Localité 2]

représenté par son syndic en exercice la SARL FOYER CONSEIL IMMOBILIER dont le siège social est [Adresse 6], demeurant [Adresse 1]



représentés par Me Muriel MANENT, membre de la SCP MONIER - MANENT, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE





*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Juin 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller





Greffier lors des débats : Mme Alice BISIOU, faisant fonction

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Octobre 2024.





ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Octobre 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



EXPOSÉ DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE



Madame [C] [F] est propriétaire d'un appartement et d'un emplacement de stationnement constituant les lots n° 416 et 627 de l'état descriptif de division d'un ensemble immobilier dénommé résidence BERNADETTE, situé [Adresse 3] et [Adresse 7] à [Localité 2].



Suivant acte délivré le 25 octobre 2016, elle a assigné le syndicat des copropriétaires ainsi que son syndic la société FOYER CONSEIL IMMOBILIER à comparaître devant le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence, devenu le tribunal judiciaire, pour voir trancher un litige relatif au paiement des charges de copropriété.



Aux termes de ses conclusions récapitulatives, elle demandait au tribunal :

- de dire et juger que les sommes qui lui étaient réclamées étaient prescrites,

- à défaut, de dire et juger qu'il ne pouvait lui être réclamé aucune somme au titre des charges afférentes aux parkings et aux commerces de la résidence, sauf en cas de travaux exceptionnels réalisés sur les parkings privés,

- et de condamner les requis à lui restituer la somme de 1.169,61 euros indûment perçue à ce titre, ainsi qu'à lui payer 5.000 euros en réparation de son préjudice moral.



Les défendeurs ont conclu au rejet de l'ensemble de ces prétentions et réclamé reconventionnellement paiement de la somme de 5.394,25 euros au titre du solde débiteur du compte individuel de répartition de charges de Madame [F] arrêté au 18 septembre 2019, outre des dommages-intérêts pour procédure abusive.



Par jugement rendu le 19 janvier 2021 assorti de l'exécution provisoire, le tribunal a :

- dit que les charges échues antérieurement au 17 mai 2007 étaient prescrites,

- débouté Mme [F] du surplus de ses prétentions,

- condamné l'intéressée à payer au syndicat la somme de 4.311,47 euros au titre des charges restant dues au 18 septembre 2019, assortie des intérêts au taux légal à compter du 18 mai 2017, outre celle de 500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

- débouté le syndic de sa demande en dommages-intérêts,

- et condamné Mme [F] aux dépens, ainsi qu'à verser à chacun des défendeurs une somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Madame [C] [F] a interjeté appel de cette décision le 30 mars 2021.









L'affaire a été radiée par ordonnance du conseiller de la mise en état pour défaut d'exécution de la décision critiquée, puis remise au rôle le 7 décembre 2021 au vu du paiement effectué par l'appelante.





MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 21 avril 2022, Madame [C] [F] fait valoir :

- que seules les charges spéciales limitativement énumérées par le règlement de copropriété peuvent lui être réclamées au titre de son emplacement de stationnement,

- qu'elle n'est pas tenue de contribuer aux charges spéciales des locaux commerciaux,

- que le syndic a commis une faute en refusant de lui fournir les explications nécessaires quant à l'affectation des appels de fonds,

- que le décompte du syndicat ne prend pas en considération l'ensemble de ses règlements,

- et qu'il intègre en revanche des frais de recouvrement injustifiés.



Elle demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré prescrites les charges échues antérieurement au 17 mai 2007 et débouté le syndic de sa demande en dommages-intérêts, mais de l'infirmer pour le surplus et statuant à nouveau :

- de dire et juger qu'il ne peut lui être réclamé le paiement de charges au titre de son emplacement de stationnement que dans les cas prévus au règlement de copropriété,

- de dire et juger qu'il ne peut lui être réclamé aucune charge afférente aux locaux commerciaux,

- de condamner les intimés à lui restituer la somme de 1.169,61 euros indûment perçue, laquelle viendra en compensation avec la créance du syndicat, dont le reliquat s'établit à 60,80 euros,

- de les condamner en outre solidairement à lui verser la somme de 5.000 euros en réparation de son préjudice moral et celle de 1.000 euros pour résistance abusive,

