Tribunal Judiciaire · Chambre 27 / Proxi fond — 3 octobre 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 5]
[Localité 7] 

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]





REFERENCES : N° RG 24/05250 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZN7X

Minute : 24/ 304







S.D.C. LE CLOS DES NOYERS
Représentant : Me Grégory COHEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1263

 

C/


S.C.I. [Localité 9] [Adresse 10]
Représentant : M. [E] [T] (Gérant) muni d’un pouvoir spécial










Exécutoire délivrée le :
à :


Copie certifiée conforme délivrée le :
à :





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 03 Octobre 2024 par Madame Céline MARION, en qualité de Juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 27 Juin 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, Juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEUR :


S.D.C. LE CLOS DES NOYERS, 
Représenté par son syndic le Cabinet CARDINAL
[Adresse 2] 
[Localité 4]

représentée par Me Grégory COHEN, avocat au barreau de PARIS



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :

S.C.I. [Localité 9] [Adresse 10], 
demeurant [Adresse 3] 
[Localité 6]

représentée par M. [E] [T], gérant, muni d’un pouvoir spécial



D'AUTRE PART







EXPOSE DU LITIGE

La SCI [Localité 9] [Adresse 10] est propriétaire d'un appartement et d'un parking correspondant aux lots n°27 et n°89 au sein d'un immeuble situé au [Adresse 10] à [Localité 9], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre en date du 5 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE CLOS DES NOYERS (le syndicat des copropriétaires) a, par l'intermédiaire de son avocat, adressé à la SCI [Localité 9] [Adresse 10] une mise en demeure de régler la somme de 3779,08 euros.

Par acte d'huissier de justice en date du 7 juin 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté, par son syndic, a fait assigner la société civile immobilière [Localité 9] [Adresse 10] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins de : 
" Déclarer le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, recevable en ses demandes,
" Condamner la SCI [Localité 9] [Adresse 10] au paiement de la somme de 3643,97 euros au titre des charges de copropriété, appel du 2ème trimestre 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,
" Condamner la SCI [Localité 9] [Adresse 10] au paiement de la somme de 564,00 euros au titre des frais avancés par le syndic des copropriétaires,
" Condamner la SCI [Localité 9] [Adresse 10] au paiement de la somme de 1500 euros au titre de dommages et intérêts,
" Condamner la SCI [Localité 9] [Adresse 10] au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
" Condamner la SCI [Localité 9] [Adresse 10] au titre des entiers dépens,
" Prononcer l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l'audience du 27 juin 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté, abandonne sa demande au titre des dommages et intérêts et maintient ses autres demandes. Il indique son accord pour le règlement de la créance par 3 mensualités à partir du 5 juillet 2024.

Il expose que la SCI [Localité 9] [Adresse 10], propriétaire de divers lots au sein de l'immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. 

À l'audience, la SCI [Localité 9] [Adresse 10] ne conteste pas être redevables des sommes au titre des charges de copropriété et ne s'oppose pas à la proposition de régler de la dette en trois fois et précise avoir débuté ses versements le 5 juillet.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 3 octobre 2024.




MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l'assemblée générale du 1er juin 2021, du mardi 24 mai 2022, du mercredi du 29 mars 2023, du 11 mars 2024 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2023 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices 2024 et 2025 que les comptes annuels ont été approuvés et n'ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l'assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés à la copropriétaire. 

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Il convient de déduire du décompte communiqué les frais de contentieux et de recouvrement imputés à hauteur de 612 euros, qui ne constituent pas des charges de copropriété.

En conséquence, il convient de condamner la SCI [Localité 9] [Adresse 10] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3595,97 euros au 1er avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 juin 2024, à défaut d'interpellation suffisante par la mise en demeure du 5 janvier 2024 dont les modalités de distribution ne sont pas justifiées.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l'espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l'octroi de la somme de 564 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, outre 48 euros supplémentaires déduits des charges.

Contrairement aux mentions du décompte, il n'est pas justifié de l'envoi de mise en demeure avant le 5 janvier 2024. Les lettres des 9 décembre 202116 mai 2022 et 28 novembre 2022 sont des relances. Les autres lettres 10 février, 16 juin 2022 et 13 février 2023 sont des relances. Dès lors les frais relatifs à l'ensemble des relances, qui sont antérieures à la mise en demeure, ne sont pas des frais nécessaires au recouvrement au sens de l'article 10 -1 de la loi. La demande sera écartée.

Il convient également de déduire les sommes de 300 euros et de 96 euros au titre de " constitution et de suivi du dossier transmis à avocat " qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n'apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Il convient dès lors de rejeter la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement. 

Sur la demande de délais de paiement :

En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, les parties se sont accordées sur un règlement par trois mensualités.

Il convient de leur en donner acte et d'accorder à la SCI [Localité 9] [Adresse 10] des délais conformément à cet accord.

Sur les demandes accessoires : 

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, la SCI [Localité 9] [Adresse 10] qui succombe sera condamnée aux dépens de l'instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner la SCI [Localité 9] [Adresse 10] à lui payer la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du Code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit. 

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en dernier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE la SCI [Localité 9] [Adresse 10] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3595,97 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété arrêté au 1er avril 2024, appel du 1er avril 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2024,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE CLOS DES NOYERS de sa demande au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

AUTORISE la SCI [Localité 9] [Adresse 10] à s'acquitter de sa dette de 3595,97 euros en 3 fois, en procédant à deux versements de 1198 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties, 

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

DIT que les versements sont effectués en plus du paiement des charges courantes,

DIT qu'en cas de défaut de paiement d'une échéance à sa date exacte, suivi d'une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse durant quinze jours, l'échelonnement sera caduc et la totalité de la dette redeviendra exigible, 

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d'intérêts ou pénalités de retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par la présente décision,

CONDAMNE la SCI [Localité 9] [Adresse 10] à payer au syndicat de copropriétaires la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI [Localité 9] [Adresse 10] aux dépens de l'instance, 

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT