Cour d'Appel · 1ère Chambre — 1 octobre 2024

Le copies exécutoires et conformes délivrées à 

CS/LZ











REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



Minute n°

N° de rôle : N° RG 23/00222 - N° Portalis DBVG-V-B7H-ETGL





COUR D'APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale



ARRÊT DU 01 OCTOBRE 2024 





Décision déférée à la Cour : jugement du 03 janvier 2023 - RG N°22/00486 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BESANCON 

Code affaire : 51A - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion





COMPOSITION DE LA COUR :



M. Michel WACHTER, Président de chambre.

M. Cédric SAUNIER et Philippe MAUREL, Conseillers.



Greffier : Melle Leila ZAIT, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.





DEBATS :



L'affaire a été examinée en audience publique du 01 octobre 2024 tenue par M. Michel WACHTER, président de chambre, M. Cédric SAUNIER et Philippe MAUREL, conseillers et assistés de Melle Leila ZAIT, greffier.

Le rapport oral de l'affaire a été fait à l'audience avant les plaidoiries.





L'affaire oppose : 





PARTIES EN CAUSE :





APPELANT

INTIMÉ SUR APPEL INCIDENT



Monsieur [Z] [T], demeurant [Adresse 2]

Représenté par Me Hélène BAJTI, avocat au barreau de BESANCON

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 25056/2023/129 du 16/02/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BESANCON)





ET :





INTIMÉ 

APPELANT SUR APPEL INCIDENT



Monsieur [R] [W]

né le 26 Mai 1951 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 3]



Représenté par Me Germain PERREY de la SELARL GERMAIN PERREY, avocat au barreau de BESANCON





ARRÊT :





- CONTRADICTOIRE

- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par Melle Leila ZAIT, greffier lors du prononcé.





*************



Faits, procédure et prétentions des parties



Par contrat du 12 novembre 2019 à effet le même jour, M. [R] [W] et son épouse Mme [V] [W] ont donné à bail à M. [Z] [T] un logement d'habitation situé [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel de 360 euros outre une provision mensuelle sur charges d'un montant de 95 euros.





Après délivrance d'un commandement de payer un montant en principal de 2 013 euros visant la clause résolutoire signifié le 26 avril 2022 à domicile et resté sans effet, les bailleurs ont assigné leur locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Besançon par acte délivré le 26 juillet 2022, en sollicitant le constat de la résiliation de plein droit du bail, son expulsion et sa condamnation à leur verser la somme de 3 055,85 euros augmentée des intérêts légaux au titre des loyers et charges impayées, une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 534,65 euros ainsi qu'une somme indemnitaire de 300 euros, outre frais irrépétibles et dépens.





Alors que M. [T] contestait le montant réclamé, le juge de contentieux de la protection a, par jugement rendu le 03 janvier 2023 :

- déclaré l'action de M. [W] et Mme [W] recevable ;

- constaté que les conditions d`acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail sont réunies;

- ordonné à M. [T] de libérer les lieux loués de tous occupants et de tous biens de son chef et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du jugement ;

- dit qu'à défaut de libération volontaire des lieux et de restitution des clés dans ce délai, M. et Mme [W] pourront, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

- dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

- rappelé qu'à défaut de saisine du préfet par l'huissier de justice ayant établi le commandement d'avoir à quitter les lieux, le délai à partir duquel l'expulsion peut être réalisée est suspendu ;

- condamné M. [T] à payer à M. et Mme [W] la somme de 3 055,85 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus aux termes du décompte au 17 novembre 2022 mois de novembre inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement ;



- condamné M. [T] à leur payer une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation d'un montant de 534,65 euros à compter du 27 juin 2022 et jusqu'à libération effective des lieux, révisable dans les conditions prévues au contrat de bail ;

- débouté M. et Mme [W] de leur demande indemnitaire ;

- condamné M. [T] à leur payer la somme de 250 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

- rappelé l'exécution provisoire de droit.