- de débouter les intimés de l'ensemble de leurs prétentions,

- et de mettre à leur charge les entiers dépens, outre le paiement d'une somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Aux termes de conclusions récapitulatives conjointes notifiées le 15 mai 2024, le syndicat des copropriétaires et son syndic la société FOYER CONSEIL IMMOBILIER soutiennent de leur côté :

- qu'aucune prescription n'est acquise, puisque la demande en paiement porte sur des charges échues à compter du 1er novembre 2013,

- que Mme [F] est tenue de contribuer aux charges communes générales à proportion des millièmes attachés tant à son appartement qu'à son emplacement de parking,

- qu'il ne lui est réclamé aucune charge spéciale afférente aux locaux commerciaux, mais une participation aux charges communes à ces locaux et à ceux d'habitation,

- que l'intéressée ne s'est jamais déplacée dans les bureaux du syndic pour consulter les pièces justificatives dans les conditions prévues par l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965,

- que son compte individuel demeure à ce jour débiteur, 

- et que l'ensemble de ses règlements ont bien été pris en considération.



Ils concluent à la réformation partielle du jugement déféré et demandent à la cour :

- de débouter Mme [F] des fins de son recours,

- de la condamner à payer au syndicat la somme de 5.945,84 euros au titre du solde débiteur de son compte individuel de répartition de charges réactualisé au 3 mai 2024, outre intérêts au taux légal à compter du 18 mai 2017 capitalisés dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil,

- de la condamner en outre à payer à chacun d'entre eux la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

- et de mettre les entiers dépens à la charge de l'appelante, outre le paiement d'une indemnité de 1.500 euros au profit de chacun d'entre eux au titre de leurs frais irrépétibles d'appel, en sus de celle allouée en première instance.





L'ordonnance de clôture de l'instruction a été rendue le 21 mai 2024.













DISCUSSION



Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription :



La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 a modifié l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 en réduisant de dix à cinq ans le délai de prescription des actions personnelles du syndicat à l'encontre des copropriétaires.



L'article 2222 du code civil prévoit en ce cas que le nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder celle prévue par la loi antérieure, le point de départ du délai pour agir se situant, pour les créances à exécution successive telles que les charges de copropriété, à la date d'exigibilité de chaque appel de fonds.



En l'espèce, le délai de prescription a été interrompu par la demande reconventionnelle en paiement formulée par le syndicat des copropriétaires dans ses conclusions notifiées le 18 mai 2017. C'est donc à bon droit que le premier juge a déclaré prescrite la demande en paiement des charges échues antérieurement au 17 mai 2007, représentant la somme de 1.082,78 euros suivant les relevés de compte produits en pièces n° 8 et 11 du dossier de plaidoirie du syndicat.



Le relevé de compte produit en pièce n° 9 ne peut en revanche être pris en considération par la cour dans la mesure où il ne respecte pas la chronologie des appels de fonds et des paiements faits par Mme [F]. Il apparaît au contraire que le compte de l'intéressée a toujours fonctionné en position débitrice durant toute la période considérée.





Sur les charges réclamées au titre du lot n° 627 :



Aux termes de l'état descriptif de division, le lot 627 comprend la jouissance exclusive gratuite et perpétuelle d'un emplacement de parking et les 37/100.000èmes indivis du sol et des parties communes générales de l'ensemble immobilier.



Le règlement de copropriété stipule que toutes les dépenses afférentes aux emplacements de parking et les concernant exclusivement constituent des charges spéciales qui doivent être réparties entre les propriétaires de ces lots.



Cette clause ne déroge nullement à l'article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, en vertu duquel les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de cotiser au fonds de travaux institué en application de l'article 14-2 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Ainsi, les propriétaires de lots affectés au stationnement doivent contribuer aux charges générales à proportion des tantièmes de copropriété qui leur sont attachés.



Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté Mme [F] de sa demande tendant à voir exonérer le lot n° 627 de participation aux charges communes générales.





Sur le poste de charges 'appartements + commerces' :



Selon les états de répartition de charges produits aux débats, il est réclamé à Mme [F] au titre du lot n° 416 :

- des charges générales,

- des charges propres aux appartements,

- et des charges communes aux appartements et aux locaux commerciaux.



Suivant le règlement de copropriété, seules les dépenses afférentes à l'étanchéité de la terrasse formant la toiture des locaux commerciaux constituent des charges spéciales devant être supportées exclusivement par les propriétaires de ces locaux.



En revanche, les propriétaires de locaux commerciaux, comme ceux de locaux d'habitation, sont tenus de contribuer ensemble aux charges communes générales, à proportion des tantièmes attachés à leurs lots.



Mme [F], qui ne démontre pas que tout ou partie des charges qui lui sont réclamées se rapportent à l'étanchéité de la toiture-terrasse, doit donc être déboutée de sa demande d'exonération, le jugement déféré étant encore confirmé de ce chef.





Sur la faute reprochée au syndic :



L'appelante, qui ne conteste pas l'affirmation du syndic selon laquelle elle ne se serait jamais déplacée pour consulter les pièces justificatives des charges de copropriété qui doivent être tenues à la disposition de l'ensemble des copropriétaires suivant les modalités prévues par l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 et l'article 9-1 du décret du 17 mars 1967, est mal fondée à lui reprocher un défaut d'information quant à l'affectation des sommes appelées, de sorte que le premier juge l'a justement déboutée de sa demande en dommages-intérêts.





Sur l'actualisation de la créance du syndicat :



En vertu de l'article 566 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires est recevable à actualiser le montant de sa créance en cause d'appel.



Le dernier relevé de compte arrêté au 3 mai 2024 fait apparaître un solde débiteur de 5.945,84 euros, duquel il convient de retrancher la somme de 1.082,78 euros correspondant aux charges dont l'action en recouvrement a été jugée prescrite.



Les frais de relance et de mise en demeure inclus dans ce décompte, qui totalisent la somme de 241,69 euros sur une période de près de 17 années durant laquelle le compte de Mme [F] a toujours fonctionné en position débitrice, sont parfaitement justifiés en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.



Enfin, l'appelante ne rapporte pas la preuve de paiements qui n'auraient pas été enregistrés dans la comptabilité du syndic.



Madame [F] doit donc être condamnée à payer la somme principale de 4.863,06 euros, outre les intérêts au taux légal échus à compter du 18 mai 2017 sur la somme de 4.311,47 euros et capitalisés dans les conditions prévues à l'article 1343-2 du code civil.





Sur les demandes reconventionnelles en dommages-intérêts :



Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a condamné Mme [F] à payer au syndicat la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, aucune circonstance ne commandant de majorer le montant de cette indemnité en cause d'appel.



Il apparaît d'autre part que la société FOYER CONSEIL IMMOBILIER a été mise en cause de manière abusive, puisqu'aucune faute ne peut lui être imputée dans l'exercice de ses fonctions de syndic. Il lui sera alloué une somme de 500 euros en réparation de son préjudice, le jugement étant infirmé de ce chef.





Sur les frais du procès :



Madame [F], qui succombe sur l'essentiel de ses prétentions, doit supporter les entiers dépens, et l'équité commande également de la condamner à verser à chacune des parties intimées une somme de 1.500 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel, en sus de l'indemnité qui leur a été allouée en première instance.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Confirme le jugement déféré en ce qu'il a :

- déclaré prescrite la demande en paiement des charges échues antérieurement au 17 mai 2007,

- débouté Madame [C] [F] du surplus de ses prétentions,

- condamné Madame [F] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts,

- condamné Madame [F] aux entiers dépens de première instance, ainsi qu'à payer à chacun des défendeurs la somme de 1.000 euros au titre de ses frais irrépétibles.



L'infirme pour le surplus, 



Statuant à nouveau et y ajoutant :



Condamne Madame [F] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.863,06 euros au titre du solde débiteur de son compte individuel de répartition de charges arrêté au 3 mai 2024, outre les intérêts au taux légal échus à compter du 18 mai 2017 sur la somme de 4.311,47 euros et capitalisés dans les conditions prévues à l'article 1343-2 du code civil,



Condamne Madame [F] à payer à la société FOYER CONSEIL IMMOBILIER une somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts,



Condamne Madame [F] aux dépens de l'instance d'appel, ainsi qu'à payer à chacune des parties intimées la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT