Tribunal Judiciaire · Chambre 27 / Proxi fond — 3 octobre 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 6] 

Téléphone : [XXXXXXXX01]

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REFERENCES : N° RG 24/00238 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YVCX

Minute : 24/889







SA d’HLM SEQENS
Représentant : Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 199

 

C/


Monsieur [R] [U]
Madame [N] [J] épouse [U]










Exécutoire délivrée le :
à :


Copie certifiée conforme délivrée le :
à :





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 03 Octobre 2024 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux et de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 27 Juin 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEUR :


SA d’HLM SEQENS, 
demeurant [Adresse 8] 
[Adresse 8]
[Localité 5]

représentée par Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [U], 
demeurant [Adresse 2]
[Localité 7]

non comparant, ni représenté

Madame [N] [J] épouse [U], 
demeurant [Adresse 2]
[Localité 7]

non comparante, ni représentée



D'AUTRE PART




EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 juillet 2021, la SA D'HLM SEQENS a donné à bail à Monsieur [R] [U] et Madame [N] [J] épouse [U] un logement situé [Adresse 3] (groupe 0645, bâtiment B, escalier 0001, logement n°356952, étage 02, porte n°B123) pour un loyer mensuel de 905,16 euros, et 167,51 euros de provisions sur charges.

Par acte sous seing privé en date du 27 juillet 2021, la SA D'HLM SEQENS a donné à bail à Monsieur [R] [U] et Madame [N] [J] épouse [U] un emplacement de stationnement situé [Adresse 3] (stationnement n°356974, porte n°0013), pour un loyer mensuel de 52,08 euros, et 2,08 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 août 2023, la SA D'HLM SEQENS a fait signifier à Monsieur [R] [U] et Madame [N] [J] épouse [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2350,66 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. 

La CCAPEX a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 31 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 janvier 2024, la SA D'HLM SEQENS a fait assigner Monsieur [R] [U] et Madame [N] [J] épouse [U] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
" à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire,
" à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,
" ordonner l'expulsion de Monsieur [R] [U] et Madame [N] [J] épouse [U] ainsi que de tout occupant de leur chef, 
" condamner solidairement Monsieur [R] [U] et Madame [N] [J] épouse [U] au paiement des sommes suivantes :
o les loyers et charges contractuels jusqu'à la date de résiliation et à compter du 25 octobre 2023 jusqu'à la reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer tel qu'il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si les baux s'étaient poursuivis, majoré de 25 %, augmenté des charges légalement exigibles,
o la somme de 4906,40 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 août 2023 sur les sommes visées à cet acte, et à compter de la présente sur le surplus, sous réserve de la majoration sollicitée ci-dessus, 
o la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile 
o les entiers dépens. 

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 5 janvier 2024.

À l'audience du 27 juin 2024, la SA D'HLM SEQENS, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 6147,56 euros arrêtée au 19 juin 2024, loyer du mois de mai 2024 inclus. Elle est opposée à l'octroi de délais de paiement d'office. 

La SA D'HLM SEQENS soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [R] [U] et Madame [N] [J] épouse [U] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 24 août 2023. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. 

Monsieur [R] [U] et Madame [N] [J] épouse [U], régulièrement assignés à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés. 

À l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 3 octobre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

En l'espèce, Monsieur [R] [U] et Madame [N] [J] épouse [U] assignés à l'étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l'audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 474 du code de procédure civile.

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Sur la loi applicable aux contrats 

Aux termes de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989, celle-ci s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation qui constituent la résidence principale du preneur et aux garages loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

En l'espèce, le contrat du 27 juillet 2021 porte sur un logement et le deuxième contrat du même jour concerne un emplacement de stationnement. Si ces engagements sont conclus par contrats distincts, ils ont été conclus entre les mêmes parties et le même jour. En outre, d'une part, le stationnement est situé au sein de la même résidence, et d'autre part, le bailleur se réfère expressément à la loi du 6 juillet 1989 dans son assignation.

Dès lors l'emplacement de stationnement doit être considéré comme accessoire du logement loué et est soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 5 janvier 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, la SA D'HLM SEQENS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 31 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 4 janvier 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la SA D'HLM SEQENS aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire des baux, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, les baux conclus entre les parties, à la date du 27 juillet 2021, contiennent à l'article 19, une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 24 août 2023. 

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois. 

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 24 octobre 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation des baux conclus le 27 juillet 2021 à compter du 25 octobre 2023.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [R] [U] et Madame [N] [J] épouse [U] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. 

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il convient en conséquence de fixer l'indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si les baux s'étaient poursuivis, somme suffisant à réparer le préjudice du bailleur, sans majoration, et de condamner solidairement les locataires au paiement de cette indemnité à compter du 25 octobre 2023, jusqu'à la libération effective des lieux.



Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation

Selon l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 27 juillet 2021, du commandement de payer délivré le 24 août 2023 et du décompte de la créance actualisé au 19 juin 2024 que la SA D'HLM SEQENS rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. 

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 207,49 euros (139,49 euros, 13,00 euros, 30,00 euros et 25,00 euros) imputée pour des frais.

Conformément à la clause du contrat de bail, à l'article 4, les locataires sont obligés solidairement d'exécuter l'ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [R] [U] et Madame [N] [J] épouse [U] à payer à la SA D'HLM SEQENS la somme de 5940,07 euros, au titre des sommes dues au 19 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [R] [U] et Madame [N] [J] épouse [U] in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [R] [U] et Madame [N] [J] épouse [U] à payer à la SA D'HLM SEQENS la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de la SA D'HLM SEQENS aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire,

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux conclus le 27 juillet 2021 entre la SA D'HLM SEQENS d'une part, et Monsieur [R] [U] et Madame [N] [J] épouse [U] d'autre part, concernant le logement et l'emplacement de stationnement situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 25 octobre 2023, 

CONSTATE la résiliation des baux à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [R] [U] et Madame [N] [J] épouse [U] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due solidairement par Monsieur [R] [U] et Madame [N] [J] épouse [U] à compter du 25 octobre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si les baux s'étaient poursuivis,

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [U] et Madame [N] [J] épouse [U] à payer à la SA D'HLM SEQENS la somme de 5940,07 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 19 juin 2024 échéance de mai 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [U] et Madame [N] [J] épouse [U] à payer à la SA D'HLM SEQENS l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 19 juin 2024, échéance de juin 2024, et jusqu'à complète libération des lieux, 

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [U] et Madame [N] [J] épouse [U] à payer à la SA D'HLM SEQENS la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [U] et Madame [N] [J] épouse [U] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 24 août 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,


LE GREFFIER LE JUGE