Pour parvenir à cette décision, le juge de première instance a considéré :

- qu'un défaut de paiement intégral des loyers et charges plus de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer est établi, de sorte que les conditions d'application de la clause résolutoire sont réunies ;

- que les bailleurs produisent un décompte des loyers et charges ainsi que les pièces justifiant de l'augmentation des provisions sur charges, tandis que le locataire produit des pièces relatives à des virements bancaires illisibles et ne justifie donc pas d'un paiement libératoire ;

- que cependant, les bailleurs n'établissent ni comportement fautif de leur locataire ni la réalité d'un préjudice distinct du seul retard de paiement et compensé par l'allocation d'intérêts moratoires.





Par déclaration du 17 février 2023 intimant le seul M. [W], M. [T] a interjeté appel de ce jugement et, selon ses premières et ultimes conclusions transmises le 21 avril 2023, il conclut à son infirmation et demande à la cour :

- de 'juger' que la clause résolutoire insérée au contrat de bail n'est pas acquise ;

- d'écarter le devis de réparation du passif de la créance ;

- de débouter M. et Mme [W] de toutes demandes plus amples ou contraires ;

- de les condamner à régler la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- de les condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel.



Il fait valoir :

- que le commandement de payer lui ayant été délivré reposait exclusivement sur les charges locatives, dont il conteste la réévaluation à la hausse de 95 à 170 euros intervenue le 10 novembre 2021 ;

- qu'un mois avant la régularisation annuelle, le propriétaire doit communiquer au locataire le décompte des charges locatives par nature de charges, le mode de répartition entre les locataires et la note d'information sur le mode de calcul liés au chauffage et à la production d'eau chaude, tandis que le décompte de charges ne mentionne pas sa possibilité de consulter les factures afférentes ;

- qu'au surplus, il n'a pas signé l'état des lieux d'entrée mentionnant le niveau de consommation d'eau, de sorte qu'il n'a pu vérifier les compteurs et que sa consommation au titre de l'année 2020 n'était donc pas établie ;

- que le montant correspondant au 'devis Kabashi' porté au passif du commandement de payer aux fins de saisie vente établi le 26 janver 2023 n'est pas justifié, étant observé qu'il ne s'est vu remettre aucune copie de l'état des lieux de sortie tandis qu'aucune dégradation ne lui a été reprochée à cette occasion.





M. [W] a répliqué en premier et dernier lieu par conclusions transmises le 07 septembre 2023 pour demander à la cour :

- in limine litis, de déclarer les demandes formées à l'encontre de Mme [W] irrecevables dès lors que cette dernière n'est pas partie en appel ;

- d'infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a rejeté la demande indemnitaire des bailleurs et a condamné M. [T] à payer la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles.



Il demande à la cour statuant à nouveau de :

- condamner M. [T] à lui payer la somme de 300 euros en indemnisation du préjudice certain et distinct causé par sa carence dans le paiement des sommes dues en exécution du bail;

- le débouter de sa demande nouvelle en appel tendant à écarter le devis de réparation du passif de la créance 'en ce qu'elle doit être regardée comme étant irrecevable et dans tous les cas infondée' ;

 - le condamner à lui payer la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance et de 3 500 euros pour la procédure d'appel ;

- le débouter de l'intégralité de ses demandes fins, moyens et conclusions ;

- le condamner aux entiers dépens de l'instance d'appel.



Il expose :

- qu'il résulte des pièces produites que M. [T] ne paye plus l'intégralité ni de son loyer ni des charges depuis le mois de novembre 2021 ;

- que les provisions sur charges ont été réévaluées en raison d'une consommation d'eau importante, étant précisé que le relevé des compteurs figure dans l'état des lieux d'entrée signé du locataire tandis qu'il produit les relevés de consommation ;

- que le commandement de payer délivré le 26 avril 2022 faisait état d'impayés au titre des provisions sur charges mais aussi au titre des loyers ;

- que dès lors, en l'absence de paiement, la clause résolutoire s'applique ;

- que sa demande indemnitaire a été rejetée à tort en première instance dans la mesure où son locataire a fait preuve de mauvaise foi, ne justifie pas de son refus de régler les sommes dues et cause aux bailleurs un préjudice certain et direct ;

- que le devis contesté par l'appelant figure dans un commandement aux fins de saisie vente lui ayant été signifié le 26 janvier 2023, soit postérieurement à la décision de première instance, de sorte que la demande tendant à l'écarter est nouvelle, tandis qu'en tout état de cause ledit commandement ne constitue que l'exécution d'un jugement rendu le 03 janvier 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Besançon.





Pour l'exposé complet des moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.





Par ordonnance rendue le 07 novembre 2023, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande de radiation pour défaut d'exécution formée par l'intimé en raison des conséquences manifestement excessives d'une exécution.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 04 juin 2024 et l'affaire a été appelée à l'audience du 25 juin suivant et mise en délibéré au 1er octobre 2024.



En application de l'article 467 du code de procédure civile, le présent arrêt est contradictoire.





Motifs de la décision





A titre liminaire, la cour observe que dans le cadre de son appel, M. [T] n'a intimé que le seul M. [W], de sorte qu'il est irrecevable à conclure contre Mme [W].



Par ailleurs, si M. [W] présente, dans les motifs de ses conclusions, comme étant nouvelle en appel la demande de M. [T] tendant à 'écarter le devis de réparation du passif de la créance', la cour n'est pas saisie d'une demande tendant au prononcé de son irrecevabilité.





- Sur la mise en oeuvre de la clause résolutoire,



L'article 9 du code de procédure civile impose à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.



L'article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.



En application de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, le locataire est notamment tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.



En vertu de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



Il s'infère de ces textes que M. [W], qui invoque une dette de loyers et charges de M. [T], doit la démontrer tandis que ce dernier doit le cas échéant démontrer en être libéré.





En l'espèce, le contrat de bail signé le 12 novembre 2019 entre les parties par l'intermédiaire de la SA Sogeprim fixe un loyer mensuel d'un montant de 360 euros, outre 95 euros de provision sur charges, et comporte en page 03 une clause résolutoire à défaut de règlement du loyer ou de ses accessoires deux mois après un commandement resté infructueux.



Sur le fondement de ladite clause, les bailleurs ont fait délivrer le 26 avril 2022 un commandement de payer pour un montant impayé chiffré à la somme de 2 013 euros selon décompte arrêté au 22 avril précédent.



L'examen de ce décompte permet de constater que cette somme correspond :

- au défaut de paiement du loyer et des charges au titre du mois de novembre 2021 ;

- au défaut de paiement du montant de la régularisation sur charges au titre de l'année 2020 ;

- au défaut de paiement de l'intégralité du montant des charges ré-évaluées correspondant aux mois de décembre 2021, janvier 2022, mars 2022 et avril 2022 ;

- au défaut de paiement du loyer et des charges au titre du mois de février 2022.



Dès lors, contrairement aux affirmations de M. [T], la somme objet du commandement de payer délivré le 26 avril 2022 incluait deux loyers mensuels impayés, outre une partie des charges ré-évaluées.

La cour observe d'ailleurs que M. [T] ne produit de manière surprenante aucune pièce de nature à corroborer ses affirmations selon lesquelles il aurait réglé l'intégralité des loyers, alors même que le décompte au 22 avril 2022 précise que les paiements sont intervenus par virement, c'est à dire un type d'opération dont il peut être justifié postérieurement.



Dès lors, M. [W] justifie, à la date de délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 26 avril 2022, d'une dette de loyers, non régularisée par la suite, de sorte que le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail sont réunies, a ordonné à M. [T] de libérer les lieux loués de tous occupants et de tous biens de son chef avec restitution des clés sous peine d'expulsion, a dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution et a condamné M. [T] à payer une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation d'un montant de 534,65 euros à compter du 27 juin 2022.





- Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges échus impayés,



Le litige en paiement soumis au juge de première instance et à la cour d'appel étant limité aux seuls loyers et charges impayés en exécution du contrat de bail du 12 novembre 2019, le chef du dispositif des conclusions en appel transmises par M. [T] tendant à 'écarter le devis de réparation du montant de la créance', chiffré à la somme de 520 euros sous l'intitulé 'devis Kabashi' dans l'extrait de compte locataire au 19 janvier 2023, constituant non pas une demande mais un moyen tendant à la réduction de la somme réclamée par l'intimé, est sans lien avec la présente instance en ce que cette somme n'est pas réclamée.







Indépendamment des sommes impayées au titre des loyers ci-avant évoquées, M. [T] conteste le montant de la régularisation sur charges au titre de l'année 2020 ayant conduit le bailleur à solliciter le paiement d'une somme de 717,29 euros, ainsi que le montant des provisions sur charges ré-évaluées à compter du mois de décembre 2021 à la somme de 170 euros.



S'il prétend n'avoir signé aucun état des lieux comportant un relevé de compteurs et que le bailleur n'a pas respecté ses obligations légales de l'informer du calcul et du mode de répartition des charges et de laisser les justificatifs à sa disposition, la cour observe :

- d'une part que l'état des lieux d'entrée, comportant le détail des relevés des compteurs d'eau chaude, eau froide et électricité, est signé du locataire, ce contrairement à l'affirmation figurant dans ses conclusions transmises à la cour ;

- d'autre part que M. [W] justifie à la fois du décompte de charges au 10 novembre 2021 et du relevé de compteur d'eau pour les années 2019 et 2020 dont M. [T] indique qu'ils n'ont pas été mis à sa disposition.



Le décompte de charges daté du 17 novembre 2022 a été établi sur la base du loyer contractuel et des provisions sur charges ré-évaluées en considération des éléments susvisés.



La dette de loyers et charges impayées du locataire étant dès lors établie, sans que ce dernier ne communique aucun élément concernant l'exécution de son obligation en paiement voire assume son refus de régler les sommes dues en exécution du contrat de bail, le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a condamné M. [T] à payer à M. et Mme [W] la somme de 3 055,85 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus aux termes du décompte au 17 novembre 2022 mois de novembre inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement.





- Sur la demande indemnitaire formée par M. [W],



Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages-intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. 



Aux termes de l'article 1231-2 du même code, les dommages-intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.



L'article 1231-7 du code précité prévoit qu'en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement.

En cas de confirmation pure et simple par le juge d'appel d'une décision allouant une indemnité en réparation d'un dommage, celle-ci porte de plein droit intérêt au taux légal à compter du jugement de première instance. Dans les autres cas, l'indemnité allouée en appel porte intérêt à compter de la décision d'appel. Le juge d'appel peut toujours déroger aux dispositions du présent alinéa.





En l'espèce, le juge de première instance a, par d'exacts motifs toujours d'actualité, retenu que les bailleurs se limitent à invoquer la mauvaise foi de leur locataire sans produire aucun élément de nature à établir que le défaut de paiement des loyers et charges leur a occasionné un préjudice direct et certain distinct de celui afférent au seul retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.



Le jugement dont appel sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté leur demande indemnitaire.



















Par ces motifs,



La cour, statuant contradictoirement, après débats en audience publique et en avoir délibéré conformément à la loi :





Déclare les demandes formées par M. [Z] [T] contre Mme [V] [W] irrecevables;



Confirme, dans les limites de l'appel, le jugement rendu entre les parties le 03 janvier 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Besançon ;





Y ajoutant :



Condamne M. [Z] [T] aux dépens d'appel qui seront recouvrés selon les règles applicables en matière d'aide juridictionnelle ;



Et, vu l'article 700 du code de procédure civile, le déboute de sa demande et le condamne à payer à M. [R] [W] la somme de 1 000 euros. 









Le greffier, Le président,